针对商业地产的调研总结 6 月 1 日- 1 0 日 新阳光实业集团策划部 2015年6月11日 ➢ 调研目的：针对包头市商业地产业态布局、销售经营模式进行调研，为我司鹿港小镇南侧地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件，就项目地块分析得出定位建议。 ➢ 调研时间：2010年6月1日—3日 ➢ 调研范围：昆区、青山、东河区商业及商业地产 ➢ 调研对象：包百、王府井、为一商厦、娜琳商厦、开来购物、九星电子大楼、东河太平寺 东方红CBD、万达广场、时代财富城、 燕赵大厦、传媒大厦、金荣财富城 ➢ 调研主体：李金瑾 （一）本案基本情况 参数介绍： 规划用地 : 18000㎡ 建设总用地 : 18000㎡ 用地性质：商业用地 地理位置：包头市稀土高新区新光东路北侧，如图所示 本案 位处高新区未来核心居住区，周边有中端社区日月豪庭、鹿港 小镇、地税小区、东海花园、现代城，大型超市、重点中学、 医院等正在建造中，且人口逐步增加，住宅需求量较大。 交通状况：131、43、29，交通状况一般，只有3条公交线路，且线路发车频率较低。 生活配套：周边生活配套正在逐步完善中。 （二）包头市现有代表性商业 调研信息表： 项目名称 位置/商圈 行业类别 包百大楼 包百商圈 综合性百货 建面3万㎡经营2.8万㎡ 1-4楼215家 统一仓储 扣点，珠宝租金价格 8%，其他20-23% 开业时间 业态 布局 2F 60家，内衣饰1F 1959年 45家，珠宝名品，70-90平 王府井大楼 包百商圈 综合性百货 建面2.7万，经营2.3万平 410家 统一仓储 珠宝8%；服装20%至25%； 2002年 80家珠宝、箱包、女鞋70-90平 120家女装内为一商厦 包百商圈 综合性百货 建面1.8万平，经营1.25万平 144家 统一仓储 租金均价160元+2%物管费用 2003年 37家化妆品黄金珠宝70-90平 泰富购物 包百商圈 综合性百货 建面5.5千平荣资商厦 包百步行街 综合性百货 建2.8万平经老鼠街购物 包百步行街 综合性百货 建6500平经娜琳商厦 娜琳商圈 综合性百货 宝林商厦 娜琳商圈 综合性百货 建面6千平经东河太平寺 火车站附近 小商品批发 建面6000平九星电子大楼 九星商圈 电子综合商场 经营面积 经营4.8千平 面2.7万平米 面5500平米 225家 无 1、2楼租1203楼27%扣点； 2007年 整体休闲品牌为主，一到3楼均60家，370家 无 2、3楼均价楼20元/ 2000年 60家黄金珠宝、美容民族服饰70-90 80家男装、箱231家 无 负一、三层租价24元，1.2层70元、 2006年 51家饰品化妆品，30-50平 80家休闲、男经面2万平米 面4500平米 经面4500平 160家 无 均170元/平包物管、税 2000年 160家 无 40000平米 商家数量 仓库情况 400家 无 20-30平租价4万-5万 开业已18年 1200家 5楼为仓储 400-800元/月/柜台 元/m2/月；2、160元，4、5 1995年 1区100家综合小商品零售50平 2区鞋类批2006年 500家国美、电脑、手机、数码 600家，音像、120家包、鞋、70家女装内家电、饰品15-20平 80家女装羊衣男装30-40平 90家女装羽面40家，男装、四楼45家，品彩妆45-50平 60家，鞋、少3F 淑装、休闲装45-50平 50家男装绒衫70-90平 衣箱包35-40平 120家休闲、饰品、美容院35-40平 90家男装绒衫35-40平 箱包35-80平 积集中与70-90平之间 包35-40平 装，10-30平 绒内衣20-30平 绒服20-30平 发零售50平 电子产品 47家，少淑女装饰品35-40平 19家毛衫、内衣貂皮70-90平 60家床品、居家、饰品35-40平 50家青少年服饰、羽绒服70-90平 负一层与5层80家摄影美发女装10-30平 80家男装、休闲、20-30平 无 31家家具100-300平 4F 无 100家童装、羽绒服30平 无 43家家具100-300平 负1F 包百超市 无 无 无 为儿童服饰餐饮区80家，70-90平 20家，鞋，90150 40家布艺美食30平 无 低挡 餐饮音像办公 中档 餐饮 经营档次 底店业态 中高档 休闲、女装、珠宝 统一经管、扣点 中高档 休闲女装 中档 中国银行快餐 统一经管，收2%管理费广告 市内及近郊客户 中档 快餐、休闲服饰 中档 快餐、休闲服饰 按销售额2%中低档 休闲 中高档 品牌店 中低档 KFC休闲服饰 统一管理自主经营 经管模式 统一经管、扣点 分层管理 扣除物管费用 统一管理自主经营 青年消费群体 1. 定位以青统一管理自主经营 市内零售商商、周边县零售商 自主经营统一管理 主要客源 呼包鄂 1. 包头市经营时间比较长的百货商场 2. 扣点经营呼包鄂 呼包鄂 市内及近郊客户 青山东河人 青山东河人 包头市 1. 自身商场品牌的拉动 地理位置优越 休闲品牌为核心 1. 商场赢利点主要为1-3楼的摊位、沿费用含在租金里，另收二次用电费 少年个性服饰为主 地理位置优越 1、 产品全面、价格适中 赢利点 更加容易激活商家竞争意识 2. 扣点销售更加容易激活 一楼珠宝区规模较大 定位精准，差异化经营 商场底店租金 租金价格相对于包百商圈低 在包头具有一定的品牌知名度，管理日趋完善 租金高商家流动性大 以走量为赢利点 2、 二楼少年电子学习用具成为很多家庭的电子品消费之一； 三四楼的家具3、服装、超市为商超核心支柱 3. 包头早期的高端消费场所，7年的运营，积累了男装及貂皮为主要赢利点 经营档次较 全，涵盖了中端、中低端产品 老客户，商家 盈利水平较好 以中档产品为主吸引一定的人流。 大量忠实的消费客户 租金偏高端盈利水平 盈利较高 盈利较高 盈利不高，流动较大 盈利较高 盈利较高 一般 中等 中等 中等 中等 分析总结： 经过分析总结发现现有成功商业共同具备以下特点： 商业面积：包头市现有综合性商业面积集中与2万-3万㎡ 商业业态：综合性百货、电子商厦、批发城 商业模式：综合性商场 交通条件：全部位于包头市核心商圈，交通便利，商业氛围成熟 客群：主要以周边客群为基础，辐射包头市全体客群 经管模式：大多自持，以扣点经营，统一管理为主要运营模式 赢利点支撑：商家赢利点包含品牌运营、诚信运营、差异化商品运营等，而其中太平寺为批发商城，更以交通便利为主要支撑点，周边立体式交通火车站、飞机场、汽车站等发达，通往内蒙古全国各个省县市，盈利较高商家除了太富商场之外都经营8年以上，太富采取差异化经营，引进知名休闲品牌支撑，剩余盈利中等一般的商场大多于2000年以后，揭示其开业5年之内均在进行着客户维系与经营磨合中。 （三）现有商业地产项目 东方红CBD 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 经营模式 销售情况 备注 1、提前与维多利酒店32层5万㎡、公包百商圈王府井对面 6万㎡ 寓一栋32层3万㎡、商场5层6万㎡，住宅7栋19万㎡ 1、公寓、酒店、商一栋公寓、一栋酒店、商场为时尚休闲购物 场为双塔式建筑 2、其中商场包含美食、购物、不夜城、淘秀城 1、公寓出售 2、酒店自营 3、商场与维多利合作经营，扣点招商 进行意向沟通 2、住宅70年，已开售完 3、公寓40年，37㎡、49㎡精装6200元均价剩余20% 1、率先引进CBD概念 2、地段得天独厚，商业氛围浓厚 3、先进行住宅销售 万达广场 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 万仟百货与内街式商业街同层成半围总建筑面积65万平米，其中一期居住银河广场附近 11万㎡ 24.5万㎡、商场步行街3层3.5万平米,公寓4栋12万㎡ 合状态布局、其中万一期4栋公寓、10栋住宅、商场3层、商场内部包含万千百货与内街式步行街 仟百货一楼珠宝化妆品鞋；二、三楼品牌女装；四楼男装；五楼家纺小家电，步行街一二楼服饰、生活配套餐饮；三楼生活配套餐饮 1、公寓、住宅、住宅底商出售 2、万仟百货、步行街扣点招商，扣点比例根据品类不同而定 1、一期住宅70年销售罄 2、公寓精装修40年，30-90㎡刚开盘均价6900元 3、商业开始招租，10月试营业、11月正式开业 经营模式 销售情况 备注 1、进行全渠道覆盖营销模式，广告投资年1千万以上 2、凭借万达强大的品牌战略联盟进行商业招商 3、先销售住宅与公寓，资金回笼后进行商业运营 时代财富城 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 经营模式 1．主体楼1-4层进行销售情况 1、住宅70年，阴面3980元一口价，阳面均价5000元 备注 商场-1层为沃尔玛超青山娜琳商厦对面 24.9万㎡，1-4层商业2.5万㎡ 7万㎡、住宅12.5万㎡、公寓5.4万㎡ 住宅3栋，公寓4栋，-1到4层商场 市，1-4层为商场，业态规划为购物、休闲、娱乐、餐饮为一体 返租销售：返租期为10年，1-3年返每年返还总房价8%，4-7年每年返还总房价10%,8-10年每年返还总房价12%，销售房款中加返租款，半年1、自身位处青2、公寓毛坯70年，山成熟核心商圈 31-82㎡销售过半，2、引进沃尔玛作5590元 3、商场50年销售90%，开盘起价为强大支撑点 返租一次。相关税收扣除为单次返租总额的18%—19%。 2．住宅与公寓进行传统销售。 3. 地下一层整体为沃尔玛超市出租 9000，现均价18000元 4、底商均价55000元 燕赵大厦 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 经营模式 销售情况 1、写字楼内定剩1/3 1、公寓一栋6-25层 友谊大街与富强路交叉口 2.3万㎡ 9.6万㎡， 2、写字楼一栋6-23层 3、商业1-4层 1-4层为商场，未规划，内部可隔单间， 5层为设备及办公间 出售 2、公寓内定剩1/3 3、商场整体出售正在洽谈，购买意向明确 4、大概6月底开盘 5、对外价格未定 备注 1、开发商为河北商会，大部分公寓写字楼都由商会会员内定，单价为3千多 2、位处友谊大街金荣建材城商圈 传媒大厦 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 经营模式 销售情况 1、酒店已经出售 1、写字楼700套（其中电视台、自己公司各占5层） 友谊大街与富强路交叉口 3万㎡ 17万㎡ 2、居家公寓220套 3、纯公寓700套 4、一拖二底商1万5、3-4层商场3万㎡ 1、商场业态规划为建材 2、一二层为一拖二式底商 3、3-4层为家居超出售 2、3-4层家居超市出售8800元-10000元意向初定（可能为整体出售也可能租一半售一半） 3、一拖二底商296㎡以上，单价2.5万-3.5万元，销售不畅 4、居家公寓均价4800元 1、项目为青山区传媒业招商项目 2、内蒙古电视台、动漫等传媒类商家入驻免税政策扶植 3、依托金荣建材城成熟商圈 备注 平米，入深16米以上 市，整体出售 金荣建材城 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 1、1层为底商，大部1、建材主题商城1.6友谊大街与富强路交叉口 0.9万㎡ 6.2万㎡ 万㎡ 2、商住公寓3.8万㎡LOFT公寓，6000㎡ 分为300㎡左右 2、2-4层为建材商场 3、5-22层为公寓700套，其中5-9层为LOFT公寓，面积集中于40-130平米之间 1、1层底商出售 2、2-4层商业出租 3、公寓全部出售 经营模式 销售情况 1、底商剩余450㎡2间，价格3.5万元/㎡ 2、商场租金未定 均价6000元/㎡ 备注 1、依托金荣建材城成熟商圈，同时兼具金荣建材城商户资源 LOFT火爆销售 3、公寓剩余10%，2、公寓推陈出新左岸绿洲 地理位置 占地面积 总建面积 商业业态规划 商业布局 经营模式 销售情况 1、40年产权公寓40-90㎡报价5200幸福路与友谊大街较差口 1、一层为底商 元，精装修 出售 2、底商1.3万-1.7万元/平米 3、商场6000-13000元/㎡ 1、依托友谊大街西北汽车城现有商圈 备注 汽车配件城，公寓 2、2-3层为商场 3、4层到18层为公寓 调研总结： 1、以上商业地产全部有自身的资源支撑 2、以公寓为资金回笼基础，支撑商业地产的高成本，长期运作。 3、地理位置均处于交通便利的相应商圈 4、大多引进品牌形象店，以增强商家投资信心 5、周边相应业态配套完善 本案可能发展方向： 一、纯商业 可设置小户型商铺，产品总价低，投资 地块特紧邻正在修建的高新区第一中学 支 持 产权型小商铺 处于居民区，但是无商业，且商业环境正在逐步发展 办公功能为周边有大量的汽车4S店 阻 力 居住功能为资金回笼周期较长。除价格吸引力性 风险高。本案作为纯商业体量较大， 中小型写字楼 产品 对开发商前期招商、后期运营能力要目前周边商业氛围不成熟