问答题
2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问： 第1题：
该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?________
参考答案：
不能直接将其选作可比实例。因为： (1)虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但其小类用途不一定也相同； (2)商场与临街商铺的规模不相当； (3)商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚； (4)商场与临街商铺的档次是否相同不清楚； (5)商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚； (6)商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚； (7)商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。
详细解答：
第2题：
确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?________
参考答案：
确定出租部分的潜在毛收入时应注意： (1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。 (2)租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。
详细解答：
第3题：
确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么? ________
参考答案：
确定自营部分的净收益时应注意以下问题： (1)确定自营部分净收益，应为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 (2)因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。 (3)测算时不仅考虑有形货币收益，
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还应考虑各种无形收益。 (4)确定合理的收益期限，在该商场的自然寿命、法律规定等基础上，结合剩余经济寿命来确定。
详细解答：
某估价公司于1999年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2001年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行向法院申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为 600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。
请问： 第4题：
估价公司应如何说明自己没有责任?请解释其理由。________
参考答案：
估价公司解释其没有责任的理由如下： (1)银行按评估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够； (2)抵押贷款时点为1999年8月1日，拍卖的时间为2001年10月1日，由于时间的变化，房地产价值会发生变化； (3)由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值； (4)房地产拍卖所得扣除所有税费后得款可能低于公开市场价值； (5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。
详细解答：
张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，在正常情况下回答下列问题： 第5题：
如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?________
参考答案：
应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
详细解答：
第6题：
如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?________
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参考答案：
现有租约将会使该住宅的买入价下降。
详细解答：
第7题：
该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么? ________
参考答案：
该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某完全确定。
详细解答：
单项选择题
甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
第8题：
(1)甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述正确的是( )。
A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保 C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款 D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
参考答案：B 答案解析：
第9题：
(2)下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是( )。
A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记
B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，可单独办理抵押登记
C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续
D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续
参考答案：A 答案解析：
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第10题：
(3)若该在建工程已整体抵押，在无法定优先偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为( )。
A.抵押价值
B.处分抵押物时的市场价值
C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费
D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费
参考答案：D 答案解析：
第11题：
(4)若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。
A.土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
B.建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
C.施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 D.商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积
参考答案：D 答案解析：
某公司有一临街写字楼，在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同。请回答下列问题。 第12题：
(1)如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元，用市场比较法评估的结果为2000万元，而且两种方法的评估测算过程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格应为( )。
A.3000万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3500万元
参考答案：B 答案解析：
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第13题：
(1)如果评估的目的为拍卖价格的评估，则评估价应为( )。
A.小于2000万元 B.2000万元
C.2000万元～3000万元之间 D.3000万元
参考答案：A 答案解析：
第14题：
(1)在用收益法进行评估时，客观收益应( )。
A.取租赁合同中所载明的租金
B.取市场上正常的租金与标准写字楼面积的乘积 C.取A与B的平均值
D.在估价时点之后租约期结束之前按租赁合同的租金，租约期结束之后取市场上正常客观的租金与写字楼相应的面积乘积
参考答案：D 答案解析：
某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。 第15题：
(1)以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为( )。
A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变
D.市场价格变化不确定
参考答案：D 答案解析：
第16题：
(2)以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。
A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变
D.市场价格变化不确定
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参考答案：B 答案解析：
第17题：
(3)2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过( )。
A.6个月 B.9个月 C.1年 D.2年
参考答案：A 答案解析：
指错题
第18题：
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参考答案：
1．缺少土地使用性质描述。 2．缺少产权描述。 3．没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。 4．可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。 5．可比实例B交易日期修正错了。 6．可比实例B可比性差，修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。 7．可比实例C选用汇率错误。 8．收益年限不应选取50年。 9．收益法只选择一个参照物，客观性不够。 10．全年收益天数按300天计算错误。 11．确定资本化率不能只参照一个实例。 12．比准价格应为收益价格。 13．未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。 14．未来发生的利润未计算。 15．超市应优先选用收益法估价。 16．区域因素和个别因素描述不够具体。
详细解答：
指出并改正下面估价报告片断中的错误
第19题：
参考答案：
(1)计算客房与餐饮年总收益： 1)客房年总收益＝(400×200+100×350)×365×(1-25%)＝31481300(元)＝3148.13 (万元) 2)餐饮年总收益＝3148.13×30%＝944.44(万元) (2)计算客房与餐饮年总费用： 1)客房年总费用＝3148.13×35%＝1101.85(万元) 2)餐饮年总费用＝944.44×55%＝519.44(万元) (3)计算年净收益： 年净收益＝3148.13+944.44-1101.85-519.44+200＝2671.28(万元) (4)可比房地产D不易作比较。 (5)从公式求得该宾馆价格为： V＝A/Y＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元)
详细解答：
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