设备设施的管理及维修维护

1．0 目的 保证为客户提供服务的公共设备设施（含机电、消防、清洁和保安等） ，满足服 务要求。 2．0 适用范围

适用于公司管理范围内各分公司管理部设备设施的管理。 3．0 设备设施管理内容定义 3．1 日常维护保养

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行 的机械装置进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机） ，发现小故障和时 排除，作好记录。 3．2 定期保养

对机械设备进行检查、清洗、调整，根据实际需要部分解体检查和局部修理，更 换易损件，进行噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇 测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子 压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清 洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除锈、防 腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3．3 中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修， 对设备部分解体修理和更换 少量磨损零部件， 保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求， 使设备能正常 运转到下一次修理。更换率一般在 10%--30%，周期 3-5 年。 3．4 大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修， 对设备要求全面解体、 更换主要部件 或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过 6—10 年。

3．5设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后， 技术性能落后、 效率低、 耗能 大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新提高和改善设备的 技术性能。

30%，周期

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3. 6故障维修

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 3. 7状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 4. 0设备分类

根据设备设施对客户服务的重要性将其分为三类。

4. 1 I级设备设施：火灾中央报警控制系统、消防联动控制柜、消防泵、喷淋 泵、稳压泵、高压开关柜、变压器、低压配电柜、发电机、生活水泵、电梯、中 央空调冷水机组、中央空调冷却泵、中央空调冷冻泵。

4. 2 U级设备设施：正压风机、可视对讲系统、气体灭火系统、智能化停车场 系统（或交通道闸）、排烟风机、自动抄表系统、IC卡门禁系统、闭路监控系统、 红外线防盗系统。

4. 3川级设备设施：除I、U级以外的所有设备。如：防火卷闸门、小型控制 箱（配电箱）、维修机具、潜水泵、中央空调地柜、中央空调吊柜、中央空调盘 管风机、防火门、避雷系统、巡更系统等。 5. 0设备标识管理 5.1设备标牌

未隐蔽的设备 应当在明显示位置贴设备标牌,注明设备名称、型号、设备编号等。 对新入伙的物业，管理部应按公司要求制作设备和张贴设备标牌。 5. 2设备状态标识

重要危险设备的工作状态 必须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存 的设备必须张贴报废或封存标识。 5. 3设备颜色标识

设备设施应当根据功能标识不同的颜色，以区别其功能。 6. 0设备管理模式

6. 1采用运行管理、点检、日常维护保养、定期保养、中修、大修、设备更新 和技术改造与状态维修、故障维修相结合的管理模式。

6. 2对于符合磨损规律的I、U级设备（水泵、正压风机、电动机、柴油发电 机、冷水机组、道闸等），进行定期保养，定期中修、大修。

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6. 3对于I、U级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备 （火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行日常保养和定期保养、状态维修。 6. 4对于川级设备，采取故障维修，每年一次保养。 7. 0设备的运行、保养和维修

7. 1设备运行、保养和维修计划的制定、审核、批准

公司各管理部于每年12月18日前应当根据实际情况,负责编制下年度各小区的 《年度机电设备设施维护保养计划》和《年度机电设备设施大中修（更新改造） 计划》，汇总至品质管理部并按各小区分类统计，分公司各管理部经理审核、品 质管理部经理审批、公司总经理批准后实施。 7. 2设备的运行、保养和维修的实施

7.2.1分公司各管理部应当根据《年度机电设备设施维护保养计划》和《年度 机电设备设施大中修（更新改造）计划》，负责组织对机电设备设施实施日常保 养、点检和故障维修；负责对机电设备设施实施定期保养、中修、大修和故障维 修； 7. 2. 2管理部所有的设备设施的运行、保养和维修均 应当进行记录，运行、保 养记录根据不同的设备设施情况设置， 具体见各操作、保养作业指导书要求。设 备设施的大中修和故障维修需填写《设备（设施）维修记录表》 。 7. 3设备的运行、保养和维修的品质监督检查

8. 3. 1管理部负责对设备设施的运行、保养和维修情况进行检验。

7. 3. 2公司各级体系检验单位 应当根据《体系检验程序》和作业指导书的检验 周期，按公司《管理部现场检验指南》的要求、设备设施管理相关的作业指导书 的内容和标准进行检验。

7. 3. 3公司品质管理部检验结果 应当每月汇总至品质管理报告中，作为考核管 理部设备设施管理质量的依据之一。

8. 0设备的新置、更新和改造和设备的报废管理

8. 1需购置设备时，分公司各管理部 应当组织专业工程师提出新置设备的功能、 参数、价格等要求，按公司采购程序进行采购。

8. 2对设备进行更新改造时，分公司各管理部 应当组织专业工程师提出更新改 造的原因，改造的施工组织方案，改造后的效果等，按公司采购程序或外委工程 管理

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程序要求执行。

8. 3对不能修复或维修后检定不合格的设备（设施），由分公司各管理部 必须填 写《设备（设施）报废申请单》并申报，价值较大的 应当知会业主委员会。价值 在十万元以下的，管理部经理签字后，由公司品质管理部组织鉴定，报公司总经 理批准后报废；价值在十万元以上的，由管理部经理签字后，公司品质管理部组 织鉴定，公司总经理审核，公司总经理批准后报废。报废的设备应在设备档案中 注明报废日期并有相应的批准文件。

8. 4报废设备的处理：《设备（设施）报废申请单》 必须报公司会计核算部后管 理部方可自行处理报废的设备，相应的收入 必须进入管理部的收入。 9. 0设备管理的报告和评估 9. 1设备管理月度报告制度

每月度的3日前分公司各管理部 应当分析上月度业主请修和小区的设备设施运 行数据和小型维修保养情况、分析统计大中修项目情况，形成各个小区的《机电 设备设施月度管理报告》，汇总至品质管理部。 9. 2公共用水用电和物料季度分析报告制度：

每季度的第二个月16日前，分公司各管理部 应当根据抄表记录的数据和物料使 用情况编制上季度的《公共用水用电和物料季度分析报告》。 9. 3设备状况年度评估制度：

分公司各管理部于每年12月28日前应当对各小区的设备设施的完好情况进行评 估，确定设备设施的运行状况和维修状况，为设备设施的改造提供建议，形成《设 备设施状况年度评估报告》汇总至品质管理部，由分公司各管理部经理审核、品 质管理部经理审批、公司总经理批准。 9. 4设备设施的年度技术改进制度

每年12月28日前，分公司各管理部应当根据收集的新技术和设备设施信息,按 各小区为单位形成下年度的《设备设施年度技术改进建议书》汇总至品质管理部， 由分公司各管理部经理审核、品质管理部经理审批、公司总经理批准。 9. 5测量仪器检定制度

每年12月28日前，分公司各管理部 应当制定小区下年度的《年度测量仪器检定 计划》。

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10. 0设备设施的建档和资料管理：

10. 1管理部应当建立设备设施档案和设备台帐，设备设施的档案分实物档案和 电子档案两种，实物档案存放在分公司各管理部，电子档案存放在品质管理部。 10.2如设备设施维护保养为外委项目，应当由管理部要求分包方编制《设备（设 施）档案台帐》并在管理部永久保存。品质管理部和分包方只保存电子档案。 10. 3机电设备设施档案内容： 应当包括小区的竣工图纸（和光盘）、1级机电 设备设施的资料、U、川级机电设备设施资料、《设备（设施）档案卡》、大中修 记录、更新改造（外委工程）记录、日常维护保养记录、相关随机文件和资料， 并按机电设备设施管理级别分类进行归类存档，同时在规定的存档期内保存。

10.4每月的机电设备设施的所有现场表格记录文件 应当于次月3日前按各小区 将其归类存档在管理部。

10. 5管理部应当对已经更新改造或增加的机电设备设施资料十个工作日内进行 更新资料。

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