第３６卷第２５期 Ｖｌ０１．３６Ｎｏ．２５ ・２３６・ ２ ０ １ ０年９月 山 西 建 筑 ＳＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩＴＥ（ ＵＲＥ Ｓｅｐ． ２０１０ 文章编号：１００９—６８２５（２０１０ Ｊ２５．０２３６—０２ 国有土地使用权收购价格评估探讨 程峰 摘要：通过分析土地收购的产权关系、土地收购性质定位、土地收购价格内涵，明确了土地使用权收购价格评估应遵循 的原则，阐明了国有划拨土地使用权和国有出让等有偿方式取得土地使用权收购价格评估方法。 关键词：土地使用权，收购价格，评估 中图分类号：Ｆ２９３．２ 文献标识码：Ａ 当前，我国各级政府为培育和规范土地市场，盘活企业存量 １．４土地收购价格内涵界定 资产，优化土地资源配置，促进城市土地集约利用，理顺政府与企 收购价格内涵界定：一方面要尊重我国现行法律法规赋予被 业问的土地收益分配，有效解决土地无偿使用制度下产生的诸多 收购经济主体对其使用的土地拥有的权力和利益，价格内涵与被 历史遗留问题，实施国家垄断一级土地市场供应政策的需要，相 收购经济主体对其使用的土地拥有的权力和利益保持一致；另一 继建立了土地收购储备机构，实施土地收购储备制度。 方面要尊重我国现行法律法规赋予国家或政府对被收购土地拥 实施土地收购储备制度首先面临土地收购价格的评估问题， 有的权力和利益，收购价格内涵界定应保证国家的利益不受侵 科学合理地评估土地收购价格，是国家土地所有权在经济上实现 犯。因此，土地收购价格定义为：被收购土地在原用途和利用方 的保障；也是规范土地使用者行为和规范土地市场的前提条件。本 式下，于收购基准日的一定产权条件下的补偿价格。 文结合秦皇岛市实际对国有土地使用权收购价格评估进行探讨。 ２ 国有土地收购价格评估应遵循的原则 １ 土地收购价格基本特征分析 ２．１ 土地收购价格评估应采用准市场价值标准 １．１土地收购方式 土地收购是政府采用准市场价购买的行为，收购土地主要针 收回是土地使用者因违法使用土地，或土地使用期满，被政 对以下三种情况：１）当社会公共利益需要时，政府收购以出让方 府无偿收回的情况，属于政府执法过程，具有明显的强制性，因此 式取得的土地；２）拥有土地使用权者以低于市场价转让土地使用 就不存在土地收购价格问题。征收是指国家因公共利益的需要， 权时，政府有权优先购买土地；３）当社会公共利益需要时，政府收 将集体所有的土地转变为国家所有的过程，征收过程中只需按原 回划拨土地使用权，并对原土地使用者进行补偿，各地一般都是 用途给予补偿，土地收购价格就是征地补偿费。置换是以地换地 按照拆迁安置补偿的规定对原土地使用者进行补偿。土地收购 的易货交易，原则上实行等物交换。收购是国家根据社会公共利 是强制性的购买关系，通常既要遵循市场交易原则，又会利用强 益的需要对土地使用者依法取得的国有土地使用权提前收回，是 制性和公益型适当压低收购价格，所以土地收购价格评估应采用 土地收购储备过程中最主要方式。 准市场价值标准。 １．２土地收购的产权关系 ２．２土地收购价格评估应依据原批准用途 产权关系是经济关系的基础，而土地收购价格是土地收购过 土地使用权价格是指土地法定的权利价格，所以土地收购价 程中经济关系的基本体现，不同的交易方式对应不同性质的产权 格评估应按原批准用途和利用方式，评估确定其价值。原则上不 转移，因而对应不同的收购价格。收回是政府执法行为，是无偿 应包括土地用途变更所引起的土地增值。由于土地使用者增加 的经济关系，针对的是用地期满和有违法行为的土地使用者。征 对土地投资所引起的土地增值，可以通过地上附着物的补偿分配 收是土地收购机构代表政府与被收购方（村镇集体）进行产权经 给原土地使用者。 济交易，收购方依据规定按照土地原用途给予补偿，补偿项目包 括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费及 ３国有土地使用权收购价格评估思路和方法 耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金等。权利转移对 ３．１ 土地收购价格评估宜重点选择成本逼近法、基准 应的经济关系是农民集体获得土地补偿费，表现为土地征收价 地价系数修正法和市场比较法 格。置换是易货交易，在置换过程中原土地使用者的产权关系互 土地收购价格评估为政策性强的估价范围，选用针对性、适 换，经济关系对等，互换土地实行差价补偿。 应性强的估价方法是保证估价结果科学、合理、合法的关键一步。 １．３土地收购性质定位 由于土地收购具有强制性，收购价格以补偿为基础，土地收购价 土地收购性质定位是土地收购价格评估的前提条件，收购性 格可以界定为“补偿价格”，同时土地收购又是政府采用“准市场 质定位不同，收购价格的评估方法、依据以及收购价格内涵也将 价”购买的行为，相应的土地收购价格评估应重点选择成本逼近 不同。根据上海、杭州等城市土地收购实践，参照我市经验，土地 法、基准地价系数修正法、市场比较法。 收购是一种“强制性的买卖关系”，即土地是否收购是政府的行政 ３．２ 国有划拨土地使用权收购价格评估方法 权力，但收购价格则是以与被收购经济主体权力和利益相一致的 如果收购的土地权属类型是国有划拨，利用城市基准地价更 市场价格评估，这样一方面体现了政府在实施土地收购储备制度 新成果评估它现用途同等条件下完全使用权的标定地价，按标定 过程中的主导地位，同时也适应了我国建立社会主义市场经济体 地价的６０％初步确定土地使用权收购价格，再考虑使用成本逼近 制目标模式的需要，是一种准市场交易行为。 法和宗地的实际划拨成本综合确定宗地的收购价格，土地收购价 收稿日期：２０１０—０５—１４ 作者简介：程峰（１９６６．），男，高级工程师，秦皇岛市土地收购储备交易中心，河北秦皇岛０６６００１ 第３６卷第２５期 ２ ０ １ ０年９月 程峰：国有土地使用权收购价格评估探讨 ・２３７・ 格运用成本法评估时也要扣除政府土地出让金。 价格×估价宗地情况／可比实例情况×估价宗地期日／可比实例 期日×估价宗地区域因素／可比实例区域因素×估价宗地个别因 １００／（）×１００／（）。 运用基准地价更新成果计算标定地价方法为： 容积率修正系数±开发程度修正值。 运用成本逼近法计算土地收购价格方法为： 土地增值收益。 标定地价：基准地价×（１＋区域修正系数）×年期修正系数× 素／面丁比实例个别因素＝可比实例价格×１００／（）×（）／１００× 其他类型土地使用权收购价格的评估，根据具体情况参照前 评估地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋ 两种评估思路确定宗地的收购价格。４结语 目前，我国各城市土地收购储备制度建立时间不长，尚缺乏 国家法律支撑，各地土地储备模式不一，政策差别大，在评估土地 ３．３ 国有出让等有偿方式取得土地使用权收购价格评 估方法 如果收购的土地权属类型是国有土地出让、国有土地租赁、 收购价格的操作程序上也有所差异。随着城市土地收购储备工 国有作价出资或入股、国有土地授权经营等，这些有偿方式取得 作逐步规范和制度的统一，国有土地使用权收购价格评估方法将 的土地使用权具有相应的土地使用权出让合同、租赁合同等。为 进一步完善。 了体现以有偿使用方式取得土地使用权的完整产权性质，保护土 参考文献： 地使用者的合法权益，尊重土地有偿使用合同的约定，对土地有 ［１］ 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局．城镇土地估 偿使用方式取得土地使用权的补偿应充分考虑原土地使用者的 价规程［Ｓ］． 合法权益。土地使用权收购价格评估原则上应以原用途及使用 ［２］ 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价理论与 方式为标准，按收购基准日的剩余土地使用年限的正常市场价格 方法［Ｍ］．北京：地质出版社，２０００． 进行补偿。如果收购完全是为了公共利益的需要，可以略低于市 ［３］张毅，卢荣安．城市土地收购储备价格内涵浅析［Ｊ］．国土 场价，即采用准市场价格标准，或者采用市场平均价。同时考虑 资源科技管理，２ｏｏ４（２）：３７—３８． 该宗地的出让成本综合确定宗地的收购价格。 ［４］ 国土资源部土地利用司，中国土地勘测规划院．城市地价动 运用市场比较法计算土地收购价格方法为： 态监测理论与实践总论［Ｍ］．北京：地质出版社，２００１． 评估地价：可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期 ［５］ 张波．土地如何储备——土地储备库内涵、储备方式及问 修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数＝可比实例 题评析［Ｊ］．中国土地，２００５（２）：１３ １４． Ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｉｏｎ ａｎｄ ｄｉｓｃｕｓｓｉｏｎ ｏｎ ｔｈｅ ｓｔａｔｅ－・ｏｗｎｅｄ ｌａｎｄ—－ｕｓｅ ｒｉｇｈｔ ｐｒｏｃｕｒｅｍｅｎｔ ｐｒｉｃｅ ａｐｐｒａｉｓｅｓ ＣＨＥＮＧＦｅｎｇ Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂｙ ａｎａｌｙｚｉｎｇ ｔｈｅ ｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐ ｂｅｔｗｅｅｎ ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ ｏｆ ｌａｎｄ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ，ｔｈｅ ｎａｔｕｒｅ ｏｆ ｌｎａｄ ａｃｑｕｉｓｉｔｉｏｎ ｏｒｉｅｎｔａｔｉｏｎ ａｎｄ ｃｏｎｎｏｔａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｌａｎｄ ｐｕｒｃｈａｓｅ ｐｒｉｃｅ，ｔｈｅ ｗｒｉｔｅｒ ｃｌｅａｒｅｄ ｔｈｅ ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ ｏｆ ｌｎａｄ ｕｓｅ ｒｉｇｈｔｓ ｓｈｏｕｌｄ ｆｏｌｌｏｗ ｔｈｅ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ ｏｆ ｐｕｒｃｈａｓｅ ｐｒｉｃｅ，ｉｎｖｅｓｔｉｇａｔｅｄ ｔｈｅ ｓｔａｔｅ－ ｏｗｎｅｄ ｌ￣ａ＿ｄ－ｕｓｅ ｒｉｇｈｔ ａｎｄ ｐａｉｄ ｌｅａｓｉｎｇ ｓｔａｔｅ－ｏｗｎｅｄ ｌｎａｄ－ ｉｆｇｈｔｓ ｏｂｔａｉｎｅｄ ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｐｕｒｃｈａｓｅ ｐｒｉｃｅ ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｌｎａｄ－ｕｓｅ ｒｉｇｈｔ，ｐｒｏｃｕｒｅｍｅｎｔ ｐｒｉｃｅ，ａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ （上接第２３２页）各的适用条件和实施范围，无所谓孰轻孰重， 投入的技术含量愈来愈高，作为监理工程师，必须把“平行检验”的 作为一个监理工程师，只有将三种控制方法互相结合，灵活运用， 控制手段在工程质量监理工作中进一步加强。目前，国内的监理 才能更好的做好施工阶段工程实体的质量控制工作。２）作为一 企业市场基本滞留在施工阶段，其技术装备和监控手段普遍的相 个监理工程师，要想把质量控制工作做到行之有效，无论采取何 对比较落后，这跟国家现行的监理收费标准（２００５年颁布）要求的 种方式，自身的执业素质是最重要的，未雨绸缪，防患于未然。不 高智能、高强度、高报酬的社会主义市场经济发展规律有差距，也 仅要善于发现问题，而且要能快速便捷的解决问题和处理问题， 很大程度上制约了监理单位的自我发展。为促进监理单位在技术 是监理工程师质量控制工作中的事前、事中、事后动态控制“三部 装备上和检测手段上的提高，使监理单位以市场需求为导向，向全 曲”的本质要求。这就要求监理工程师必须要具备一定的工程技 方位、全过程发展，必须有政府的政策性引导和扶持，必须有自我 术或工程经济方面的专业知识，有较强的专业技术能力以及丰富 造血、自我约束、自我健康发展的完备市场秩序，必须有一批又一 的工程建设实践活动和管理经验。不仅能够对工程建设活动进 批高素质的监理工程师承前启后的推进监理事业的蓬勃发展。 行有效的监督管理，并能提出指导性的监理意见，而且要有一定 参考文献： 的组织协调能力，能够组织、协调工程建设有关各方共同完成工 ［１］张文照．建筑工程质量监督管理［Ｊ］．山西建筑，２００９，３５ 程建设任务，才能做好工程质量监理工作。３）随着在建设工程中 （１２）：２１２—２１３． Ｏｎ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔｙ ｃｏｎｔｒｏｌ ｗｏｒｋ ｏｆ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ ｅｎｇｉｎｅｅｒｓ ＣＨＥＮ Ｈｕａｉ－ｙａｏ Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｃｏｍｂｉｎｉｎｇ ｔｈ ｔｈｅ ａｕｔｈｏｒ’Ｓ ｏｗｎ ｗｏｒｋ ｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅ，ａｉｍｉｇｎ ａｔ ｔｈｅ ｐｒｅｓｅｎｔ ｓｉｔｕａｔｉｏｎ ｏｆ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ ｉｎｄｕｓｔｒｙ ｉｎ Ｃｈｉｎａ，ｔｈｅ ｔｈｅｓｉｓ ｄｉｓ— ｃｕｓｓｅｄ ｈｏｗ ｔｏ ｄｏ ｔｈｅ ｑｕａｌｉｔｙ ｃｏｎｔｒｏｌ ｗｏｒｋ ｏｆ ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｇｎ ｅｎｔｉｔｙ ｗｅｌｌ ａｓ ａ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ ｅｎｇｉｎｅｅｒ．Ｉｔ ｉｌｌｕｓｔｒａｔｅｄ ｔｈｅ ｍａｉｎ￣ｉｎｔｓ ｏｆ ｑｕａｌｉｔｙ￣ｔｒｏｌ ｆｏｒ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ ｅｎｇｉｎｅｅｒｓ ｆｒｗａ ｔｈｒｅｅ ａｓｐｅｃｔｓ，ｓｉｄｅ ｓｔａｔｉｏｎ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ，ｓｐｏｔ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ，ｐａｒａｌｌｄ ｅｘａｍｉｎａｔｉｏｎ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ，ＳＯ ａｓ ｔｏ ｇｒａｄｅ ｐｒａｃｔｉｃｅｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ ｅｎｇｉｎｅｅｒ，ｑｕａｌｉｔｙ ｃｏｎｔｒｏｌ，ｓｉｄｅ ｓｔａｔｉｏｎ ｓｕｐｅｒｖｉｓｉｏｎ，ｐａｒａｌｌｅｌ ｅｘａｍｉｎａｔｉｏｎ
