【摘要】房地产开发施工是一个完整的过程，它应该涵盖：项目策划、工程建设、房屋销售和售后维修，因此，进行成本控制，必须贯穿从策划到售后的整个环节，才能真正压缩成本，实现效益最佳化和利益最大化，这样需要全部涉及到的部门的通力合作，不断健全完善机制。只有这样，才能真正提高房地产企业的营业利润，实现稳健发展。
一、前言
随着依法治国战略的实施，关于房地产投资的法律体系日益健全，因而实现企业的利益最优，必须在遵守法律法规的前提下，不断提升盈利能力，压缩成本，既包括施工建设过程的成本，也包括销售环节的成本压缩，只有这样，才能真正实现房地产行业的健康发展。
二、中国房地产行业成本管控现状
目前来说，我国的房地产业尽管进入到蓬勃发展的高速时期，但是在成本的管理和控制方面却并不完善。首先，土地购买价格居高不下。鉴于中国在土地进行的一系列改革，当前获取土地都需要参加竞拍，导致土地购买竞争极其激烈，有些开发商仅仅因为争强斗气或者为了所谓的“面子”，采用不正当竞争手段获取地块，地价被人为的抬高。其次，设计中也存在着诸多的问题。设计方案的宏伟、不切实际化都会增加成本的支出。例如郴州的一家房地产设计公司，没有根据其当地的实际情况做出合适的设计方案，而只是追求设计方案的潮流与壮观化，最终建成的建筑物因不符合当地的《房地产管理监督办
法》而被爆破，这显然造成了成本的巨大浪费。
三、前期规划方案及施工图设计方案比选在成本控制的重要作用 1、规划方案的比选
土地竞拍成功之后，首要工作是整体方案的规划。应进行规划方案的竞标。在确定规划方案时，要结合市场营销部门调查的数据作好户型配比、户型方案，园林景观配套方案、外立面整体造型，建筑物整体风格定位等相关细化的讨论评比，从而择优选择规划方案。
2、施工图设计的比选
在施工图设计阶段，也可采取施工图任务书的形式，邀请两家设计单位对典型方案作相应的施工图设计，由造价咨询单位进行测算，从单方砼含量，含钢量等指标及平方米单价，全面衡量是否达到了任务书的要求，从设计源头上严格控制建安成本。
四、目标成本控制在项目实施过程中的应用 1.建立项目的报表体系制度
报表体系制度要和项目的成本管理相匹配，其中：开发项日成本报表包含成本测算表、目标成本执行情况报表、差异成本分析报表以及单方成本报表、例外成本报表等等。还包括公司为责任第一人的报表、以部门和小组为实施主体的报表以及以个人为责任主体的报表。 在编制成本测算表时，要与之前的投资估算作详细比对，检查是否有成本项目遗漏，还要充分考虑人工、材料、政策的调整等因素，做好相应的涨价预备费和基本预备费的估算。同时要与之前编制的资金筹集计划表对比，充分考虑资金来源，合理估算筹资费用及利息支出。
对后期发生的营销费用和相应的税金（包括土地增值税的清算等）作好测算，以避免目标成本估算不准确，造成利润失真，从而加大成本控制的难度。
2.设计变更严格处理，现场签证准确无误
设计变更操作一般是以下流程：在进行设计变更之前，设计部门的负责人首先进行立项变更，填报《设计变更单》，变更单还需要设计部负责人签字认可；之后由其统一编制编号，传递到工程部对照实施，同时还要抄送成本部；对于不涉及结构的因甲方原因提出的变更，要首先由成本部测算因变更所增加的成本，比对成本控制目标，最后确定是否进行此项变更.项目经理部门主持工作的工程师签收《设计变更单》，将其发送给监理单位和施工部门； 收到设计变更单后一周之内，施工部门对设计变更进行价格估算，并将估算结果抄送给甲方成本管理部门的负责人。
3.实施动态成本管理
目标成本要想实现良好的执行效果，必须能够第一时间将成本的变化反映出来，实现对成本的动态管理。还要依据工程项目进度，核算工程项目的实际成本，控制先选取目标成本，将目标和实际情况进行比对，进行成本差异分析。
五、施工阶段的成本管控
1.对合同实施有效管理 尽量避免工程索赔
进行工程量清单报价时，个别施工单位形成这样一种方式，即以较低价格中标，再通过合同进行索赔，从而实现盈利。所以，开发商
必须要求施工单位严格遵循合同内容。此外，还要反索赔材料供应商和施工部门，也是实现成本控制的一种有效的手段。 对于招投标阶段作为暂估价的一些分包工程（如外墙饰面、门窗、栏杆、百页等），在施工前应作好内部询价或竞争性谈判工作，择优选择分包单位，控制实际施工价格不超过暂估价，确保分包工程的造价控制不超过目标成本.
2.健全机制，加强施工过程管理
在项目施工阶段，要加强对项目施工过程的管理，按照监理规定与实施细则进行施工，通过责任制严抓工程质量，在管理层面实现施工过程中的投资成本控制。同时，要加强对工程款的付款节点和支付数额进行审核，成本部的人员应核实现场实际进度是否符合合同付款节点，按合同相应条款进行付款预算的审查，防止提前付款造成资金时间价值的浪费，聘请相应资质的造价咨询单位做跟踪审计工作，经过监理、成本部人员及跟踪审计人员的三重控制，确保按合同付款条件进行工程进度款的支付，避免工程款超付现场发生，确保过程控制合理。
3.技术领域，有效控制投资形成
在技术层面上要对施工方案进行论证分析，通过新方法、新材料和新工艺的引进，实现成本的有效控制。技术层面的革新是唯一可以在不改变投资成本的前提下为企业创造更多盈利方法。有数据显示，材料费占到工程款总额的7成，所以，使用新工艺、新技术，促进生产效率的提高，能够缩短工程工期，项目进度才能得到保证。
六、落实项目跟踪督查和审计是成本控制的关键
1.实施目标成本控制的主要内容是真实的工程量的确定。在最初的项目施工招投标阶段，首先要关注工程量清单的编制是不是准确、恰当，还要重点关注对全部工程量影响最大的内容。要确定工程量计算是不是准确、恰当，可以到施工现场核对竣工设计图纸以及施工图纸；项目内部管理单位对工程量的审核程度也要充分掌握，对结算中的重点内容要根据情况确定是否进行抽审；审查较为隐蔽的工程，日常跟踪要及时到位，现场工程量数据才能真正掌握起来。
2.另一个重要内容是目标成本控制，也就是材料价格审计。进行房地产开发，使用的材料、设备都具有价格隐蔽的特点。价格隐蔽性的现实存在给项目目标成本的控制带来一定困难。在实施项目督察审计中，应该从材料、设备采购的内控制度着手。了解项目的不同部门或同一部门不同的采购人员之间是否建立相互制约机制，执行不相容职务分离原则。其次，关注所有重点、大宗材料设备的采购是否通过招投标程序进行，审计人员应参与市场询价及招投标过程，且要审查材料、设备的名称、数量、型号是否与确定目标成本时所定下的价格水平相符。
七、结束语
如上文所说，房地产开发施工是一个完整的过程，它应该涵盖：项目策划、工程建设、房屋销售和售后维修，因此，进行成本控制，必须贯穿从策划到售后的整个环节，才能真正压缩成本，实现效益最佳化和利益最大化，这样需要全部涉及到的部门的通力合作，不断健
全完善机制。只有这样，才能真正提高房地产企业的营业利润，实现稳健发展。
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