房地产经营与管理论文

（A）卷2012-2013 学年第 一 学期 班级： 工程管理0902 姓名： 胥瑶 学号：0912094081 …………………………………装……………………………订…………………………线………….……………………………… 适用专业 工程管理 论文名称 得分 评阅人 复核人 考核性质 考查 课程论文 命题教师 赵斌 考试时间 二周 改革开放后，房地产与房价 胥瑶 0912094081 工本0902班 摘要：促进房价的合理回归已经成为国家宏观调控的重点。房地产投资增长速度严重下滑直接导致固定资产投资的下滑，从而造成经济增长的回落。，对房地产的宏观调控已经政治化、长期化。 关键字：政策 房价 商品房 正文： 自从改革开放以来三十多年，建筑业迅速发展，大小城市各种新式建筑拔地而起，人口的增长促成了各种高层建筑的迅猛势头。房地产的发展，非常明显的表现在城市建设上，城市的日益现代化、摩登化、机械化，让建筑行业表现的更加淋漓尽致。 30 年来，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、商品房销售额等持续大幅增长，迅速成长为国民经济的重要支柱产业和中国特色市场经济的重要组成部分，为我国经济的持续高速发展作出了很大的贡献。同时房地产的发展也表露出国家调控政策的一些漏洞，让一些商人钻了空子，有利可图。使房价成倍增长，房子几乎成为年轻人的“奢侈品”，但是又是不可或缺的“必备品”。我不知道政府如何决策，但单纯房价来看，过去10年，除了2008年底到2009年初曾经出现大约10-20%的下跌之外，房价似乎不但坚挺、甚至反弹的更快，2011年3月以来的经济调整，房价似乎没有像大家所预期那样下跌，中国的房地产似乎显得越来越扑朔迷离。 国家对于房价的调控也提出了相关措施，总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡就表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。” 温总理认为，作为发展中的大国，我们将自己事情办好，就是对世界最大的贡献。当然，我们要按照国际规则，调控好应该发展的速度。 这几年，政府一直在加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区和危旧房改造，多渠道改善居住房条件以改善目前的房地产业，2011年年底之时，很多媒体和房地产业内人士就有预测：2012年将迎楼市最难的一年。的确，纵观2012年上半年，国家宏观经济政策预调微调力度加大，中央除出台了很多楼市调控政策外，更是多次在公开场合表示：楼市调控政策坚决不放松。 自去年国家楼市调控政策出台以来，楼市成交量、房价等各方数据都有明显回落，楼市不再像2009年那样涨势迅猛。11年的限购令，12年的房价调控仍继续，国家看似对房价已经放在比较重要的地位了。还有，高房价提高了个人生活的成本，使得许多背上住房按揭沉重负担的年轻失去创造的活力，只能是为了还高房价的贷款而生活。同时，高房价不仅提高了整个城市生产经营的商务成本，也会增加居住成本从而推高劳工工资。可以说，近年来“中国制造”的价格竞争力在逐渐丧失，不少外资企业逐渐退出中国市场，这些都也国内不少城市的房价有关。可以说，高房价在一定程度上中国出口在近期陷入阴霾的重要内在推力。而“金融危机”和“欧债危机”只不过是从外在需求上进一步加剧和加速了出口的低迷。 最后，高房价所导致的房地产业的暴利模式正在摧毁着中国企业的文化，扭曲着中国社会的核心价值。从十几年国内房地产市场发展情况来看，国内房地产企业的数量只有增加而没有减少，即国内房地产企业越来越多，很少看到国内有房地产企业破产的。由于房地产企业没有破产的，那么任何企业进入房地产业都会一本万利。在这里，不仅有效的市场机制无法确立，而且房地产企业也不用通过企业有效经营管理、生产更好的产品来竞争，而仅是关注权力的资本化及资本的权力化。在这种情况下，企业得以持续发展的文化也就根本不要建立或无法建立。 同时，由于在国内房地产市场价格快速飚升，从而使早几年凡是进入房地产市场投机炒作无往而不胜，凡是购买住房的都赚大钱，而且谁早买谁就收益更高。在这种巨大利益驱驶入下，全国掀起了一波又一波的炒房、抢房的高潮。全民炒房成了家喻户晓的东西。可以说，在世界历史上找不到哪一个国家及哪一民族有中国炒房到这种疯狂地步的。由于炒房能够获得无风险暴利，那么这必然激励全国居民把国内银行资金用到极致，让信贷杠杆更是无穷放大。由于炒房能够轻易地获得得利，那么不仅个人没有努力工作的冲动，更没有努力创业的激励，普世的核心价值更是会被抛到九霄云外。遵纪守法、道德践行、理想追求等社会的核心价值都被这种轻易暴利所抛弃。可以说，当前中国社会的许多问题都在于这种社会核心价值被颠覆，都在于高房价完全扭曲了整个社会的核心价值。 可以说，当前国内的房地产市场除了暴利还是暴利。他们可以利用国有的土地资源、国有银行的资金、国家的各种要素等在短期内来制造不少亿万富翁，但很少有企业真正成为有社会责任的企业。在这里，没有社会公义，只有利益；没有人的 共 1 页 第 1 页

适用专业 工程管理 论文名称 得分 评阅人 复核人 考核性质 考查 课程论文 命题教师 赵斌 考试时间 二周 行为的道德底线，只有围绕着利益的冲突等。为了利益可无所不用其极，比如房地产拆迁及制造虚假的房地产报告，甚至于损害弱势民众的生命等。在这种情况下，社会矛盾与冲突必然四起。国内发达地区许多群体性事件的发生，无不是与房地产市场利益冲突有关，而这些利益冲突都是与高房价的暴利有关。如果国内高房价不能够得到调整，不能够回归到理性，而是继续把房价推高，那么它不仅会摧毁中国经济，更是会摧毁整个中国几十年改革开放成果，摧毁整个中国社会。因为，当房价一旦上了一个高水平时，各方面的既得利益都在千方百计阻碍房价的调整，无论是地方政府、银行、炒作住房者等都是这样。这样中国经济只能等待房地产泡沫破灭一条路了，即房地产泡沫破灭，金融危机及经济危机爆发。 1998年进行住房制度改革，不少单位争赶福利分房末班车，突击购买商品房，使部分需求提前释放，给1999年房地产市场带来一定冲击，由此产生一些列反应。1999年国家为消化空置商品房实施对空置商品房取消营业税的政策，之后采取一系列扶持和规范房地产市场的发展，促进商品房消费法规和政策。2003年4月中国人民银行下发121号文件，该文件是中国房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房价过热的措施，2004年3月中央政府又从土地供给上抑制房价过热。2005年3月出台“加强房地产市场引导和调控八条措施”，2006年又出台各项措施等等。因此，从城市政府层面看，除了做好经常性的市场供求关系的调节、监控，以及正确引导消费以外，还应当解决财政上对房地产业过分依赖的问题，合理确定城市的经济结构和财政结构。 从企业层面看，应加强社会责任感，诚信经营，实施可持续发展的营销策略，尤其要加紧建立合理的定价机制。 我认为，当前的房地产宏观调控实际上是在抓两件事：一是引导房地产市场持续稳定健康发展；二是深化住房制度改革，进一步解决住房问题。从而把发展房地产业和解决住房问题协调一致起来，许多有钱人买很多房子，在某些方面造成了房价的略微的提高，这样就造成一些人只能住廉价房，廉租房。前几年的炒房热是的房价的上升成为了一种必然趋势，那时候，买房子似乎成为人们生活中成为了人们最重要的消费，消费模式单一，也是消费和房地产业之间一个负联系的表现。 现在楼市更新换代的速度明显加快，很多投产不久的建筑就拆迁重建，一方面是因为房子不合格，几年的使用期已经使建筑物的寿命走入暮年，还有另外一方面就是，现在随着社会的现代化，楼盘的现代化跟随着更迭，地皮的易主意味着建筑物的改变。 房地产逐渐成为一个沉重的话题。虽然在近期的一系列报告中，我们认为中国的第二轮库存周期启动逐渐临近，从理论上来看，三季度月应该能看到本轮库存周期调整的第一个底部，但近期的经济数据和政策导向来看，这个底部有可能被延迟。同时，我们在此前的研究报告中，将经济周期波动的驱动力量划分为：技术革新驱动长波运动、房地产消费和投资驱动房地产周期波动、固定资产投资驱动中周期波动、库存变化则驱动库存周期波动，而中间最关键的变量是货币，而所有驱动因素集中在经济周期上，表现为经济的短期波动。我们姑且不讨论长波周期，库存周期和朱格拉周期我们研究的比较多，对房地产周期的研究则相对偏少。从过去一年开始，房地产问题在中国现实经济中越发显得重要，经济的波动基本是伴随政府对房地产政策而波动，而有识之士则惊呼房地产对中国经济的“绑架”，而当下，中国经济也重复之前的困境：房价反弹、政策掣肘。 现在为人所熟知的房地产业的两大泡沫已经愈发明显，百科中讲泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”(Foam Economy)。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。用我的理解是，政府企业和民营企业大量投资房地产，结果投资误导了民众，让人觉得是赚钱的捷径，结果大家竞相投资房地产，然而，能够炒房的毕竟是少数有钱的人，对于大多数的老百姓，房价只会越来越高，物价越来越高。我们把一个国家看做一个整体，由于房地产的利润大，回报快，政府愿意投资，借此大大的带动经济，从而导致炒房现象得不到控制。解决房地产泡沫，最根本的是根除房地产产业链，解决掉现期畸形的房地产供求关系。国家的现有调控只能遏制泡沫的继续增长，并不能抹去泡沫在各方面所造成的后果。而以限购为主要手段的宏观调控政策，也使支撑房价上涨的五因素要么失去了作用，要么发生了巨大改变，而眼下，对房地产的宏观调控已经政治化、长期化一个国家面临中等收入陷阱挑战时，居民社会矛盾会越来越多，政治上就需要抚平社会矛盾，缩小贫富差距；而中国的房价一涨再涨，老百姓可谓怨声载道，控制房价就成为了政府的一个非常重要的政策目标，甚至是一个非常重要的政治目标。 〔1〕李木祥.中国房地产泡沫研究M.重庆：中国金融出版社，2007-05页-389 页高汝熹 宋忠敏. 上海房地产泡沫实证研究M.上海：上海科学院出版社〔3〕朱亚鹏.住房制度改革：政策创新与住房公平M.广东：中山大学出版社， 4〕易宪容：高房价正摧毁中国改革开放30年成果 共 2 页 第 2 页