第八章 投资性房地产与无形资产
一、本章内容及重、难点问题
本章主要内容包括以下几个方面：1、投资性房地产的概述。2、投资性房地产确认与初始计量。3、投资性房地产的后续计量。4、投资性房地产的转换和处置
投资性房地产的内容很多，其中投资性房地产确认与初始计量，投资性房地产的后续计量是本章重难点。无形资产主要内容包括以下几个方面：（1）无形资产的特征；（2）无形资产的计价；（3）无形资产的摊销；（4）无形资产的出售与出租；（5）无形资产减值。
二、本章重、难点问题辅导
（一）投资性房地产确认
投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
（1）该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；
（2）该投资性房地产的成本能够可靠计量。
（二）投资性房地产初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量。
1.外购的投资性房地产
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企业外购的投资性房地产，只有在购入的同时开始对外出租（自租赁开始日期起）或用于资本增值，才能称之为投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的相关支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产
企业自行建造或开发的房地产，只有在自行建造（或开发）活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的投资性房地产却认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、分摊的间接费用和支付的其他费用。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。
企业自行建造的房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
以其他方式取得的投资性房地产的成本，依据相关会计准则的规定确认。
（三）投资性房地产的后续计量
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1、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的核算
企业通常采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
采用成本模式进行后续计量的会计处理，一般需要设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）” “投资性房地产减值准备”等科目，其会计处理可比照“固定资产”、“无形资产”、“累计折旧”、“累计摊销”、“固定资产减值准备” “无形资产减值准备” 等科目进行。
（1）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程” 等科目；
（2）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
（3）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地的确认条件的，计入投资性房地产成本，应借记“投资性房地产”科目,贷记“银行存款”等科目；不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”科目，贷记“银行存款”等科目。
2、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的核算
（1）采用公允价值模式的前提条件
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企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值模式计量。企业一旦选择采用公允价值模式就应当对所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：
1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。其中，所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区。
2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。其中，同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。上述两个条件必须同时满足，缺一不可。
（2）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应在“投资性房地产”科目分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
1）企业外购、自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照应计入投资性房地产成本的金额，借记“投资性房地产（成本）”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2）企业不对投资性房地计提折旧或摊销。企业应以资产负债表日投资性房地产的公允
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价值
为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
3）与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地的确认条件的，计入投资性房地产成本；不满足投资性房地产确认条件的，其会计处理与采用成本模式发生后续支出相同。
三、本章重、难点问题练习题
通过对上述重难点问题的学习，你可以进行一下自我测试，如果你能够正确完成下面的一些选择题，说明你对本章知识有了一定的认识。
（一）单项选择题
1. 投资性房地产取得的租金收入，确认为 ( D ) 。
A.主营业务收入 B.营业外收入
C.投资收益 D. 其他业务收入
2. 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产
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应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入（A ）
A. 公允价值变动损益 B.投资收益 C. 财务费用 D.资本公积
3. 关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（ B）。
A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更
B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更
（二）多项选择题
1. 下列各项不属于投资性房地产的有( B C )
A. 已出租的土地使用权 B. 作为存货的房地产
C. 自用房地产 D. 持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建 筑物
2. 企业投资性房地产的计量模式包括（A B ）
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A. 从成本模式转为公允价值模式 B. 采用公允价值模式
C. 从公允价值模式转为成本模式 D. 同时采用两种模式
3. 房地产的转换，满足下列条件( ABCD )条件,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产 。
A. 投资性房地产开始自用 B. 作为存货的房地产改为出租
C. 自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租
D. 自用土地使用权停止自用改用于资本增值。
（三）业务题
1、长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。
要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）
参考答案：（1）2007年1月1日
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借：投资性房地产—成本 2200
贷：库存商品 2000
资本公积—其他资本公积 200
（2）2007年12月31日
借：银行存款 贷：其他业务收入 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动 （3）2008年12月31日
借：银行存款 贷：其他业务收入 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动 100
100
50
50
100
100
30
30
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（4）2009年12月31日
借：银行存款 100
贷：其他业务收入 100
借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动 （5）2010年1月5日
借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产—公允价值变动 贷：投资性房地产—成本 借：资本公积—其他资本公积 贷：其他业务收入 70
70
2080
2080
2050
2200
200
200
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150
借：其他业务收入 150
贷：公允价值变动损益 150
习题二
（一）目的：
（二）大海公司于2007年7月1日，开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已提折旧200万元，已提减值准备100万元。在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。该企业对改扩建后的厂房采用年限平均法计提折旧，预计尚可使用年限为20年，预计净残值为50万元。2009年12月10日，由于所生产的产品停产，大海公司决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租期为2年，每年末收取租金，每年租金为180万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法、折旧年限和预计净残值计提折旧。
（三）要求：（1）计算厂房改扩建后的入账价值并编制会计分录；
（2）计算2008年厂房计提的折旧额并编制会计分录；
（3）编制2009年12月31日租出厂房业务的会计分录；
（4）编制2010年12月31日收到租金、计提折旧的会计分录。
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参考答案（1）
借：在建工程 1700
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
贷：固定资产 2000
借：在建工程 750
贷：工程物资 400
原材料 200
应交税费—应交增值税（进项税额转出） 34
应付职工薪酬 50
银行存款 66
借：固定资产 2450
贷：在建工程 2450
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（2）2008年厂房计提的折旧额=（2450-50）÷20=120万元
借：制造费用 120
贷：累计折旧 120
（3）2009年12月31日厂房的账面价值=2450-120×2=2210万元
借：投资性房地产 2450
累计折旧 240
贷：固定资产 2450
投资性房地产累计折旧 240
（4）2010年12月31日
借：银行存款 180
贷：其他业务收入 180
借：其他业务成本 120
贷：投资性房地产累计折旧 120
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通过本章的学习你觉得这门课对你来讲不会很难吧。如果你有什么问题我们可以在电大在线平台进行沟通，你也可以直接与你的辅导教师面谈。继续努力，加油！
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