基于层次分析法的廉租房房源类型选优研究

基于层次分析法的廉租房房源类型选优研究

廉租房是保障性住房的一个主要类型，用于保障低收入家庭的基本居住需求。不同的房源类型由于其供给周期、成本等因素的不同，其保障效果也会存在差异。本文选取廉租房四个指标，采用层次分析法的选优原理，对五种不同房源类型的廉租房进行了比较。根据结论，我国现阶段新建廉租房的保障效果要优于其他类型，因此应将其作为廉租房供给的主要模式。

廉租房，是指由政府和相关部门在住房领域履行社会保障职能，向具有城镇常住户口的低收入群体和符合保障标准的家庭提供租金较低的保障性住房。目前，我国廉租房的房源主要包括：城镇低收入群体现承租的廉租房、腾空的现有廉租房、符合条件的空置商品房、政府组织新建的廉租房、政府及单位收购的旧房和其他房源。尽管廉租房的目的在于保障低收入家庭的基本住房需求，但不同类型的房源其资源耗费与配给效果都会存在差异，尤其是在目前我国资源相对紧缺，而需保障群体相对较多的情况下，研究不同类型房源的保障效果显得尤为重要。

关于这一问题，国内的研究相对较少，总体而言，观点可以归为以下两种：（１）新建廉租房专用保障房屋，持这种观点的如邓云、刘军等学者，不过这些学者就是否应该集中新建廉租房还存在一定的分歧；（２）对现有的房屋资源进行充分利用，如宋博通综合考虑了我国政府的财政状况和压力，指出应充分利用现有房产资源来解决低收入群体的住房问题，以此来减轻政府的成本与压力。

尽管已经有些学者开始研究并关注廉租房房源类型选择问题，但就目前的进展和成果来看，缺乏对不同房源类型的实际效果进行量化。对此，本文选取层次分析法作为工具，在选定评价指标的基础上对不同房源类型的保障效果进行定量分析。

一、基于层次分析法的廉租房房源选优原理

如何选定廉租房的房源，需要考虑诸多因素，如房源的数量、建设标准、如何供应等等，本文选取层次分析法来解决这些问题。层次分析法（Ａｎａｌｙｔｉｃ Ｈｉｅｒａｒｃｈｙ Ｐｒｏｃｅｓｓ，简称ＡＨＰ法）是一种将决策有关元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。通过这一个方法我们可以将廉租房房源选择问题用层次结构模型表达出来，对不同房源类型的优劣程度进行逐个判断并排序，进而得出最优方案，以作为决策依据。

具体的步骤又包括以下四个环节：

(一)建立层次结构模型。将廉租房房源类型的优劣用若干个指标表达出来，根据性质分为不同的组以形成层次，同一层次的指标在受上一级指标支配的同时还支配下一层的指标，以此来形成不同的指标层，如不受任何指标支配的目标层

和处于中下层的准则层和方案层。这也是层次分析法最重要的环节。

(二)构建指标判断矩阵。为了防止由于指标权重选择的主观性，根据层次分析原则，将不同层次因素进行两两比较而不是整体比较，并且采用相对尺度以提高精准度。在此基础上简化判断矩阵，并利用１－９标度法分析。

(三)层次排序与检验。对每对进行比较的权向量进行计算并得出其一致性检验，计算每对比较矩阵的最大特征根及特征向量。通过一致性指标ＣＩ和随机一致性指标ＲＩ和一致性比率ＣＲ做一致性检验（ＣＲ约等于ＣＩ／ＲＩ）。当ＣＲ＜０．１时，认为判断矩阵具有满意一致性；当ＣＲ＞０．１时，则重新构建矩阵，使之达到一致性。

(四)层次总排序与一致性检验。要对层次进行总排序就要计算不同层次因素对于目标层重要程度的权重值，这种排序是按由高至低的顺序进行。通过单层权向量的权重值来建立组合权向量表，在得出特征根和组合特征向量的基础上利用步骤３的方法做一致性检验。

二、廉租房房源选优的指标体系设计

廉租房作为保障性住房的一个重要构成，具有公共性、保障性、公益性、定向性与流动性等特征。根据这些特征以及目前我国廉租房建设的政策与实际情况，本文拟出了廉租房房源的四个指标并构成其指标体系。

(一)廉租房房源类型成本与数量。尽管廉租房具有准公共物品的特征，但其供给也要耗费一定的资源，尤其是在目前我国需要保障的群体规模较大的情况下。

在“十二五”规划中，将新建廉租房作为保障性住房政策的一个重要内容，这一供给方式成为我国目前廉租房供给最主要的类型方式。住房和城乡建设部副部长齐骥指出，在２０１１年要兴建各类保障性住房１０００万套，其中廉租房１５０万套，总建筑面积约为７５００万平方米（合每套５０平方米），预计耗费总资金１４６２．

尽管有学者指出，随着政府将住房公积金的储蓄收益用以建设廉租房，建设成本会逐年减少，但就目前来看，我国需要廉租房保障的群体数量规模还较大。根据有关数据统计，２００７年至２００９年，我国１９个省市新增廉租房户数达到了１７７．９万。由此可见，仅仅依靠新建廉租房并不能完全解决我国低收入家庭的住房需求，还需要考虑其他房源供给方式，如空置房、普通二手房、腾退的公有住房、社会租赁等。但每一种方式其成本也会存在差异，因此我们需要将廉租房的供给成本作为一项重要的指标考虑进来。

(二)廉租房房源的潜在影响。廉租房不同于一般的商品住房，在于其是一种准公共产品，用以满足低收入群体的基本居住需求，因此廉租房的供给主体多为政府或公共部门，而商品住房则是由市场进行调节。需要注意的是，廉租房的供

给会给商品住房市场带来一定的影响，而且不同类型的房源影响存在差异。根据中国房地产指数系统负责人黄瑜《保障性住房建设对房地产市场的影响》的报告分析，廉租房的大量建设会影响市场消费者的消费心理，从而抑制房地产的潜在市场，而采用腾空的现有廉租房、符合条件的空置商品房、政府及单位收购的旧房和其他房源等方式带来的影响甚微。

也有学者认为，新建廉租房对房地产市场并不会产生太大的挤出效应，因为低收入群体并没有商品房的消费能力，而新建廉租房反而会促进相关产业的发展。如香港大学教授许成钢认为廉租房的建设在有效带动内需的同时，还可以促进城市化进程并缩小贫富差距。

对于廉租房会产生何种影响，目前学界尚未形成定论。但考虑到住房保障政策的辐射效应和潜在效果，在进行房源选择时应该尽量减少其可能带来的负面效应或市场波动，并发挥其正面效应。因此，廉租房房源可能带来的潜在影响也要作为一个分析指标。

(三)政府的财政承受力。在我国，政府是住房保障政策的主体，无论是新建廉租房还是采取租金补贴等方式，都是政府财政预算划拨。由于政府的财政能力是有限的，因而在进行廉租房的房源选择时，我们应该考虑到政府的财政承受能力。通常情况下，新建廉租房所耗费的成本最高，进而会带来更大的财政压力，相比之下，充分利用现有房源的成本相对较小，但在住房标准和质量上难以保障。因此，在进行廉租房房源类型的选择时，政府的财政预算限制也是需要考虑的一个重要指标。

(四)廉租房供给周期。这一指标受房源类型影响极大，如新建廉租房存在一个建设周期，而这一周期相对于收购二手住房、空置商品房来说较长，因而不能在较短的时间内投入使用，从而影响廉租房的保障效果。相比之下，其他类型的房源在供给的时间上更为灵活。

三、我国廉租房房源优选的层次分析

在构建了以上四个基本指标的基础之上，利用ＡＨＰ法对我国廉租房的房源进行选优，具体步骤如下：

（一）构建廉租房选优阶梯式层次结构

根据ＡＨＰ法原则，将廉租房政策目标、指标体系和房源类型进行层次化构建，具体又可分为目标层、准则层与方案层三个层次。

１．目标层。即构建最优的廉租房房源供应模式。 ２．准则层。根据前面对指标体系的构建，我们可以将其分为４个不同层次。

３．方案层。本文分析和讨论的廉租房房源供应方案共有五种，将五种方案

依次排号，形成决策模型中的方案层。

（二）构建判断矩阵并计算权重

１．确定一级指标权重

（１）确立目标Ａ和评估因素Ｂ。

Ａ＝最优化的廉租房房源供应模式；Ｂ＝（Ｂ１，Ｂ２，Ｂ３，Ｂ４），即评价因素集合。

（２）构建Ａ－Ｂｉ（ｉ＝１，２，３，４）判断矩阵，并进行两两比较。采用标度衡量表来表达不同元素间的权重值，通过对任意方案进行随机比较得到以下表６判断矩阵。

（３）计算重要排序

由于Ｗｉ＝（０．０５８，０．５０５，０．３０６，０．１３１），则

则其最大特征值为：λ＝４．０５８３

由ｎ＝４, ＲＩ＝０．９０

ＣＩ＝ ＝０．０１９４

Ｃ．Ｒ．＝ＣＩ／ＲＩ＝０．０２２＜０．１

这表明Ａ－Ｂｉ矩阵具有满意一致性。 ２．确定二级指标权重。重复一级指标权重确立的方式可以得到二级指标权重，由于方案层有５个因子，最终形成５×５阶矩阵。具体如表７：

（二）对层次进行总排序

根据不同层次因素对于最优廉租房供给模式的重要程度的权重值，由高至低进行排序，得到下表８：

最终得出的方案优选排序为：新建廉租房＞收购的空置房＞收购的普通二手房＞腾退的公有住房＞社会租赁。

四、结论与对策建议

在建立了四个基本指标的基础上，本文通过ＡＨＰ法对我国廉租房的五种房源类型进行选优排序，我们的结论是：从目前来看，新建廉租房整体上要优于其

他几种房源类型。当然，这并不代表新建廉租房本身并不存在问题，如成本耗费、财政压力和供给周期都对这一房源供给模式的范围进行限定。因此，目前在我国廉租房的保障和供给上，不能单纯地依靠新建这一种方式。结合我国的实际情况，本文就廉租房的房源供给模式提出以下对策建议：

（一）拓展新建廉租房的融资渠道

在前面的分析中指出，廉租房的建设需要耗费巨大的资源。尽管政府作为这一保障性政策的主体，但仅靠政府财政来支撑廉租房的建设，会造成巨大的压力，因此在廉租房的融资渠道和方式上，我们应进行创新和拓展。在资金供给和建设主体上，除了政府之外，还应鼓励民间资本的参与，或是向日本、我国香港特别行政区学习，成立由政府牵头的非盈利组织进行融资并建设。在融资的模式上，除了传统的住房建设公债、住房福利彩票、专项建设模式之外，我们还应鼓励私人融资模式，建立房地产投资信托（ＲＥＩＴｓ）模式。

（二）严格廉租房建设标准，加强房源建设管理

在廉租房的建设上我们应建立严格的标准体系，包括户型标准、原料采购标准和基建标准等，通过科学、合理的标准设立以达到成本控制的目的。此外，我国还应建立并加强廉租房建设的管理，通过成立专门的建设监督管理机构，对新建廉租房的融资、采购和建设等各个环节进行全程监控，避免可能产生的风险。

（三）新建廉租房为主，其他房源类型为辅

鉴于目前我国需要廉租房保障的群体规模还较大，而廉租房建设存在资金和供给周期的问题，因此，应该以新建廉租房为主要方式，其他房源类型作为补充。尤其是“十二五”规划的前一阶段，较多新建廉租房尚处于建设阶段而无法大批量投入使用，更需要采用其他房源类型来作为过渡，满足这一阶段低收入群体的基本住房需求。

注释：

①数据来源：中华人民共和国住房和城乡建设部统计信息，网站地址，ｈｔｔｐ,／／ｗｗｗ．ｍｏｈｕｒｄ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｘｙｔｊ／ｉｎ-ｄｅｘ．ｈｔｍｌ．

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