人民币升值对房地产市场的影响分析

人民币升值对房地产市场的影响分析

作者：李训萍 彭玉洁 张海鹏

来源：《现代企业文化·理论版》2011年第04期

人民币升值问题与当前的房地产现状

一、人民币升值问题。

2010年初至6月19日，人民币汇率基本上在6.81-6.86元的窄小区间内运行。6月19日进一步推进人民币汇率形成机制改革以来，人民币汇率波动弹性明显增强。10月末，人民币对美元比6月1升值2.04%，比2010年末升值2.05%。据国际清算银行计算的人民币实际有效汇率结果，10月份人民币有效汇率较去年12月份升值2.68%。自11月5日以来，由于美元整体处于强势，而人民币对美元汇率保持稳定甚至小幅升值，导致人民币出现了全面升值的势头，自11月5日以来，人民币兑欧元升值7.9%，兑英镑升值5.4%，兑日元、澳元和加元也有不同幅度的升值。进入2011年以来，人民币对美元连续走高，并创下历史新高。 二、2010年房地产状况。

在人民币升值背景下，2010年房地产行业虽然处于严厉调控之下，但商品房成交量仍保持较快速度增长，1-12月，全国商品房销售面积104349万平方米，同比增长10.1%，全年商品房成交量创下历史新高。房价方面，由于受到政策调控的影响，2010年商品房均价上涨趋势放缓，1-12月份全国商品房销售均价为5034元/平方米，同比上涨7.22%，较去年同期21.09%的涨幅明显收窄。

人民币升值影响房地产市场的传导途径

人民币升值影响房地产市场主要是依照美元贬值—人民币升值预期强化—境外资金进入中国市场并持有境内不动产—境内通胀压力上升—房地产价格上涨—加大人民币的升值压力—人民币升值这样的路线循环进行的，具体来讲，主要存在以下几方面的效应。

一、收入效应和财富效应。在国内需求方面，人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，相当于人们的收入增加；财富增多导致物价变得更低，用于购房的可支配收入增加，人们购房能力的提高将导致房地产需求增加。人民币升值带来的收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。

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二、预期效应及资金流入效应。由于对人民币升值的预期，国际游资早已““做局”中国。在人民币升值预期较为强烈的背景下，大量的的外资通过 各种渠道不断涌入我国国内市场。在人民币升值 2%之后，无论是专家学者还是市场一线的操盘人员，大都持有人民币继续升值的乐观预期，人民币汇率已经进入升值通道。

三、通货膨胀效应。由于国际游资的大量涌入，央行为了保持人民币汇率的稳定，不得不在外汇市场上投入大量的本币购买大量的外汇; 同时本币升值导致出口减少，进口增加，贸易出现逆差，为刺激出口，需要降低本币利率，企业投资成本下降，银行贷款增加，货币供应量增加，从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产等，结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。

人民币升值对我国房地产市场的影响

一、人民币升值对需求主体的影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。第一，从自主需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。第二，从投资性需求的角度来看，货币升值预期会导致外资的涌外，并大量投资到房地产领域，从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的。因为面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者势必将房屋作为一种货币保值增值的手段。第三，从投机性需求的角度来看，资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。

二、人民币升值对供给主体的影响。人民币升值将增加房地产开发商的土地储备价值，币值上升会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本，增大房地产开发商的利润空间。从理论上讲，一国货币的升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会较多，且收益水平可观。人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了与国内房地产企业的合作力度，在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。

人民币升值背景下房地产市场调控对策

一、加强宏观调控，充分发挥信贷政策和税收政策在房地产市场的调控作用。目前住房价格的上涨主要是投资性需求和投机性需求拉动所致，因此要合理的调控市场需求，促进房地产

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市场需求方面的结构性调整。二、加强对外资流入房地产市场的监管，提高房地产泡沫预警的科学性。房地产作为具有高风险的资本项目，理应受到严格监管。目前外资在房地产市场是较为自由的，有着宽松的投资环境。三、完善房地产市场管理机制，促进信息多向流通，加大力度打击房地产投机和炒作。在人民币持续升值的背景下，完善房地产市场的管理机制，提升其风险管理能力成为房地产市场应对潜在危机的一项重要措施。以良好的管理机制，引导房地产市场信息的多方向流通，使管理者能更好地了解房地产市场动态，让房地产市场各主体能够顺利履行其职责，从而抑制住房的过度投机和炒作行为。 （作者单位：中国矿业大学管理学院）