学年 学期 课程类型：选修 试卷类型：
课程 房地产估价 班级 工管61/62 学号 姓名 成绩 一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案,并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共16分) 1、房地产估价从某种意义上讲是（ b ）房地产的价值. A.发明 B.发现 C.创造 D.隐定 2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2,套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为( d ）元／m2. A．1667 B．1765 C．1875 D．2000 3、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为（ a ）。 A.掌握的有关信息不同 B。作出的估价师声明不同 C。估价对象状况不同 D.委托人不同 4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及(c ）. A．相应配套的基础设施 B．土地的形状 C ．组合完成的功能 D．立体空间 5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（b ）的行为。 A．宅基地所有权 B．空间利用权 C．地役权 D．建筑物相邻关系 6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产( c ）。 A.目前是否有经济收入 B。过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用 7．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时,需求量变化百分比分别为30%、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（C ）。 A．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 B．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 C．富有弹性、单一弹性、完全无弹性 D.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 8．现实中,房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（a )。 A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量 B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量 D．存量+新增竣工量一拆毁量 9．城市房屋拆迁补偿估价中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则（c ）。 A．估价时点为未来,估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在 C．估价时点为现在,估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况 10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( B )。 A.市场价值 B.清算价值 C。快速变现价值 D.投资价值 11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是( D )。 A。有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值 C.无租约限制下的价值 D。承租人权益的价值 12．引起真正的房地产自然增值的原因是（B )。 A。装修改造 B。需求增加 C.通货膨胀 D。改进物业管理 13、下列情况中会导致房地产价格上升的是(B )。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C。开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 14、某宗房地产规划用途为商业,现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ B ）应按服装店用途进行估价。 A。合法原则 B。最高最佳使用原则 C。估价时点原则 D.替代原则 15．某综合办公楼建设期为3年,有效经过年数为10年,现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为(B）年。 A．35 B．45 C．48 D．50 16．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）. A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内.正确答案未选全或有选错的,该小题无分。每小题1分，共13分) 1、房地产的独一无二特性导致了（ ABCD ）。 A.难以出现相同房地产的大量供给 B.房地产市场不能实现完全竞争 C.房地产交易难以采取样品交易的方式 D。房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响 E.房地产价值量大 2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会,现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（ AC ）。 A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价 3．估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）等。 A．最佳用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度 4．选取可比实例时,应符合的要求包括（ BCDE ）等。 A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当 D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 5．评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括(ABD )等。 A．环境景观 B．离市中心距离 C．朝向 D．城市规划限制条件 E．地势 6．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ABDE ）。 A．消费者的收入增加 B．作为替代品的房地产的价格上升 C．作为互补品的房地产的价格上升 D．消费者预期其未来的收入增加 E．消费者预期未来的房地产价格上升 7．建筑物重置价格的求取方法有（ ABCD ）等。 A．单位比较法 B．工料测量法 C．指数调整法 D．分部分项法 E．成新折扣法 8．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含(ABD ）等。 A．房地产改扩建费用 B．抵押贷款还本付息额 C．房屋设备折旧费 D．所得税 E．房屋装修折旧费 9．下列表述中，正确的有（ABC ）. A．开发经营期可分为开发期和经营期 B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期 C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同 D．经营期可具体化为销售期和出租期 E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期 10．长期趋势法包括（ AC)等方法. A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．年限法 E．指数修匀法 11．在划分路线价区段时,应符合的条件包括（DE ）。 A．形状相似 B．在同一条街道上只有一个路线价区段 C．面积接近 D．地块相连 E．可及性相当 12．确定路线价时,选取标准宗地应符合( ACE）等的要求。 A．一面临街 B．两面临街 C．土地形状为矩形 D．土地形状为正方形 E．容积率为所在区段具有代表性的容积率 13．获取房地产估价业务的措施有(BC ）。 A．突破专业能力限制，接受各种估价要求 B．提高服务质量 C．恰当的宣传 D．低收费 E．最大限度压缩估价作业期 三、判断改错题（判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打\"√\"，错误的打\"╳\".每小题2分,共20分) 1．一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。 （ √ ） 2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 (╳） 3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。 （ ╳ ） 4．就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ √ ） 5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说,估价时点为过去,估价对象为历史状况下的情形。（ ╳ ） 6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内. （ √ ） 7．在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。( √ ） 8．一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降. （ ╳ ） 9．建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限. ( ╳ ） 10．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的. （ √ ) 四、简答题（每小题5分,共10分) 1。 房地产估价的职业道德的要求有哪些？ ⑴、不得做任何虚伪的估价,应做到公正、客观、诚实； ⑵、应保持估价的独立性,必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务； ⑶、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托； ⑷、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可,不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人; ⑸、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用,也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。 2。成本法的适用范围 ⑴、无交易、无收益的房地产估价 ⑵、特殊目的房地产估价 ⑶、特殊建造的房地产 ⑷、狭小市场上的房地产 ⑸、市场比较法中的修正计算 五、计算题(第一题12分，第二题10分，共22分） 1。 甲乙两个房地产交易实例,甲的建筑面积200m2，成交总价80万人民币，分3期付款，首期付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于1年后付清.乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交日期一次付清，试对甲乙两个交易实例建立价格可比基础。(假设人民币于美元的市场汇率为1美元等于8.3人民币） 解：⑴、统一付款方式 假设当时人民币的年利率为6%，则 甲总价＝16＋32/(1+6％)0。5+32 /（1+6％)=77。27（万元人民币) 乙总价＝15(万美元） ⑵、统一采用单价 甲单价＝772700/200＝3863.5(元人民币/平方建筑面积） 乙单价＝150000/2500＝60（美元/平方英尺使用面积 ⑶、统一币种和货币单位 甲单价＝3863。5(元人民币/平方米建筑面积) 乙单价＝60x8。3=498（元人民币/平方英尺使用面积） ⑷、统一面积内涵 经调查了解，乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1：0。75 甲单价＝3863.5(元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝498 x 0.75=373。5（元人民币/平方英尺建筑面积） ⑸、统一面积单位 1平方英尺＝0。09290304平方米，则 甲单价＝3863.5(元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝373。5/0.09290304= 4020.3（元人民币/平方米建筑面积) 2。某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5％，运营费用增长3％，收益年限为50年.该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少？ AVrgA1gAnC11rrgC501gCn11r15%2018%5%18%13%5012286.1万元18%3%18% 六、论述题（13分） 谈谈你对当前房地产市场调控的认识. 12月14日召开的国务院常务会议，再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头\研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，提出四项调控措施。对于出台的四点措施，略作分析如下。 第一条：增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。 增加普通住宅供应的说法比较笼通，中低价位、中小套型实质上就是限价房的概念,与“70/90“密切相关,但不认为会重新严格执行“70/90\"。估计建设部和国土部会出个细化文件。否则，此条无法落实。公共租赁房是明年的重头戏，明年应该会有文件出台。 第二条：继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。这条比较重要，中央经济工作会议只明确了支持前者，没提抑制投资投机性购房,这里是属于补充性质的。而且，温家宝总理在上海视察时只提到“抑制投机性购房”，国家发改委主任9日也这么说，此处又加上“投资性购房\说抑制的力度将加大。至于具体方式,二套房贷明年必定还要进一步紧缩,营业税优惠已明确2年改5年，除此，还有三个可能:1、针对大户型、高档房的物业税明年会加快推出,极有可能先在部分城市试点实转；2、对外资购房可能会重新紧缩，重申\"171号文”；3、转售房子的个调税,也可能会从严征收。 第三条：加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理.这条意在整治市场乱相，包括囤地、捂盘、假按揭、乱收定金、哄抬房价等等。接下来，土地招拍挂可能做调整，上海预申请制度可能被全国推广;商品房预售将被严格执行，可能会提高预售标准。 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这条不用分析了，去年\"131号文”中的计划是到2011年末解决747万户，现在激增至1540万户，说明住房保障又要提速，其中主要是廉租房提速 .需要强调一点，接下来，相关部委应该多多少少会出台些细化措施，否则又将是“只打雷”。但也不要奢望措施有多严厉，因为今天的国务院会议重申了基调：“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时………………\"。最后,大家关心的是今天会议精神对明年房价的影响。我的观点是,明年大涨不可能，大跌也难，盘整将是基调,若一定要我说是向下还是向上,我只更倾向于认为:下跌的可能性大于上涨(针对一线城市）。
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