第26卷第6期渤海大学学报

2 0 0 4年11月Journal of Bohai University(Social Science) Nov. 2004 我国旅游饭店业分时度假发展态势分析 徐国飞,黄元春

(渤海大学,辽宁锦州121000)

摘 要:分时度假已成为一种新型度假旅游方式。针对分时度假的涵义及我国分时度假的发展现

状,对分时度假存在的问题提出了解决的对策及建议。 关键词:分时度假;欺骗性销售;强迫性销售

中图分类号:F590.8 文献标识码:A 文章编号:1672-82(2004)06-0086-03 一、分时度假的涵义及其产品

分时度假(Timeshare)是指消费者在某一特定的度假村或饭店,以较优惠的价格购买特定年限内一周或数周的度假时段使用权,然后通过时段交换网络机构提供的服务,可以与网络中的其他度假村或饭店的度假时段使用权进行置换使用的一种新型度假旅游方式。对于旅游饭店而言,分时度假是一种提高客房出租率的营销方式的创新。分时度假一般认为起源于20世纪60年代中期的法国阿尔卑斯地区,70年代早期和中期,分时度假概念分别引入美国和英国,之后由于度假时段使用权可以在全球范围内实现交易或置换,随之涌现了大量分时度假交换公司,如全球最大的分时度假交换公司RCI(ResortCondominimums International)和II(Interval International),分时度假业得到了迅猛发展。目前,全球分时度假地已超过2000个,仅英国就至少有100个,RCI与全球100个国家的3600家饭店签订了分时度假联盟协议,为居住在200多个国家超过260万个家庭会员提供假期交换和旅游服务,1999年共办理200万人次的交换手续,营业收入高达67亿美元。同时,分时度假物业也衍生出了若干种类型:第一种是时权酒店型酒店或度假区向消费者(家庭或企业集团)出售一定时间内的对酒店住宿或娱乐设施的使用权,顾客即可每年在此享受一段时间的度假,与此同时,顾客还有转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。同时,分时度假交换网络公司为购买单体酒店时权的消费者提供了广泛交换其他

地区旅游度假时权酒店居住权的可能,当时权拥有者某一年决定不在所购买时段的酒店或度假村居住

时,可以用已有的时段去交换同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。

第二种是产权酒店型

开发商将酒店物业分割成为产权单位出售,投资者购买产权可以每年居住一定期限,不居住时

可将物业委托管理公司统一出租经营,获取客房利润分红,一般家庭购买目的是度假,公司集团购买是

为了员工度假和会议使用,相当于真正的房产投资,而时权酒店和分时度假网络则与之有一定区别,不

能当作是房地产投资。 第三种CREDIT分数酒店型 收稿日期:2003-09-16

作者简介:徐国飞(1973-),男,助理研究员,从事教育管理研究;黄元春(1971-),女,旅游与历史文化学院讲师,从事饭店管理研究。

86消费者一次购买一定数量的分数,这些分数就成为他们选购产品的货币,他们可以使用这些分数在

不同时间、不同地点、不同档次的酒店、度假村中灵活选择其分数所能负担的住宿设施,在分时度假设施

的档次方面,也有了更多的选择。

二、我国饭店业推行分时度假的现状及存在的问题

随着我国社会经济的进一步发展,商务活动日趋频繁,商务旅行也呈急剧增长趋势。但由于酒店或

度假村的住宿价格较高,在一定程度上了人们外出休闲度假,也使公司的商务旅行住宿费用居高不

下,再加上近年来我国酒店业的超常规发展,造成大量酒店过剩,开房率总体偏低,资源闲置。目前,我

国加入国际分时度假交换网络体系的度假饭店已经有十几家,其中加盟RCI的16家,加盟II的1家,

已逐步完成了从当初纯粹的概念引进,到现在注重开发适合我国国情的特色产品的过程。但是,我国每

万人拥有的分时度假会员数为6%,是亚太地区国家中最低的。1999年,RCI亚太地区年会在我国举

行,RCI十分重视中国市场,这说明我国分时度假市场存在着巨大的潜力。然而,我国旅游饭店业在推

行分时度假产品时仍存在着许多问题。 1、法律、法规不健全

分时度假涉及许多法律和问题,特别在如何保护消费者权益方面是至关重要的。目前,最大的

问题是强迫性销售和欺骗性销售。欧盟关于分时度假产品销售的《指令》要求,销售商在与消费者签订

销售合同时,必须规定10天的冷静期,即消费者在购买产品后的10天之内,有权无因退回,不必承担赔 偿责任。此外,新加坡、马来西来和泰国都已建立分时度假行业协会,统一制定业内自律规范。中国加

入WTO以后,为旅游分时度假的发展带来了巨大机遇,相关法律、法规也应逐步健全。 2、价格与国内消费水平脱节

分时度假产品在最初引入我国时几乎没有作任何适应性调整,基本照搬了国外的经营模式,产品的

销售价格甚至高出国际平均水平;又由于大众对分时度假概念的陌生和分时度假产品独特的销售方式,

进一步使其丧失了经济性的特点而具有了贵族化的色彩。分时度假要在一个国家形成良好的运行环

境,最根本的是必须形成一定规模的消费群体。我国约有4亿个家庭,高收入家庭大约有800万家,即

使10%的高收入者选择分时度假消费,也只有80万个家庭。如此规模的市场给一个公司经营还可以,

市场一经分割,规模效益就不能保证了。同时,分时度假相对昂贵的价格使得它目前还不可能进入普通

工薪阶层的消费领域,全国的市场规模效益还难以在短期内扩大。 3、分时度假产品市场的信誉度低

目前,最突出的问题是欺骗性销售和强迫性销售。所谓欺骗性销售,是指分时度假产品的经营者向

消费者提供了质次价高或根本不可能实现的产品。例如,国外一些分时度假产品经营者向我国居

民承诺可以到国外某酒店度假,而由于我国出境旅游的,导致绝大多数人不可能享受该产品,

那么有关该产品在的宣传对绝大多数人而言就属于欺骗性销售。所谓强迫性销售,是指分时度假

产品的经营者强迫消费者消费已购买的产品。另一方面,由于我国的分时度假交换系统还很不完善,在

分时度假系统中的消费者的权益较其他消费者大大拓展,因此,有些消费者往往会不通知以前的销售商

而随意地交换自己购买的产品,或不按已商定好的时间去消费自己的分时度假产品。 4、尚未形成有规模、有影响的国内度假网络

分时度假产品最早是由个别房地产公司和饭店企业引入我国的,其出发点是为解决自己手中积压

的少量房地产或提高饭店本身客房的出租率。因此,分时度假产品交换的标准体系十分欠缺,既没有对

加入分时度假交换系统的不同档次饭店的设施、设备应达到标准做出具体规定,也没有对同一分时度假

产品在不同档次饭店间进行交换的公式、原则做出具体安排,使消费者在短期内无法自由选择国内的各

类饭店、度假地,大大影响了度假产品的吸引力。另外,我国还有很大一部分饭店没有实现网上的国际、

国内预订,我国的网络技术目前不能满足这种分时度假产品的需要。 87三、对我国旅游饭店业发展分时度假旅游方式的几点建议 1、逐步建立健全相应的法律法规,切实保证消费者的正当权益

虽然分时度假在我国出现的时间不长,但欺骗性消费和强迫性消费的不良影响却很大,这就需要我

国针对分时度假逐步建立、健全相应的法律法规。以市场为导向,通过法律、法规来规范、约束、指导分

时度假的健康发展,切实保护消费者权益,为我国旅游业的发展创造一个良好的外部环境。 2、缩短使用权的有效期,降低分时度假产品的价格

按照国际经营模式,分时度假一般以购买有效期20~40年和每年固定使用一周或数周度假地住宿

权为基本特征,因而产品销售一般在6万元左右。若将客房使用权的有效期减少至10年或5年,同比

价格则可能降至1万元左右或更低水平,与普通产品形成价格竞争优势,从而吸引和扩大消费者群体,

促进分时度假业在旅游饭店业的推广。

3、通过分拆客房使用时间来适应当前我国的假日制度 目前,我国居民已经拥有“五一”、“十一”、“春节”三个假日黄金周,正好与分时度假的相关运作规则

一致,但是居民还有百余天的日计节假日,并不适合消费分时度假产品,这就意味着市场机会

的丧失。

所以,可以将每年固定使用的周计客房住宿权分拆为以天计的客房使用权,并对每年使用时期进行总量

控制,将一周拆分成两次至多次使用,这种做法不仅不能减少客房的实际出租率,而且在很大程度上提

高了分时度假产品的灵活使用性,并与当前我国的假日制度和居民的消费特点相适应。 4、加强对分时度假产品的技术支持,提高旅游饭店运用电子网络的能力

对于消费者而言,分时度假的主要吸引力之一,就是它能够通过交换在不同的居住地为旅游者提供

住宿服务。网络是分时度假交换系统的生命线,交换系统所拥有的网络度假村或度假饭店越多,分布面

越广,就越容易吸引消费者。而我国旅游饭店间的联网主要是在连锁饭店内部进行的,计算机网络容量

较小,因此,我国应加强网络技术的开发,加强分时度假系统的标准体系建设,对分时度假产品交换过程

中的有关问题制订出具体标准,企业要注重开发出有针对性的产品;确立民众可以接受的价格;组建国

内交换网络;强化品牌形象;保障顾客权益;重视技术支持;也就是说,一个成功的分时度假系统往往从

开始就形成规模,为旅游者提供充分的选择空间,实现网上分时度假产品交换的公正、公开。 旅游饭店———分时度假交换系统是旅游饭店业的一种全新的业态形式,只要我们充分认识分时度

假交换系统的利弊,采取积极有效的措施解决现存各种问题,旅游饭店———分时度假交换系统必将顺利

完成量的转化,实现质的飞跃,进而为分时度假在我国的发展开拓广阔的空间。 参考文献:

[1]贺小荣.对我国旅游饭店业推行分时度假的几点思考[J].北京第二外国语学院学报,2001(5). [2]张泽一.试析我国旅游创新中的分时度假[J].重庆商学院学报,2001(4). [3]蒋晓波.我国国有旅游饭店资本存量结构调整初探[J].旅游学刊,2000(2). (责任编辑:陈佳琳)

Investigation and analysis of the development of timeshare in tourist restaurants XU Guo-fei, HUANG Yuan-chun

(Bohai University,Jinzhou 121000, China)

Abstract:This article first expounds the meaning of timeshare and the present situation of timeshare in our country, then it

puts forth some counterproposals for the solution to the problems of timeshare. Key words:timeshare; deceitful sale; forced sale 88