ｖ０１．２３ Ｎｏ．２ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆＨａｎｄａｎ Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ ＣｏＵｅｇｅ Ｊｕｎｅ ２０１０ 浅谈房地产投资与房地产现状 武冰 （邯郸市墙改办，河北邯郸０５６００２） 摘要：通过对房地产投资概念的阐述，深入了解房地产投资的特点，对近年来房地产投资统 计分析，从整体上把握房地产投资和经济增长。 关键词：房地产；房地产投资；房地产现状 中图分类号：Ｆ２９３．３３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００９—５４６２（２０１０）０２—００４０—０３ １房地产投资的概念 济属性，房地产投资也表现出一些与其他投资不 房地产投资属于投资的范畴，是指不同的投 同的特性： 资主体（政府、企业和个人）为实现某种预定的目 房地产投资对象位置的固定性。房地产投资 标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服 的对象是土地、建筑物等不可移动实物。房地产 务和消费所进行的投资活动－ｌ Ｊ。中国现行的统计 所在区位的自然、交通、人文、商圈、生活设施等环 制度中，仅统计房地产开发企业的房地产开发投 境条件往往是房地产投资价值的决定因素，这些 资，事业单位和居民个人进行的房地产投资并未 因素影响了房地产目前价格以及未来的潜在价 包括在内。房地产投资所涉及的领域有：土地开 位。因此，房地产投资者在选择投资的房地产时 发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投 不仅关注当前的综合环境，还会对未来区域发展 资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原 前景有更多的考虑。 有的房地产；实质是通过房地产投资实现资金的 房地产投资对象的个体性很强。房地产投资 增值［２］。 的关键在于“地段、地段还是地段”。从中不难看 根据房地产投资形式的不同，房地产投资可 出，房地产所在区位对房地产投资价值的决定性 分为直接投资和间接投资。．房地产直接投资是指 作用，不同位置的房地产项目有着不同的市场价 投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过 值；同时，即使处于同一区位的房地产，往往由于 程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开 其个体性的差异，如周边临靠环境、朝向等等因素 发投资和物业建成后的置业投资两种形式；房地 的差别而呈现出价位的不同。由于房地产投资对 产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的 象的差异性较大，往往很难运用对一般商品普适 证券市场的行为，投资者不需要直接参与房地产 的经济法则进行分析，这也就决定了房地产投资 相关的投资管理，包括购买房地产开发企业的债 市场的不确定性及风险性。 券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押 ２．１房地产投资对城市经济的能动作用 贷款证券等活动。同时，根据房地产投资的用途 房地产投资关系国计民生，是人们生产、生活 不同，房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产 的物质保障，是提高人们生活水平的必要途径，同 投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等－３ Ｊ。 时也是改善城市环境，提升城市竞争力的重要手 段。 ２房地产投资的特性 ２．１．１房地产投资对城市经济的作用机制 由于房地产本身的自然属性及其所附带的经 （１）供给效应 收稿日期：２０１０—０６—１０ 作者简介：武冰（１９７４一），女，河北邯郸人，邯郸市墙改办会计师。 ・４０・ 第２３卷第２期 邯郸职业技术学院学报 ２０１０年６月 房地产投资的供给效应不仅表现在房地产作 为产品供给的增加，更源于房地产业产业关联度 高，从而直接或间接地启动或带动相关产业的投 资增加。房地产投资的供给效应能放大投资规 模、投资范围与领域，并且延长投资期间，引起连 锁反应，带动相关产业发展，对刺激经济增长起着 举足轻重的作用。应引起注意的是，由于房地产 投资期间跨度长，其供给效应也会滞后并积累，对 此应充分重视，以免造成供给效应在短时间内集 中并释放，造成严重的供求失衡，引起经济剧烈波 动。 （２）需求效应 房地产投资的需求效应表现在由房地产投资 引起的相关产业或部门的收入增长，由此带来需 求的增加，从而促进城市经济的增长。房地产投 资的需求效应实际上是投资乘数原理的作用过 程。投资乘数数倍地扩大了国民收入，必然导致 消费等需求的增加。值得注意的是，相对供给效 应的滞后，需求效应主要表现在投资与经济的同 期增长中。这就要求我们在运用投资拉动经济增 长的过程中，不能只关注投资当期的需求效应而 忽略本期投资对后期产生的供给效应。 （３）挤出效应 房地产投资的挤出效应是指由于房地产投资 的增加而影响社会对其他行业或产业的投资。众 所周知，房地产市场属于垄断竞争型市场，供求双 方在地位上不对等，市场信息的占有与获取不对 称，价格在很大程度上被垄断者操控，因而其利润 空间大大高于正常市场水平，投资回报率同样远 高于一般社会平均投资回报率。于是，为牟取利 益，包括来自银行、基金、股市、投资机构以及其他 实业团体的大量资金涌人该行业，使得某些对经 济长期与持续增长起关键作用的行业和产业所需 要的资金被占用。由这种“挤出效应”导致的产业 结构失衡，对城市经济的负面影响将是长期的。 另一方面，消费，在这种高涨的房地产投资刺激 下，也演绎着“群羊效应”，一部分民众的消费被透 支，产生消费的“挤出效应”，这同样不利于其他行 业与产业的发展。 ２．１．２房地产投资蕴藏巨大金融风险 由于房地产投资中有大约七至八成的资金直 接或间接来自银行抵押贷款，且所占用的这部分 资金大多是长期贷款，而银行资金来源主要是各 类短期存款，如此短存长贷的矛盾，在银行内是主 要的潜在风险之一。目前，国内尚未对房地产抵 押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措 施，一旦房地产市场发生大的波动，银行将形成大 量的呆、坏账；此外，在偶然因素的刺激下，短期储 户如果大规模提现，银行将面对资金短缺的经营 风险。在当前我国还未采用资产证券化的房地产 抵押贷款二级融资模式的情况下，化解上述风险 相当困难，只能将其寄托在房地产稳健良性发展 的良好预期上，但是这种预期是极其脆弱的。 ２．２房地产投资可能会导致城市竞争力的下降 从逻辑上讲，房地产投资是房地产价格与价 值上升的原因，同样也是结果。一般而言，房地产 投资可能导致削弱城市竞争力的直接因素主要 有：房产类商业成本（包括商业设施与厂房租金 等）、生活居住成本。如房租水平提高了，成本增 加，降低城市竞争力，这是不利的因素。但实际 上，这两类因素与城市竞争力相关的其他因素也 有着密切的联系，如商业成本提高，可能使某些产 业和行业逐渐迁出，其结果将导致城市相关产业 链的破坏，使聚集的产业带、产业区分散，最终导 致该类产业竞争力丧失；同样地，随着居住、办公 成本的提高，增加了人才的生活成本，从而城市部 分地丧失对人力资本的吸引力，人才的流失将大 大降低城市的竞争力，进而对城市经济增长与发 展不利。 ３房地产投资现状 城市规模的大小，直接关系到城市的房地产 投资规模的大小。一般说来，大城市具备较大的 市场空间：规模较大的城市不仅拥有持续稳定的 房地产市场需求，而且房地产企业在项目开发的 过程中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，寻 找市场缝隙，进行差异化竞争。大城市的另一特 点是对周边地区具有的集聚作用：对于房地产市 场来说，集聚作用的主要表现在于吸引来自于“外 地”的需求，例如北京、上海、深圳等城市，外地购 买力是不容忽视的重要因素。而从房地产市场表 现来看，市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示 城市房地产开发投资潜力越大。如表１所示： ２０１０年２月份至５月份的国家统计局官方数据显 示出房地产投资呈现增长态势。 ・４ｌ ・ Ｖｏ１．２３ Ｎｏ．２ Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｈａｎｄａｎ Ｐｏｌｙｔｅｃｈｎｉｃ Ｃｏｌｌｅｇｅ Ｊｕｎｅ ２０１０ 表１ ２０１０年２—５月房地产投资数据 月份 房地产开发投资 土地开 配套工程投资 住宅 ９０平方米以下 经济适用房 完成额 发投资 住房 ２ ３１４３．６４ ９４．０９ ８５．０ｌ ２２３３．４２ ６７６．３６ ４６．６８ ３ ６５９４．４５ ２３６．２６ １６１．１６ ４５５１．８３ １４３７．７３ １３４．２７ ４ ９９３２．ｏ５ ３６５．９５ ２２１．７９ ６８５４．４８ ２０９１．８２ ２０ｒ７．８６ ５ １３９１７．４１ ５Ｏ１．１３ ３ｏ４．２ ９６４３．１８ ２９ｒ７５．６２ ３０１．７３ 月份 别墅、高档公寓 办公楼 商业营业用房 其他 建筑工程 安装工程 ２ ２３９．９６ １４９．１６ ３７０．５６ ３９０．５１ ２１５３．０７ １９８．７５ ３ ４４７．１ ３ｏ３．３７ ７５４．７１ ９８４．５４ ９．８８ ３７６．５４ ４ ６２３．７７ ４４６．８８ ｌｌ４８．１２ １４８２．５７ ６３６０．７１ ４５７．６５ ５ ８５Ｏ．０９ ５９１．４８ １６１２．０２ ２０７０．７３ ８７７７．５５ ７３６．０８ 月份 设备工器具购置 其他费用 土地购置费 房地产开发计 房地产开发新增 划总投资 固定资产 ２ ３７．６９ ７５４．１３ ４５３．９３ １４４５６５．０８ ２ｌ７７．２ ３ ８３．１４ １８７４．８８ ｌ２０３．０５ １５６９２６．９５ ３５３３．５６ ４ １２０．８５ ２９０２．８５ １９１１．７６ １６５２８ｏ．２６ ４５７６．８７ ５ ｌ６２．１５ ４： １．６４ ２９３１．４５ １７３０２１．５６ ５７４２．６９ 房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地 段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互 产业发展稳定性、持续性的一个重要指标，也是衡 牵动消长的综合影响，因而房地产业的衰退现象 量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指 也通常比宏观经济先期出现。受宏观经济衰退和 标之一。从短期看，指标表明房地产年度开发投 萧条的影响，房地产业的萧条阶段持续较长，直到 资完成额占固定资产投资总额的比重；从长期看， 宏观经济开始缓慢复苏后，它才慢慢走出萧条期。 它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投 历史经验表明在一个周期中，尽管波谷值低于波 资总规模的比例关系。这个比例过高或过低，都 峰值，但通常高于前期的波谷值，有时还会超过前 会影响国民经济和城市经济持续健康发展。 面的波峰值。房地产投资是房地产开发的源头， 房地产业作为国民经济的组成部分，它的发 直接决定了房地产业的发展态势。 展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复 参考文献 苏时房地产投资和开发随之上升，但是由于房地 ［１］王兆金，秦江萍，冯纯纯．浅谈公允价值在投资性房地 产开发的时滞效应，使得房地产业的复苏会稍后 产行业的应用［Ｊ］．北方经济，２００９，（０２） 于经济复苏的时间。宏观经济持续增长，使房地 ［２］梅斐杰，钱雅丽．房地产泡沫的成因和防范措施的探 产价格上升，开发商资产值相应快速膨胀，在银行 讨［Ｊ］．北京建筑工程学院学报，２０ｏ６，（０３） 大量提供抵押贷款的情况下，投资乘数效应又使 ［３］高贺．北京市通州区商业地产投资前景ＳＷＯＴ分析 ［Ｊ］．才智，２００８，（１４） 得房地产业周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶 ［责任编校：张秀］ ・４２・
