土地管理基础知识汇总

（一）土地的基本定义（掌握）

目前，从土地管理的角度分析，比较公认的土地定义是：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。这一定义包括以下几层含义。

1、土地是综合体。 2、土地是自然的产物。 3、土地是地球表面具有固定位置的空间客体。 4、土地是地球表面的陆地部分。

5、土地包括人类过去和现在的活动结果， 二、土地的特性（掌握）

土地的特性，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。 （一）土地的自然特性 1、土地面积的有限性。。

2、土地位置的固定性。 3、土地质量的差异性。 4、土地永续利用的相对性。 （二）土地的经济特性

1、土地经济供给的稀缺性。这一特性有两层含义：首先，

供给人们从事各种活动的土地面积是有限的；其次，特定地区，不同用途的土地面积也是有限的，往往不能完全满足人们对各类用地的需求，从而出现了土地占有的垄断性这一社会问题和地租、地价等经济问题。由于土地的稀缺性所引起的土地供不应求现象，造成了地租、地价的昂贵，迫使人们节约、集约地利用土地，努力提高土地的有效利用率和单位面积生产力。

2、土地用途的多样性。 3、土地用途变更的困难性， 4、土地增值性。 5、土地报酬递减的可能性。 三、土地的功能（熟悉） （一）人类生存的物质基础 （二）人类生产生活的场所

四．我国土地资源的特点（了解）

（一）土地面积绝对数量大，相对数量小。虽然我国土地面积居世界第三位，但人均占有土地而积只有11．7亩，相当于世界平均水平的1/3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都远低于界平均数，分别为世界平均数的42．4%，11．6%和1/3强。

（二）后备土地资源有限。宜农荒地只有5亿亩，其中可开垦为耕地的仅有1亿亩，而且这1亿亩土地大多分布在边远地区，存在着不同程度的障碍蛩兀枰隙嗟耐蹲史侥茏魑┮涤玫亍?/P>

（三）土地类型多样，山地多于平地。全国山地占33%，高原占26%，丘陵地占10%，三项合计占全国土地面积的69%；盆地占19%，平原占12%，两项合计占全国土地的31%，海拔3000m以上的高山、高原占我国土地面积的25%，不宜于发展农林牧业。

（四）农地分布不均匀。我国右90%以上耕地、林地和水域分布在东南部的湿润、半湿润地区（该区土地面积，与全国的32．2%），其余10%的耕地、林地和水域分布于全国其它67．8%的地区。这种分布格局对我国农业生产的发展不利，形成了东南以农用地为主，西北以特用地为主的两大区域。

（五）森林覆盖率低，我国森林覆盖率为12．7%，美国为34%，原苏联为36%，日本为68%，瑞典为57%，德国为30%，世界平均为22%；人均森林面积我国为1．8亩，美国为22亩，原苏联为50亩，日本为4亩，瑞典为45亩，德国为2亩。无论是森林覆盖率还是人均林地，我国都远低于世界平均水平，也低于门本、德国等人口密度较大的国家。

（六）土地质量较差。在现有的耕地中，有1/3以上为低生产力土地，包括盐地、红壤丘陵地、水土流失地、风沙干旱地和涝洼地等。解放初我国水土流失面积为116万km2（17．4亿亩），虽然至今已治理了40万KM2（6亿亩），但根据卫星测算结果，我国水土流失面积已达150万山（X．5亿亩），仍在不断扩大。目前，全国有1/3的草场处于退化之中，每亩产草量由原来的200kg减少到50—100 kg。我国约有沙漠化土地17万km2，其中：历史上形成的为12万km2，近半个世纪以来形成的为5万km2，还有潜在沙漠化土地15．8万km2，两者共32．8万km2，占全国土地总面积的3．4%。我国盐碱地估计有5亿亩，农作物单产不足百斤。此外，还有大量的“三废”污染地。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 （七）水土资源不平衡。我国水资源总量约为28000多亿M2。长江、珠江、浙、闽、台及西南诸河流域的水量占全国总水量的82．3%，而这些地区的耕地，仅占全国耕地的36%；黄河、淮河及其它北方诸河流域水量约占全国总水量的17%，而耕地却占全国的63．7%。 第二节土地的分类

一、土地的基本类别（掌握）

土地分类是指在研究分析各类土地的特点及它们之间的相同性和土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性的基础上划分土地类型。土地分类成果可直接用于生产和土地科学的研究。土地分类的目的，主要是为了掌握土地资源状况，识别土地资源的特性、功能和用途，以便合理地利用土地资源。

2001年8月21日下发了“关于印发试行《土地分类》的通知”，制定了城乡统一的全国土地分类体系，并于 2002 年 1 月 1 日起在全国试行。 新的土地利用分类体系

一级（3个）：农用地、建设用地、未利用地 二级（15个）：

A、耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地；

B．商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地；

C．未利用土地、其他土地 三级（71个）（略）

二．建设用地的特点（熟悉） 1．承载性与非生态利用性

建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们的生活场所、操作空间和工程载体，以及堆放场地，而不是利用土壤的生产功能。它与土壤肥力没有关系。建设用地的这个特点，要求我们在选择用地时，应尽可能将水土条件好的、可能生产出更多生物量的土地留作农业生产用地。建设用地可以利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。 2．土地利用逆转相对困难

一般说来，只要规划允许，农业用地转变为建设用地较为容易，但要使建设用地转变为农用地，则较为困难。除需要相当长的时间外，成本也相当高。建设用地的这个特点，要求在农用地转变为建设用地时，一定要慎重行事，严格把关，不要轻易将农用地转变为建设用地。 3．土地利用的集约性

农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。就具体地段来说，它能引起地价的上升，有时可以上涨几十倍、几倍、上百倍。人们热衷于将农用地转变为建设用地就是一个典型的例子。为了保护农用地实现政府综合效益，限制农用地转变为建设用地，世界各国都采取了严格的控制措施。国外将农用地转变为建设用地要经过政府的许可，有的还通过购买的方式取得土地的发展权。 4．区位选择的重要性

在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。如道路的位置决定着商业服务中心的布局。但区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。如临街的土地对商业来说是很好的区位，而对居住用地来说则不一定是优越的区位。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。 5．无限性与再生性

由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成了巨大的威胁。建设用地的无限延伸，而土地的供应却是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的供应去满足无限的需求。建设用地的再生性是指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。充分发挥和利用建设用地的再生性，能使人们在不断开发存量建设用地的过程中，获得越来越多的操作场所和建筑空间，提高土地利用效率。 6．空间性与实体性

建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。

建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体如建筑物、道路、机场等。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 三、建设用地的类别（掌握）

为更有效地管理土地，在上述三种基本分类的基础上，根据《土地利用现状调查技术规程》、1989年制订的《城镇地籍调查规程》以及国土资源部、农业部《关于印发试行《土地分类》的通知》（国土资发[2001]255号），我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，将城市土地分类的商服、工矿仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通用地（除农村道路）、水利设施用地、特殊用地等8个地类构成建设用地。 1、商服用地

指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。包括： （1）商业用地。指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。 （2）金融保险用地。指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。

（3）餐饮旅馆业用地。指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。 （4）其他商服用地。指写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。 2、工矿仓储用地

指工业、采矿、仓储业用地。包括：

（1）工业用地。指工业生产及其相应附属设施用地。

（2）采矿地。指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 （3）仓储用地。指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。 3、公共设施用地

为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。包括：

（1）公共基础设施用地。指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。 （2）瞻仰景观休闲用地。指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。 4、公共建筑用地

指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。包括：

（1）机关团体用地。指国家机关，社会团体，群众自治组织，广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。

（2）教育用地。指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。

（3）科研设计用地。指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。

（4）文体用地。为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。

（5）医疗卫生用地。指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。 （6）慈善用地。指孤儿院、养老院、福利院等用地。 5、住宅用地

指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括： （1）城镇单一住宅用地。指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。

（2）城镇混合住宅用地。指城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地。 （3）农村宅基地。指农村村民居住的宅基地。

（4）空闲宅基地。指村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。 6、交通运输用地

指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地。包括：

（1）铁路用地。指铁道线路及场站用地，包括路堤、路堑、道沟及护路林，地铁地上部分及出入口等用地。 （2）公路用地。指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。 （3）民用机场用地。指民用机场及其附属设施用地。

（4）港口码头用地。指人工修建的客、货运、捕捞船舶停靠的场所及其相应附属建筑物，不包括常水位以下部分。

（5）管道运输用地。指运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面用地。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 （6）街巷。指城乡居民点内公用道路—含立交桥、公共停车场等。 7、水利设施用地

指用于水库、水工建筑的土地。包括：

（1）水库水面。指人工修建总库容≥10万立方米，正常蓄水位以下的面积。

（2）水工建筑用地。指除农田水利用地以外的人工修建的沟渠、闸、坝、堤路林、水电站、扬水站等常水位岸线以上的水工建筑用地。 8、特殊用地

指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。包括：

（1）军事设施用地。指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。 （2）使领馆用地。指外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等用地。

（3）宗教用地。指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 （4）监教场所用地。指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地。 （5）墓葬地。指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。 四．农用地的主要特征。（熟悉）

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。

1．农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。

2．农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。

3．农用地受自然环境影响显著。农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。

4．农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态－－经济复合系统。该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。 五．农用地的主要类别（掌握）

1、耕地。耕地是种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树，桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽<1．0米，北方宽<2．0米的沟、渠、路和田埂。我国耕地总面积1．30X106km2，占全国总面积的14%，占不到世界耕地面积的10%，却养活了占世界22%的人口这是一大奇迹。而创造这一奇迹的基础是保有一定的耕地数量和合理利用耕地。我国耕地分布很不均匀，90%以上的耕地分布在东中部地区，最好的耕地主要分布在几条大河（长江、黄河、黑龙江、松花江、珠江、淮河等）流域。近50%的耕地分布在山区和丘陵地区，品质较差。

2、园地。种植以采集果、叶、根、茎等为主的多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株数达到合理株数70%的土地。由耕地改为园地但耕作层未被破坏的土地，称为可调整园地。中国土地利用现状分类系统中，园地又分为：①果园。种植果树的园地。2001年，中国果园面积为2674．1万亩，占全国土地总面积的0．19%，其中80%分布在山地和丘陵地上，与粮、棉地矛盾不大，而且深丘地发展果园尚有潜力。②桑园。种植桑树的园地。③橡胶园。种植橡胶树的园地。④其他园地。种植可可、咖啡、油棕、胡椒、花卉、药材等其他多年生作物的园地。我国园地面积为1．0X1旷lan2，包括庭园地、果园地等。主要分布于城镇郊区、农民居住地和低丘缓坡区。

3、林地。林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，以及其他按法律规定和国家计划确定为林业使用的土地，包括林区间接地为培育林木服务的土地，如林道、水面、建筑用地、农业生产用地等。不包括居民点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。在中国，林地分为：①有林地。树木郁闭度≥20%的天然、人工林地。②灌木林地。覆盖度≥40%的灌木林地。③疏林地。树木郁闭度≥10%但<20%的疏林地，一般为森林地和荒山之间的过渡地类。④未成林造林地。造林成活率大于或等于合理造林数的41%，尚未郁闭但有成林希望的新造林地（一

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 般指造林后不满3－5年或飞机播种后不满5－7年的造林地）。由耕地改为未成林造林地但耕作层未被破坏的土地称为可调整未成林造林地。⑤迹地。森林采伐、火烧后，五年内未更新的土地。根据造成的原因不同，可以分为采伐迹地和火烧迹地。迹地为中国土地利用现状分类系统中的三级类型。⑥苗圃。固定的林木育苗地。由耕地改为苗圃但耕作层未被破坏的土地称为可调整苗圃。按苗圃使用年限的长短可分为永久苗圃（固定苗圃）和临时苗圃。永久苗圃一般面积较大，经营年限较长，多设在土壤、灌溉、交通条件较好的地方，劳力较固定，集约经营，具有一定规模的基本建设和投资，可进行多种苗木的生产和科学实验工作。临时苗圃则专为完成一定时期造林绿化任务而设立，多靠近采伐迹地或造林地，一般面积较小，苗木品种少，随着造林或更新任务的完成，苗圃也随之撤消。

我国林业用地为2．28X106km2，在地区分布和品质上都很不平衡。森林面积的一半、木材蓄积量的3/4，都集中在东北大、小兴安岭和氏白山以及青藏高原东缘地区。目前，比较集中成片的林区有：大、小兴安岭和长白山地区，以中温带针叶一落叶阔叶混交林为主；青藏高原东缘、阿尔泰山南坡、天山北坡和祁连山地区，以冷杉、云杉等耐寒针叶林为主；南岭、武夷山区、云贵境内山区等地区，以多种常绿阔叶林、针叶林和竹林组成；海南岛、台湾南部及云南南部地区，以热带多种常绿林、落叶阔叶林为主。品质好的林地集中在东北部和西南部，品质差的宜林荒山荒坡地散布于全国的山区和丘陵地区。

4、牧草地。牧草地是指生长草木植物为主，用于畜牧业的土地。草本植被覆盖度一般在15%以上、干旱地区在5%以上、树木郁闭度在10%以下、用于牧业的均划为牧草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地。牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地3个二级地类。我国共有牧草地2．66X106km2，其中草原主要分布于内蒙古、新疆、青海、四川、西藏、甘肃、宁夏、黑龙江、吉林、辽宁等省（区）。草山草坡和滩涂草地，主要分布在云南、贵州、广西、湖南、湖北、江西、福建、广东、海南岛以及陕西、山西、河北、山东等省（区）。在牧草地中，只有1/4的草地牧草丰茂，又主要集中于内蒙古高原和东北平原。86%以上的草原分布在西北干旱和半干旱地区，其中大多数的牧草质量不高，缺水草地达30%。

5、其他农用地。其他农用地可分为畜禽饲养地（以经营性养殖为目的的畜禽舍及其相应附属设施用地），设施农业用地（进行工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地），坑塘水面（人工开挖或天然形成的蓄水量<10万立方米的坑塘常水位以下的面积—不含养殖水面），养殖水面（人工开挖或天然形成的专门用于水产养殖的坑塘水面及相应附属设施用地，由耕地改为养殖水面但可复耕的土地称为可调整养殖水面），农田水利用地（农民、农民集体或其他农业企业等自建或联建的农田排灌沟及其相应附属设施用地），田坎（耕地中南方宽≥1．0米，北方宽≥2．0米的梯田田坎），晒谷场用地等三级地类。 六．我国主要类别土地利用的方式（了解） 1、农用地利用的方式

农用地利用的方式主要是采取土地承包经营的方式。农村土地承包经营权也有期限：耕地30年；草地30～50年；林地30～70年．特殊林地的承包期经国务院，林业主管部门批准可以延长．

2、建设用地利用的方式主要是：无偿（行政划拨），有偿（出让，转让）。

其中，土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限．城市用地中：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技，文化，卫生，体育用地50年；商业，娱乐，旅游用地40年；综合或其他用地50年。

《土地管理基础知识》笔记三 四、内容辅导：

（一）土地产权概念（掌握）

土地产权是指权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。

土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 （二）土地产权的构成（掌握）

土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。 （三）土地制度概念（熟悉） 1、土地制度的定义

土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度，它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。 土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。土地所有权是土地所有制的法律体现形式。土地所有制是社会制度的根本制度之一。土地所有制作为社会生产关系的组成部分，是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归根到底是由生产力的状况决定的。因此，不同的土地所有制，最终也是由生产力状况所决定的。

土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制。土地使用制不仅是土地所有制的反映和体现，而且也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。

土地管理制度，是国家对全国（或某一区域）的土地，在宏观上进行管理、监督和调控的制度、机制和手段的综合，它由中央和各级地方政府实施。

我国城市土地制度主要包括国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。 我国城市土地制度的基本特征包括：

（1）城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

土地的社会主义全民所有制。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制”。土地的社会主义全民所有制，具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。

（2）城市土地实行土地国有制度。城市市区的土地属于国家所有。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”《土地管理法》第八条更明确规定：“城市市区的土地属于国家所有。”全民所有制的土地，称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

（3）城市国有土地实行有偿有期限使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；土地使用权期满，土地连同地上的建筑物由政府无偿收回；需要继续使用的，可以申请续期，申请批准后，期限可以延长，同时按当时市场行情补交出让金；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

取得国有土地使用权的途径。①通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。

（4） 实行城乡土地统一管理体制。具体而言，土地统一管理体制的特征有二，其一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理；其二是要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理结构，发挥整体功能，实现土地管理目标。 3、我国农村土地制度的构成与基本特征 （1）我国农村土地制度的构成

（四）我国土地所有权制度（掌握） 1、土地所有权的含义

土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。 土地占有权： 指对土地的实际占有、控制的权利；

土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用；

土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。

土地处置权： 指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属，是土地所有权的核心。 2、国有土地所有权的权能及范围 （1）国有土地所有权的权能

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1）土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。

2）国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者。

3）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

4）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30%上缴国家中央财政，70%留给有关地方人民政府。 （2）国有土地所有权的范围

1）城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

2）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用为国有的土地属于国家所有。

3）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。 4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 5）农村中的国有土地还有：

①名胜古迹、自然保护区等特殊土地（不包括区内集体所有的土地）；

②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地； ③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地； ④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式，由各个社会主义集体经济组织代表各该集体经济组织的全体劳动人民占有属于该集体的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。 ②集体土地使用权制度

现行农村集体土地使用制实行的是家庭联产承包责任制，在土地所有权归集体经济组织的条件下，把土地使用权承包给农产，以户为单位独立经营，自负盈亏，除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外，其余全部收入归农户个人。对提留和农业税，国家和地方政府在各个时期的政策可能有所变化，目前已全部减免。 （2）我国农村土地制度的基本特征

①农村土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义制度的基础，因此，进行土地管理和土地利用都必须以土地公有制为前提。

②农村土地公有制的基本形式是集体土地所有制。土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是社会主义集体经济组织所有制的形式。集体土地所有权具有流转的可能性。农村集体所有的土地有可能通过征收而发生土地所有权转移。

③农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度。土地承包经营权是一个不很完整和明晰的土地使用权；土地承包经营权不稳定；承包的土地可以有条件转让。

④农村建设用地使用实行审批制度。乡镇企业建设、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当符合乡（镇）土地利用总体规划；符合土地利用年度计划；

符合村庄和集镇规划；坚持合理布局，综合开发，配套建设；涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批。 3、集体土地所有权的权能及范围。 （1）集体土地所有权的权能

1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制； 2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制： ①受农民集体经济组织成员共同意志的限制； ②受国家法律和政府管理的限制。 （2）集体土地所有权的范围

农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。

（五）我国土地使用权制度（掌握） 1、土地使用权的含义

土地使用权是依法对一定土地进行利用，管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。 2、国有土地使用权的种类及权能

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 国有土地使用权包括划拨国有土地使用权、出让国有土地使用权、租赁国有土地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权等五类。 （1）划拨国有土地使用权

划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。 1）划拨国有土地使用权转让的条件

划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

①划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。

②划拨国有土地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。 2）划拨国有土地使用权的出租

①划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

②划拨国有土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去土地使用权。这不同于划拨国有土地使用权转让。 3）划拨国有土地使用权的抵押

划拨国有土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

4）国企改革中对划拨国有土地使用权的处置

第一、企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式

国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资（入股）或授权经营的方式处置。

第二、保留划拨国有土地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；改造或改组后的国有企业用地。

第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。 （2）出让国有土地使用权

1）出让国有土地使用权的内容和限制 ①出让国有土地使用权的内容

出让国有土地使用权的处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让国有土地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权（转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动）。但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。 ②出让国有土地使用权的权利限制

土地使用权出让合同中约定的使用土地的条件，如土地的用途、建设项目的完成年限、必须投入的资金总额、容积率和地下深度等，既体现了国家与土地使用权人之间的财产利益关系，又体现了城市建设发展规划部门与土地使用权人之间的管理关系。因此，出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。 ③违约责任

超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。除因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 2）出让国有土地使用权的转让 ①转让条件

《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件。

A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让，

B、按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，这里又分为两种情形：一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让．这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目．这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。 ②权利义务同时转移原则

权利义务同时转移原则，即“认地不认人”原则，是指土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。

出让国有土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方的同意，经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。 ③转受让的年限

出让国有土地使用权转让后，受让人土地使用权的期限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3）出让国有土地使用权的出租

出让国有土地使用权人出租其权利的，应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成土地的投资、开发和利用。依《划拨国有土地使用权管理办法》第19条的规定，土地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定的年限，出租人并不因此失去土地使用权，只是自己不直接使用土地。租赁期届满，出租人有权收回土地使用权。因此，出让国有土地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。同时，出租期限不得超过出让合同规定的期限。 4）出让国有土地使用权的抵押

以出让国有土地使用权设定土地抵押权的，土地使用权人必须按照出让合同的约定，已经支付全部土地使用权出让金并领取出让国有土地使用权证书，同时，还应按土地使用权出让合同约定的期限和条件完成对土地的投资、开发和利用。

出让国有土地使用权抵押后，出让国有土地使用权人必须继续履行出让合同。

（3）租赁国有土地使用权

租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为代价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。租赁土地使用权与土地使用权租赁是不同的，前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。在实际操作中，租赁土地使用权发生在土地一级市场，租赁土地使用权应作为土地使用权登记；土地使用权租赁发生在二级土地市场，土地登记时作为土地他项权利登记。

1）租赁国有土地使用权的内容和限制 ①租赁土地使用权的内容

租赁是一方保留租赁物的所有权和合法使用权，而另一方可在一定期限内以支付租金为代价对物进行使用和收益，因租赁取得土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期限内，对承租土地只依法享有占有权、使用权和收益权而没有处分权。

依土地使用权与房屋所有权主体统一、“房地一致”原则，租赁土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。这区别于出让国有土地使用权出租中地上建筑物、其他附着物的所有权归属。出让国有土地使用权出租后，承租人仅享有租期内的对土地的占有、使用、收益权，并非土地使用权人，原出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权未到出让年限时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。 ②租赁土地使用权的权利限制

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 A、期限的限制

国有土地使用权租赁可分别实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租期一般不超过五年；对需进行地上建筑物、其他附着物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租期由租赁合同约定，但租期最长不得超过法律规定的同类用途的土地出让最高年限。租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 B、用途的限制

从合同的角度出发，承租人作为一方当事人，不能单方改变租赁合同约定的权利和义务，如需改变，必须征得对方当事人的同意；从管理者与被管理者的角度考虑，承租人需要改变租赁地块的约定用途的，必须经城市规划管理部门批准。因此，在国有土地租赁期限内需改变租赁合同约定用途的，承租人应当向国有土地所有者代表和城市规划管理部门提出申请，经批准，租赁双方重新签订租赁合同或签订补充合同，并根据改变的用途相应调整租金。 2）租赁国有土地使用权的转让、抵押、出租 ①租赁国有土地使用权的转让和抵押 A、转让和抵押的要件

一是经国有土地所有者代表同意；二是按租赁合同约定投资开发，地上建筑物、其他附着物已建成；三是已办理租赁土地使用权登记以及地上建筑物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书；四是租赁土地使用权，非随其地上物不得发生转让、抵押。 B、权利义务同时转移原则

权利义务同时转移原则，即“认地不认人”原则。是指租赁土地使用权转让时，转让人即原土地使用权承租人与出租人所签订的租赁合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之转移给受让人。但只能是原土地使用权租赁合同规定的使用年限减去土地使用者已使用年限后剩余年限的土地使用权的转移。因此，转让人对其转让的权利负担负有告知义务，受让人负有继续履行原国有土地租赁合同和办理权，属变更登记的义务。 ②租赁国有土地使用权的出租

租赁土地使用权人转租其土地权利时，并未丧失其土地使用权，即未脱离原国有土地租赁合同的约束，其与土地所有者仍是合同的当事人。因此，租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意，但仍应继续履行原国有土地租赁合同。

（4）外商投资企业场地使用权

外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。 （5）城市私房用地使用权

城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。 3、集体土地使用权的权能

集体土地使用权的权能包括农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权等四类。 （1）农地使用权

农地使用权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以承包或者租赁等方式取得的用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。 1）农地使用权的内容

农地使用权人在权利期限内，对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权，并可依法继承。荒山、荒地、荒丘、荒滩等未开发利用土地的承包经营权须达到一定的转让条件方可转让，具体转让条件依各地方的有关规定。 2）农地使用权的限制

①不得擅自改变权利取得时设定的土地用途； ②不得闲置耕地。 （2）宅基地使用权

宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。

1）宅基地使用权的内容

宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。此处有限制的处分权是指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权利。 2）宅基地使用权的限制

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 ①按照《土地管理法》的规定，转让、出租住宅的，不得再申请宅基地。

②权利人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员。

③转让房屋及宅基地使用权后，宅基地使用权主体发生变化，并涉及受让人取得新的宅基地，故应当依法办理转让登记手续。

④农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 （3）乡镇企业用地使用权

乡镇企业用地使用权是经审批由农村集体经济组织通过投资方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体土地使用权。

1）乡镇企业用地使用权的内容

乡镇企业对其经营用地享有占有权、使用权和收益权。其中，收益权的具体范围和行使方式，根据企业的具体形态和适用法律的不同，分别按照公司法、合伙企业或者其他有关法律、法规的规定确定。农村集体经济组织独资设立的企业，其收益一般归农村集体经济组织。 2）乡镇企业用地使用权的限制

乡镇企业用地使用权的可流转性是比较有限的。之所以限制其流转，主要是基于保护耕地的需要。

依《担保法》和原《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》，乡镇企业经营用地使用权可依法抵押。但法律对此有两点限制：

①乡镇企业的土地使用权不得单独抵押，而只能随地上建筑物一同抵押。

②在抵押权实现后，未经土地征收程序，该土地原有的集体所有性质不变未经办理变更土地用途的审批手续，必须按原有的用途使用该土地。 （4）乡村公益用地使用权

乡村公益用地使用权是依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织对用于本集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。 1）乡村公益事业用地使用权的内容

乡村公益事业用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，一般没有收益权与处分权。这是该项权利的用途性质所决定的。

2）乡村公益事业用地使用权的限制

①该项权利的权利人不得擅自改变土地用途，甚至不得擅自改变土地的具体用途，如用于办学校的，就不能随意转为办医院。

②该项权利的权利人不得将土地用于经营性活动，这是由该项权利的公益性质所决定的。 ③该项权利的权利人不得将权利转让、出租、抵押或用于其他形式的交易。 （六）土地他项权利制度（熟悉） 1、土地抵押权的含义

土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。

2、土地抵押权的抵押范围 1）可以设定抵押权的土地权利

①法律允许单独流转的国有土地使用权。

②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有土地使用权。 ③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权。

④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡（镇）村企业集体土地使用权。

2）国有土地使用权的可抵押范围

①根据《担保法》第34条第3项和《城市房地产管理法》第47条第2款的规定，采取出让方式取得的国有土地使用权可以抵押。出让国有土地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 ②根据《担保法》第36条第1款、《城市房地产管理法》第47条第1款和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条的规定，国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这里的国有土地使用权，不以出让国有土地使用权为限。 3）集体土地使用权的可抵押范围

①根据《担保法》第34条第5项以及《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。

②根据《担保法》第36条第3款的规定，以乡（镇）村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。 2、土地租赁权的含义 （1）土地租赁权概念

土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。土地租赁权是指通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。主要包括土地转租、农村土地转包、城市土地出租。可分为有期限的或无期限的土地租赁权。

（2）土地租赁权的内容及限制 1）土地租赁权的基本内容

土地租赁是土地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益，因此，土地承租权人享有租用土地的占有权、使用权、收益权。土地承租权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定，经土地使用权人的同意，土地承租权人可以将之转租，转租期限不得超过承租期限。

2）土地承租期间新增建筑物的归属

按照房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。土地使用权出租后，承租人仅享有租期内对土地的占有、使用、收益，但并非土地使用权人；原土地使用权出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权期未届满时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。这两者的区别应予以注意。 3）土地承租期间使用权转移对承租权的效果

土地使用权人将其权利出租后，在租赁期内又将其权利转让、抵押的，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。

4）承租人的优先购买权

参照《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有土地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。 5）出租人的交付义务

出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但尚未造成土地租赁合同提前终止的，出租人应当承担违约责任；由此造成土地承租权人损失的，应负赔偿责任。 6）承租人的租金义务

土地使用权的取得以向土地使用权人支付一定数额的租金为代价，根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定，土地承租人负有按约定支付租金的义务。土地承租人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金，未达法定期限，没有被收回土地承租权的，土地承租权人应当支付违约金，承担违约责任。 7）承租人遵守土地使用权出让合同的义务

《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第2l条规定，土地使用权出租后，承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务，不得随意改变原有的土地用途；需要改变土地使用权合同规定用途内容的，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理登记手续。 (一)土地管理的定义(掌握) 四、内容辅导：

(一)土地管理的定义(掌握)

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 土地管理是国家的基本职能之一，国家通过立法机构将意志表示规范化并用法律的形式固定下来，国家管理机关即各级人民政府及土地管理部门来保证法律法规的贯彻执行，从而达到实现土地管理国家职能的目的。

土地管理的概念可以这样描述，土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用的生态、经济、社会效益，维护土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地资源的行政管理。土地管理具有如下特征：

1.土地管理的主体是各级政府的土地行政主管部门及其公务员，包括政府、土地行政主管机关、行政首长和土地行政主管部门的普通公务员。各级人民政府的土地管理部门是土地管理的行政执法机关和行政监督机关，其行为具有国家行为特征;

2.土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系; 3.综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地; 4.管理的职能是计划、组织、指挥、协调与控制;

5.土地管理具有鲜明的阶级性，其目的和特点受社会环境的制约，特别受社会制度、土地制度的制约。 土地管理的目的主要包括： 1.维护土地公有制;

2.调整土地关系，提高土地利用的经济效益、生态效益和社会效益; 3、实现土地资源的可持续利用。 (三)土地管理的性质(熟悉)

土地管理具有自然属性和社会属性的两重性。 1、自然属性

从纯劳动过程角度考察，土地管理要服从分工协作，合理组织的自然规律，体现其自然属性。 2、社会属性

从人与人在劳动过程中必然要结成一定的社会关系的角度考察，它要服从社会发展规律，体现其社会属性。 (四)土地管理的职能(掌握)

根据《国务院办公厅关于印发国土资源部职能配置、内设机构和人员编制规定的通知》的规定，土地管理的职能是：

(1)拟定有关土地管理的法律法规，发布土地管理的规章;依照规定负责有关行政复议;研究拟定管理、保护与合理利用土地政策;制定土地管理的技术标准、规程、规范和办法。

(2)组织编制和实施国土规划、土地利用总体规划和其他专项规划;参与报国务院审批的城市总体规划的审核，指导、审核地方土地利用总体规划。

(3)监督检查各级国土主管部门行政执法和土地利用规划执行情况;依法保护土地所有者和使用者的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。

(4)拟定实施耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策，实施农地用途管制，组织基本农田保护，指导未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开发耕地的监督工作，确保耕地面积只能增加，不能减少。

(5)制定地籍管理办法，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测;指导土地确权、城乡地籍、土地定级和登记等工作。

(6)拟定并按规定组织实施土地使用权出让、租赁、作价出资、转让、交易和政府收购管理办法，制定国有土地划拨使用目录指南和乡(镇)村用地管理办法，指导农村集体非农土地使用权的流转管理。

(7)指导基准地价、标准地价评测，审定评估机构从事土地评估资格，确认土地使用权价格。承担报国务院审批的各类用地的审查、报批工作。

(8)组织开展土地资源的对外合作与交流。 (五)土地管理的方法(掌握)

综合运用行政、经济、法律、技术等手段管理土地。

行政方法指领导者(管理者)运用行政权力，用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划等方式对于系统进行控制.行政方法依靠行政权力，具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点，.行政方法只有在它符合客观规律，反映人民群众利益时，才能在管理中发挥重要作用。

经济方法指管理者按照客观经济规律的要求调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法，管理者用经济利益鼓励、引导、推动被管理者，使其行为和利益与管理者所要达到的目标一致起来，这是一种导向的间接控制方法。经济杠杆是经济方法的工具，在调节经济利益、实现管理目标方面发挥着重要作用。常用的经济杠杆有：地租地

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 价杠杆、财政杠杆、金融杠杆和税收杠杆。其中，通过地租地价杠杆可以实行土地有偿使用，使土地所有权在经济上得以实现调节土地供需矛盾，指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构，鼓励对土地的投入，提高土地利用的集约度。

法律方法是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。在土地管理中运用法律方法，主要是运用立法和司法手段，来巩固和调整各方面的土地关系，制定法律必须正确认识和真实反映事物本身的客观规律。法律方法比行政方法具有更大的强制性，严肃性和权威性。

技术方法是管理者按照土地的自然、经济规律，运用遥感、地理信息系统、GPS等高科技数字化技术、系统工程、土地规划等来执行管理职能的方法。

综上可见，行政方法、经济方法、法律方法、技术方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必须综合运用上述方法，才能收到事半功倍的效果。 (六)土地管理的任务(掌握) 1、依法维护土地权益

进行土地权属管理，依法保护土地所有者、使用者及相关权利人的合法权益，承办并组织调处重大权属纠纷，查处重大违法案件。 2、保护土地资源

保护和合理开发利用土地资源是土地管理的根本任务。只有在合理开发利用土地资源的过程中加强对土地的保护，才能实现土地资源的可持续利用和社会的可持续发展。 3、合理利用土地

土地管理的重要任务之一就是合理利用土地，以满足国民经济各部门对土地的需求，保持土地生态系统高效良性循环，有效地防止滥占耕地及其他浪费土地现象的发生。 4、规范土地利用行为

通过法律、技术、经济、行政等方面的手段规范土地利用行为，才能达到土地管理的根本目的。 5、健全土地管理制度

根据土地管理的需要，建立健全土地管理制度，保证土地管理有章可循，有法可依，是土地管理的重要任务。 (七)土地管理的原则(熟悉) 1、依法管理原则

土地管理必须有法可依、执法必严、违法必究。目前，我国已基本建立了以《土地管理法》为主体的一系列土地法规政策和行政规章，为依法管理土地提供了法律依据。 2、统一管理原则

一是把全国土地作为一个整体，实行城乡地政的统一管理;二是要求在土地管理部门及其工作人员合理分工的基础上进行有效的密切合作，形成一个相互协作、协调统一的管理结构，发挥整体功能，实现土地管理目标。 3、维护社会主义土地公有制原则

土地公有制是我国社会主义制度的物质基础，因此，土地管理必须坚持和维护社会主义土地公有制。 4、充分合理利用和保护土地原则

土地管理的根本目的在于满足经济社会发展对土地的需求，实现土地资源的可持续利用。因此，实现对土地资源的充分、科学、合理、有效利用和保护是土地管理的基本准则。 (八)土地管理的主要内容(掌握) 1、土地法规与政策的制定

在土地管理中，组织立法和制定综合性政策是行政管理的一项重要内容，主要包括： 1)组织开展土地管理中的重大方针政策和发展战略的调查研究;

2)组织编制土地立法规划，组织拟定土地管理的法律、行政法规草案和行政规章;

3)负责土地管理的法律、法规中的使用解释工作，研究相关法律、行政法规草案与土地管理的法律、法规的协调问题;

4)办理依法由国土资源部受理的行政复议工作;

5)组织开展土地管理的法律、法规的宣传教育工作。 2、地籍管理

地籍管理是土地管理的基础，其主要内容有：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1)开展初始土地登记，土地使用权出让、转让、租赁、授权经营及划拨等各类土地权属变更登记，土地使用权出租、抵押登记，土地用途变更登记及其他变更土地登记工作;负责土地证书监管。

2)研究解决历史遗留和新出现的土地权属问题的政策界限，负责确定土地权属，承担调处重大土地权属纠纷;开展土地确权、土地权属纠纷调处工作。

3.开展全国土地资源调查、变更调查及土地条件调查等专项调查工作，负责对土地资源状况进行评价。 4)开展土地利用动态监测，及时提供建设用地规模扩展等监测数据及分析成果;开展土地资源利用现状、土地权属状况及其变更情况的统计工作，及时开展统计分析，提供耕地变化为主的土地资源利用统计数据。 3、土地规划和土地用途管制

在土地管理中，编制土地利用总体规划与计划是土地管理的一个重要内容。土地利用总体规划与计划的具体内容是：研究全国和重点地区国土综合开发的政策措施，编制全国性及区域性的国土观划和各级土地利用总体规划;拟定土地供应政策;指导、审查和编制基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用土地开发规划等专项规划。

4、耕地保护

国土资源管理的根本目的，就是保护和合理开发利用资源。土地管理的核心问题之一就是保护耕地。耕地保护的内容包括：

1)拟定实施耕地特殊保护、耕地占补平衡、土地整理和复垦的政策;分析耕地增减动态，研究制定宏观调控和加强的措施。

2)依据土地利用总体规划及专项规划，推进基本农田保护、土地开发、土地整理和土地复垦监督等于作。 3)拟定基本农田保护区的技术和方法，制定基本农田保护管理制度和措施。 4)对已批准的各类建设项目涉及占用耕地的占补平衡措施的审核和监督检查工作

5)依据耕地数量变化情况的监测结果，对耕地总量减少的地区，提出限期采取补足措施的建议，并监督实施和组织验收。

5、农地转用和土地征收征用

农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。又称为农用地转为建设用地。

1)拟定农地转用管理办法，拟定农地转用审查报批管理制度和工作程序;拟定征地管理的有关政策和办法;拟定建设项目征用土地的审查报批管理办法。

2)承办需报上级政府或主管部门批准的农用地转用、征地和土地开发的审查、汇总、报批工作。

3)指导征地制度改革，依法推行统一征地制度，规范征地程序和办法拟定征地补偿费用计算、使用和管理办法。

6、土地供应和市场管理

土地供应和市场管理是土地管理的重要内容。其主要内容有;

1)制定地价体系和地价管理制度，开展土地分等定级、基准地价、标定地价和地价指数的评定与监测。 2)制定建设用地供地标准和建设用地审查报批管理办法，指导和规范国有建设用地的供应。

3)制定并组织实施土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资等管理办法和地产交易规则，规范土地市场，完善市场体系。

4)负责公布土地市场运行动态，预测土地市场发展趋势，研究和提出调控土地市场的措施。

5)制定划拨国有土地使用权目录并组织实施，制定划拨国有土地使用权转让、出租、抵押及改变用途的政策和管理办法。

6)制定乡(镇)村用地管理办法，指导集体非农建设用地管理及审批工作，指导各地制定乡镇各类建设用地标准、占地补偿办法及补偿标准，制定和组织实施农村集体土地使用权流转办法，制定鼓励城乡集约利用建设用地的政策和管理办法。

7、土地执法与监察

土地执法监察是实现国家土地管理职能，保证土地管理法律法规全面实施的基本途径，其具体内容包括： 1)监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况; 2)受理对土地违法行为的检举、控告; 3)调查土地违法案件;

4)受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 5)指导、监督检查下级土地管理部门的土地监察工作;

6)协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件。 (九)我国土地管理机构的设置(了解)

我国土地管理机构的设置采取垂直统一管理的方式，在中央成立国土资源部，下设国土资源部、局等等，由上至下统一管理。

现行土地管理体制是指在《中华人民共和国土地管理法》颁布，1986年国家土地管理局成立之后，由党中央、全国人大常委会、国务院所确定实行的全国土地统一管理的体制。

1986年，中共中央、国务院《关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》中明确指出：“为了加强对全国土地的统一管理，决定成立国家土地管理局，作为国务院的直属机构。”《中华人民共和国土地管理法》第五条也明确规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。1998年，国务院组建了国土资源部，实行陆地与海洋，土地与矿产的统一管理，更体现全国土地统一管理的力度。

全国城乡土地统一管理的体制，是由我国的具体国情所决定的。一是我国人地矛盾的内在需求。我国人多地少，人地矛盾十分突出，土地管理首先要解决的根本问题就是保证有限的土地养活众多的人口，切实保护耕地。耕地的保护实质就是协调好吃饭与建设，做到一要吃饭，二要建设，三要保护环境。吃饭与建设的关系协调，就要求对全国土地实行统一规划、统一管理、统筹兼顾、合理配置。二是维持我国土地公有制的客观需要。土地公有制是我国社会经济发展的基本保证，要维持和巩固土地公有制，就必须坚持土地统一管理，分散或分割管理会导致公有制的名存实亡，统一管理有利于土地的合理配置和土地利益的合理分配，兼顾国家和集体的利益与发展，从而发挥土地公有制的优越性。

历史的实践也证明，土地由各部门分管，或统管与分管相结合体制，不但不能发挥各部门的作用，反而造成政出多门、相互扯皮和土地管理的无序状态。过去，由于国家和各级政府未设置统一的土地管理机构，各部门自己管地，各自为政，自立条例、规定。凡涉及征地、批地的部门，都插手地政工作，要管都管，要不管都不管。所以，土地分散多头管理，不能有力地贯彻、执行国家制订的土地法规、条例和政策，不能强有力地制止乱占耕地和滥用土地的行为发生，致使国家土地资源不断遭到浪费和破坏，社会主义土地公有制也不断受到侵犯。

根据1998年国务院机构改革，国土资源部代表国务院负责全国土地管理工作。全国地方各级政府从1986年开始已按《土地管理法》的规定成立了具有统管职能的土地管理机构。一般各省、自治区级的土地管理机关为厅级;地、市级土地管理机构为处级单位;县级土地管理机构为科级单位。

根据国土资源部的“三定”方案和国土资源部《关于印发国土资源部各司局职能配置、内设机构和人员编制的通知》。国土资源部设14个职能司(厅、局)。其中有6个职能司(厅、局)与土地管理直接相关，承担着相应的土地管理职责。

l.政策法规司。组织起草有关土地资源的法律法规草案;组织协调部内有关立法工作;组织有关法律法规的宣传教育;办理有关行政复议事宜;调研和起草综合性的土地资源政策。

2.规划司。组织研究全国和重点地区国土综合开发整治的政策措施，起草编制全国性及区域性的国土规划、土地利用总体规划;拟定土地供应政策;指导和审核基本农田保护规划、土地复垦规划、土地整理规划、未利用土地开发规划等专项规划和地方土地利用总体规划，参与报国务院审批的城市总体规划的审核工作。

3.耕地保护司。拟定耕地特殊保护和鼓励耕地开发政策、农地保护和土地整治政策、农地转用管理办法，拟定未利用土地开发、土地整理、土地复垦和开发耕地规定;指导农地用途管制、组织基本农田保护。

4.地籍管理司。拟定地籍管理办法，拟定土地调查、动态监测、地籍调查和统计的技术规范、标准并组织这些千作;拟定土地确权、登记、发证和权属纠纷调处规则和权属管理办法，承担调处重大土地权属纠纷。

5.土地利用管理司。拟定土地使用权流转的管理办法，指导基准地价、标定地价评测。

6.执法监察司。组织对执行和遵守国土资源法律法规情况进行监督检查，拟定土地执法监督和土地违法案件查处的规定，组织开展对土地利用规划、农地转用、土地征用、土地资产处置、土地使用权交易行为的监督监察，依法组织查处重大土地违法案件。

(十)土地管理与可持续发展的关系(了解) 1、土地管理是协调社会矛盾的重要手段

伴随着人口、资源、环境与发展问题的日益突现，人地矛盾已成为社会发展的主要矛盾。人地矛盾不仅表现在各部门各产业之间对土地需求的矛盾上，也表现引人与人之间对土地需求的矛盾上。人地矛盾是社会其它具体矛盾的一个主要根源。

土地管理通过协调人地矛盾，从而成为协调社会矛盾的重要手段。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 2、土地管理是实现社会可持续发展的基本保障

随着人口的剧增，各项建设事业的迅猛发展，耕地的锐减，生态环境的恶化，使得人口、土地、粮食、环境成为举世瞩目的问题，可持续发展也日益成为当今国际社会共同关注的重要课题。土地资源的永续利用是社会经济可持续发展的基础，也是社会经济可持续发展的基本保障。而实现土地资源的永续利用必须依赖土地的科学管理。 3、土地管理是社会稳定的根本保证

人类历史上发上的动荡和战争，主要源于自然资源的争夺和饥荒，这两点都与土地管理密切相关。土地管理是社会稳定的根本保证。

(十一)新中国成立以来我国土地管理的演变历程(了解)

1.1949一1978年，重要法律《农村人民公社工作条例》。1949年7月，全国人民政治协商会议制定了《中央人民政府组织法》，在中央人民政府政务院下设内务部。内务部下设地政司，作为全国土地管理机关，主要负责地籍测量、地籍管理、城市房地产管理、土地征用和房地产交易管理、土地租税、城市管理规划及考核等。之后，土地管理逐步向各部门分散。1952年，城市营建规划及考核移交新成立的建筑工程部;1954年，撤销了地政司，在农业部设土地利用总局;1956年，在土地利用总局的基础上成立农垦部，主管全国所有荒地和国营农场建设工作;城市房地产管理下作移交新成立的城市服务部，内务部仅保留土地遗留问题处理和部分征地划拨等于作。

1962年颁发了《农村人民公社工作条例修正案草案》，明确了农村集体土地的范围，基本形成了适应计划经济需要的土地管理体制。

2.1979一1986年，重要法律《土地管理法》

文革时期，许多地方的土地管理机构被解散，土地管理工作基本处于瘫痪状态。

1979年，国务院设立全国农业区划委员会，下设土地资源组，由农业部牵头起草土地利用分类标准、调查规程，并开展土地详查试点，在试点实践基础上修改并颁布土地调查的技术标准，提出进一步加强土地资源调查的报告。1984年，国务院批准部署在全国开展土地调查工作。1982年修订了《国家建设征用土地条例》、《村镇建房用地管理条例》。同年，改革土地管理体制，1982—1986年国家实行所谓城乡分管的体制，地方的农业部门建立了土地管理部门，而城市内部则保留了房地产管理局，部分恢复了地政管理职能。1986年，发布了《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》，要求强化土地管理，刹住乱占耕地之风。同年，六届全国人大常委会通过并发布《中华人民共和国土地管理法》，明确了全国地政和城乡地政统一管理的原则。

3.1987一1990年，重要法律《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

根据《土地管理法》的规定，直属国务院的国家土地管理局正式成立，接着地方各级政府的土地管理部门也相继成立。1988年，修改《土地管理法》，确定了土地所有权与土地使用权相分离的原则;土地使用权可依法转让的原则;实行国有土地有偿使用制度。1990年，颁布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，城镇土地有偿使用走上法制化的轨道。 4.1990年以后

1990年以来，我国土地管理千作取得了巨大成就。以市场配置土地资源为主的土地有偿使用制度改革进一步推进，土地市场秩序逐步规范，土地法律法规体系更加健全，耕地保护制度逐步完善，农用地转用和土地征用进一步规范，土地利用规划和用途管制得到落实。

1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》规定：国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。土地使用权可以出让、转让、出租、抵押。从1997年起，党中央国务院决心用世界上最严格的措施来管理土地、保护耕地。1998年修订的《土地管理法》进一步明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资(入股)等方式。应该说，宪法的修改和几部重要法律法规的出台，为国有土地有偿使用制度在我国的确立奠定了坚实基础。总的来看，这一时期土地使用制度变革的主要内容是变无偿、无限期、无流转的行政划拨供地，为有偿、有限期、有流转的出让供地。但基于我国的现实，大量的建设用地仍然实行划拨供地。因此，这一阶段的国有土地使用制度的突出特点在于，制度格局上的划拨制度与有偿使用制度并存，且划拨制度作用的覆盖面大于有偿制度。

2004年，中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，以进一步加强国家对国土资源的宏观调控，实行最严格的耕地保护制度。

近年来，中央把国土资源部门作为参与宏观调控的重要部门，参与对国民经济的宏观调控。2004年，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，从严格执行土地管理法律法规，加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理，完善征地补偿和安置制度，健全土地节约利用和收益分配机制，建立完善耕地保护和土地管理的责任制度等五个方面提出了土地管理思路，为下阶段中国土地管理明确了方向。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (一)地籍概念(掌握) 四、内容辅导： (一)地籍概念(掌握)

地籍，地是土地，籍是登记基本状况及隶属关系的簿册。

地籍是指国家为一定目的，记载土地的位置、界址、权属、数量、质量、地价和用途(地类)等基本状况的图册。如同设立户籍一样，为了掌握有关土地状况的资料，土地也必须建立地籍(包括地籍簿与地籍图)。

地籍记载的内容因建立地籍的目的不同而异。地籍最早是为征税而建立的一种田赋清册或簿册，其主要内容有应纳课税的土地面积、土地质量等级及土地税额。随着社会经济和科学技术的发展进步，地籍的概念有了很大的发展，地籍成为国家管理土地、取得有关土地资料、巩固土地制度、合理利用土地、制订经济计划的重要依据。

地籍是土地的“户籍”，它具有不同于其他“户籍”的特点。地籍具有空间性、法律性、精确性和地籍资料的连续性等特点。地籍的空间性是由土地空间位置的固定性所决定的。在一定的地域范围内，地界的变动，必然带来土地权属面积的增减。所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在地籍图册上标绘清楚，并做到图册与簿册的一致性。地籍的法律性体现了地籍簿册(含图)的可靠性，如地籍图上的界址点、界址线的位置和地籍簿上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法律凭证还是地籍的必要组成部分。地籍资料的取得，一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计算方面的科学技术手段，从而保证了地籍的精确性。随着社会生产的发展和建设规模的扩大，土地的位置、界址、权属、数量、质量和用途等基本状况会经常发生变化，所以，地籍不是静态的，必须经常更新，保持资料的记载和数据统计的连续性，否则难以反映它的现势性。

(二)地籍分类(掌握) 1、按功能分类

地籍按功能分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍三种类型。

1)税收地籍。我国封建时代建立的地籍都是以课税为目的的，西方国家在资本主义早期建立的地籍也是以课税为目的的。税收地籍主要内容包括纳税人的姓名、地址、土地面积以及为确定税率所需的土地等级。

2)产权地籍。随着社会的发展，土地交易日益频繁，为防止土地投机和保护土地买卖双方的权益而建立了产权登记制度，由此税收地籍向产权地籍发展。产权地籍最重要的任务是保护土地所有者、使用者的合法权益，保证土地交易的正常运行。为此，产权地籍必须能准确反映宗地界址线、界址点的空间位置和宗地面积，因此，产权地籍一般都要求有地籍册及建立在科学测量方法基础上绘制的地籍图。

3)多用途地籍。多用途地籍又称现代地籍，是税收地籍和产权地籍发展的结果，其任务不只是为税收和土地登记服务，还为科学管理、利用和保护土地提供重要的基础资料。现代地籍的内容较产权地籍有很大的扩展，其表现形式不仅是地籍图和地籍册，而且大量应用测绘与遥感技术，地理信息系统在现代地籍中也得到了广泛应用。

2、按建立的时序分类

地籍按建立的时序分为初始地籍和日常地籍。

1)初始地籍。初始地籍是指在一定时期内对某行政辖区内的全部土地进行全面调查后建立的地籍。

2)日常地籍。日常地籍是以初始地籍为基础，针对日常土地数量、质量、权属、用途等状况的变化进行修正、补充和更正的地籍。

3、按所记载的对象分类

地籍按记载的对象分为农村地籍和城镇地籍。

1)城镇地籍。城镇地籍是在城镇地籍调查的基础上，开展城镇用地登记后建立的地籍，它以宗地作为地籍单元。

2)农村地籍。农村地籍是在土地利用现状调查基础上建立的地籍，以自然村作为权属单元。 4、按表现形式分类

地籍按表现形式分为常规地籍和数字地籍。

1)常规地籍。地籍最常规的形式就是地籍图和地籍册。以图、表、卡、册所表示的地籍称为常规地籍。 2)数字地籍。由于计算机的广泛使用，常规的图、表、卡、册都可以数字形式存贮在存贮介质中。数字地籍适应多用途、大容量存贮地籍信息资料的需求，且容易更新，它是现代地籍的发展方向。

(三)地籍管理概念(掌握) 1、地籍管理的定义

地籍管理，是国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案工作等为主要内容的行政措施。地籍管理亦称为地籍工作。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 2、地籍管理的核心

地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地。在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源。县级以上土地管理部门的地籍管理的对象是本行政区域内的全部土地。地籍管理的核心是土地的权属问题，包括土地的所有权和使用权的确认和变更。通过地籍管理，为维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，调解和处理土地权属纠纷，制止侵占、买卖，或以其他形式非法转让土地的行为提供法律凭证。所以，土地权属管理是地籍管理的核心。

(四)地籍管理原则(掌握) (1)必须有国家制度体系作保障

地籍管理必须按照国家有关土地管理和地籍管理方面的统一法规制度进行。所谓统一，就是统一内容、统一政策、统一准则、统一规格。如土地统计表格，它的内容、格式、项目的含义、项目的填写都必须有统一的标准。

(2)保证地籍资料的连续性、系统性和现势性

地籍资料的系统性、连续性和现势性是指地籍的各种资料分门别类很有条理，各时期资料相互联系、无中断，且不断得到更新。只有保持地籍资料的系统性、连续性和现势性，地籍资料才能发挥其功能。

(3)保证地籍资料的可靠性和精确性

地籍资料涉及土地所有者、使用者的权益和利害冲突，如果提供了错误的资料会造成土地权利人的损失，同时它又是政府提供的资料，应以政府信誉担保，政府要对此承担风险和责任。基于这些原因，保证地籍资料的可靠性和准确性是非常重要的。

(4)保证地籍资料的概括性和完整性

地籍资料完整性是指地籍管理涉及的空间地域范围应该是其管辖区全部土地。省级、县级、县级以下地籍资料的覆盖面必须是省级、县级和县级以下乡镇、村范围的全部土地。地籍资料的概括性是指地籍资料内容包含所需的全部资料。

(五)我国地籍管理的内容(掌握)

我国目前的地籍管理的内容主要包括：土地调查、土地登记、土地统计和地籍档案管理。 1、土地调查

土地调查是以查清土地的位置、数量、等级、利用和权属状况为主要目的而进行的调查通过调查获得准确的土地数量、质量、利用和权属状况的资料，为编制国民经济计划和制定有关政策提供依据。土地调查可分为以下三种类型：

(1)土地利用现状调查

土地利用现状调查是以县为单位，查清村和农、林、牧、渔场，居民点及其以外的独立工矿企事业单位土地权属界线和村以上各级行政界线，查清各类用地面积、分布和利用状况。其内容有：

1)查清土地权属界线和各级行政界线;

2)查清土地利用类型及分布，并量算出各地类面积; 3)汇总土地总面积和各分类面积;

4)编制分幅土地权属界线图和县乡两级土地利用现状图; 5)对土地利用状况作出科学评价。 (2)地籍调查

地籍调查是以权属调查为核心，查清每一宗土地的位置、权属界线、数量、用途等基本状况，满足土地登记需要。地籍调查包括权属调查和地籍测量两项内容。

1)权属调查

权属调查是对宗地权属及其权利所及范围的调查。它是针对土地使用者的登记申请，对申请者的宗地位置、界线、用途等进行实地核实、记录，并经土地使用引认定，为地籍测量、权属审核、登记发证提供具有法律效力的文书凭证。

2)地籍测量

地籍测量是在权属调查基础上运用测绘科学技术测定界址线的位置、计算面积、绘制地籍图，为土地登记、核发证书提供依据，为地籍管理服务。

(3)土地条件调查

土地条件调查是对土地的构成要素如地质、地貌、土壤、植被、气候、水文等自然条件以及对土地的地理位置与投入产出关系等社会经济条件的调查，为土地经济评价、适宜性评价等提供基础资料。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1)土地自然要素调查，指构成土地的气候、地形、地质、土壤、植被、水文等自然条件因素;

2)土地社会经济条件调查。土地的社会经济条件调查内容包括：人口、劳动力(劳动力的数量及其素质，教育水平)，交通状况及区位，基础设施、能源、供水、供电、电讯等公共设施，工农业产值及产业结构、国民生产总值、国内生产总值、工农业主导产业及市场等。

2、土地登记

土地登记是国家用来确认土地所有权、使用权和他项权利，依法规定由土地权利人或变更当事人向国家主管机关提交登记申请书、产权证书等权源文件，经审核无误后将土地权利或权利变更事项记载于国家土地登记簿的法律过程。土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体运作由县级以上人民政府土地管理部门负责。

土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

(1)土地登记的类型

土地登记按其不同特点分为初始土地登记和变更土地登记。 1)初始土地登记

是在规定的期限内对辖区内全部土地，或者特定区域的土地进行的普遍登记，亦称土地总登记。 2)变更土地登记

也称日常土地登记或经常性土地登记，指在初始土地登记的基础上，根据土地使用者、所有者和他项权利者的土地权利或主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

(2)土地登记的程序 1)土地登记申请

初始土地登记申请时，国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。

2)地籍调查

地籍调查系土地登记机关按规程要求，对申请登记的土地采取实地调查、核实、定界、测量、成图等措施，查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地所有者、使用者和他项权利者的有关情况，为权属审核、注册登记和颂发土地证书提供依据。地籍调查分为权属调查和地籍测量两部分。

3)权属审核

土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。

土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起十五日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册，登记或者注销登记，颁发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。

土地管理部门作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起十五日内将作出决定的理由书面通知当事人。

4)注册登记

5)核发或更改土地证书

(3)土地他项权利登记的内容及特点 1)土地他项权利登记的内容： ①土地他项权利人、义务人;

②土地位置及其面积;土地用途和等级;土地使用权性质;

③土地他项权利种类及范围;土地他项权利设定日期，权利顺序等。 (2)土地他项权利登记的特点：

①土地他项权利设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，其设定登记和变更登记不需要报人民政府批准，经土地行政主管部门批准后，即可直接进行注册登记。

②土地他项权利的登记在宗地原《土地登记卡》上进行。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (4)土地权利登记的内容及特点 1)土地登记的内容

①土地权利主体。即权利的归属，指国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者。集体土地所有者只能是农民集体。如集体经济组绘织或村民委员会;个人合伙联营组织也可以成为民事主体。

②土地权利客体。包括权属界址及其面积;土地用途和等级;地上附着物的登记。

③土地权属来源及其性质。土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式，土地权属来源合法，是进行土地登记，确认土地权属的必要条件。

2)土地登记的特点 ①统一性 ②唯一性

③完整性和连续性 ④强制性 ⑤可信性

(5)土地登记代理的概念及有关要求

土地登记代理是指土地登记代理机构在受托权限内，为委托人提供土地登记咨询、代理等业务服务，并由委托人直接承担相应的法律责任的经营活动。

土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。 进行土地登记代理，须遵循以下要求和原则： 1)合法原则 2)平等自愿原则 3)公平公正原则 4)等价有偿原则 5)诚实信用原则 6)保密原则

3、土地登记信息公开查询

(1)土地登记信息公开查询的范围 1)土地登记结果的查询范围

土地登记结果包括土地登记卡和宗地图。任何单位和个人都可以依照《土地登记资料公开查询办法》的规定查询。

2)原始登记资料的查询范围

原始登记资料包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。原始登记资料的查询范围如下：

①土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料; ②土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;

③国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

3)特许登记资料查询的限制

指涉及国家安全、军事设施等保密单位的土地登记资料及有关法律、法规规定保密的土地登记资料。这类土地登记资料的查询受到严格限制，不在公开查询的范围内。

(2土地登记信息公开查询的程序 1)申请 2)审查

重点审查：

①申请查询的土地在不在本登记区内;

②查询申请人提交的证明文件是否齐全并合法有效; ③申请查询内容是否超出了规定查询的范围;

④审查查询内容是否违反我国相关法律法规的规定。 3)查询和鉴证

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 当查询申请人要证明查询结果的来源，表明查询结果的权威性，以将此作为证明某一事实的证据以向有关方面提供，这就要求土地登记机关在查询结果上盖印鉴章，这种查询通常叫做鉴证。

4)查询收费

(3)土地登记公开查询的方式

手工查询、计算机查询或手工查询和计算机查询并行的方式。 4、土地权利制度建设

(1)我国土地权利制度建设的指导思想 1)要实现土地权利设置的公平与效率; 2)要保障经济的可持续发展。 (2)现阶段我国的土地权利制度体系

我国现行的土地权利体系是由土地所有权体系和土地利用权体系组成。土地所有权包括国家土地所有权和集体土地所有权两种。土地利用权并不是一个规范的法律概念，它不过是所有权以外的土地权利的总称。我国目前的土地利用权的种类主要有：土地使用权和土地租赁权、土地抵押权、地役权、空间权、耕作权等土地他项权利。土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心。土地使用权法律体系由两方面构成，即国有土地使用权体系和集体土地使用权体系。

5、权属争议调处

(1)土地权属争议的种类

1)国家所有者与集体所有者之间的权属争议; 2)集体所有者之间的权属争议; 3)国有使用者之间的权属争议; 4)集体使用者之间的权属争议;

5)国家所有者与集体使用者之间的权属争议。 (2)土地权属争议调处的受理范围和管辖

1)县级人民政府国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件

个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。

2)设区的市、自治州国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件 ①跨县级行政区域的;

②同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。 3)省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门受理的土地权属争议案件 ①跨设区的市、自治州行政区域的;

②争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的; ③争议一方为军队，且涉及土地面积较大的; ④在本行政区域内有较大影响的;

⑤同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。 4)国土资源部调查处理下列争议案件： ①国务院交办的;

②在全国范围内有重大影响的。 (3)土地权属争议调处的程序 1)申请

①申请调查处理土地权属争议的，应当符合下列条件： a.申请人与争议的土地有直接利害关系;

b.有明确的请求处理对象、具体的处理请求和事实根据。

②当事人申请调查处理土地权属争议，应当提交书面申请书和有关证据材料，并按照被申请人数提交副本。申请书应当载明以下事项：

a.申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名和职务; b.请求的事项、事实和理由;

C.证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 2)受理

对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。

3)调查

国土资源行政主管部门决定受理后，应当及时指定承办人，对当事人争议的事实情况进行调查。承办人与争议案件有利害关系的，应当申请回避;当事人认为承办人与争议案件有利害关系的，有权请求该承办人回避。承办人是否回避，由受理案件的国土资源行政主管部门决定。

4)调解

①调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明以下内容： a.当事人的姓名或者名称、法定代表人姓名、职务; b.争议的主要事实;

C.协议内容及其他有关事项。

②调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。

③国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人，并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。 来

5)处理

①调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。 ②国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。

③国土资源行政主管部门提出凋查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。国土资源行政主管部门的调查处理意见在报同级人民政府的同时，抄报上一级国土资源行政主管部门。

6、土地利用动态遥感监测 (1)土地利用动态遥感监测概念

土地利用动态遥感监测是指运用遥感和其他现代科学技术对土地的自然、社会经济状况变化进行的连续调查观测。监测内容可以包括由于自然或人的因素引起的土地所有变化。土地动态监测是为完成土地管理任务服务的。

(2)土地利用动态遥感监测的作用

1)保持土地利用有关数据的现势性，保证信息能不断得到更新; 2)通过动态分析，揭示土地利用变化的规律，为宏观管理提供依据; 3)能够反映规划实施状况，为规划信息系统及时反馈创造条件;

4)对一些重点指标进行定时监控，设置预警界线，为政府制订有效政策与措施提供服务; 5)及时发现违反土地管理法规的行为，为土地监察提供目标和依据等。 (3)土地利用动态遥感监测的主要内容 1)土地利用监测; 2)土地权属监测; 3)土地价格监测; 4)土地质量监测。

(4)土地利用动态遥感监测常用方法

常用的方法有实地调查、统计报表调查、遥感监测、专项定点监测等。 7、土地统计 (1)土地统计概念

土地统计是指利用数据、图表及其他手段，对土地的各种数量关系的现状及其变化所进行的全面、系统的调查、搜集、记载、整理和分析的过程。土地统计是从数量方面反映和分析土地自然条件和经济状况及其变化的结果。目前，土地统计的主要内容包括：土地的类型、面积、质量、分布、权属和利用状况等。

土地统计包括三个方面的含义：即土地统计工作、土地统计资料和土地统计科学。 (2)土地统计的对象

中华人民共和国版图内的全部土地。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (3)土地统计的任务

1)及时、准确地掌握土地资源的构成、利用现状和动态变化; 2)为各级政府及其部门制定政策提供依据; 3)为加强土地管理提供可靠资料。 8、地籍信息系统管理 (1)地籍信息

地籍信息包括两个方面：

1)描述土地空间位置及状态的图形数据，如地籍图、土地利用现状图、土地;级别图、宗地图等; 2)描述土地权属、价值、位置的属性数据，如宗地号、地类、面积、权利人、地址等。 (2)地籍管理信息系统开发的注重点

地籍管理信息系统是通过对土地信息进行采集、编辑、数据管理、查询、分析和输出等工作来实现地籍信息的计算机化管理的过程。开发该系统应注重：

1)以建立完整的地籍资料处理模式为前提，而不是单独处理某一类资料; 2)软件运行环境的限制要少，增加实用性;

3)要求系统存储的信息便于更新，查询，能及时提供现势性好的地籍信息; 4)处理好图形与属性数据的连接问题，实现它们之间的双向检索; 5)对地籍信息进行统计与分析，为有关部门提供决策的科学依据。。 (六)地籍管理的任务(熟悉) 1、地籍管理的基本任务

①为贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策服务; ②为维护和巩固土地的社会主义公有制服务; ③为社会提供地籍信息服务; ④为土地管理服务。

2、现阶段地籍管理的具体任务 ①完善土地登记制度;

②健全土地调查、统计制度;

③完善和贯彻地籍管理的技术规程; ④建立全国土地利用动态监测体系;

⑤建立全国地籍信息网络，实现地籍信息的公开查询、上报和发布的网络化。 (七)地籍档案管理的基本要求(熟悉)

地籍档案管理是对地籍管理工作中直接形成的具有保存价值的历史记录，包括文件、图册、图像资料等，进行搜集、鉴定、整理、保管、统计、编码和提供利用等多项工作的总称。地籍档案管理的基本要求有：完整、准确、系统、安全。

根据《中华人民共和国档案法》的规定，档案工作实行统一领导、分组管理的原则，以维护地籍档案的完整、准确、系统与安全，便于社会各方面有效利用。完整，就是要做到地籍档案齐全、成套，不能残缺不全。准确，必须做到使其内容与所反映的事物及其过程之间保持一致，不能与实际不符，更不应有差错。系统，就是保持地籍档案材料之间的有机联系。安全，首先必须做到维持其机密，不致造成泄密、失密、窃密事件;其次使用符合保管条件的设施，延长地籍档案的“寿命”;另外要有一套科学的管理办法，不使地籍档案由于管理不善而受损。总之，实现地籍档案的存在价值，充分发挥地籍档案的作用是地籍档案管理工作的根本目的，地籍档案的完整、准确、系统与安全，是发挥地籍档案作用的前提。

根据1988年国家土地管理局和国家档案局联合颁布的《土地管理档案工作暂行规定》的有关规定，地籍档案同其他土地管理档案一起应分别由国务院和地方县以上人民政府土地行政主管部门分别负责，集中统一管理，并在业务上受国家和地方县以上同级档案主管部门的指导。国务院土地行政主管部门设档案处，除集中统一管理本机关的全部档案外，还负责制定和修改全国土地管理档案工作制度、长远规划以及负责指导、监督和检查全国土地档案管理工作。地方县以上人民政府土地行政主管部门除负责集中管理本机关全部档案外，还应负责指导、监督和检查本辖区的土地档案管理工作。

(八)我国地籍的产生和历史发展(了解) 1、地籍的产生和历史发展

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 国家的出现是地籍产生的基本原因。地籍最初为课税服务，在推行田赋制度，保障国家税收方面发挥了重要作用。我国奴隶社会、封建社会的地籍发展，根据它在社会生活中的地位，大致可分为三个阶段：唐代中叶实行“两税法”前，地籍依附在户籍中;唐代中叶至明代中叶，地籍与户籍处于平等地位;明代中叶后，地籍地位高升于户籍之上。地籍管理的内容主要是土地清丈、土地调查和后期的土地登记.

2、民国时期的地籍管理 1)北京政府时期

北京政府在1913年秋于内务部下设立了全国土地调查筹备处，筹备土地调查和经界整理。1922年，北京政府颁布《不动产登记条例》。这是我国历史上第一部土地登记法规。北京政府开始正式办理土地登记，地籍管理开始步人法制化轨道。

2)国民党统治时期

1923年，孙中山在广州就任大元帅后，设置了土地局，并进行土地实况调查。1926年公布并在广州实施《土地登记征税法》，规定一切土地权利需按规定申请登记1927年一1936年，是国民政府地籍管理的发展时期，根据《国民政府建国大纲》的规定，各地广泛开展地籍整理，进行土地测量和土地登记。1930年公布《土地法》，将地籍管理通过法律形式固定下来。1934年，国民党中央成立土地委员会，决定进行全国土地调查。1946年修订的《土地法》，第二编地籍，包括：通则、地籍测量、土地总登记、土地权利变更登记共四章。1946年，地政署公布了《土地登记规则》，详细规定了土地登记实施细则。

3)革命根据地、解放区的地籍工作

1928年12月颁布了《井冈山土地法》，1931年12月的《中华苏维埃共和国土地法》，1932—1934年的查田运动等，均进行了土地调查、清帐等工作。至1946年底，各解放区的土地调查、登记发证、建立土地台帐等工作也开展起来。1947年，《中国土地法大纲》发布施行，土地清丈，划界埋桩、确权登记发证、建立土地台帐等工作普遍开展。

3、社会主义地籍管理的形成和发展 1)建国以后至1978年

建国初期，全国开展了土地清丈、划界、发证等地籍工作，进行城市的土地登记、地籍清理;并设置了地籍管理机构。文革时期，地籍陷入无政府管理的状态。

2)1979—1985年

这一阶段进行了第二次全国范围内的土壤普查，进行土地利用现状概查和土地详查试点，进行土地纠纷处理并恢复了地籍管理机构。1982年土地管理局成立，下设地籍、土地资源等业务处，地籍处负责土地登记、土地统计和土地评价等工作。之后，开展了全国性的土地利用现状调查工作。

3)1986年一1997年

这一时期，地籍管理取得了巨大成就。1986年成立了国家土地管理局，下设有地籍管理司。《土地管理法》的颁布使地籍管理有了法律依据;土地详查取得了翔实、可靠的资料;城镇地籍调查开展;建立了土地统计报表制度;城镇土地定级估价工作开展;土地调查及土地定级估价的技术规程逐步制定和完善。

4)1997年以来

国土资源部成立以来，进一步从法律上明确了地籍管理的各项制度运用开展土地证书年检工作;运用遥感技术手段监测土地变更状况;完成全国土地变更调查数据的预报工作;推行土地登记公开查询制度。 四、内容辅导：

（一）土地规划的概念

土地规划指人们为了改变并控制土地利用方向，优化土地利用结构和布局，提高土地产出率。根据社会发展要求和当地自然、经济、社会条件，对一定区域范围内的土地开发、利用、整治、保护所作出的具体部署和安排。土地规划按时限不同可分为长期规划、中期规划和短期规划；按规划范围大小，可将规划分为全国、省级、地市级、县（市）级、乡（镇）级五个层次；按规划性质，土地规划可分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。

（二）土地规划的作用

土地利用规划在强化城乡土地统一管理、生产力布局调整和产业结构优化、土地保护、土地利用方式转变以及对于缓解人口，增长、资源短缺、环境恶化与区域发展的矛盾等方面都具有重要作用。具体地说，其作用主要表现在对土地利用的控制、协调、组织和监督三个方面。 1．控制作用

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 我国人多地少，耕地资源严重不足。随着国民经济的发展，各部门、各行业都需要占用土地，这势必加剧人地矛盾。因此，为了保持人口与土地，特别是人口与耕地的平衡关系，国家必须通过土地利用规划，控制部门、行业的用地结构和规模，对土地利用实行有效的控制。 2．协调作用

通过土地利用规划，一方面实现区域内人口、资源、环境的和谐统一；另一方面通过对区域内国民经济各部门、各行业用地量的合理分配，解决国民经济各部门、各行业土地需求的矛盾，保证各产业之间的协调发展。 3．组织和监督

组织土地利用是土地利用规划最基本的功能。它在宏观上就是通过土地利用规划，给国民经济各部门、各行业合理分配土地资源，并在用地上加以具体落实，正确处理好土地开发、利用、整治、保护间的关系，通过法律形式予以固定，成为国民经济各部门、各行业共同遵照执行的规范；微观上，则通过土地利用规划的细部配置，为专项土地利用提供依据。同时以土地利用规划为依据，对各部门的土地保护、利用、开发等情况进行监督和检查，以保证土地资源的合理利用。

（三）影响土地利用的因素 1．自然因素

土地利用直接受制于自然因素的影响。这些因素主要包括气候、地貌、水文、土壤、植被、矿藏、景观和位置等。

2．经济因素

自然因素决定了不同土地利用的物质基础，而不同的经济因素则决定了土地利用的方式、结构及如何利用。经济因素包括经济发展水平、产业结构、投入水平等。 3．制度因素

制度、人口、法规、政策、教育、技术乃至风俗和宗教都对土地利用构成较大的影响。其中，土地制度、人口和国家政策对土地利用的影响尤其明显。 （四）土地可持续利用的准则

1．生产性准则，即保持或增加生产和服务；

2．保护性准则，即保护自然资源，防止土地和水质的退化； 3．社会可接受性准则；

4．安全性准则，减少生产的风险性，保障稳定生产； 5．经济可行性准则。

（五）土地用途管制制度的概念（掌握）

土地用途管制制度是《土地管理法》确定的加强土地资源管理的基本制度。通过严格按照土地利用总体规划确定的用途和土地利用计划的安排使用土地，严格控制占用农用地特别是耕地，实现土地资源合理配置，合理利用，从而保证耕地数量稳定。

土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用规划，规定土地用途，明确土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性的管理制度。其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。按照土地用途管制的要求，对土地资源的利用，特别是各类非农建设占用耕地，就要严格按土地利用总体规划和年度计划供地，严格把好农用地转用、土地征用审批关，严格执行耕地“占一补一”的补偿制度，严格依法征地和执行征地补偿安置制度。

土地利用规划是实施用途管制的依据，而用途管制是落实土地利用规划的手段和措施。 （六）土地用途管制的作用和意义（掌握） 1．土地利用整体效率最大化；

2．协调“吃饭”与“建设”的矛盾；

3．消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。 （七）土地用途管制的内容（掌握） （1）按用途对土地进行分类

在土地管理法中，土地利用总体规划将土地分为三类，即农用地、建设用地和未利用地。所以这样分，首先将土地的是否利用作为第一个层次，分为已利用土地与未利用地；第二个层次是将已利用土地又分为农用地和建设用地。这样，覆盖面宽，可以将所有的土地归入三类，较为严密，有可操作性。 （2）土地利用总体规划规定土地用途

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 （3）土地登记注明土地用途 （4）土地用途变更实行审批

（5）对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚 （八）土地利用总体规划的概念（掌握）

编制土地利用总体规划是现阶段土地管理的核心任务之一。《中华人民共和国土地管理法》第十七条规定“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。

土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。其目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率和土地产出率，促进国民经济协调发展，并为土地利用科学管理提供依据。

（九）土地利用总体规划的意义（掌握）

编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施。因此，土地利用总体规划对实现我国社会主义现代化建设具有重要意义和作用。 1．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础

土地利用总体规划是与土地的自然条件、社会经济条件和国民经济、社会发展相适应的土地利用长远规划，因此它是合理利用土地的基础和依据。长期以来，由于种种原因我国土地利用处在无规划的盲目利用状态，以致造成森林植被破坏，草原退化，水土流失加剧，土地沙化和盐碱化面积扩大，耕地质量下降，非农业建设用地乱占滥用，浪费土地现象严重，土地利用结构和布局不尽合理，土地资源未能充分利用等种种问题。为了解决这些问题，防止土地利用的短期行为继续发生，使土地资源得到优化配置和充分利用，迫切需要编制土地利用总体规划，对土地利用的方向、结构、布局作出符合全局利益和长远利益的宏观规划，借以指导各个局部的土地开发、利用、整治、改良和保护，为改善土地利用环境、提高土地利用率和土地利用的综合效益创造良好的条件。

2．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件

土地是一切生产、建设和人民生活不可缺少的物质条件。我国人口众多，人均土地和人均耕地面积仅及世界人均面积的1/3左右，而且农业后备土地资源不足。在人口持续增长、经济迅速展、人民生活水平日益提高、城乡建设用地势必进一步扩大的形势下，对数量有限的土地资源如不做出统筹兼顾的长远安排，不加控制，任其自由占用和随意扩展，必将制约国民经济的健康发展和人民生活水平的不断提高。过去我国土地利用无宏观长远规划，导致土地利用宏观失控的后果，已经为我们提供了深刻的教训。因此，1986年中共中央、国务院发出的《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》和1991年全国人大七届四次会议批准的《国民经济和社会发展十年规划和第八个五年计划纲要》都提出了尽快编制土地利用总体规划的要求。

3．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础

国家按照土地利用总体规划规定每一块土地的用途，实行土地用途管制。《土地管理法》在总则中明确规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地”。可见，国家实行土地用途管制制度，必须以土地利用总体规划作为基础和依据。 （十）土地利用总体规划编制原则（掌握）

1．严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地 2．提高土地利用率

3．统筹安排各类、各区域用地

4．保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用 5．占用耕地与开发复垦补充耕地相平衡 （十一）土地利用总体规划的内容（掌握）

1．确定区域内土地利用规划目标和土地利用基本方针 2．确定土地利用结构和各行业用地指标 3．进行土地利用空间布局

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 4．划分土地利用区并规定土地用途和使用规则

5．将土地利用总体规划的主要规划控制指标按行政辖区进行分解 6．制定规划管理保障政策和实施措施

（十二）土地利用总体规划编制程序（掌握）

土地利用总体规划编制程序可因各地具体条件不同，所采用的规划模式不同而有差异，但一般可按下述步骤和方法进行： 1．准备阶段

包括成立规划领导小组和规划办公室，拟定规划工作方案和工作计划，并报同级人民政府批准。落实规划经费和人员以及进行业务培训等。从业务角度看，编制规划任务书和工作计划是两个重要的内容。

（1）规划任务书。要求明确规划的范围、期限、指导思想、目的以及参与规划的部门、成果、领导机构、工作班子、方法和技术路线。

（2）工作计划。包括详细列出所需收集的各种信息资料及 2．调研阶段

这一阶段的主要工作是根据需要，在收集和调查有关文件、资料基础上，进行专项研究。并进行必要的外业调查核实。

要进行专题研究的内容一般包括区位背景与发展态势分析，土地利用现状分析，土地适宜性评价，城镇化水平分析，土地需求量预测，土地利用问题、规划目标与战略确定等。 3．编制和调整方案阶段

在上述调查研究的基础上，拟定用地指标，编制供选方案，确定用地分区和主要用地项目的布局，编绘总体规划图，编写总体规划报告。 4．规划审批和公布实施阶段

规划报告编写完成以后，要履行审批手续，形成一个规范性文件。根据审批手续，规划（送、审稿）必须提交同级人民政府通过，报省级以上人民政府审批，最后由同级人民政府正式公布实施。 1．土地利用总体规划评审的内容

由上级土地管理部门组织规划成果评审小组，对各项成果进行检查评审。评审的内容如下：

（1）是否充分体现耕地总量动态平衡、土地节约集约利用、土地资源可持续利用和社会、经济、生态综合效益的要求；

（2）上一级规划下达的各项土地利用控制指标是否得到落实；

（3）各类用地协调较好，布局合理，土地利用结构调整依据是否充分，调控措施是否可行； （4）土地利用分区是否科学、合理；

（5）非农建设用地指标分解与各类非农建设用地规模控制是否紧密衔接，控制到位； （6）耕地占补平衡挂钩措施是否得到落实；

（7）规划文本、说明和专题研究的内容是否符合要求，论述是否清楚； （8）规划图内容是否全面，编绘方法是否正确，图面是否整洁清晰； （9）采用的基础资料是否准确、可靠。 2．土地利用总体规划的审批程序和权限

土地利用总体规划实行分级审批。按照《土地管理法》第二十一条的规定，有土地利用总体规划审批权的机关分别为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。 （1）报国务院批准的

①省、自治区、直辖市的土地利用总体规划。

②省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。 （2）报省级政府审批的

国务院批准权限以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准。 （3）授权审批的

乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。 3．土地利用总体规划的修改权限

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 土地利用总体规划经审核批准后，成为具有法律约束力的规划，是本区域内各级政府部门和土地使用者必须遵循的规范。但是，随着社会的发展、规划将会出现不符合形势的情况，必须对规划进行修编。由于规划的严肃性，规划的修改必须符合一定的程序。

（1）根据《土地管理法》第二十六条的规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途”。

（2）考虑到土地利用总体规划修改需要一定的时间，为了保证国家重点工程项目的及时用地，《土地管理法》第二十六条同时还规定：“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划”。

（3）《土地管理法》还规定，“经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要修编土地利用总体规划的。属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划”。但是，如果经省、自治区、直辖市批准的建设用地项目，改变的土地利用总体规划是由国务院批准，则仍需报国务院批准修改。 （十四）土地利用专项规划 1．土地利用专项规划的概念

土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。

2．土地利用专项规划的特点

与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性：

针对性。广义的土地利用包括了土地的开发、利用、整治和保护的全部活动过程。土地利用总体规划是对土地利用全部过程进行的宏观控制，是对土地利用进行的全局性战略安排，而土地利用专项规划是对规划区域的土地开发、利用、整治和保护中的某一专门问题或某一类型的土地使用问题进行规划，因而具有很强的针对性。

（7）规划文本、说明和专题研究的内容是否符合要求，论述是否清楚； （8）规划图内容是否全面，编绘方法是否正确，图面是否整洁清晰； （9）采用的基础资料是否准确、可靠。 2．土地利用总体规划的审批程序和权限

土地利用总体规划实行分级审批。按照《土地管理法》第二十一条的规定，有土地利用总体规划审批权的机关分别为：国务院、省级人民政府或省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府。 （1）报国务院批准的

①省、自治区、直辖市的土地利用总体规划。

②省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。 （2）报省级政府审批的

国务院批准权限以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准。 （3）授权审批的

乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。 3．土地利用总体规划的修改权限

土地利用总体规划经审核批准后，成为具有法律约束力的规划，是本区域内各级政府部门和土地使用者必须遵循的规范。但是，随着社会的发展、规划将会出现不符合形势的情况，必须对规划进行修编。由于规划的严肃性，规划的修改必须符合一定的程序。

（1）根据《土地管理法》第二十六条的规定，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准的，不得改变土地利用总体规划规定的土地用途”。

（2）考虑到土地利用总体规划修改需要一定的时间，为了保证国家重点工程项目的及时用地，《土地管理法》第二十六条同时还规定：“经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划”。

（3）《土地管理法》还规定，“经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要修编土地利用总体规划的。属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 件修改土地利用总体规划”。但是，如果经省、自治区、直辖市批准的建设用地项目，改变的土地利用总体规划是由国务院批准，则仍需报国务院批准修改。 （十四）土地利用专项规划 1．土地利用专项规划的概念

土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，针对土地开发、利用、整治和保护某一专门问题而进行的规划。土地利用专项规划就其本质而言是土地利用总体规划的深入和补充，是土地利用总体规划的有机组成部分。

2．土地利用专项规划的特点

与土地利用总体规划相比，土地利用专项规划具有以下特性：

（1）针对性。广义的土地利用包括了土地的开发、利用、整治和保护的全部活动过程。土地利用总体规划是对土地利用全部过程进行的宏观控制，是对土地利用进行的全局性战略安排，而土地利用专项规划是对规划区域的土地开发、利用、整治和保护中的某一专门问题或某一类型的土地使用问题进行规划，因而具有很强的针对性。

（2）局部性。土地利用总体规划的范围是规划区内全部土地，而土地利用专项规划只是规划区内的部分土地。在一定时期，需要开发、利用、整治和保护的土地只是局部存在的，因而土地利用专项规划是相对规划区内部分土地而言的。当然，土地利用之间是存在着相互联系的，在对局部土地利用进行规划时必须考虑到它与其他土地利用的相互影响。

（3）实用性。土地利用专项规划虽然作为土地利用总体规划的组成部分，也具有综合性、战略性和指导性等宏观控制的性质，但其相对土地利用的某一专门方面的问题进行的规划，其规划的内容、措施、解决的土地利用问题都比较详尽，其实用性和可操作性较强。 3．土地利用专项规划的类型 （1）基本农田保护区规划

基本农田保护区规划必须遵循切实保护耕地、综合协调、双轨并行及区划完整性的原则进行编制。 （2）土地整理规划

土地整理的范畴从地域表现形态角度可分为农地整理和市地整理。 （3）土地复垦规划

必须根据因地制宜，同时兼顾生态效益、社会效益和经济效益，综合协凋发展来进行土地复垦规划。 （4）土地整治规划

为使土地资源得以永续利用，人为地创造土地生态良性循环的途径和措施的总体安排。土地整治类型有水土流失地、盐碱地、沼泽地、风沙地、红黄壤低产地和海涂整治。 （十五）土地利用详细规划（熟悉） 1．土地利用详细规划的概念

土地利用详细规划是在总体规划或土地利用专项规划的控制和指导下，直接对某一地段或某一土地使用单位的土地利用及其配套设施作出具体的安排，它是土地利用总体规划或土地利用专项规划的深入和细化。如农场土地利用规划、林场土地利用规划、村庄用地规划等。 2．土地利用详细规划的类型

从土地利用详细规划的作用来看，有两种类型，即控制性土地利用详细规划和开发性土地利用详细规划。 （1）控制性土地利用详细规划是地方政府为规范和控制土地使用者的微观土地利用行为而编制的规划，它详细规定了各类土地的使用范围、使用界线、使用强度、利用要求、限制条件等。

根据我国目前的土地使用情况，控制性土地利用详细规划主要有以下类型： ①城市（镇）土地利用规划

在一定面积土地上形成的附着于其上的人口、产业集聚和城市社会支持系统，产生了城市土地功能的集中与多样性。许多用地功能彼此之间往往是互相依存、渗透，有时又是互相消长和制约的。因此，城市土地利用规划就是要代表社会整体利益和长远利益，统一协调城市千千万万个分散的土地利用活动，避免各种建设活动的互相干扰，消除土地利用的负面外部性影响。城市土地利用控制性规划的主要内容就是合理地确定城市用地的总体布局与功能分区，规定各地段各种用途的具体用地范围、用地强度、用地要求和用地限制。

城市土地利用规划在世界许多国家都是城市规划中相对完整和相对独立的一种规划，如日本的城市规划是区分为城市土地利用规划、城市设施规划和市街开发规划三部分的。我国目前对城市土地利用规划并无具体的单行法规进行界定，各城市也没有在城市规划中编制独立的城市土地利用规划。但从《城市规划法》中对城市规划内容的规定

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 和城市规划编制的实践中可以看出，城市土地利用规划是城市规划最主要的内容。《城市规划法》第十九条规定的城市总体规划的内容共有六项，其中第三项主要是用地规划，第四项中河湖、绿地系统属于用地规划，综合交通体系也有较大部分与用地规划相关，第五项即专业规划，也有相当一部分需要安排用地。而第一、二、六三项内容，即城市的性质、发展目标与发展规模，城市主要建设标准与定额标准，近期建设规划，既有指导用地的原则，也有一部分是对用地的直接安排。具体指导城市用地的规划主要是通过详细规划体现的，如《城市规划法》第二十条规定，城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度限制、总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。可见城市详细规划的内容大都是用地规划。由此可以看出，尽管我国没有明文规定单独编制城市土地利用规划，但其内容基本都已包含在现行的城市规划之中。从长远的观点来看，城市土地利用规划应当成为相对完整独立的部分，以便地利用规划在城市规划中的基础地位，更有利于对城市土地利用进行全面合理的控制和引导。 ②乡村土地利用规划

乡村土地利用规划是在城市（镇）以外的广大农村地域进行的，乡村土地以农业用地为主，兼有一定的村庄居民点用地、工业小区用地、交通水利设施用地、生态保护用地等。与城市（镇）土地不同，乡村土地主要由农业生产用地构成，它侧重于利用土地的生产功能。土地的利用方式受制于土地的适宜性。乡村土地利用规划的主要内容就是合理地安排各类用地，在总体规划的基础上，详细编定各地块的具体用途，并对各类用地的要求，限制条件等作出具体规定，以便能够为土地用途管制提供依据。控制性的乡村土地利用详细规划的重点应是保护农地，尤其是保护基本农田。乡村土地类型多样，各种用地要求不尽一致，因此，乡村土地利用规划可进一步细化为耕作田区规划、村庄用地内部规划、果园内部规划、养殖场内部规划、茶园内部规划等。

（2）开发性土地利用详细规划则是为了指导某一地段、地块或某一土地使用单位的土地如何开发利用而进行的具体规划。

（十六）土地利用规划实施与管理的途径

土地利用规划的实施与管理涉及到社会、政治、经济、自然等多方面的因素，必须综合运用法律的、行政的、经济的、技术的手段，才能取得预期效果。

（1）编制与实施土地利用计划。土地利用计划是土地利用规划的具体安排，是实施规划的最重要的行政手段之一。在研究编制土地利用计划科学性和合理性的基础上，必须强化计划的检查与管理工作，以保证各项用地按规划方案得以有效执行。

（2）建立实施规划的领导责任制。各级政府应当把土地利用规划纳入国民经济和社会发展计划，实行政府领导任期目标责任制，并将规划执行情况作为考核土地管理部门主要领导工作业绩的一项重要指标。层层订立实施规划的领导责任制度可以促进土地利用规划落到实处。

（3）实行规划公告制度。地方各级土地利用规划经批准后，要有组织地做好规划的宣传、发布工作，特别要重视做好乡镇土地利用规划的公告工作。规划公告可采用在报纸上公布、张贴布告和设立公告牌等方式。有条件的地方应尽可能采用设立公告牌的方式，以便起到长期宣传和警示的作用。

（4）建立建设项目用地的规划审查制度。建设项目可行性研究论证阶段，必须经土地管理部门预审。凡不符合土地利用规划、未通过用地预审的建设项目，其用地申请不予受理。对农用地转用、征用和补充耕地方案以及建设项目的验收等各个环节都应进行规划的审核，以确保规划的有效实施。

（5）加强对城市和村镇规划中建设用地规模的审核。建设项目可行性研究论证阶段，必须经土地管理部门预审。凡不符合土地利用规划、未通过用地预审的建设项目，其用地申请不予受理。对农用地转用、征用和补充耕地方案以及建设项目的验收等各个环节都应进行规划的审核，以确保规划的有效实施。 （6）严格土地利用规划的修改

（7）强化土地利用规划实施的监察管理

（十七）土地规划与其他规划的关系（了解）

1．土地利用总体规划与国民经济发展规划和国土规划的关系

国民经济与社会发展长远规划，是编制土地利用总体规划的依据，土地利用总体规划要为实现国民经济与社会发展长远规划提供土地保证。土地利用总体规划确定的土地利用目标、方针、用地指标和用地分区，原则上应适应和服从国民经济与社会发展长远规划。

国土规划是最高层次的空间规划，是对整个自然和社会经济资源进行合理开发、利用、整治、保护的宏观规划，为国家制定国民经济发展的中长期计划提供科学依据。其规划对象包括土地、水、矿、气候、海洋、生物等自然资源和社会经济资源在内的全邮资源。国土规划也涉及到土地利用问题，但它只提出土地开发、利用的方向和某些主要规划指标，并不具体研究土地利用的结构、布局、各项用地的规模及土地开发、利用、整治和保护的具体措施。可

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 见，土地利用总体规划与国土规划是相互关联而不能相互取代的两项带有宏观战略性的规划。土地利用规划是国土规划的一项专项规划，并对国土规划起反馈作用。

2．土地利用总体规划与农业区划、农业生产远景规划的关系

农业区划是对农业生产空间分布的一种科学分类方法，是对农业地域分异规律的科学论证。它是根据农业生产的条件、特点和方向的类似性划分不同的农业区，为因地制宜地制订农业发展长期计划和年度计划、农业生产远景规划提供依据。农业区划的中心任务是对农业生产进行合理布局，解决农业生产问题。虽然也涉及土地资源利用问题，但并不涉及对土地利用结构的调整和对各种用地的配置和布局，农业区划的成果可作为土地利用总体规划确定土地利用长远目标、土地利用结构及对各种用地进行配置和布局的依据。农业生产远景规划包括确定农业各部门长期发展方向、指标和要求，农业各部门之间的比例关系，以及与农业发展有关的全部技术、经济组织措施的拟定。土地利用规划以农业生产远景规划为依据，通过合理确定农用地的组成与比例和具体用地配置，以及各种用地的内部规划，使远景规划的各项指标与措施在土地上加以落实。 3．土地利用总体规划与城市规划的关系

城市规划是根据国民经济发展计划，在全面研究区域经济的基础上，根据城市的历史和自然条件确定城市性质和规模及城市各部分的组成，并对各用地种类加以全面组织和合理安排，为生产和生活创造良好环境的形态布局规划。从空间范围看，城市规划是土地利用规划的一个专项规划；从内容、方法和成果看，城市规划和土地利用规划又各成体系，并分别相应由建设部门和土地管理部门负责制定和实施。土地利用规划的范围比城市规划范围大，它要对规划区内全部土地的利用结构及其空间布局（包括城镇体系的用地布局）做出长期的合理安排。城市用地只是土地利用规划中的一种用地类型，城市规划与土地利用规划的关系是点与面、局部与整体的关系。因此，虽然两种规划分别由不同的部门完成，但城市规划中有关城镇体系的用地布局、城市用地规模和用地选择、各项建设用地指标，以及城市发展方向等应当和土地利用规划相协调；同时，土地利用规划也应当考虑城市发展和建设的要求，为城市、村镇的发展建设等创造良好的用地条件。

三、《中华人民共和国土地管理法》出台背景、修正及实施时间：

1、1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过。

2、根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。

3、根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。

四、《中华人民共和国土地管理法》年确立的基本制度

1、国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》;属于集体土地的，核发《集体土地所有证》;使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

2、国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

3、国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

4、国家实行保护耕地的制度。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种3年以上的滩地和滩涂等。国家对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地。

5、国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。

6、国家建立土地统计制度。县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

7、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

8、国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;(二)有良好的水利与水土

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;(三)蔬菜生产基地;(四)农业科研、教学试验田;(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

五、分章内容辅导： 第一章总则 一、基本概念 1、土地所有制

是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

2、国有土地有偿使用制度

是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者由土地使用者向国家支付土地有偿使用费的制度。 3、土地用途管制制度

是指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

4、农用地

是指直接用地农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 5、建设用地

是指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

6、未利用地

是指农用地和建设用地以外的土地。 二、重要条款

第一条为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第四条国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五条国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。第六条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

第二章土地的所有权和使用权 一、基本概念 1、国有土地

指土地所有权属国家所有的土地。我国城市市区的土地和由法律规定属于国家所有的农村及城市郊区的土地属国有土地。国有土地的所有权由国务院代表国家行使。

2、农民集体所有土地

指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地。我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 3、土地所有权

是指土地所有者对土地占有、使用、收益和处分的权利。我国有两种土地所有权，即国有土地所有权和农民集体土地所有权。

4、土地使用权

是指土地使用者根据法律、文件、合同的规定，对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。

5、土地登记

是指县级以上人民政府依照法定程序将土地的权属、用途、面积、等级、价值等情况记录于专门的簿册，并据此颁发土地权属证书的一种制度。

6、变更土地登记

是土地登记机关对已经进行登记的土地，在发生权属、用途等变化时进行的更改登记。 7、土地承包经营权

是指农村中反映土地承包关系的一种土地使用权利。这种权利是土地使用者通过与发包方(通常是集体土地所有者，还有部分国营农、林、牧场)签订承包合同取得的。

8、土地所有权和使用权争议(土地权属争议)

是指两个以上单位或个人同时对未经确权的同一块土地各据理由主张权属，从而产生的土地权属矛盾。 二、重要条款

第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权;其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

三、重点问题

1、土地管理法如何保护农民土地承包经营权?

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 《土地管理法》规定，农民集体土地一般只能由本集体经济组织成员承包经营，如果发包给本集体经济组织以外的单位或个人的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意。《土地管理法》还规定土地承包经营期限为三十年，在此期间，任何人不得随意变更承包经营权，确需适当调整的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业主管部门批准。

2、土地登记的法律效力是什么?

土地登记是一种具有法律效力的登记。这种效力表现在两个方面，一是依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护。当土地所有权人和使用权人的权利受到侵害时，可以请求行政机关或司法机关给予保护;二是任何单位与个人不得侵犯他人已经依法登记的土地所有权和使用权，否则要承担相应的法律责任。

第三章土地利用总体规划 一、基本概念

1、土地利用总体规划

是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在时间上、空间上所作的总体的、战略的安排和布局，是国家实行土地用途管制的依据。

2、土地利用区

是指在各级土地利用总体规划中，依据土地的适宜性、土地利用现状和土地需求，结合当地社会经济可持续发展的要求、上级土地利用总体规划下达的规划指标和布局要求，划分出的土地主要规划用途相对一致的区域。

3、土地利用年度计划

是指国家对计划年度农用地转用计划指标、耕地保有量计划指标和土地开发整理计划指标等的具体安排。它是实施土地利用总体规划的重要措施，是农用地转用的审批、建设立项审查、用地审批和土地开发、土地整理审批的依据。

4、土地调查

是县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门，根据需要在一定范围和时间内，为查清土地的数量、质量、分布利用和权属状况而采取的一项技术、行政和法律措施。土地调查的内容包括土地权属、土地利用现状、土地条件。

5、土地统计

是国家对土地的数量、质量、分布、利用状况和权属状况进行调查、汇总、统计分析和提供土地统计资料的制度。

二、重要条款

第十七条各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。

第十八条下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

第十九条土地利用总体规划按照下列原则编制： (一)严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地; (二)提高土地利用率;

(三)统筹安排各类、各区域用地;

(四)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用; (五)占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

第二十条县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。

乡(镇)土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。 第二十一条土地利用总体规划实行分级审批。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中，乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。

第二十二条城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。 城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

第二十四条各级人民政府应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。

土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。

第二十五条省、自治区、直辖市人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。

第二十六条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。

第二十七条国家建立土地调查制度。

县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。

第二十八条县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

第二十九条国家建立土地统计制度。

县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。 三、重点问题

1、《土地管理法》对土地利用总体规划的审批制度是如何规定的? (1)土地利用总体规划实行分级审批。

(2)省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。

(3)省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

(4)以上规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中，乡(镇)土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

(5)经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准;未经批准，不得改变土地利用总体规划确ǖ耐恋赜猛尽?/P>

2、城、镇、村规划及江河、湖泊综合治理和开发利用规划与土地利用总体规划的关系如何?

(1)涉及土地利用有关的专业规划应当与土地利用总体规划相衔接。城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集体镇建设用地规模;江河、湖泊综合治理和开发利用规划，应当与土地利用总体规划相衔接。

(2)在有关专业规划的规划区域内，土地利用要符合专业规划的要求。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划;在江河、湖泊、水库的管理和保护范围以及蓄洪滞洪区内，土地利用应当符合江河、湖泊综合治理和开发利用规划，符合河道、湖泊行洪、蓄洪和输水的要求。

一、基本概念 1、基本农田

是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 2、基本农田保护区

是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。 3、未利用土地开发

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 是指在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内对未利用的土地进行整治、加工和配套建设，使其变为可供建设或农业使用的土地。

4、土地整理

是指通过采取各种措施，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。

5、土地复垦

是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态。

二、重要条款

第三十一条国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。

国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

第三十三条省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少;耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。

第三十四条国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地; (二)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田; (三)蔬菜生产基地;

(四)农业科研、教学试验田;

(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。 基本农田保护区以乡(镇)为单位进行划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

第三十六条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

第三十七条禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

第四十条开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。

第四十一条国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。

地方各级人民政府应当采取措施，改造中、低产田，整治闲散地和废弃地。

第四十二条因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦;没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。

第五章建设用地 一、基本概念 1、农用地转用

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 是指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后，将现大辩论的农用地转为建设用地的行为。

2、征收土地

是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。

3、土地补偿费

是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。 4、安置补助费

是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。 5、地上物补偿费

是指因征地导致被征收土地上各种地上地下建筑物、构筑物的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，国家给予所有者补偿的费用。

6、青苗补偿费

是指国家征收土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。 7、新增建设用地的土地有偿使用费

是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。 8、临时用地

是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用国有或农民集体所有的农用地、空闲地或未利用地，施工或者勘查完毕后不再需要使用的土地。

二、重要条款

第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： (一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; (三)其他土地超过七十公顷的。

征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四)法律、行政法规规定的其他用地。

第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

3、土地补偿费

是指因国家征收土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。 4、安置补助费

是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，国家所给予的补助费用。 5、地上物补偿费

是指因征地导致被征收土地上各种地上地下建筑物、构筑物的拆迁和恢复，林木的迁移或砍伐等，国家给予所有者补偿的费用。

6、青苗补偿费

是指国家征收土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。 7、新增建设用地的土地有偿使用费

是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。 8、临时用地

是指工程建设施工和地质勘查需要临时使用国有或农民集体所有的农用地、空闲地或未利用地，施工或者勘查完毕后不再需要使用的土地。

二、重要条款

第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： (一)基本农田;

(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; (三)其他土地超过七十公顷的。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。

第四十六条国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。

第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地; (四)法律、行政法规规定的其他用地。

第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。

第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

第五十七条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。 临时使用土地期限一般不超过二年。

第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

(一)为公共利益需要使用土地的;

(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的; (四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的; (五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

第六十一条乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第六十五条有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权： (一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的; (二)不按照批准的用途使用土地的;

(三)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。

依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 三、重点问题

1、征收土地的特点有哪些?

一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要; 二是要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿; 三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。 2、征收集体土地应遵守哪些原则?

在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则： (1)珍惜耕地，合理利用土地的原则

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富，有人说\"土地是财富之母\"。中国耕地具有四个明显的特点：①人均占有耕地少;②耕地总体质量差;③生产水平低;④退化严重，后备资源不足。因此，在征收土地时，必须坚持\"一要吃饭、二要建设\"的方针，必须坚持\"十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地\"的基本国策。一切征收和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。

(2)保证国家建设用地的原则

在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收;二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。

(3)妥善安置被征地单位和农民的原则 妥善安置主要包括五个方面：①要给被征地单位妥善安排生产用地;②要妥善安置征地范围内的拆迁户;③对征收的土地要适当补偿;④对因征地给农民造成的损失要适当补助;⑤对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。由于中国土地辽阔，各地情况差异较大，补偿、补助标准很难确定，更不易统一，但补偿、补助要求适度。所谓适度，是既不要因为征收土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大地提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。

(4)有偿使用土地的原则

有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。

由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。对此，《城市房地产管理法》已有明确规定。

(5)依法征地的原则

建设单位征收土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征收土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征收手续后，才能合法用地。凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。

第六章监督检查 一、基本概念

1、土地管理监督检查(土地执法监察)

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 是指县级以上人民政府土地行政主管部门按照法定程序和方式，依法对本行政区域内违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查，并对违法者实施法律制裁的行政执法活动。

2、土地行政处罚

是指县级以上人民政府土地行政主管部门依照法定程序，对违反《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》等土地管理法律、法规规定，但尚未构成犯罪的行为给予的法律制裁措施。

3、土地行政处分

是指县级以上人民政府土地行政主管部门对国家工作人员违反土地管理法律、法规的规定，但尚未构成犯罪的违法失职行为，依照国家有关人事管理权限和处理程序的规定采取的法律制裁措施。

二、重要条款

第六十六条县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。 土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。

第六十七条县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施： (一)要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料，进行查阅或者予以复制; (二)要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明; (三)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行勘测;

(四)责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为。

第六十八条土地管理监督检查人员履行职责，需要进入现场进行勘测、要求有关单位或者个人提供文件、资料和作出说明的，应当出示土地管理监督检查证件。

第六十九条有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。

第七十条县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现国家工作人员的违法行为，依法应当给予行政处分的，应当依法予以处理;自己无权处理的，应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分建议书，有关行政监察机关应当依法予以处理。

第七十一条县级以上人民政府土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，应当依法给予行政处罚。

第七十二条依照本法规定应当给予行政处罚，而有关土地行政主管部门不给予行政处罚的，上级人民政府土地行政主管部门有权责令有关土地行政主管部门作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚，并给予有关土地行政主管部门的负责人行政处分。

三、重点问题

1、土地行政主管部门的直接行政处分权如何行使?

土地行政主管部门行使直接行政处分权，应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定办理。行政处分的种类包括警告、记过、记大过、降级、撤职、开除六种。其中警告、记过、记大过这三种行政处分方式，由于不涉及干部任免，因此，上级土地行政主管部门可以直接作出;而对于降级、撤职、开除这三种行政处分方式，由于涉及到干部的任免权限和程序，必须依照地方组织法的有关规定，由上级土地行政主管部门向有权处理机关即任命机关提出行政处分建议书，由任命机关依法作出行政处分决定。

2、土地行政主管部门在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应如何移送?

按照《刑事诉讼法》的有关规定，《刑法》第228条规定的非法转让、倒卖土地使用权罪和第342条规定的非法占用耕地罪，属于公安机关侦查的案件，土地行政主管部门应当将案件移送公安机关处理;《刑法》第410条规定的非法征收、占用土地罪和非法低价出让国有土地使用权罪，属于检察机关自行侦破的案件，土地行政主管部门应当将这两类案件移送检察机关处理。

第七章法律责任 一、基本概念 1、法律责任

是指违反法律规定的行为所应当承担的法律后果。 2、非法转让土地使用权罪

是指以牟利为目的，违反土地管理法律、法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重，构成犯罪的行为。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 3、非法占用耕地罪

是指违反土地管理法律、法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏，情节严重，构成犯罪的行为。

4、非法批准征收、占用土地罪

是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法律、法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，情节严重，构成犯罪的行为。

5、非法低价出让国有土地使用权罪

是指国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法律、法规，滥用职权，非法低价出让国有土地使用权，情节严重，构成犯罪的行为。

6、土地行政诉讼

是指土地管理的相对人对土地行政主管部门作出的具体行政行为不服，向人民法院提起诉论，由人民法院进行审理的法律制度。

7、土地行政复议

是指不服土地行政主管部门的具体行政行为的当事人，依法向作出具体行政行为的土地行政主管部门的上一级机关申请重新处理，由上一级土地行政主管部门对其依法作出裁决的法律制度。

8、买卖或者以其他形式非法转让土地

是指单位或者个人违反土地管理法律、法规规定，将土地主要是指土地权利完全地或部分地转移给他人的行为。

9、破坏耕地

是指单位或者个人占用耕地建窑、建坟，未经批准擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，使土地种植条件遭到破坏或者因土地开发造成土地荒漠化、盐渍化的违法行为。

10、非法占用土地

是指单位或者个人未经批准擅自占用土地、采取欺骗手段骗取批准占用土地以及超过批准的数量多占土地的违法行为。

11、非法批准用地

是指没有批准权的单位批准用地、虽有批准权但超载了批准权限而批准用地、违反土地利用总体规划而批准用地或者违反法律规定的程序而批准用地的违法行为。

二、重要条款

第七十三条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十四条违反本法规定，占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十五条违反本法规定，拒不履行土地复垦义务的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，责令缴纳复垦费，专项用于土地复垦，梢源σ苑?睢?/P>

第七十六条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十七条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第七十八条无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。

非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

第七十九条侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八十条依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。

第八十一条擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

第八十二条不依照本法规定办理土地变更登记的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令其限期办理。 第八十三条依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除;对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉;期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第八十四条土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

三、重点问题

1、土地违法行为的种类主要有哪些?

根据《土地管理法》的有关规定，违反土地管理法律、法规的行为主要有11种;一是买卖或者以其他形式非法转让土地;二是破坏耕地;三是非法占用土地;四是拒不履行土地复垦义务;五是非法批准用地;六是非法侵占挪用征地补偿费;七是拒不交还土地;八是擅自将集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建设;九是不办理土地变更登记;十是不按照批准的用途使用国有土地;十一是土地行政主管部门工作人员的违法行为。

2、简述对买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为的处罚方式。 处罚方式主要包括以下几种：

(1)没收违法所得。所谓违法所得，是指依照违法行为，一方应当交付给另一方的钱或物。

(2)限期拆除新建的建筑物和其他设施。如果在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建了建筑物和其他设施，并且这些建筑物和其他设施是违反土地利用总体规划的，则应当责令违法者在规定的期限内将新建的建筑物和其他设施拆除，恢复土地原状。

(3)没收新建的建筑物和其他设施。如果在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建了建筑物和其他设施是符合土地利用总体规划的，则可以由作出处罚决定的土地行政主管部门予以没收。

(4)罚款。对买卖或者以其他形式非法转让土地的，除采取上述处罚措施以外，还可以对当事人处以罚款，罚款额为非法所得的50%以下。

(5)行政处分。由有关责任人员的所在单位或者上级机关对买卖或者以其他形式非法转让土地的单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

(6)刑事责任。对以买卖或者以其他形式非法转让土地，情节严重，触犯刑法，构成非法转让土地使用权罪的，应依法追究刑事责任。

3、简述对破坏耕地行为的处罚形式。 对破坏耕地行为的处罚主要有以下三种：

(1)责令限期改正或者治理。即由作出处罚决定的土地行政主管部门责令违法者自行纠正其违法行为，并责令其在一定的期内对其违法行为所造成的后果采取措施进行治理，以减轻其违法行为所造成的后果。

(2)罚款。对于破坏耕地的行为，可以并处罚款。罚款额为耕地开垦费的2倍以下。 (3)刑事责任。如果破坏耕地的行为触犯刑法，构成破坏耕地罪，应依法追究刑事责任。 4、简述对非法占用土地行为的处罚方式。

根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要有： (1)责令退还非法占用的土地。

(2)限期拆除新建的建筑物和其他设施。如果在非法占用的农用地上新建了建筑物和其他设施且这些建筑物和其他设施是违反土地利用总体规划的，应限期拆除，恢复土地原状。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (3)没收新建的建筑物和其他设施。如果在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施符合土地利用总体规划，应予以没收。

(4)罚款。对非法占用土地的，可以并处罚款。罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。

(5)行政处分。由有关责任人员的所在单位或者上级机关对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分。

(6)刑事责任。对非法占用耕地情节严重，触犯刑法，应依照刑法的规定追究刑事责任。 第八章附则

第八十五条中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用土地的，适用本法;法律另有规定的，从其规定。

第八十六条本法自1999年1月1日起施行。 四、内容辅导：

（一）农用地转用概念

1．农用地转用概念。（掌握）

农用地转用又称为农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。

农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各国和地区，名称不尽相同，但含义基本相似。有些称为“土地开发许可”，有的称为“建筑许可”，还有叫“非都市土地使用管制”，但目的都是根据土地利用总体规划或城市规划，控制建设项目占用农用地，尤其是占用耕地的行为。 2．农用地转用的条件（熟悉）

（1）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内的农用地转用必须符合下列条件： ①城市、村庄和集镇建设规划；

②土地利用年度计划确定的控制指标（包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标） ③保质足额补充所占耕地； ④符合国家的土地供应政策。

（2）在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需占用农用地的，应当符合下列条件之一：

①土地利用总体规划已经明确预留的项目用地；

②经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地；

③供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。

农用地转用概念。（掌握）

农用地转用又称为农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。

（二）农用地转用的依据（熟悉） 1．土地利用总体规划

农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地。否则将不得转为建设用地。

但是，国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划；省级人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整规划。 2．土地利用年度计划

土地利用年度计划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施。土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。

即使是在私有制的国家，也对农用地转用实行计划控制。如一些国家通过制定农用地转用控制指标来控制建设用地的过快增长，这一是为了防止农用地的减少，起到保护农用地的作用；二是为了控制建设用地的增长，达到控制城市地价的目的。这些都是值得借鉴的。 3．建设用地供应政策

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 这是控制建设用地方向的主要手段，通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可能优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。

建设用地政策由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的项目，要禁止为其办理农用地转用和供地，对国家鼓励投资的建设项目，应当优先为其办理农用地转用和供地。在建设用地供应不足的条件下，应当优先保证国家急需建设项目的用地，使建设用地供应政策对国家经济调控起到辅助的作用。 （三）农用地转用的批准权限（熟悉）

根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。现将有关审批权限分别予以介绍。 1．国务院的批准权限

（1）国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。

（2）省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。

（3）城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市，省、自治区人民政府所在地城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。这里要说明的是，这些城市中只有城市本身用地需要报国务院审批，而市辖县的县城则由省级人民政府批准，市内农村集体建设用地由地（市）办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。

（4）涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。 2．省级人民政府的批准权限

（1）除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。 （2）县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。

（3）地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。 （四）农用地转用的审批程序（熟悉） 1．提出申请

由组织实施土地利用总体规划的县、市人民政府提出申请，其土地行政主管部门负责编制《农用地转用方案》、《补充耕地方案》等报批材料。 2．逐级报批

按规定由县、市人民政府逐级上报至省级人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。 3．组织实施

农用地转用经批准后，由实施土地利用总体规划的地方人民政府及其土地行政准管部门具体组织农用地转用的实施。如果占用耕地，必须履行补充耕地的义务和责任。 （五）土地征收和征用概念（掌握）

根据宪法修正案，2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改<中华人民共和国土地管理法）的决定》。区分了”征收”和”征用”。

土地征收则是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。

土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。

征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的±地进行征收。土地征收就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。

因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。 （六）征地行为的特征（熟悉） 征收土地具有以下特征：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1．政府行为。征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和个人都没有征地权。

2．补偿性。国家征收集体的土地，按照有关法律规定，要向被征收土地的所有者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置。

3．强制性。国家建设征收土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。

4．权属转移性。国家建设需要征用农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。

5．必须依法批准。为有效地控制征收土地的数量和防止侵害被征地单位的利益，《国家建设征用土地条例》和《土地管理法》都作出了征收土地要依法审批，并规定了明确的批准权限，实行征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。国务院的批准权如下： （1）基本农田；

（2）基本农田以外的耕地超过35hm2（公顷）的； （3）其他土地超过70hm2（公顷）的。

其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。

在征收土地的审批中，要征用农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。 6．征地行为的公开性。征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。 （七）土地征收补偿和安置的内容（熟悉）

在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

1．土地补偿费

（1）土地补偿费的概念

土地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征收的土地上的长期投工和投资的补偿。 （2）土地补偿费的计算

征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的6－10倍。 年产值的计算方法是：

根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量（也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出年产量）乘以国家牌价（包括征购价和超购价）或议价（指没有国家牌价的农产品）得出年产值。 耕地的年产量包括各类作物的主、副产品的产量。 土地补偿费：前三年平均产量X补偿倍数

征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿标准规定。包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。

按照上述标准支付土地补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。

国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 （3）新菜地开发建设基金费用收取标准

国家明确规定：“征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。”这里所指的菜地，是指城市郊区为供应城市居民吃菜，连续三年以上常年种菜或养殖鱼虾等的商品菜地和精品鱼塘。一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，都不作为收取开发基金的菜地。新菜地开发建设基金费用收取标准如下：

城市人口（不含郊县人口，仅指市区和郊区的非农业人口，下同）百万以上的市，每征用一亩菜地，缴纳7000—10000元。城市人口50万－100万的市，每征收1亩菜地，缴纳3000—5000元。在京、津、沪所管辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳。城市人口不足50万的城市，每亩缴纳3000－5000元。

各省、自治区、直辖市人民政府在上述额度内，根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准；超过规定标准的，建设单位和建设银行有权拒付。

在同一城市，对中央和地方的建设项目征地，按同一标准收取。 2．安置补助费

（1）安置补助费的概念

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 所谓安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力所需费用而支付的补助金额。 （2）安置补助费的计算

征收耕地的安置补助费标准，是按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地征收前三年平均年产值的4－6倍，但每亩耕地的安置补助费，最高不得超过其年产值的15倍。具体计算公式如下： 安置补助费：被征收耕地前三年平均年产值X补偿倍数

特殊情况下，计算所得的补偿和安置费不能维持原有生活和生产水平时，经过省、自治区、直辖市人民政府批准，可以适当提高标准；但土地补偿和安置补助费之和，最高不得超过年产值的30倍。 计算安置补助费，应该认真确定以下几项基本数据：

A．准确核定征地面积；核定被征地单位的耕地面积、农业人口数，确定征地后农业人口实际占有的耕地面积。 B．核定被征地土地前三年的产量和产值；确定土地补偿和安置标准；计算剩余劳力数量。 （3）剩余劳力的安置

剩余劳力的安置途径和标准，应因地制宜。本着多种形式，多条途径的安置原则进行。土地是农村集体经济组织必要的生产资料，也是农村劳动者必要的就业保证。随着土地所有权的转移，必然从农村游离出一批剩余劳动力。因此在征收土地时，必须妥善安置剩余劳动力。今后主要的安置办法是支持被征地单位从事农业开发、兴办企业或采用货币安置或自谋职业等。地方人民政府应当予以支持，并为其提供必要的条件和政策上的扶持。《土地管理法》规定：“地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营，兴办企业。”各省、自治区、直辖市在地方立法时，可以根据各地的实际情况，制定具体的安置办法。目前被征收土地的人员安置途径主要有以下几种：

A．安排符合条件的人到建设用地单位或其他需要用人的单位就业。若由建设单位负责安置，则建设用地单位可免交征地安置补偿费，否则将相应的安置补助费转拨给接收单位。

B．将安置补助费金额发给需要安置的人员，由他们自己自谋职业。但农村集体经济组织和村民委员会应与自谋职业的农民签订协议。

C．被征地的集体经济组织负责安置，安置补偿费由该组织使用与管理。有条件的地方，由集体经济组织出资开垦新的土地，重新分绐土地被征收的农户，经双方协调签订协议。

D．大中型建设项目或连片征地的，在有条件的地区，根据统一规划，可以从征收土地中划出一定比例的土地使用权交给被征单位和农民，支持其开发经营、兴办企业，所需征地费用，由被征地单位负担

E．大型水利水电工程用地，具有公益性，占地数量一般都很大，在征地过程中，除解决补偿安置问题外，还要解决移民安置问题。水利水电工程建设用地的移民安置，应按照就地安置的原则，首先在本乡本县内安置；在本乡本县内安置不了的，应在工程受益地方安置；在受益地方安置不了的，可按照自愿协调的原则外迁安置。移民自愿投亲靠友的，由迁出地人民政府和移民协商，签订协议，办理有关手续，迁出地人民政府应当将相应的土地补偿费和安置补助费，交给安置地人民政府，统筹安排移民的生产、生活，经安置的移民不得擅自返迁。 F．通过将国营农场土地调剂给被征地单位 3．青苗和地上附着物的补偿费

被征收土地，在拟定征地之前，已种植的青苗和已有的地上附着物，应当给予补偿。所谓青苗是指正在生长尚未成熟的农作物。

《土地管理法》规定：被征收土地的附着物和青苗的补偿费标准，由省、自治区、直辖市人民政府自行制定。 （1）青苗补偿标准

办理征收手续时，应明确移交土地的时间，使当地村组及早准备，以免造成过多的损失。损坏被征用土地上的青苗，应当给予合理的补偿。

对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。

对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费；如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。 （2）房屋拆迁补偿标准

被征土地上的房屋等设施需要拆迁时，必须在申请征用土地的同时，一并编制计划，上报批准。在国家建设工程开工之前，当地政府帮助拆迁户安排好住房。拆迁房屋按“拆什么，补什么，拆多少补多少，不低于原来水平”

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 的原则，对所拆迁的房屋，按其原有建筑的结构类型和建筑面积，给予合理补偿。补偿的标准按各地区现行价格分别制定。

电话线、电力线、自来水、排灌站、桥梁、涵洞、铺石道路、水泥地等，参照建筑造价，由土地管理部门与被征地单位具体商讨确定有关补偿、迁移和复建事宜。 3）其他附着物的补偿标准

征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。 4．土地征收补偿费的支付和管理、使用 （1））征地补偿费的支付

市、县人民政府土地行政主管部门应在土地征收批准后三个月内，将征地补偿费用支付给被征收土地的农村集体组织或村民委员会。 （2）征地补偿费的管理 A．土地补偿费

土地补偿费归农村集体组织所有，由农村集体经济组织或者村民委员会管理，主要用于发展集体经济和改善生产和生活条件，可视土地使用者或者土地承包者对土地的投人情况给予适当补偿。 B．安置补助费

坚持谁负责安置，谁管理、使用，不安置的支付给个人。也就是，由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。

C．地上附着物补偿费

地上附着物补偿费归地上附着物的所有者所有。并坚持谁拆迁或迁建的，支付给谁；自行拆迁的，支付给附着物的所有者；林木、果树补偿给所有者。 D．青苗补偿费

地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有，青苗的补偿费支付给所有者。 禁止侵占、挪用被征地单位征地补偿费用和其他有关费用。 E．对征收承包户的土地补偿

征收农业承包户的土地，承包期限在10年以上的，农村集体经济组织和村民委员会可以将土地补偿费的80%支付给土地承包经营者。这主要是考虑保护承包户在土地上的长期固定投资（如水利建设、土地培肥等）的利益，也是鼓励承包户广土地上进行长期投资。

（八）土地征收方案的编制与审核（熟悉）

征收土地方案是在批准农用地转用后或同时必须上报的材料，征地方案的申请受理、审查过程与农用地转用方案基本相同。

1．征收土地方案的编制主体与内容 （1））征收土地方案编制的主体

征收土地方案一般由县级人民政府土地行政主管部门负责编制。 （2）征收土地方案的内容

征收土地方案要说明被征土地的数量、位置、权属以及土地补偿标准、安置途径等内容，以表格的形式填写，同时另附以下材料：

A．《建设拟征（占）地土地权属情况汇总表》 B．耕地以外的其他土地的有关补偿标准的规定 C．用地单位对本方案的意见

D．1：500至1：1000征地红线图，能反映征地范围、面积、利用现状及权属关系 2．征地方案的编制程序

征地方案的编制一般按以下程序进行： （1）确定征地范围

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集体建设用地范围内，按年度建设占地指标，城市或村镇规模确定的各地块的用途，具体建设项目的用地需求，确定建设用地位置即为征地范围。对经国务院及省政府批准的大型能源、交通、水利等基础设施，需征收土地利用总体规划确定的城市、村庄和集体建设用地范围以外的土地，按具体项目用地要求并经论证批准确定建设项目的准确位置，即为征地范围。

（2）告知征地情况。当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农产在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。 （3）现场调查

县级土地行政主管部门派工作人员到现场调查被征地村的基本情况。包括土地总面积、耕地面积、基本农田、农业人口和农业劳动力；征收土地总面积包括一般农田面积和基本农田面积；征收前后的人均耕地和劳均耕地变化情况；被征土地类型、各类用地的面积和前三年平均产值；征用土地涉及的农业承包户、安置农业人口、安置劳动力和地上附着物等基本情况，并填写征收土地情况表。

（4）确定征地补偿费、需要安置的人数和安置途径、征地补偿费的确定、需要安置的人数和安置途径见前述。 （5）拟定征收土地方案

根据征收土地方案内容，由县级以上人民政府土地行政主管部门负责拟定征收土地方案。 （6）征求意见

将拟定的征收土地方案征求被征地村的意见，在法律许可的范围内尽量使方案满足农民的要求。 （7）签字上报审批

拟定的征地方案经修改和具体经办人员及分管领导签字上报至有批准权的人民政府审查批准。 3．土地征收方案的审核

拟定的土地征收方案经修改和具体经办人员及分管领导签字上报至有批准权的人民政府审查批准。 （九）土地征收程序（熟悉） 1．拟定土地征收方案

由拟征收土地所在地市、县人民政府或其他土地行政主管部门拟定。 2．审查报批和公告

将土地征收方案报有批准权限的上级政府批准。由市、县人民政府对经批准的征地方案在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。公告的内容主要包括：征地方案批准机关、批准文号、征地途径、范围、面积、征地补偿标准、农业人员安置办法、补偿登记的期限等。公告形式有张贴、广播、报纸、电视等。 3．制定补偿和安置方案

由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地的方案及土地所有者和使用者的登记情况（经核实）制定，即把征地方案中确定的各种补偿的总费用分配到各所有者和使用者，以及具体落实人员的安置方案。

4．组织实施

征地补偿、安置方案在公告并进行必要的修改后，报市、县人民政府批准，由土地行政主管部门实施。征地补偿费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全部支付。 （十）我国征地改革的方向与目标（了解） 1．近两年来我国征地改革的进展

2004年3月14日，十届全国人大二次会议对宪法进行修改时，将宪法第10条第3款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”首次在《宪法》中明确规定了征收的概念。2004年8月28日，全国人大常委会第十一次会议做出了修改《土地管理法》的决定，在《土地管理法》中也规定了征收的概念，2004年宪法修正以前，我国的立法上和学术界没有严格区分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。修改前的《宪法》和《土地管理法》中规定的“征用”实为“征收”。

2005年，国土资源部发布了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，同时发布了《征地统一年产值标准测算指导性意见（暂行）》和《征地区片综合地价测算指导性意见（暂行）》，为开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作打下了基础，这对于解决当前征地工作中存在的补偿标准偏低、同地不同价、随意性较大等突出问题，维护被征地农民切身利益，保障经济建设健康发展起到了重要作用。 2．征地制度改革的主要思路

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 （1）定、细化征地目录，谨慎使用征地权，缩小征地范围

《土地管理法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”但是，在现阶段很难明确界定“公共利益”的范围，实际情况无论是商业用地还是公益性基础设施用地都是动用了征地权，因此依靠“公共利益”的一般性规定来缩小征地范围是很难凑效的。改革的方向是，在“公共利益”的范围的一般性规定前提下，先制定部门规章，确定细化的征地目录，设定可征地范围、不可征地范围，对均不在目录范围内的项目可以统一上收权限，由国土资源部统一审批，在试行可行和条件容许的情况下，上升到法律层面，达到尽量不征地或少征地的目标。

（2）扩大补偿范围，设定补偿最低限，保护农民利益

目前征地补偿仅仅局限于对一定时期内土地收益的补偿、人员安置的补偿以及地表附着物或青苗的实际价值补偿，主要是针对因土地征收直接造成的经济损失的”偿，而未考虑土地产权的补偿以及因征地而带来的生活成本增加，原有社会关系损失，原有生产方式改变等难以定量的额外成本。因此，未来征地改革应该逐步调整征地的补偿范围，从农民生产、生活和发展三个角度解决补偿问题，由原来仅限于与被征地客体直接相关的损失扩大到包括直接相关的损失和间接损失两方面，将原来仅局限于被征用客体物质损失扩大到物质损失和精神损失两个方面。

（3）科学测算征地补偿标准，同地同价，逐步推行市场化

从长远的方向看，一些具有营利性质的交通、水利、能源项目的土地征收都应该逐步市场化，实行公开谈判的方式，或者让农民在项目收益中得到一定提成。为保持农民生计的可持续性，土地补偿费的发放也不再是以前的一次性发放，而将实行一次性发放和逐年发放相结合的方法，将一部分土地补偿费存入国有银行或者保险公司，分批次发放，在实际操作中，安置手段也由原来的传统的货币安置和就业安置为主、逐步转向以货币安置、留地安置或以社保安置为主、多种安置方式相结合的安置方法，更强调最低生活保障安置。 （4）透明征地程序，加强征地后期跟踪和监测

征地程序下一步改革必然要从发挥农民的知情权、参与权、监督权和申诉权入手，将征地程序改为“申请征地一预公告一协商补偿一报批一公告一补偿安置落实一征地”。首先，征地要尊重农民知情权，在协商征地补偿前，增加征地预公告过程；在报批前，须得到农民对补偿标准、安置方案的认同；在征地前，必须由农民对征地补偿的落实或者补偿时间进行确认，否则不能征地。其次，加强征地过程的平等性，关于补偿安置的方案应由被征地村民大会讨论，由村民代表与政府进行谈判，征地过程和结果向村民公开。再次，建立完善的监督机制，加强征地后期跟踪和监测，定期监测后期补偿是否到位，以及被征地农民生活水平的恢复情况。最后，建立一套完善处理征地纠纷的司法裁决体制，使农民能通过法律途径维护自已的利益。

3．《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的有关规定 （1）关于征地补偿标准 1）统一年产值标准的制订

省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。统一年产值标准应设定基准时点话?—5年调整一次。 2）统一年产值倍数的确定

土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。 3）征地区片综合地价的制订

征地区片综合地价（以下简称征地区片价）是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。 4）土地补偿费的分配

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。

（2）关于被征地农民安置途径 1）农业生产安置

征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。 2）重新择业安置

应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。 3）入股分红安置

对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。 4）异地移民安置

本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。 （3）关于征地实施监管 1）公开征地批准事项

经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。

2）支付征地补偿安置费用

征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后，应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。当地国土资源部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

3）征地批后监督检查

各级国土资源部门要对依法批准的征收土地方案的实施情况进行监督检查。因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取有效措施，多渠道解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定。

《土地管理基础知识》课堂笔记（八）

总则

三、内容辅导：

第一部分中华人民共和国土地管理法实施条例

一、《中华人民共和国土地管理法实施条例》出台背景、实施时间： 1、1998年12月27日国务院令第256号发布。 2、本条例自1999年1月1日起施行。 二、重要条文学习 第一章总则

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，制定本条例。 第二章土地的所有权和使用权

第二条下列土地属于全民所有即国家所有： (一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地; (三)国家依法征用的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地; (六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 第三条国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

第四条农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

第五条单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

第七条依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。

第三章土地利用总体规划

第八条全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。

省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中，乡(镇)土地利用总体规划，由乡(镇)人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

第九条土地利用总体规划的规划期限一般为15年。

第十条依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。

县级和乡(镇)土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等;其中，乡(镇)土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。

土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。 第十一条乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告。 公告应当包括下列内容： (一)规划目标; (二)规划期限; (三)规划范围; (四)地块用途;

(五)批准机关和批准日期。

第十二条依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准。上一

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。

第十三条各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。

土地利用年度计划应当包括下列内容： (一)农用地转用计划指标; (二)耕地保有量计划指标; (三)土地开发整理计划指标。

第十四条县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门进行土地调查。 土地调查应当包括下列内容： (一)土地权属; (二)土地利用现状; (三)土地条件。

地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后，应当向社会公布;全国土地利用现状调查结果，报国务院批准后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

第十五条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。 第四章耕地保护

第十六条在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用耕地，以及在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目占用耕地的，分别由市、县人民政府、农村集体经济组织和建设单位依照《土地管理法》第三十一条的规定负责开垦耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。

第十七条禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。

在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。

一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准;开发600公顷以上的，报国务院批准。

开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

第十八条县、乡(镇)人民政府应当按照土地利用总体规划，组织农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。 地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。

土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。 第五章建设用地

第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： (一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。

(二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准;其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。

第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续;分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。

第二十二条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：

(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。

(三)供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

(四)土地使用者应当依法申请土地登记。

通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

第二十三条具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：

(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准;其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准(涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。

(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

(四)土地使用者应当依法申请土地登记。

建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

第二十四条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理;但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

第二十五条征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

第二十七条抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

第二十八条建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。

第二十九条国有土地有偿使用的方式包括： (一)国有土地使用权出让; (二)国有土地租赁;

(三)国有土地使用权作价出资或者入股。

第三十条《土地管理法》第五十五条规定的新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。

第六章监督检查

第三十一条土地管理监督检查人员应当经过培训，经考核合格后，方可从事土地管理监督检查工作。

第三十二条土地行政主管部门履行监督检查职责，除采取《土地管理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：

(一)询问违法案件的当事人、嫌疑人和证人;

(二)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行拍照、摄像; (三)责令当事人停止正在进行的土地违法行为;

(四)对涉嫌土地违法的单位或者个人，停止办理有关土地审批、登记手续; (五)责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物。

第三十三条依照《土地管理法》第七十二条规定给予行政处分的，由责令作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚决定的上级人民政府土地行政主管部门作出。对于警告、记过、记大过的行政处分决定，上级土地行政主管部门可以直接作出;对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政主管部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，向有关机关提出行政处分建议，由有关机关依法处理。

第七章法律责任

第三十四条违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。

第三十五条在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第三十六条对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第三十七条阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务的，依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。 第三十八条依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。 第三十九条依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。

第四十条依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的2倍以下。 第四十一条依照《土地管理法》第七十五条的规定处以罚款的，罚款额为土地复垦费的2倍以下。

第四十二条依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。 第四十三条依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第四十四条违反本条例第二十八条的规定，逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦费2倍以下的罚款。

第四十五条违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

第八章附则

第四十六条本条例自1999年1月1日起施行。1991年1月4日国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》同时废止

第二部分中华人民共和国农村土地承包法

一、《中华人民共和国农村土地承包法》出台背景、实施时间：

1、2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过。 2、本法自2003年3月1日起施行。 二、重要条文学习 目录

第一章总则

第二章家庭承包

第一节发包方和承包方的权利和义务 第二节承包的原则和程序 第三节承包期限和承包合同 第四节土地承包经营权的保护 第五节土地承包经营权的流转 第三章其他方式的承包

第四章争议的解决和法律责任 第五章附则 第一章总则

第一条为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。

第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。

第三条国家实行农村土地承包经营制度。

农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。

农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。

第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。 任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。

第六条农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。

第七条农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。 第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。

国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。

第九条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。 第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

第十一条国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。

第二章家庭承包

第一节发包方和承包方的权利和义务

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。

国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

第十三条发包方享有下列权利：

(一)发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地; (二)监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地; (三)制止承包方损害承包地和农业资源的行为; (四)法律、行政法规规定的其他权利。 第十四条发包方承担下列义务：

(一)维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

(二)尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动; (三)依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务;

(四)执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设; (五)法律、行政法规规定的其他义务。

第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。 第十六条承包方享有下列权利：

(一)依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品; (二)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿; (三)法律、行政法规规定的其他权利。 第十七条承包方承担下列义务：

(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设;

(二)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害; (三)法律、行政法规规定的其他义务。 第二节承包的原则和程序

第十八条土地承包应当遵循以下原则： (一)按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利;

(二)民主协商，公平合理;

(三)承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;

(四)承包程序合法。

第十九条土地承包应当按照以下程序进行：

(一)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组; (二)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案;

(三)依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案; (四)公开组织实施承包方案; (五)签订承包合同。

第三节承包期限和承包合同

第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

第二十一条发包方应当与承包方签订书面承包合同。 承包合同一般包括以下条款：

(一)发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所; (二)承包土地的名称、坐落、面积、质量等级; (三)承包期限和起止日期; (四)承包土地的用途;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (五)发包方和承包方的权利和义务; (六)违约责任。

第二十二条承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。

第二十三条县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。

第二十四条承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。

第二十五条国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。 第四节土地承包经营权的保护

第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。

承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

第二十七条承包期内，发包方不得调整承包地。

承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

第二十八条下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口： 一)集体经济组织依法预留的机动地; (二)通过依法开垦等方式增加的; (三)承包方依法、自愿交回的。

第二十九条承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

第三十条承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

第三十一条承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。 第五节土地承包经营权的流转

第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转; (二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途; (三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限; (四)受让方须有农业经营能力;

(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。

第三十五条承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。

第三十六条土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (一)双方当事人的姓名、住所;

(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级; (三)流转的期限和起止日期; (四)流转土地的用途;

(五)双方当事人的权利和义务; (六)流转价款及支付方式; (七)违约责任。

第三十八条土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

第三十九条承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第四十条承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。

第四十一条承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

第四十二条承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。

第四十三条承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。

第三章其他方式的承包

第四十四条不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。

第四十五条以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。

第四十六条荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。 第四十七条以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。

第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。

第四章争议的解决和法律责任

第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。

当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第五十二条当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

第五十三条任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。

第五十四条发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任：

(一)干涉承包方依法享有的生产经营自主权;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (二)违反本法规定收回、调整承包地;

(三)强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;

(四)假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转; (五)以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包; (六)将承包地收回抵顶欠款;

(七)剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权; (八)其他侵害土地承包经营权的行为。

第五十五条承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。

第五十六条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。

第五十七条任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。 第五十八条任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。

第五十九条违反土地管理法规，非法征用、占用土地或者贪污、挪用土地征用补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任。

第六十条承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。 承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。

第六十一条国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包，变更、解除承包合同，干涉承包方依法享有的生产经营自主权，或者强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转等侵害土地承包经营权的行为，给承包方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第六十二条本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。

第六十三条本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。

本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。

第六十四条各省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法，结合本行政区域的实际情况，制定实施办法。

第六十五条本法自2003年3月1日起施行。 《土地管理基础知识》课堂笔记九 四、内容辅导：

(一)土地市场概念(掌握) 1、狭义的土地市场

土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。

2、广义的土地市场

广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。因此，土地市场的内涵一般难以用狭义的市场定义来概括，而应包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。

3、土地市场的主体和客体

(1)土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

A.供给者。供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。

B.需求者。需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 C.中介者。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识，而普通买者并非经常参与土地交易。因此在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数。对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人等)来完成。可见，土地交易中介者是土地市场中的一个重要主体。

D.管理者。市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。

(2)土地市场客体。市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市场客体的主要内容。

例题：土地市场主体包括()。 (二)土地市场的特点(掌握)

土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的明显特点。

1、交易实体的非移动性。一般市场交换表现为商品实体的运动，而土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。

2、土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。因此，不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区土地市场状况的不均衡。如我国目前土地市场明显地存在着沿海开放城市与内地一般城市、东部地区与中西部地区的差异。

3、土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。在实行土地公有制的国家和地区，所谓的土地买卖只是一定年限土地使用市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的明显特点。

1、交易实体的非移动性。一般市场交换表现为商品实体的运动，而土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。

2、土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售。因此，不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区土地市场状况的不均衡。如我国目前土地市场明显地存在着沿海开放城市与内地一般城市、东部地区与中西部地区的差异。

3、土地市场的垄断性。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。在实行土地公有制的国家和地区，所谓的土地买卖只是一定年限土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。土地的最终产权始终掌握在国家手中，用途由土地利用规划和城市建设规划限定，不能任意改变。所以，土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。

4、流通方式的多样性。土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。这种流通方式的多样化是土地市场特有的。

5、土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨;反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。

土地市场的分类

(三)土地市场的分类(掌握)

中国土地市场是在中国社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。中国土地市场体系按地域划分，分为城市国有土地使用权市场和农村集体土地使用权市场;按市场主体划分，分为涉外(国外或境外)市场和境内(中国大陆)市场。中国城市国有土地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 租赁抵押(三级)市场;中国农村土地市场，—按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。

按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。按土地交易方式，可以将土地市场分为：

1、土地使用权的出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，

反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。土地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

2、土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。土地使用权转让市场即土地二级市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。

二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。

3.土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁市场属于土地三级市场。

4.土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。土地使用权抵押市场属于土地三级市场。 《土地管理基础知识》课堂笔记十 (一)地价管理的目的(掌握) 四、内容辅导：

(一)地价管理的目的(掌握)

地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。 地价管理的目的在于：

1、通过地价管理，防止地价暴涨

土地是城市社会经济活动的载体，地价的暴涨将影响到各部门的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产和生活等领域带来不利影响。因此，为了防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政手段干预土地市场外，也需要通过地价管理，通过制订一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴涨的管理。

2、通过地价管理，防止土地投机

城镇土地是有限、宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置引地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，需要进行地价管理。 3、通过地价管理，促进土地的合理利用

为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。

4、通过地价管理，规范交易双方的行为，建立规范的市场在土地交易活动中，有的交易双方为了逃避国家税收，采取虚报、瞒报地价的非法手段，进行土地交易活动。为此，需要制订地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。

5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度

地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据、样本增加，提高土地估价成果的精度。

6、通过地价管理，防止国有土地收益流失

通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为和协议出让土地等行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。

例题：通过地价管理，可起到()等作用。(2000年土地管理基础试题)

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 A.防止地价暴涨 B.防止土地过度投机 C.规范交易行为 D.加大土地供给量 (二)地价管理的措施(掌握) 1.提供地价信息

为了维护土地市场交易双方的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。 2.制订地价标准

通过制定基准地价和标定地价，为土地市场交易提供价格参考。制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。 3.宏观调控地价水平

对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。 4.监管土地估价行业

土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。各级土地行政主管部门定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。 (三)地价管理的内容(掌握)

1、定期公布基准地价、标定地价制度

《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

2、建立土地价格评估制度

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

3、房地产价格评估人员资格认证制度

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。” 4、建立土地交易价格申报制度

《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。 5、制定协议出让国有土地使用权最低限价

《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《协议出让国有土地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区;协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 6、政府行使优先购买权

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 (四)城镇基准地价与标定地价(掌握) 1、基准地价概念

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 2、基准地价的作用

(1)建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务; (2)为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据;

(3)充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式; (4)为征收土地税费提供依据;

(5)是政府制定协议出让最低价标准的依据; (6)为政府管理地产市场提供价格数据;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (7)为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。 3、基准地价的表现形式

常见的基准地价表现形式有：

①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。

②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。

③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。 4、标定地价概念与作用

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。 标定地价的作用：

(1)标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据;

(2)标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据; (3)标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据; (4)标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。 (五)城市地价动态监测(熟悉) 1、城市地价动态监测概念

城市地价动态监测是指根据城市土地市场的特点，通过设立地价监测点，收集、处理并生成系列的地价指标，对城市地价状况进行观测、描述和评价的过程。 2、城市地价动态监测的目的与作用

通过城市地价动态监测，可以调查城市地价的水平及变化趋势，及时向社会提供客观、公正、合理的地价信息，为政府加强地价管理和宏观调控土地市场提供决策依据。 3、城市地价动态监测的基本程序

城市地价动态监测的基本技术程序如下： (1)确定地价动态监测的范围;

(2)建立以地价监测点为基础的地价动态监测数据源; (3)采集并处理监测数据;

(4)根据监测目标选择地价动态监测指标; (5)计算各类地价动态监测指标;

(6)对城市地价状况进行综合分析和评价; (7)编制城市地价动态监测报告; (8)发布城市地价动态监测信息。

4、地价监测点设立及信息采集的基本要求 (1)地价监测点的设立原则

1)代表性原则，指设立的地价监测点在所在区段内，其地价水平、利用条件、利用状况、开发程度等方面具有代表性;

2)确定性原则，指设立的地价监测点为一具体宗地，其周围条件及自身条件都比较确定;

3)稳定性原则，指设立的地价监测点的土地条件、利用状况以及周围土地的，利用条件比较稳定，在较长时间内不会发生分割、合并或重新规划等情况;

4)标识性原则，指设立的地价监测点易于识别，具有一定的标识性。 (2)地价监测点设立的基本步骤

1)在土地定级基础上地价区段的划分

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 ①地价区段划分的要求

(A)在土地定级基础上分用途划定;

(B)在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致;

(C)在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划引件等基本相同; (D)各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性; (E)各地价区段彼此相连，能够完全覆盖被监测范围。 ②地价区段划分的方法

(A)以土地级别、基准地价或交易样本地价为依据，在工作底图上绘制若干条具有控制性的地价等值线;

(B)在地价等值线的基础上，以土地级别界线、宗地界线、街区道路、河流以及其它线状地物为依据，在工作底图上勾勒出各地价区段的边界;

(C)在实地查勘的基础上，根据土地条件、土地利用状况和土地开发程度等，调整初步划分出的地价区段边界，并落实在工作底图上，通过编号、图形整饰形成地价区段分布图;

(D)以城市地价区段分布图为依据，量算各区段的土地总面积、各用途实际土地面积等，并进行地价区段登记。各用途实际土地面积根据城镇地籍调查结果计算。 2)地价区段内地价监测点的布设要求

①地价监测点为形状规则，独立宗地或者地块，具有明确的界限;

②地价监测点现状的容积率、开发程度、面积规模等，应与所在级别和地价区段的设定状况相近;

③地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它城市不应低于60个;各用途地价监测点的数量应尽可能均衡; ④地价监测点的分布密度至少应达到每区段l～2个。 3)地价监测点初始资料的采集

地价监测点布设与初始资料采集的方法如下：

①以标有地价区段界线的工作底图为基础，在各个地价区段范围内选择符合条件的宗地作为初选监测点，并将初选的地价监测点标注在工作草图上;

②查阅土地登记档案，对初选监测点的登记资料进行整理，记入监测点登记表，没有登记资料的初选监测点根据实地勘察调查的情况填写监测点登记表;

③根据工作草图的标注及登记资料，对初选监测点逐一进行实地勘察，包括对登记资料的核实和补充、宗地周边环境的调查、土地实际利用状况的调查、宗地影像资料的获取等;

④根据勘察的资料对初选监测点进行进一步的分析和筛选，确定地价监测点;

⑤对监测点进行统一编号，编号包含全国行政区划序号信息、城市类别信息、土地级别序号信息、土地用途类别信息、城市内监测点序号信息;

⑥经分析和筛选整理后确定的监测点资料要进行正式的初始登记，初始登记的主要内容包括：监测点权利状况资料、利用状况资料、影响因素资料、设定条件资料、价格状况资料和其它资料等。 4)地价监测点上图与资料建档。

①绘制地价监测点分布图，标明各地价监测点的代表符号、编号，以及其它图件要素; ②建立监测点资料档案。 (3)地价监测点的维护 1)地价监测点定期检查

每年要对地价监测点进行全面跟踪检查，并对检查情况进行登记。地价监测点的检查内容有：

①使用状况方面，包括用途是否发生变化、建筑面积是否变化、内部基础设施是否改变、是否发生地质灾害等;

②)周边环境方面，包括总体规划是否调整、是否增加重要的基础设施和公共设施等;

③权属关系方面，是否发生交易行为、是否分割或者合并、是否设定新的权属限制等方面。 2)地价监测点更新

地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新： ①地块或地块上建筑物灭失; ②地块用途发生改变; ③地块被合并或分割;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 ④地块地质条件发生规模较大的恶性改变; ⑤土地被长期低效利用;

⑥城市主城区或建成区扩容。

地价监测点的更新可分为原监测点删除的更新、新监测点替代原监测点的更新和净新增监测点的更新。新监测点和净新增监测点的设立可参照地价监测点的设立步骤。地价监测点更新的数量每年不得超过该城市地价监测点总数的l0%。当遇到城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上，进行监测点的扩充。 3)建立地价监测点资料库

地价监测点须建立专门的资料库，并对资料进行及时的分类管理，资料库管理的资料主要包括：

①初始登记资料，包括：城市地价监测点登记表(初始)、地价区段登记表(初始)、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影像照片等;

②变更登记资料，包括：各监测年度的城市地价监测点登记表(变更)、地价区段登记表(变更)、地价监测点变更统计表等;

③各季度、年度成果资料，包括：地价监测点(季度)调查表、地价动态监测指标(季度)调查表、土地招标拍卖挂牌出让情况(季度)调查表、土地交易样本(季度)调查表、地价监测点(年度)调查表、地价动态监测指标(年度)调查表、房屋交易样本(年度)调查表、土地(年度)供需情况调查表、房屋(年度)供需情况调查表、土地面积调查表、相关社会经济指标(年度)调查表、城市基准地价更新情况调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点分布图、土地交易样本分布图、房屋交易样本分布图、城市地价状况年度分析报告、地价监测点评估报告等。 (4)地价动态监测数据采集 1)地价动态监测数据的内容

①地价监测点数据，分为初始采集数据和常规采集数据，其中，初始采集数据包括监测点的土地权属状况、土地实际利用状况、地价影响因素、监测点设定条件、监测点价格状况等基本情况;常规数据采集重点为监测点在监测时段的现状条件下评估地价、设定内涵条件下评估地价、评估时间及评估人等。 ②土地交易样本数据，为土地交易的相关数据。 ③房屋交易样本数据，为房屋交易的相关数据。

④城市一般数据等，为土地年度供需统计数据、房屋年度供需统计数据、城市社会经济统计数据、城市基准地价资料等。

2)地价动态监测数据采集方法

监测点数据分为基础数据和监测点地价。

监测点基础数据在地价监测点布设过程中通过初始调查进行采集，但要及时进行核实和变更采集。

监测点地价通过对监测点市场价格的评估获取，有关监测点地价评估的原理和方法须遵循《城镇土地估价规程》;如果设立的监测点为土地交易日期在1年以内的交易样本，其地价可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得到。

监测点年度数据每年采集一次，监测点年度地价基准日设定在每年的12月31日;监测点季度数据每季度采集一次，通过抽样采集，各类别监测点抽样数不得低于其总数的10%，监测点季度地价基准日设定在各季度的最后一日。 监测点地价评估要求如下：

①监测点现状条件下评估地价与设定内涵条件下评估地价分别评估，评估值为监测点地面价; ②监测点地价为土地使用权价格，且不考虑他项权利限制;

③监测点设定内涵条件下评估地价所对应的年限均为相应用途的法定最高年限，监测点现状条件下评估地价所对应的年限是相应用途的剩余使用年限;

④应采用两种或两种以上的评估方法，但不能采用基准地价系数修正法; ⑤监测点地价评估报告采用统一的格式;

⑥每一个监测点应由两名注册土地估价师评估并签字。

土地交易样本数据通过市场调查采集，采集的渠道主要是土地交易市场、土地交易登记部门和实际的市场调查，每季度采集一次。

房屋交易样本数据通过市场调查采集。数据采集的渠道主要是房地产市场管理部门和实际市场调查，包括房价和房屋租金水平等，采用样本调查的方法采集，每年度采集一次。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 城市一般资料每年度采集一次，其中土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是国土资源管理部门房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是房地产市场管理部门;城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。

(六)土地估价行业行政管理(熟悉)

1、土地估价行业行政管理的主要规章制度

目前我国土地估价行业行政管理的主要规章制度有： (1) 土地价格评估机构登记管理及资质评级制度。

第一、《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作;有四名以上土地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作;有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。②国家核拨经费的事业单位、科技性的社会团体设立不具备企业法人条件的土地价格评估机构，由该单位申请登记，经工商行政管理部门核准，领取营业执照后，方可从事土地估价活动。各级土地管理部门已批准设立的土地估价事务所、地产咨询服务中心等从事土地价格评估的机构，具备法人条件而尚未进行企业法人登记的，应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和本通知的要求，向工商行政管理部门申请企业法人开业登记;已设立的不具备企业法人条件的土地价格评估机构，尚未进行营业登记的，应向工商行政管理部门申请营业登记。③经工商行政管理部门登记注册的土地价格评估机构，应于登记后30日内到土地管理部门备案。其中，在全国范围内从事土地估价工作的，到国家土地管理局备案;在省级行政区范围内从事土地估价工作的，到省级土地管理部门备案。

第二、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》(国土资发[2002]237号)规定，根据国务院关于改革政府行政审批制度的要求，经研究，决定改革土地估价人员和机构监督管理方式。现就有关问题通知如下：一是土地估价师资格应通过公开考试取得。从2003年度开始，土地估价师考试工作由中国土地估价师协会组织，考试合格者，由中国土地估价师协会核发国土资源部统一印制的土地估价师资格证书，具体办法由中国土地估价师协会制定和公布。二是土地评估中介机构实行向土地估价行业自律组织注册的制度。土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级。今后，凡按照原国家土地管理局、国家工商行政管理局联合下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》(〔1995〕国土〔籍〕字第10号)规定的条件，在工商管理部门办理登记，领取了《企业法人营业执照》，取得土地评估的资格，并遵守土地估价行业自律规范的中介服务机构，可向土地估价行业自律组织注册。其中，具有7名以上(含7名)专职土地估价师和50万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。三是各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，并提供查询服务。四是建立行业规范,加强行业监管。土地行政主管部门变事前审批为事后监管后，要进一步加大监督检查力度。从事土地评估的中介服务机构必须与政府主管部门彻底脱钩，按照“独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。各级土地行政主管部门要切实建立起抽查制度，定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。在全国范围内从事土地评估业务的机构，由国土资源部组织抽查评议;其他机构由省级土地行政主管部门组织抽查评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。对不遵守土地估价的技术规范、弄虚作假评估，给国家、单位或个人造成损失的机构和个人，要根据有关法律法规和政策予以惩处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 (2) 土地估价结果确认制度。

《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)规定，一是以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批。企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。二是加强对土地估价机构的监督管理。各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监管。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会公布。对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。今后，在国土资源部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由在国土资源部组织抽查。在省级土地行政主管部门备案的机构，由省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。 (3) 土地估价报告备案制度。

《企业改制土地资产处置审批意见(试行)和土地估价报告备案办法》(试行)(国土资厅发〔2001〕42号)规定，一是备案范围包括企业改制涉及的土地估价报告，土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。二是备案要求。①企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。企业改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案;同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省(区、市)备案。②土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。三是备案条件。①企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。②土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件：业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成，并已向委托方提交的土地估价报告;业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告;业绩清单应在规定时间上报，上报时间以当地当日邮戳为准。 (4) 土地估价师资格考试制度。

《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《土地估价师资格考试办法》;自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。 (5) 土地估价师继续教育制度。

《土地估价师继续教育暂行规定》(国土资发[2001]170号)规定，接受继续教育是土地估价师的权利和义务，土地估价师必须按本规定接受继续教育。中国土地估价师协会在国土资源部业务主管部门的指导下，具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。继续教育内容要具有针对性、实用性和先进性，主要包括：①国家相关法律法规和政策;②土地估价准则及操作规程;③土地估价新理论、新技术、新方法;④土地估价实务;⑤国外不动产估价技术及发展动态;⑥与土地估价相关的专业知识。继续教育坚持理论联系实际、按需施教、讲究实效的原则采用多种形式进行。土地估价师必须参加以下经认可的继续教育活动：参加各种专业培训班、研讨班(会)以及专题讲座;参加大专院校专业课程进修;出国进行专业考察、业务培训、参加国际性专业会议;承担土地估价方面的研究项目、公开出版专业著作或发表专业论文等其他经认可的继续教育形式。土地估价师换证前必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训。土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。继续教育工作的考核，为保证土地估价师继续教育质量，中国土地估价师协会应对各地、各单位组织的土地估价师继续教育工作进行检查、考核，检查、考核情况应及时报国土资源部业务主管部门备案。土地估价师继续教育实行登记制度。凡参加了经认可的土地估价师继续教育形式的土地估价师，其接受继续教育的情况应及时在《土地估价师继续教育培训证书》上登记。《土地估价师继续教育培训证书》由国土资源部统一组织印制、核发。土地估价师在规定期限内未达到规定的继续教育学时的，国土资源部注销其土地估价师资格，不再换发《土地估价师资格证书》。

2、土地评估机构和从业人员的执业情况监管

《城市房地产管理法》第五十六、五十七条对房地产价格评估机构提出了具体要求，在法律上明确了实行土地估价机构资质评级制度。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 国土资源管理部门对土地估价机构的管理，应采取间接管理为主，通过定期对土地估价机构从业水平、估价质量、信誉水平等方面的评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构和估价人员加强自律，提高业务水平，树立和维护自己的信誉。 3、土地估价师资格考试与认证

土地估价工作应由熟悉估价理论和方法又了解当地地价水平及影响地价因素的专门人员进行。为了保证土地估价成果的准确性，同时吸收社会各行各业，有关部门和单位参与土地估价工作，要由国土资源部门会同有关部门进行土地估价人员的资格认证，提高从业人员水平。《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”国土资源部《关于组织2006年度全国土地估价师资格考试工作的通知》(国土资源厅发[2006]129号)中明确：自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。2006年以后取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的土地估价师，需要通过实践考核，进行执业登记后方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。2006年9月印发了《土地估价师资格考试办法》。

4、指导和监督土地估价行业协会工作

土地估价行业协会要切实改进对土地评估机构及执业人员自律性管理，拟定并组织实施评估执业准则和职业道德准则，加强各项自律性管理制度的建设，组织开展对评估机构和执业人员执业质量的监督检查，大力推动评估行业诚信建设，建立完善有效的行业自律性管理约束机制，对违反评估执业准则和职业道德准则的机构和人员进行处罚。 七)我国土地价格管理发展历程(了解)

从土地使用制度改革至今近20年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进展：

1、建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系

国土资源部门围绕地价管理的法制、机制和制度建设，先后从土地取得、土地供应、有偿使用、土地转让、土地资产处置以及市场调控等方面制定了一系列规章制度，为充分发挥市场机制形成土地价格创造了市场环境。在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变;在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》，对国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)、授权经营等有偿使用方式进行了规范;在土地市场交易行为的规范方面，下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，部署了土地市场的治理整顿，有效抑制了违规交易行为;在地价确定和监控方面，建立专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。

2、形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准

为合理确定土地出让价格，国家土地管理局于1993年6月颁布了《城镇土地估价规程》(试行)，对城镇地价的评估工作进行了规范，自此，基准地价的评估工作在全国迅速开展起来。2003年以来，国家还制定颁布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》两个国家标准和《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》三个行业标准。这些标准已成为土地估价与地价管理应遵循的技术规范。

3、建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系

自1999年以来，国土资源部将直辖市、省会城市、计划单列市以及非农人口在100万以上的大城市纳入了新一轮国土资源大调查土地价格调查的范围，在全国启动新一轮基准地价更新工作，并加大地价信息公开力度。目前，全国99%以上的城市、85%以上的县城和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。同时，在25个省、自治区、直辖市部署开展丁农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。 4、建立了城市地价动态监测体系

2001年以来，在城市基准地价更新的基础上，建立了覆盖直辖市、计划单列市、省会城市以及长江三角洲、珠江三角洲、京津地区50个主要城市的，以标准宗地的标定地价为监测对象的城市地价动态监测体系。全面系统地对城市地价及相关信息进行动态监测、收集、整理和分析，及时把握土地市场地价动态变化，为领导机关决策提供科学依据，为市场投资提供服务。有关监测成果在宏观调控中发挥了重要作用。

5、造就了具有较高专业素质的土地估价队伍，土地估价行业

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 目前，通过国家考试认证，取得土地估价师资格的人员共有27000余人，从事土地估价的机构近2000家。适应建立和完善市场经济体制和改革政府行政审批制度的要求，进行了土地评估机构与政府主管部门脱钩工作，取消国有企业改制土地估价结果确认制度，建立了土地估价报告备案制度，改革了土地估价人员和机构监督管理方式，从根本上解决了土地评估行业平等竞争和独立、客观、公正执业问题。目前，土地估价行业已成为社会主义市场经济健康运行不可或缺的中介行业，在国有企业改制、城镇基准地价评估确定、地价动态监测等工作中发挥了重要作用。

地价作为反映一个地区和城市经济社会发展水平和土地供求状况的指标，是由市场决定的。土地市场发育和规范的程度，要以地价形成机制的状况来衡量。因此，下一步深化地价管理改革基本思路是，以贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》精神为指导，以落实严格的土地管理制度为前提，以建立反映土地资源稀缺约束条件的土地价格体系和管理制度为目标，进一步深化改革，从严从紧控制建设用地供应总量;大力推进土地市场建设，完善地价形成机制;加大土地供应调控力度，稳定土地价格;研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆调节作用;建立健全土地市场动态监测制度，积极引导合理的土地需求;加强土地估价行业监管，提高服务质量。 《土地管理基础知识》课堂笔记十一

四、内容辅导：

(一)土地执法监察的内涵(掌握) 1、土地执法监察的概念

土地执法监察，是指县级以上人民政府土地行政主管部门按照法定程序和方式，依法对本行政区域内土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁的活动。

2、土地执法监察的主体是是代表国家行使土地管理职权的县级以上人民政府土地行政主管部门，指国土资源部，省、自治区、直辖市土地行政主管部门，设区的市、自治州土地行政主管部门以及市、县土地行政主管部门。

3、土地执法监察的对象不仅包括土地管理的相对人，即一与土地发生法律关系的单位或者个人，而且还包括享有土地征收和建设用地审批权的地方各级人民政府及代表政府行使土地管理权的土地行政主管部门，这是土地执法监察的重要特征之一。在土地利用和管理活动中，土地所有者、土地使用者和土地管理者都有可能发生违反土地管理法律法规的行为，如单位和个人未经批准非法占用土地，地方政府超越法定权限审批土地等。土地监察活动就是对土地管理者、土地所有者和土地使用者的活动和为进行督促和检查。土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的土地管理者、土地所有者和土地使用者。

4、土地执法监察的目的是实现国家的土地管理职能，保证土地管理法律法规的全面实施。实行土地的社会主义公有制，十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地，有计划地合理调配国民经济各部门对土地的需求，实行土地的用途管制制度，是我国土地管理制度的基本特征。在土地管理、土地利用的过程中，土地执法监察机构依法对其过程进行监督检查，预防、制止、查处土地违法行为，从而维护土地的社会主义公有制和土地管理的正常秩序，保证土地管理法律、法规全面实施，最终实现土地管理的总目标。

5、土地执法监察的内容是对土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁。它包括两层含义：一是对土地行政主管部门是否依法履行职责进行监督检查，对那因施用违法行政行为所造成的损失给予补救和补偿;二是对土地所有者和土地使用者是否依法合理利用土地进行监督检查，预防和制止一切违法占地和侵害土地合法权益的行为发生和查处土地违法行为。法律制裁主要是追究行政责任，包括给予当事人行政处罚或行政处分，将土地犯罪移送有关机关处理等。

6、土地监察的形式

(1)按监察时间的不同，可划分为事前监察、事中监察和事后监察;

事前监察是在监察对象进行某一行为之前所作的监察，目的是为了预防土地违法行为的发生。

事后监察是指土地违法行为发生后，依法对违法者进行惩处的活动。事后监察只能对已经发生的问题进行补救处理，制止土地违法行为对社会利益的继续侵害。

最积极、最稳妥的办法是加强土地监察活动中的事前监察和事中监察，尽最大可能预防和杜绝土地违法行为的发生，把土地违法现象消灭在萌芽状态。这是土地监察工作应遵循的一条原则。

(2)按监察的活动范围，可划分为普遍监察与专门监察;

普遍监察也称作一般监察，是指监察主体对其工作管辖范围内的各机关、团体、单位和个人遵守土地管理法律法规的情况和土地使用、保护、权属变更的情况实行普遍的监督检查，并不针对特定的对象。如土地管理部门开展的在本行政区域内的定期、不定期的巡回检查，就具有普遍监察的性质。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 专门监察也可以称作重点监察或特定监察，这是监察主体对特定的监察对象所进行的监察。这种监察一般在两种情况下进行：一是在某一时期，对特定的监察对象，如干部营建私房的用地情况或乡(镇)村企业的用地情况进行检查;二是根据群众举报、调查，以证实用地是否合法。

一般说来，普遍监察适用于对某项法律、法规、规章等普遍性的规范性文件的遵守与执行情况或者带有普遍性管理而检查内容又较为简单的行政监察领域;专门监察多适用于某个组织或个人可能有不符合法律的情形或是否执行具体决定、命令情况的监察，或者带有特定性而专业性又较为复杂的行政事项的监察。

(3)按监察的对象，可分为内部监察和外部监察;

内部监察是指上级土地管理部门和下级土地管理部门对贯彻、执行土地管理法律、法规情况所进行的双向监督检查。在土地管理部门内部，上级对下级的监督检查是最直接、最有力的监督检查。在土地管理部门内部，下级对上级的监督检查，目前还存在着监督机制上的缺陷，没有引起足够的重视。但是，这种监督检查对于克服官僚主义，消除腐败现象，提高行政效率是十分必要的。 来_源

土地监察中的外部监察，是指土地管理部门依法对本系统外使用土地的机关、团体、单位和个人以及审批用地的机关(主要是指政府)、人员(主要是指政府领导)遵守土地管理法律、法规的情况所进行的监督检查。如上级政府土地管理部门对下级政府审批土地的情况进行检查，或对下级政府越权批地的行为进行调查、处罚，便是一种外部监察。

(4)按监察的系统关系，可分为自力监察和他力监察;

自力监察就是自我监察，有两种情形：一是土地管理部门要求使用土地的单位、个人，在一定期限内对自己使用土地的情况进行申报，如城镇国有土地使用权的申报登记，再由土地管理部门进行核查。使用土地的单位、个人的申报活动，便是自力监察;二是同一土地管理机关内部各部门之间对贯彻执行土地管理法律、法规的情况进行互检互查，这对土地管理机关来说，也是一种自力监察。

他力监察，是指土地监察主体对组织上不隶属于他们的监察对象实施的监察，即与前面所述的外部监察含义相同。自力监察的意义在于：一是可以通过单位、个人自己申报土地使用情况，增强这些单位、个人依法用地的观念，养成守法的习惯;二是土地管理机关内部开展贯彻执行土地管理法律、法规的互检互查，有利于土地管理部门自我约束，防止和杜绝违法的现象发生。

(5)按监察的目的，可分为守法监察和执法监察。

守法监察包含对监察对象遵守土地管理法律、法规的情况实施监督检查和对违法者实施行政制裁的全过程，是事前监察、事中监察和事后监察的另一种称谓。执法监察是指对监察对象执行土地管理部门的行政制裁决定的情况所作的监督检查。如土地管理部门依法对违法者作出罚款的处罚决定之后，被处罚者是否确实缴纳了罚金，土地监察主体还要实施监督检查。这既有利于实现土地监察纠正错误”的目的，也有利于以此教育违法者和其它群众，实现“消除隐忧”的目的。

7、土地监察的方法

土地执法监察的方法有超前控制方法、跟踪检查方法、目标管理方法以及协作处理或公开处理等特殊处理方法。

(1)超前控制方法是通过实行“政务”公开的制度，对可能出现的各种土地违法现象，超前控制，预防其发生。这是实现土地监察防范职能的重要途径。具体做法主要有：

①公开用地审批制度。包括公开建设用地申请条件、报批程序、收费项目及收费标准、审批权限，及时公布审批结果。

②各项用地实行顺序排队制度。主要是结合年终用地指标申报和年初计划用地指标，逐级调查，把需要用地的单位和个人的用地数量、用地类型、用地时间和位置等，按单位和个人分类排队，分轻重缓急，经层层审核，确定单位和个人用地的先后次序，并且张榜公布。

③公开土地监察办法和制度。土地监察机构和队伍名称公开;土地监察人员身份公开;土地监察办案权限与范围公开;土地监察办案处理的法律依据公开;土地监察办案处理结果公开;土地监察人员守则公开。

将土地管理“政务”预先公开，增强土地管理工作的透明度，便于多方面的监督检查，能有效地克服在建设用地申请中出现弄虚作假等不良现象的发生。所以，超前控制方法是土地监察的基本方法之一。

(2)跟踪检查方法就是通过各种途径，对各项建设用地实行全过程的跟踪管理，及时发现和制止违法行为的方法。具体做法有：

①实行建设用地挂牌制度。一宗建设用地经批准后，由当地土地管理部门发给《建设用地许可证》，作为批准用地的原始证件，悬挂于施工现场。建设项目竣工后，建设单位(含个人)应及时向当地土地管理部门申请检查验收，

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 交回《建设用地许可证》，换发《土地使用证》。施工现场凡未悬挂《建设用地许可证》或超越《建设用地许可证》规定的用途范围使用土地的，均按违法用地处理。

②实行定期现场察看制度。以建设用地批复文件为依据，定期到建设用地施工现场，对该用地的位置、土地类别、面积、用途、拆迁安置及建设情况等，进行检查、核实。

③实行巡回检查制度。组织专门人员，在本行政区域内，对建设用地情况进行巡回检查。这种巡回检查有定期的，也有不定期的，有重点的，也有非重点的，巡回检查，一般采用分片、定人、定职、定范围的方法。

④实行土地利用动态监测制度。根据人员和技术力量，分组分片，利用已经建立起来的各种图件、资料及现状图，进行野外作业，核对用地的性质和检查用地手续。这种监测每年或隔年进行一次。

⑤建立群众举报制度。运用举报电话、举报信箱等手段，发动群众对建设用地实施监督。举报电话号码、举报信箱地点要公开。对举报有功者，要给予一定奖励并负责保密。

采用对建设用地跟踪检查的方法，一方面使土地管理部门能随时掌握各类建设用地的动态;另一方面又使土地管理部门能及时发现和制止土地违法行为。同时，由于对建设用地全过程进行了跟踪管理，对用地者造成了心理上的压力，起到了抑制违法用地的作用。

(3)目标管理方法

将依法管理土地和干部目标管理挂钩，防止和杜绝管理者违法行使土地管理权。这是对管理者实施监察的有效方法。其内容包括两个方面：一是由上级政府与下级政府签订土地管理承包责任状，确立一定时期内的土地管理目标，层层落实到各级、各部门的领导，并具体规定考核的标准和办法，实行工作成果同社会荣誉和物质利益挂钩。二是由政府与土地管理部门签订土地目标管理责任书，山土地管理部门，将责任落实到机关各处(科、股)室及工作人员，以及乡村、街道土地管理员，实行分级包干，各负其责，奖优罚劣，土地管理部门的土地监察目标管理方法和行政责任方法有机结合，使土地监察工作走向正常化、制度化、程序化的轨道。

(4)协作处理方法是指某些土地违法案件因为案情复杂、涉及面广，根据不同情况，需要与行政监察机关、党的纪检机关、经济监督部门、政府其它部门以及司法机关等，组成联合调查组进行调查和处理的方法。

(5)公开处理的方法。公开处理方法是指对一些在本地区有重大影响的土地违法案件，实行公开处理的制度。在处理时，组织干部和部分群众到场，请新闻、舆论界公开报道。

(二)土地违法行为及处罚(掌握) 1、非法转让土地

(1)非法转让土地的认定

非法转让土地，是指违反法律规定，将土地权利完全或部分地转移给他人的行为。买卖，从理论上讲，是将物的所有权转移给他方，他方为此支付价金的行为。由于我国实行土地公有制，单位和个人只享有对国有土地的使用权，并且法律禁止集体土地使用权自由转让，因此，只要实际上发生了一方违法地将土地权利完全转移给另一方，另一方支付价金，则可以认定为买卖。除此形式之外的不符合法律规定的条件将土地权利转移的行为，即为“以其他形式非法转让土地”。“对买卖土地”和“以其他形式非法转让土地”，虽然对其处罚并无区别，但在适用时，仍应准确把握其行为性质。对在实质上非法将土地权利完全地、永久地提供给另一方，另一方为此支付价金的，应定性为“买卖土地”;对将土地违法地有期限地提供给他方使用，或者一方支付金钱以外的标的物，另一方提供土地的，则应定性为“以其他形式非法转让土地”。

(2)非法转让土地的处罚

根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要包括以下几种：

①没收违法所得。所谓违法所得，是指依照违法行为，一方应当交付给另一方的钱或物。具体判断什么是违法所得，要根据违法行为的内容、违法行为确立的双方当事人应承担的义务而定。在买卖或者以其他形式非法有偿转让土地中，一方得到钱或物，另一方得到土地，则违法所得的内容包含了金钱和土地，均属没收之列;在非法无偿转让土地中，一方得到土地，另一方没有所得，因此，违法所得仅为土地，应予没收。

②限期拆除新建的建筑物和其他设施。如果在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建了建筑物和其他设施的，并且这些建筑物和其他设施是违反土地利用总体规划的，则应当责令违法者在规定的期限内将新建的建筑物和其他设施拆除，恢复土地原状。

③没收新建的建筑物和其他设施。如果在买卖或者以其他形式非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施是符合土地利用总体规划的，则可以由作出处罚决定的土地行政主管部门予以没收。

④罚款。对买卖或者以其他形式非法转让土地的。除采取上述处罚措施以外，还可以对当事人处以罚款。对于罚款的具体标准和幅度，新《土地管理法》没有作出明确的规定，应当依照修订后的《土地管理法实施条例》的有

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 关规定执行。对买卖或者以其他形式非法转让土地的，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条规定，处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。

⑤行政处分。给予行政处分的对象，是买卖或者以其他形式非法转让土地的单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员。行使行政处分权的机关是有关责任人员的所在单位或者上级机关。给予行政处分的依据，是《国务院关于行政机关工作人员的奖惩暂行规定》和《企业职工奖惩条例》。

⑥刑事责任。主要是指买卖或者以其他形式非法转让土地，情节严重，构成非法转让土地使用权罪的，应当依法由检察机关提起公诉，依照刑事诉讼的有关规定追究刑事责任。触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十八条时，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

2、破坏耕地

(1)对破坏耕地行为的认定

破坏耕地行为，有以下几种表现形式，一是占用耕地建窑、建坟;二是未经批准，擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，使土地种植条件遭到破坏;三是因土地开发造成土地沙化、盐碱化的。认定破坏耕地行为，一个非常重要的标准就是耕地质量受到破坏。

(2)对破坏耕地行为的处罚

①责令限期改正或者治理。即由作出处罚决定的土地行政主管部门责令违法者自行纠正其违法行为，并责令其在一定期限内对其违法行为所造成的后果采取措施进行治理，以减轻其违法行为所造成的后果。这是一种补救性质的处罚，其目的在于使被破坏的耕地得以恢复，以保证现有耕地的数量和质量。

②罚款。对于破坏耕地的行为，可以并处罚款，但是否处以罚款，应当由作出处罚决定的土地行政主管部门视违法行为所造成的后果来确定。罚款的具体标准和幅度，应由《土地管理法实施条例》作出明确规定。对于破坏耕地的行为，可以并处罚款，《土地管理法实施条例》第四十条规定，罚款额为耕地开垦费的2倍以下。

③刑事责任。当破坏耕地的行为触犯《中华人民共和国刑法》第三百四十二条时，即构成破坏耕地罪，承担相应的刑事责任。《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

3、非法占用土地

(1)对非法占用土地行为的认定

非法占用土地的行为有以下几种表现形式，一是未经批准，擅自占用土地的行为;二是采取各种欺骗手段，骗取批准而非法占用土地的行为;三是超过批准的数量，多占土地的行为;四是超过省自治区、直辖市规定的宅基地面积标准，多占土地的行为。

对“未经批准非法占地”和“骗取批准非法占地”这两种违法行为，虽然处罚方式并无区别，但在具体定性时应注意把握其区别。认定骗取批准非法占地，应注意把握三个条件，一是行为人申请用地时有骗取批准的主观故意，这种故意可能表现为隐瞒或者虚构户籍人口数量、隐瞒原土地使用面积或土地利用现状、将耕地申报为非耕地等;二是行为人实施骗取行为后，已经取得了用地批准文件，没有取得的，骗取批准行为不能成立。已经取得的，即使用地批准文件是越权批准的无效文件，骗取行为依然成立;三是行为人已经实施了占地行为。未经批准非法占地的一个显著特征是行为人没有取得任何批准文件而擅自使用土地。因此，是否取得用地批准文件，是两者的根本区别所在。

(2)对非法占用土地行为的处罚

根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要有：

①责令退还非法占用的土地。即将非法占用的土地恢复到占用以前的状态，如果非法占用的土地是公共用地或未确定给单位和个人使用的国有土地的，要恢复到占用以前的原貌;如果非法占用的土地是其他单位和个人使用的国有土地的，要将非法占用的土地退还原使用者，由此而给原使用者造成损失的，可以依法追究违法使用者的民事责任;如果非法占用的土地是农民集体经济组织的，作出处罚决定的土地行政主管部门应当责令其交还原农民集体经济组织。

②限期拆除新建的建筑物和其他设施。如果在非法占用的农用地上新建了建筑物和其他设施的，并且这些建筑物和其他设施是违反土地利用总体规划的，作出处罚决定的土地行政主管部门应当责令违法者在一定期限内予以拆除，恢复土地原状。

③没收新建的建筑物和其他设施。如果在非法占用的土地新建的建筑物和其他设施是符合土地利用总体规划的，作出处罚决定的土地行政主管部门应当予以没收。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 ④罚款。对非法占用土地的，除采取上述处罚措施以外，还可以对当事人处以罚款，但罚款是选择性适用条款，是否给予罚款，由土地行政主管部门根据违法情节而定，至于罚款的具体幅度和标准，应由《土地管理法实施条例》作出明确规定。对非法占用土地的，对当事人处以罚款，《土地管理法实施条例》第四十二条规定，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。

⑤行政处分。给予行政处分的对象是非法占地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员。给予行政处分的依据是《国务院关于行政机关工作人员奖惩暂行规定》和《企业职工奖惩条例》。行使行政处分的机关是有关责任人员的所在单位或者上级机关。

⑥刑事责任。主要是指非法占用土地的行为情节严重，触犯《中华人民共和国刑法》第三百四十二条时，行为人应当承担刑事法律责仃，包括有期徒刑或者拘役、单处或者并处罚金等。需要说明的是，构成此罪，必须是非法占用耕地。《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

4、农村村民非法占用土地建住宅 (1)农村村民非法占用土地建住宅的认定

农村村民非法占用土地建住宅，有以下几种表现形式：一是农村村民未经批准非法占用土地建住宅;二是农村村民采用欺骗手段骗取批准非法占用土地建住宅;三是农村村民建住宅的面积超过了省、自治区、直辖市规定的标准。认定农村村民非法占用土地建住宅，其主体必须是没有城镇户口的农村村民。此外，建住宅不仅包括农村居民建住房，还应当包括兴建与所建住房的居住生活有关的其他建筑物和设施，包括厨房、厕所等。

(2)对农村村民非法占用土地建住宅的处罚

《土地管理法》对农村村民非法占用土地建住宅的处罚规定了两种方式，一是责令退还非法占用的土地;二是限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

5、非法批地

(1)对非法批地行为的认定

根据《土地管理法》的有关规定，非法批地行为有以下几种表现形式：一是没有批准权的单位非法批准，例如县级人民政府批准农用地转用，就是非法批准，其原因是主体不合法;二是虽有批准权但超越了批准权限而非法批准，例如省级人民政府批准占用基本农田就是非法批准;三是违反土地利用总体规划而非法批准，即由于批准内容违法而导致的非法批准;四是违反法律规定的程序而非法批准。

(2)对非法批地行为的处罚

非法批地行为的处罚形式有两种：行政处分和刑事责任。非法批地行为，在行政上是一种渎职行为，要承担行政法律责任，主要是对非法批地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，由其所在单位或上级机关，依据(国务院关于行政机关工作人员奖惩暂行规定》给予行政处分。

1999年最高人民检察院《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定(试行)》规定，非法批准征收、占用土地，涉嫌下列情形之一的，应予立案：①一次性非法批准占用、征收基本农田0.67公顷(10亩)以上，或者其他耕地2公顷(30亩)以上，或者其他土地3.33公顷(50亩)以上的;②十二个月内非法批准征收、占用土地累计达到上述标准的;③非法批准征收、占用土地数量虽未达到上述标准，但接近上述标准且导致非法批准征收、占用土地或者植被遭到严重破坏，或者造成有关单位、个人直接经济损失20万元以上的;④非法批准征收、占用土地，影响群众生产、生活，引起纠纷，造成恶劣影响或者其他严重后果的。当非法批准征收、占用土地，情节严重，触犯《中华人民共和国刑法》第四百一十条。构成非法批准征收、占用土地罪时，要依照《刑法》的有关规定，承担有期徒刑或者拘役的刑罚处罚。《中华人民共和国刑法》第四百一十条规定，国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征收、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。

(3)对非法批准的土地的处罚

当事人由于非法批准而使用的土地，由于批准文件是无效的，那么依据此文件而使用的土地在实体上便没有法律依据。因此，当事人必须予以退还。如果拒不退还的，当事人就要承担非法占用土地的法律责任，包括责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并处罚款等。但是因非法批准而使用土地的当事人，因退还土地而遭受的损失，可以依法申请行政赔偿。

6、其他违法行为

(1)非法侵占、挪用征地费

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1)对非法侵占、挪用征地费行为的认定

非法侵占征地费，是单位或个人将属于农民集体所有的土地补偿费、安置补助费以及农民个人所有的地上附着物和青苗补偿费据为已有的行为;非法挪用征地费，是单位或个人将被征收土地的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费挪作他用，以谋取利益的行为。

2)对非法侵占、挪用征地费行为的处罚

根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要有：刑事责任和行政处分。

①刑事责任。非法侵占征地费的行为，触犯《中华人民共和国刑法》的有关规定时，要依照《中华人民共和国刑法》第二百七十一条关于“公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的，处五年以上有期徒刑可以并处没收财产”的规定，追究相应的刑事责任。非法挪用征地费，情节严重，触犯《中华人民共和国刑法》的有关规定时，依照《中华人民共和国刑法》第二百七十二条关于“公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，挪用本单位资金归个人使用或者借贷他人，数额较大，超过三个月未还的，或者虽未超过三个月，但数额较大、进行营利活动的，或者进行非法活动的，处三年以下有期徒刑或者拘役;挪用本单位资金数额巨大的，或者数额较大不退还的，处三年以上十年以下有期徒刑”的规定，承担相应刑事责任。

②行政处分。非法侵占、挪用征地费行为不构成犯罪的，要给予单位直接负责的主管人员和其他责任人员行政处分，包括警告、记过、记大过、降级、降职、撤职、开除留用察看、开除等。

(2)拒不交还土地的法律责任 1)对拒不交还土地行为的认定

拒不交还土地行为，包括两种情况：一种是依法收回国有土地使用权，当事人拒不交还土地的，依照《土地管理法》的有关规定，有下列情形之一的，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：①为公共利益需要使用土地的;②为实施城市规划进行旧城改造，需要调整使用土地的;③土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;④因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的;⑤公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依照这一规定依法收回国有土地使用权，当事人拒不交还土地的，即构成拒不交还土地的违法行为。

另一种情况是临时使用土地期满，当事人拒不交还土地的。依照《土地管理法》的有关规定，建设项目施工，需要材料堆场、运输道路和其他临时设施，架设地上线路、铺设地下管线、建设其他地下工程、进行地质勘查等，可临时使用土地，期限一般不得超过2年。使用期满，建设单位应当恢复土地的生产条件，及时归还。临时用地期满，当事人拒不交还临时使用的土地的，即构成拒不交还土地的违法行为。

2)对拒不交还土地行为的处罚

对拒不交还土地的违法行为，根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要是责令交还土地，并处以罚款。罚款的具体标准和幅度，《土地管理法》没有明确规定，应依照修订后的《土地管理法实施条例》所规定的标准和幅度执行。对拒不交还土地的违法行为，《土地管理法实施条例》第四十三条规定，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。

(3)非法转让集体土地的法律责任

《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”非法转让集体土地的行为，有以下几种表现形式：一是将农民集体的土地使用权出让给单位或个人进行非农业建设;二是将农民集体的土地使用权有偿或者无偿地转让给单位和个人进行非农业建设;三是将农民集体的土地使用权出租给单位或个人进行农业建设。但是，依照《土地管理法》的有关规定，符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使集体土地使用权发生转移的，不构成非法转让集体土地的违法行为。对于非法转让集体土地的违法行为，根据《土地管理法》的有关规定，处罚方式主要是责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

(4)不办理土地变更登记的法律责任

依照《土地管理法》的有关规定，依法改变土地权属主体和土地用途等，都应办理土地变更登记，土地变更登记制度是《土地管理法》所确立的一项重要制度，它对维护土地所有者和使用者的合法权益、抑制土地投机、规范土地市场的正常秩序、保证国家土地税收具有十分重要的意义。《土地管理法》增加了有关办理变更登记的法律责任的规定，也确立了我国强制登记的原则。

(5)土地行政主管部门工作人员的法律责任

1)对土地行政主管部门工作人员违法行为的认定

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 《土地管理法》规定，土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚构不成犯罪的，依法给予行政处分。所谓玩忽职守，是指土地行政主管部门的工作人员不认真对待本职工作，不履行、不正确履行或者放弃履行法律、法规规定的职责，致使国家财产和人民利益受到损失的行为。所谓滥用职权，是指土地行政主管部门工作人员违反法律规定的权限和程序行使职权，致使国家财产和人民利益遭受损失的行为。所谓徇私舞弊，是指土地行政主管部门的工作人员为徇私利或者亲友私情，弄虚作假、欺上瞒下，掩盖事实真相等非法批准征用、占用土地，给国家财产和人民利益造成损失的行为。

2)对土地行政主管部门工作人员违法行为的处罚

对土地行政主管部门工作人员违法行为的处罚形式有两种：刑事责任和行政处分。

①刑事责任。当土地行政主管部门工作人员在土地管理工作岗位上玩忽职守，滥用职权，构成犯罪的，要依照《中华人民共和国刑法》第三百九十七条关于“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使国家财产和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役;情节特别严惩重的，处三年以上七年以下有期徒刑”的规定，追究刑事责任。土地行政主管部门的工作人员徇私舞弊，对依法应当移交检查机关追究刑事责任的不移交，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第四百零二条的规定追究刑事责任;对非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第四百一十条追究刑事责任。

②行政处分。土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、不构成犯罪的，由上级机关给予行政处分。

(三)土地执法监察的内容(熟悉)

土地执法监察的内容是对土地管理法律、法规的执行情况进行监督检查，并对违法者实施法律制裁。它包括两层含义：一是对土地行政主管部门是否依法履行职责进行监督检查，对那些因施用违法行政行为所造成的损失给予补救和补偿;二是对土地所有者和土地使用者是否依法合理利用土地进行监督检查。土地执法监察的具体内容如下：

1、监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况;

土地管理法律、法规，是落实土地基本国策的保证，而土地监察是这些法律、法规得到正确贯彻实施的重要手段。通过对土地行政主管部门是否依法履行职责进行监督检查，对土地所有者和土地使用者是否依法合理利用土地进行监督检查，可以及时发现、制止和纠正土地违法行为，从而减少土地违法案件的发生，保证土地管理法律、法规的正确贯彻执行。

2、受理对土地违法行为的检举、控告;

我国地域辽阔，仅有少数土地行政主管部门配备了快速土地监察系统，大部分土地行政主管部门仍靠土地监察人员通过监察发现土地违法行为，要做到及时制止和纠正土地违法行为是非常困难的。因此，土地行政主管部门要建立土地违法行为举报制度，鼓励单位和个人对土地违法行为进行检举、控告。对属于自己管辖的案件，应予以受理，对不属于自己管辖的案件，应将有关材料移送有管辖权的部门。

3.调查土地违法案件

调查处理土地违法案件，是土地监察的重要任务。土地行政主管部门通过土地违法案件的处理，依法追究违法者的法律责任，严厉制裁土地违法行为，从而达到维护土地管理正常秩序，保证社会主义土地公有制这一根本目的。

4.受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件 受理土地复议案件并经审理作出复议决定，可以有效地维护正确的处罚，制裁土地违法行为;纠正不当的处罚，保护当事人的合法权益，提高土地管理部门的威信。

5.指导、监督检查下级土地管理部门的土地监察工作

土地监察工作是一项严肃的行政执法工作。土地监察人员必须秉公执法，依法追究违法者的法律责任，以维护法律的尊严。土地监察人员在依法行政时经常会受到来自社会各方面的干扰，甚至还会受到来自行政方面的不正当干扰;土地管理部门作为各级政府的职能部门，对本级政府或同级单位的土地违法行为很难进行查处。因此，上级土地行政主管部门要对下级土地行政主管部门的土地监察工作经常进行指导，对下级土地行政主管部门的工作人员的行政行为进行监督监察，以保证土地行政主管部门及其工作人员依法行政。

6.协助有关部门调查处理土地行政管理人员在依法执行职务时遭受打击报复的案件

土地行政管理人员在执法过程中必然会触及违法者的私利，不可避免地会遇到重重阻力和困难，甚至被辱骂、围攻和殴打，或被无故撤职或被借故调离土地管理岗位。因此，土地行政主管部门必须旗帜鲜明地维护土地行政管理人员的合法权益。对于那些造成严重后果的打击报复事件，要诉诸于法律，严惩犯罪分子，以解除广大土地行政管理人员的后顾之忧。

(四)土地执法监察的意义(了解)

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1.土地执法监察是保证土地管理各项法律法规实施的重要手段; 2.土地执法监察是维护土地权利当事人合法权益的重要途径; 3.土地执法监察是防止国家土地资产流失的重要方式;

4.土地执法监察是维护土地管理和土地市场秩序，促进土地资源可持续利用的基本途径。 《土地管理基础知识》课堂笔记十二

三、内容辅导： 第一部分法的概说 一、法的概念

法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范的总称。

二、中国现行法律制度体系

中国现行法律制度体系包括：法律、行政法规、地方性法规和部门规章。 1、法律

法律有广义和狭义之分。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规和部门规章。狭义上的法律，是指由全国人大及其常委会依法制定，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面带根本性的社会关系或基本问题的法的统称。这里说的法律是指狭义的概念。

在法律中，宪法是国家的根本大法，由国家最高权力机关经由特殊程序制定和修改，综合性地规定国家、社会和公民生活的根本问题，具有最高法的效力的一种法。宪法具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得同宪法相抵触。

2、行政法规

行政法规是由国务院依法制定和公布的有关行政管理和管理行政事项的规范性法文件的总称，其效力低于法律，高于地方性法规、部门规章。

3 、地方性法规(自治条例、单行条例)

地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规相抵触的前提下，效力不超出本行政区域范围，作为地方司法依据之一的规范性文件的总称。

较大市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规，报省、自治区的人民代表大会常务委员会批准后施行。

民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的政治、经济和文化的特点，制定自治条例和单行条例。自治区的自治条例和单行条例，报全国人民代表大会常务委员会批准后生效。自治州、自治县的自治条例和单行条例，报省、自治区、直辖市的人民代表大会常务委员会批准后生效。 来_源

4、行政规章

行政规章是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。分为部门规章和政府规章两种。国务院各部、委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令，在本部门的权限范围内，制定规章。涉及两个以上国务院部门职权范围的事项，应当提请国务院制定行政法规或者由国务院有关部门联合制定规章，如《房产测绘管理办法》(建设部令第83号)为建设部、国家测绘局联合制定的部门规章。其地位低于法律、行政法规，不得与它们相抵触。

政府规章是有权制定地方性法规的地方的人民政府根据法律、行政法规，制定的规范性法文件，亦称地方政府规章。政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。

宪法具有最高的法律效力，一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定;新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定;认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。

中国现行法律制度体系知识汇总表

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 法律制度体系名称制定主体地位及法律效力备注

宪法国家最高权力机关具有最高法律效力的法宪法是国家的根本大法 法律

全国人民代表大会及其常务委员会地位和效力低于宪法而高于其他法。 行政法规

国务院依法制定效力低于宪法、法律，高于地方性法规、规章。

地方性法规、自治条例、单行条例省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会效力不超出本行政区域范围

部门规章国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构其地位低于宪法、法律、行政法规，不得与它们相抵触。

政府规章省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触。

三、法的分类

法有许多分类的方法。按法设立和适用范围分为国内法与国际法。国内法是指由国内有立法权的主体制定的、其效力范围一般不超出本国主权范围的法律、法规和规章。国际法是由参与国际关系的两个或两个以上国家或国际组织间制定、认可或缔结的确定其相互关系中权利和义务的，并适用于它们之间的法。其主要表现形式是国际条约。

按法所规定的内容不同分为实体法与程序法。实体法一般是指以规定主体的权利、义务关系或职权、职责关系为主要内容的法，如《民法》、《刑法》等。程序法通常指以保证主体的权利和义务得以实现或保证主体的职权和职责得以履行所需程序或手续为主要内容的法，如《民事诉讼法》、《刑事诉讼法》等。

第二部分宪法土地条款 一、土地条款学习 第九条

矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏自然资源。

第十条城市的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

第三部分刑法土地条款 一、土地条款学习 第二百二十八条

以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

第三百四十二条 违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，数量较大，造成耕地、林地等农用地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。

第四百一十条

国家机关工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规，滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役;致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处三年以上七年以下有期徒刑。

第五部分中华人民共和国城市规划法

一、《中华人民共和国城市规划法》出台背景实施时间：

1989年12月26日，中华人民共和国主席令第23号《城市规划法》《由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于一九八九年十二月二十六日通过，自1990年4月1日起施行。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 二、重要条款学习 目录

第一章 总则

第二章 城市规划的制定

第三章 城市新区开发和旧区改建 第四章 城市规划的实施 第五章 法律责任 第六章 附则 第一章 总则

第一条为了确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理地制定城市规划和进行城市建设，适应社会主义现代化建设的需要，制定本法。

第二条制定和实施城市规划，在城市规划区内进行建设，必须遵守本法。

第三条本法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。本法所称城市规划区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。

第四条国家实行严格控制大城市规模、合理发展中等城市和小城市的方针，促进生产力和人口的合理布局。 大城市是指市区和近郊区非农业人口50万以上的城市。

中等城市是指市区和近郊区非农业人口20万以上、不满50万的城市。 小城市是指市区和近郊区非农业人口不满20万的城市。

第五条城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系。在城市规划区内进行建设，必须坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭建国的方针。

第六条城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。

城市规划确定的城市基础设施建设项目，应当按照国家基本建设程序的规定纳入国民经济和社会发展计划，按计划分步实施。

第七条城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调。 第八条国家鼓励城市规划科学技术研究，推广先进技术，提高城市规划科学技术水平。 第九条国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。

县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。

第十条任何单位和个人都有遵守城市规划的义务，并有权对违反城市规划的行为进行检举和控告。 第二章 城市规划的制定

第十一条国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的城镇体系规划，用以指导城市规划的编制。

第十二条城市人民政府负责组织编制城市规划。县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。

第十三条编制城市规划必须从实际出发，科学预测城市远景发展的需要;应当使城市的发展规模、各项建设标准、定额指标、开发程序同国家和地方的经济技术发展水平相适应。

第十四条 编制城市规划应当注意保护和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设，保护历史遗产、城市传统风貌、地方特色和自然景观。

编制民族自治地方的城市规划，应当注意保持民族传统和地方特色。

第十五条编制城市规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。

编制城市规划应当符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建设等要求，在可能发生强烈地震和严重洪水灾害的地区，必须在规划中采取相应的抗震、防洪措施。

第十六条编制城市规划应当贯彻合理用地节约用地的原则。

第十七条编制城市规划应当具备勘察、测量以及其他必要的基础资料。

第十八条编制城市规划一般分总体现划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十九条城市总体规划应当包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划，近期建设规划。

设市城市和县级人民政府所在地的总体现划，应当包括市或县的行政区域的城镇体系规划。

第二十条城市详细规划应当在总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体现划。

城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

第二十一条城市规划实行分级审批。

直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。

省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市以及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。

本条第二款和第三款规定以外的设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批。其中市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报市人民政府审批。

前款规定以外的其他建制镇的总体规划，报县级人民政府批准。

城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市，总体规划前，须经同级人民代表大会或者常务委员会审查同意。

城市分区规划由城市人民政府审批。

城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。

第二十二条城市人民政府可以根据城市经济和社会发展需要，对城市总体规划进行局部调整，报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案;但涉及城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者常务委员会审查同意后报原批准机关审批。

第三章 城市新区开发和旧区改建

第二十三条城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展，危害城市的安全，污染和破坏城市环境，影响城市各项功能的协调。

第二十四条新建铁路编组站、铁路货运干线、过境公路、机场和重要军事设施等应当避开市区。港口建设应当兼顾城市岸线的合理分配和利用，保障城市生活岸线用地。

第二十五条城市新区开发应当具备水资源、能源、交通、防灾等建设条件，并应当避开地下矿藏、地下文物古迹。

第二十六条城市新区开发应当合理利用城市现有设施。

第二十七条城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。

第四章 城市规划的实施

第二十八条城市规划经批准后，城市人民政府应当公布。

第二十九条城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。

第三十条城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。

第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。

第三十三条在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。

第三十四条任何单位和个人必须服从城市人民政府根据规划作出的调整用地决定。

第三十五条任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。

第三十六条在城市规划区内进行挖取砂石、土方等活动，须经有关主管部门批准，不得破坏城市环境，影响城市规划的实施。

第三十七条城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。

第三十八条城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

第五章 法律责任

第三十九条在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。

第四十条在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施;影响城市规划，尚可改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

第四十一条对未取得建设工程规划许可证件或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设的单位的有关责任人员，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

第四十二条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起15日内，向作出处罚决的机关的上一级机关申请复议;对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起15日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第四十三条城市规划行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第四十四条未设镇建制的工矿区的居民点，参照本法执行。

第四十五条国务院城市规划行政主管部门根据本法制定实施条例，报国务院批准后施行。 省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法制定实施办法。

第四十六条本法自1990年4月1日起施行。国务院发布的《城市规划条例》同时废止。 三、知识点汇总

1、城市规划的编制责任汇总表

规划项目规划项目编制责任部门设市城市的总体规划市人民政府设市城市的分区规划、详细规划市人民政府城市规划行政主管部门编制城市总体规划纲要市人民政府县(自治县、旗)人民政府所在地镇的总体规划县(自治县、旗)人民政府县(自治县、旗)人民政府所在地镇的详细规划县(自治县、旗)人民政府城市规划行政主管部门其他建制镇的总体规划和详细规划镇人民政府

2、城市规划审批责任汇总表

规划项目规划项目审批责任部门直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划由省，自治区人民政府审查同意后，报国务院审批其他设市城市的总体规划，报省、自治区人民政府审批县人民政府所在地城镇总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划，报所在地市人民政府审批其他建制镇的总体规划，报县(市)人民政府审批城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市人民政府审批

四、《城市规划法》的主要内容

1、城市人民政府负责组织编制城市规划。编制城市规划必须从实际出发，科学预测城市远景发展的需要，使城市的发展规模、各项建设标准等与国家和地方的经济技术发展水平相适应。

2、编制城市规划要注意保护和改善城市生态环境，防止污染和其他公害，加强城市绿化建设和市容环境卫生建设、保护历史文化遗产、城市传统风貌、地方特色和自然景观。

3、编制城市规划应当贯彻有利生产、方便生活、促进流通、繁荣经济、促进科学技术文化教育事业的原则。 4、编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段进行。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 城市总体规划包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市建设用地布局和功能分区，城市综合交通体系和河湖、绿地系统各项专业规划。城市详细规划在城市总体规划和分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建设密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。

5、城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点，不得妨碍城市的发展、危害城市的安全、污染和破坏城市环境、影响城市各项功能的协调。

6、城市新区开发应当具备水资源、能源、交通、防灾等建设条件。城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、动态布局、逐步改善的原则，统一规划、分期实施，并逐步改善居住和交通运输条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。

7、城市规划实施一书两证。一书：选址意见书;两证：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。 8、未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用土地由市或者区、县人民政府责令退回。

9、未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证或者违反上述许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由市或者区、县规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，并可视其执行情况处以罚款;影响城市规划，尚可采取改正措施的，由市或区、县规划局责令限期改正，并处以罚款。

第五部分《土地估价师资格考试管理办法》

一、《土地估价师资格考试管理办法》出台背景实施时间：

中华人民共和国国土资源部令第35 号《土地估价师资格考试管理办法》，已经2006年11月20 日第5次部务会议审议通过，现予发布，自2007年1月1日起开始施行。 二、重要条款学习 第一章总则

第一条为规范土地估价师资格考试秩序，加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。 第三条土地估价师资格考试遵循客观公正、公平竞争的原则。 第二章报名条件

第四条凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名参加土地估价师资格考试：

(一)取得大专学历且从事相关工作满两年; (二)取得本科学历且从事相关工作满一年;

(三)取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或者研究生班毕业。

不具备前款第(一)、(二)、(三)项规定国家承认的学历或学位要求，但具有国家认可的中级以上相关专业技术职称。

第五条有下列情形之一的人员，不能报名参加土地估价师资格考试;已经办理报名手续的，报名无效： (一)因故意犯罪受刑事处罚，在服刑期间及自刑罚执行完毕之日起至报名之日止未满五年的; (二)被取消土地估价师资格未满五年的; (三)被取消考试资格未满两年的;

(四)在评估或相关业务中受到行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起至报名之日止未满两年的。 第六条 报考人员在报名时应当如实填写报名表，并提交下列材料： (一)合法有效的身份证明原件及复印件;

(二)学历、学位证书或专业技术职称证书原件及复印件; (三)相关工作经历的证明。

报考人员委托他人代为报名的，除提交上述材料外，还应当提交被委托人合法有效的身份证明原件、复印件及授权委托书。

报考人员对提交材料的真实性负责。 第三章考试

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案

第七条国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。

第八条中国土地估价师协会根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。

第九条土地估价师资格考试每年举行一次。考试于每年第三季度在各考区同时举行。考试的具体时间，由全国土地估价师资格考试委员会确定。

第十条土地估价师资格考试主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。 土地估价师资格考试的内容包括： (一)土地管理基础知识; (二)土地估价理论与方法;

(三)土地估价相关经济理论与方法; (四)土地估价实务。

第十一条土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题。

第十二条土地估价师资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。

第十三条 土地估价师资格考试实行统一评卷。各科成绩于考试结束之日起三个月内由国土资源部通过《土地估价机构和人员执业信息公示系统》公布。

第十四条 应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。

第四章考务

第十五条土地估价师资格考试按省、自治区、直辖市设立考区。省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门在全国土地估价师资格考试委员会的领导下，组织实施以下考务工作：

(一)发布考试公告;

(二)组织报名和发放准考证; (三)安排考点考场;

(四)落实考试安全、保密措施; (五)协助实施监考;

(六)与考试工作有关的其他事项。

省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门可以将上述考务工作委托当地的土地估价师协会承担。特殊情况下考区需要临时调整的，由全国土地估价师资格考试委员会决定。第十六条报考人员应当在省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门公告的地点办理报名手续。

第十七条考试工作人员与报考人员有近亲属或其他利害关系的，应当申请回避。 第五章法律责任

第十八条应匀嗽庇邢铝星樾沃坏模墒〖兑陨瞎磷试葱姓鞴懿棵攀忧榻诤蠊直鹩枰跃妗⒖际猿杉ㄎ扌А⒘礁隹际阅甓饶诓坏貌渭尤恋毓兰凼ψ矢窨际缘拇Ψ#?/P>

(一)提供虚假证明材料或者以其他方式骗取报名的; (二)由他人冒名顶替参加考试的;

(三)扰乱考点、考场秩序，或者威胁考试工作人员人身安全的; (四)在考试中有作弊行为的。

对于有前款规定情形，已取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的，撤销其土地估价师资格。 第十九条 考试工作人员有下列情形之一的，依法给予行政处分： (一)协助不具备报考资格的人报名的; (二)应当申请回避而未回避的; (三)擅自变更考试时间的;

(四)泄露考题或考试工作的其他保密信息的; (五)包庇、纵容考生作弊的; (六)篡改分数的。 第六章附则

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十条取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。实践考核和执业登记由中国土地估价师协会具体实施。

第二十一条执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。

第二十二条依法取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》并进行执业的土地估价师，应当接受行业协会的自律管理。

第二十三条本办法自2007年1月1日起实施。 《土地管理基础知识》课堂笔记（十三）

一、内容提要： 1.总则

2.第二章 土地的所有权和使用权 3、第三章 土地利用总体规划 4、第四章耕地保护 5、第五章建设用地 6、第六章监督检查 7、第七章法律责任 8、第八章附则

三、《中华人民共和国土地管理法》出台背景、修正及实施时间：

1、1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过。

2、根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。

3、根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。

四、《中华人民共和国土地管理法》年确立的基本制度

1、国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》;属于集体土地的，核发《集体土地所有证》;使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

2、国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

3、国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。

4、国家实行保护耕地的制度。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种3年以上的滩地和滩涂等。国家对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地。

5、国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。

6、国家建立土地统计制度。县级以上人民政府土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

7、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

8、国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地;(二)有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田;(三)蔬菜生产基地;(四)农业科研、教学试验田;(五)国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

五、分章内容辅导：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第一章总则 一、基本概念 1、土地所有制

是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

2、国有土地有偿使用制度

是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者由土地使用者向国家支付土地有偿使用费的制度。 3、土地用途管制制度

是指国家为保证土地资源的合理利用和经济、社会的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地利用区，确定土地使用条件，并要求土地所有者和使用者严格按照国家确定的用途利用土地的制度。

4、农用地

是指直接用地农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。 5、建设用地

是指建造建筑物和构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

6、未利用地

是指农用地和建设用地以外的土地。 二、重要条款

第一条为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。

第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第四条国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第五条国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。第六条任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

第二章土地的所有权和使用权 一、基本概念 1、国有土地

指土地所有权属国家所有的土地。我国城市市区的土地和由法律规定属于国家所有的农村及城市郊区的土地属国有土地。国有土地的所有权由国务院代表国家行使。

2、农民集体所有土地

指土地所有权属于劳动群众集体所有的土地。我国农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体土地所有权分别属于乡、村和村内两个以上集体经济组织或者村民小组三种形式的农民集体所有，并由法律规定的组织经营、管理。

3、土地所有权

是指土地所有者对土地占有、使用、收益和处分的权利。我国有两种土地所有权，即国有土地所有权和农民集体土地所有权。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 4、土地使用权

是指土地使用者根据法律、文件、合同的规定，对国家或集体所有的土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。

5、土地登记

是指县级以上人民政府依照法定程序将土地的权属、用途、面积、等级、价值等情况记录于专门的簿册，并据此颁发土地权属证书的一种制度。

6、变更土地登记

是土地登记机关对已经进行登记的土地，在发生权属、用途等变化时进行的更改登记。 7、土地承包经营权

是指农村中反映土地承包关系的一种土地使用权利。这种权利是土地使用者通过与发包方(通常是集体土地所有者，还有部分国营农、林、牧场)签订承包合同取得的。

8、土地所有权和使用权争议(土地权属争议)

是指两个以上单位或个人同时对未经确权的同一块土地各据理由主张权属，从而产生的土地权属矛盾。 二、重要条款

第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。

第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用

《土地管理基础知识》课堂笔记（十四）

一、内容提要： 1.总则

2.第二章 房地产开发用地 3、第三章房地产开发 4、第四章房地产交易

5、第五章房地产权属登记管理 6、第六章法律责任 7、第七章附则 。

三、《中华人民共和国城市房地产管理法》出台背景、实施时间：

1、中华人民共和国城市房地产管理法》出台背景及实施时间：1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过。自1995年1月1日起执行。

四、《中华人民共和国城市房地产管理法》年确立的基本制度 1、房地产成交价格申报制度

《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”2001年8月建设部令第96号发布的《城市房地产转让管理规定》(以下简称《转让管理规定》)中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”;“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。

只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按市场评估交纳有关税费。

2、房地产价格评估制度

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

3、房地产价格评估人员资格认证制度

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。”房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”

五、内容辅导： 第一章总则 一、基本概念

1、房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

2、房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 3、本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 二、重要条款

第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。 例题(判断)：国家依法实行国有土地有偿、有期使用制度。国家在《城市房地产管理法》规定的范围内划拨国有土地使用权也不除外。()。

答案：X、

解析：国家依法实行国有土地有偿、有期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第二章房地产开发用地 一、基本概念

1、土地使用权出让

第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

二、重要条款

第八条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 第九条土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

第十一条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。

第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。 第十四条土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

第十五条土地使用者必须按照合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让的土地合同约定，提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。

第十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十条土地使用权因土地灭失而终止。

第二十一条土地使用权出让合同的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要继续收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权由国家无偿收回。

第二十三条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： (一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目; (四)法律、行政法规规定的其他用地。 三、重点问题

第三章房地产开发 一、基本概念

1、城市规划指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。

2、房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发的经营的企业。 二、重要条款

第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十六条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

第二十七条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发的经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

(一)有自己的名称和组织机构; (二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本; (四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记。发给营业执照，对不符合本法规定条件的，不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府规定的部门备案。

第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。

第四章房地产交易 一、基本概念 1、基准地价 2、标定地价 3、重置价格

4、房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 5、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。

6、房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

7、房屋租赁，是指房屋所得权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 三、重要条款

第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 第二节房地产转让

第三十七条下列房地产，不得转让：

(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十八条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： (一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方转让土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国家规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十条房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十三条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十五条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 第四十六条房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十七条依法取得房屋所有权边同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

第四十八条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 第四十九条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第五十一条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第五十三条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十四条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十五条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五十六条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 第五十七条房地产中介服务机构应当具备下列条件： (一)有自己的名称和组织机构; (二)有固定的服务场所; (三)有必要的财产和经费; (四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。 第五章房地产权属登记管理 一、基本概念

1、房地产权属登记是指经权利人申请，由房地产权属登记机关将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。

2、房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 二、重要制度

1、国家实行土地使用权和房屋权登记发证制度。 三、重要条款

第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产管理变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

第六十一条房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。

第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府规定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内土地的使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

第六章法律责任

第六十三条违反本法第十条、第十一条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十四条违反本法第二十九条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务的，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十五条违反本法第三十八条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。

第六十六条违反本法第三十九条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十七条违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十八条违反本法第五十七条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。

第六十九条没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十条房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的，给予行政处分。

第七章附则

第七十一条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。

第七十二条本法自1995年1月1日起执行。

总则

一、内容提要：

1.中华人民共和国土地管理法实施条例 2.中华人民共和国农村土地承包法 二、考试目的及基本要求

本讲的考试目的是测试应考人员对土地管理法实施条例及农村土地承包法知识的理解与掌握程度。 三、内容辅导：

第一部分中华人民共和国土地管理法实施条例

一、《中华人民共和国土地管理法实施条例》出台背景、实施时间：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1、1998年12月27日国务院令第256号发布。 2、本条例自1999年1月1日起施行。 二、重要条文学习 第一章总则

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，制定本条例。 第二章土地的所有权和使用权

第二条下列土地属于全民所有即国家所有： (一)城市市区的土地;

(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地; (三)国家依法征用的土地;

(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;

(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地; (六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 第三条国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。

第四条农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。

第五条单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。

第六条依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

第七条依照《土地管理法》的有关规定，收回用地单位的土地使用权的，由原土地登记机关注销土地登记。 土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期未获批准的，由原土地登记机关注销土地登记。

第三章土地利用总体规划

第八条全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。

省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。

本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准;其中，乡(镇)土地利用总体规划，由乡(镇)人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

第九条土地利用总体规划的规划期限一般为15年。

第十条依照《土地管理法》规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地和未利用地。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 县级和乡(镇)土地利用总体规划应当根据需要，划定基本农田保护区、土地开垦区、建设用地区和禁止开垦区等;其中，乡(镇)土地利用总体规划还应当根据土地使用条件，确定每一块土地的用途。

土地分类和划定土地利用区的具体办法，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。 第十一条乡(镇)土地利用总体规划经依法批准后，乡(镇)人民政府应当在本行政区域内予以公告。 公告应当包括下列内容： (一)规划目标; (二)规划期限; (三)规划范围; (四)地块用途;

(五)批准机关和批准日期。

第十二条依照《土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定修改土地利用总体规划的，由原编制机关根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的批准文件修改。修改后的土地利用总体规划应当报原批准机关批准。上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案。

第十三条各级人民政府应当加强土地利用年度计划管理，实行建设用地总量控制。土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。

土地利用年度计划应当包括下列内容： (一)农用地转用计划指标; (二)耕地保有量计划指标; (三)土地开发整理计划指标。

第十四条县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门进行土地调查。 土地调查应当包括下列内容： (一)土地权属; (二)土地利用现状; (三)土地条件。

地方土地利用现状调查结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府批准后，应当向社会公布;全国土地利用现状调查结果，报国务院批准后，应当向社会公布。土地调查规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定。

第十五条国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门制定土地等级评定标准。

县级以上人民政府土地行政主管部门应当会同同级有关部门根据土地等级评定标准，对土地等级进行评定。地方土地等级评定结果，经本级人民政府审核，报上一级人民政府土地行政主管部门批准后，应当向社会公布。

根据国民经济和社会发展状况，土地等级每6年调整1次。 第四章耕地保护

第十六条在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划和村庄、集镇规划占用耕地，以及在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目占用耕地的，分别由市、县人民政府、农村集体经济组织和建设单位依照《土地管理法》第三十一条的规定负责开垦耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。

第十七条禁止单位和个人在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。

在土地利用总体规划确定的土地开垦区内，开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，应当向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，报有批准权的人民政府批准。

一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准;开发600公顷以上的，报国务院批准。

开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或者渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。

第十八条县、乡(镇)人民政府应当按照土地利用总体规划，组织农村集体经济组织制定土地整理方案，并组织实施。 地方各级人民政府应当采取措施，按照土地利用总体规划推进土地整理。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 土地整理所需费用，按照谁受益谁负担的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。 第五章建设用地

第十九条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标;城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

第二十条在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理： (一)市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府。

(二)有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准;其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准。

(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。

在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划占用土地的，由市、县人民政府拟订农用地转用方案、补充耕地方案，依照前款规定的程序办理。

第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续;分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。

第二十二条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，按照下列规定办理：

(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准;需要上级人民政府批准的，应当报上级人民政府批准。

(三)供地方案经批准后，由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

(四)土地使用者应当依法申请土地登记。

通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。

第二十三条具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农用地的，按照下列规定办理：

(一)建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告;可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

(二)建设单位持建设项目的有关批准文件，向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门审查，拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案(涉及国有农用地的，不拟订征用土地方案)，经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府批准;其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准;供地方案由批准征用土地的人民政府在批准征用土地方案时一并批准(涉及国有农用地的，供地方案由批准农用地转用的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准)。

(三)农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同;划拨使用国有土地的，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。

(四)土地使用者应当依法申请土地登记。

建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的土地，涉及农民集体所有的未利用地的，只报批征用土地方案和供地方案。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十四条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的国有未利用地的，按照省、自治区、直辖市的规定办理;但是，国家重点建设项目、军事设施和跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目以及国务院规定的其他建设项目用地，应当报国务院批准。

第二十五条征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告。

被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡(镇)、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调;协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。

征用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用;由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位;不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。

市、县和乡(镇)人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。

第二十七条抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

第二十八条建设项目施工和地质勘查需要临时占用耕地的，土地使用者应当自临时用地期满之日起1年内恢复种植条件。

第二十九条国有土地有偿使用的方式包括： (一)国有土地使用权出让; (二)国有土地租赁;

(三)国有土地使用权作价出资或者入股。

第三十条《土地管理法》第五十五条规定的新增建设用地的土地有偿使用费，是指国家在新增建设用地中应取得的平均土地纯收益。

第六章监督检查

第三十一条土地管理监督检查人员应当经过培训，经考核合格后，方可从事土地管理监督检查工作。

第三十二条土地行政主管部门履行监督检查职责，除采取《土地管理法》第六十七条规定的措施外，还可以采取下列措施：

(一)询问违法案件的当事人、嫌疑人和证人;

(二)进入被检查单位或者个人非法占用的土地现场进行拍照、摄像; (三)责令当事人停止正在进行的土地违法行为;

(四)对涉嫌土地违法的单位或者个人，停止办理有关土地审批、登记手续; (五)责令违法嫌疑人在调查期间不得变卖、转移与案件有关的财物。

第三十三条依照《土地管理法》第七十二条规定给予行政处分的，由责令作出行政处罚决定或者直接给予行政处罚决定的上级人民政府土地行政主管部门作出。对于警告、记过、记大过的行政处分决定，上级土地行政主管部门可以直接作出;对于降级、撤职、开除的行政处分决定，上级土地行政主管部门应当按照国家有关人事管理权限和处理程序的规定，向有关机关提出行政处分建议，由有关机关依法处理。

第七章法律责任

第三十四条违反本条例第十七条的规定，在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内进行开垦的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚。

第三十五条在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十六条对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。

第三十七条阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务的，依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。 第三十八条依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。 第三十九条依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。

第四十条依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费的2倍以下。 第四十一条依照《土地管理法》第七十五条的规定处以罚款的，罚款额为土地复垦费的2倍以下。

第四十二条依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。 第四十三条依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米10元以上30元以下。

第四十四条违反本条例第二十八条的规定，逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处耕地复垦费2倍以下的罚款。

第四十五条违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

第八章附则

第四十六条本条例自1999年1月1日起施行。1991年1月4日国务院发布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》同时废止

第二部分中华人民共和国农村土地承包法

一、《中华人民共和国农村土地承包法》出台背景、实施时间：

1、2002年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过。 2、本法自2003年3月1日起施行。 二、重要条文学习 目录

第一章总则

第二章家庭承包

第一节发包方和承包方的权利和义务 第二节承包的原则和程序 第三节承包期限和承包合同 第四节土地承包经营权的保护 第五节土地承包经营权的流转 第三章其他方式的承包

第四章争议的解决和法律责任 第五章附则 第一章总则

第一条为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。

第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。

第三条国家实行农村土地承包经营制度。

农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。

农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。

第五条农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。 任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第六条农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。

第七条农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。 第八条农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。

国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。

第九条国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。 第十条国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。

第十一条国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。

第二章家庭承包

第一节发包方和承包方的权利和义务

第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。

国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。

第十三条发包方享有下列权利：

(一)发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地; (二)监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地; (三)制止承包方损害承包地和农业资源的行为; (四)法律、行政法规规定的其他权利。 第十四条发包方承担下列义务：

(一)维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同;

(二)尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动; (三)依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务;

(四)执行县、乡(镇)土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设; (五)法律、行政法规规定的其他义务。

第十五条家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。 第十六条承包方享有下列权利：

(一)依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品; (二)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿; (三)法律、行政法规规定的其他权利。 第十七条承包方承担下列义务：

(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设;

(二)依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害; (三)法律、行政法规规定的其他义务。 例题(判断)：村集体经济组织或者村民委员会发包的，可以改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。()。

答案：X

解析：村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。 第二节承包的原则和程序

第十八条土地承包应当遵循以下原则： (一)按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利;

(二)民主协商，公平合理;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (三)承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;

(四)承包程序合法。

第十九条土地承包应当按照以下程序进行：

(一)本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组; (二)承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案;

(三)依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案; (四)公开组织实施承包方案; (五)签订承包合同。

第三节承包期限和承包合同

第二十条耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

第二十一条发包方应当与承包方签订书面承包合同。 承包合同一般包括以下条款：

(一)发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所; (二)承包土地的名称、坐落、面积、质量等级; (三)承包期限和起止日期; (四)承包土地的用途;

(五)发包方和承包方的权利和义务; (六)违约责任。

第二十二条承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。

第二十三条县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。

第二十四条承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。

第二十五条国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。 第四节土地承包经营权的保护

第二十六条承包期内，发包方不得收回承包地。

承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。

承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。

承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。

第二十七条承包期内，发包方不得调整承包地。

承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。

第二十八条下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口： (一)集体经济组织依法预留的机动地; (二)通过依法开垦等方式增加的; (三)承包方依法、自愿交回的。

第二十九条承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。

第三十条承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。

第三十一条承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。 第五节土地承包经营权的流转

第三十二条通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 第三十三条土地承包经营权流转应当遵循以下原则：

(一)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转; (二)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途; (三)流转的期限不得超过承包期的剩余期限; (四)受让方须有农业经营能力;

(五)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

第三十四条土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。

第三十五条承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。

第三十六条土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。

土地承包经营权流转合同一般包括以下条款： (一)双方当事人的姓名、住所;

(二)流转土地的名称、坐落、面积、质量等级; (三)流转的期限和起止日期; (四)流转土地的用途;

(五)双方当事人的权利和义务; (六)流转价款及支付方式; (七)违约责任。

第三十八条土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

第三十九条承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。

承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。

第四十条承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。

第四十一条承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

第四十二条承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。

第四十三条承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。

第三章其他方式的承包

第四十四条不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。

第四十五条以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定;以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。

第四十六条荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。

承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。 第四十七条以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第四十八条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。

第四十九条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。

第五十条土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。

第四章争议的解决和法律责任

第五十一条因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。

当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第五十二条当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。

第五十三条任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。

第五十四条发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任：

(一)干涉承包方依法享有的生产经营自主权; (二)违反本法规定收回、调整承包地;

(三)强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转;

(四)假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转; (五)以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包; (六)将承包地收回抵顶欠款;

(七)剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权; (八)其他侵害土地承包经营权的行为。

第五十五条承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。

第五十六条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。

第五十七条任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。 第五十八条任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。

第五十九条违反土地管理法规，非法征用、占用土地或者贪污、挪用土地征用补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任;造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任。

第六十条承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。 承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。

第六十一条国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包，变更、解除承包合同，干涉承包方依法享有的生产经营自主权，或者强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转等侵害土地承包经营权的行为，给承包方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任;情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章附则

第六十二条本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。

第六十三条本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。

本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第六十四条各省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法，结合本行政区域的实际情况，制定实施办法。 第六十五条本法自2003年3月1日起施行。 《土地管理基础知识》课堂笔记（十六）

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》辅导 三、内容辅导

第一部分《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》辅导

一、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台背景实施时间：

1990年5月19日，国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布，自1990年5月19日起施行。

二、重要条文学习 第一章总则

第一条为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。

第二条国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第四条依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受国家法律保护。

第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

第六条县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。 第七条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

登记文件可以公开查阅。 第二章土地使用权出让

第八条土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让应当签订出让合同。

第九条土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

第十条土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。

第十一条土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。

第十三条土地使用权出让可以采取下列方式： (一)协议; (二)招标; (三)拍卖。

依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十六条土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。 未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

第三章土地使用权转让

第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。

第二十一条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

第二十四条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

第二十六条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

第二十七条土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

第四章土地使用权出租

第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。 租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

第三十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。 第五章土地使用权抵押

第三十二条土地使用权可以抵押。

第三十三条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 第三十四条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。 抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当按照规定办理抵押登记。

第三十六条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。 第三十七条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十八条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。 第六章土地使用权终止

第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章划拨土地使用权

第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人; (二)领有国有土地使用证;

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明; (四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

第八章附则

第四十八条依照本条例的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。 第四十九条土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第五十条依照本条例收取的土地使用权出让金列入财政预算，作为专项基金管理，主要用于城市建设和土地开发。具体使用管理办法，由财政部另行制定。

第五十一条各省、自治区、直辖市人民政府应当根据本条例的规定和当地的实际情况选择部分条件比较成熟的城镇先行试点。

第五十二条外商投资从事开发经营成片土地的，其土地使用权的管理依照国务院的有关规定执行。 第五十三条本条例由国家土地管理局负责解释;实施办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。 第五十四条本条例自发布之日起施行。 第二部分《基本农田保护条例》辅导

一、《基本农田保护条例》出台背景实施时间：

中华人民共和国国务院令(第257号)《基本农田保护条例》已经1998年12月24日国务院第12次常务会议通过，现予发布，自1999年1月1日起施行。

二、重要条文学习 第一章总则

第一条为了对基本农田实行特殊保护，促进农业生产和社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国农业法》和《中华人民共和国土地管理法》，制定本条例。

第二条国家实行基本农田保护制度。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 本条例所称基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。

本条例所称基本农田保护区，是指为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。

第三条基本农田保护实行全面规划、合理利用，用养结合、严格保护的方针。

第四条县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

第五条任何单位和个人都有保护基本农田的义务，并有权检举、控告侵占、破坏基本农田和其他违反本条例的行为。

第六条国务院土地行政主管部门和农业行政主管部门按照国务院规定的职责分工，依照本条例负责全国的基本农田保护管理工作。

县级以上地方各级人民政府土地行政主管部门和农业行政主管部门按照本级人民政府规定的职责分工，依照本条例负责本行政区域内的基本农田保护管理工作。

乡(镇)人民政府负责本行政区域内的基本农田保护管理工作。

第七条国家对在基本农田保护工作中取得显著成绩的单位和个人，给予奖励。 第二章划定

第八条各级人民政府在编制土地利用总体规划时，应当将基本农田保护作为规划的一项内容，明确基本农田保护的布局安排、数量指标和质量要求。

县级和乡(镇)土地利用总体规划应当确定基本农田保护区。

第九条省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的百分之八十以上，具体数量指标根据全国土地利用总体规划逐级分解下达。

第十条下列耕地应当划入基本农田保护区，严格管理;

(一)经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地; (二)有良好的水利与水土保护设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田; (三)蔬菜生产基地;

(四)农业科研、教学试验田。

根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线，城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优先划入基本农田保护区;需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应当划入基本农田保护区。

第十一条基本农田保护区以乡(镇)为单位划区定界，由县级人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

划定的基本农田保护区，由县级人民政府设立保护标志，予以公告，由县级人民政府土地行政主管部门建立档案，并抄送同级农业行政主管部门。任何单位和个人不得破坏或者擅自改变基本农田保护区的保护标志。

基本农田划区定界后，由省、自治区、直辖市人民政府组织土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认，或者由省、自治区人民政府授权设区的市、自治州人民政府组织土地行政主管部门和农业行政主管部门验收确认。

第十二条划定基本农田保护区时，不得改变土地承包者的承包经营权。

第十三条划定基本农田保护区的技术规程，由国务院土地行政主管部门会同国务院农业行政主管部门制定。 第三章保护

第十四条地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体规划确定的本行政区域内基本农田的数量不减少。

第十五条基本农田保护区经依法划定后，任何单位作和个人不得改变或者占用。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征用土地的，必须经国务院批准。

第十六条经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少，垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

占用基本农田的单位应当按照县级以上地方人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十七条禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田活动。

禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

第十八条禁止任何单位和个人闲置，荒芜基本农田。经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，满一年不使用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅基本农田的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种，重新划入基本农田保护区。

承包经营基本农田的单位或者个人连续两年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的基本农田。

第十九条国家提倡和鼓励农业生产者对其经营的基本农田施用有机肥料，合理施用化肥和农药。利用基本农田从事农业生产的单位和个人应当保持和培肥地力。

第二十条县级人民政府应当根据当地实际情况制定基本农田地力分等定级办法，由农业行政主管部门会同土地行政主管部门组织实施，对基本农田地力分等定级，并建立档案。

第二十一条农村集体经济组织或者村民委员会应当定期评定基本农田地力等级。

第二十二条县级以上地方各级人民政府农业行政主管理部门应当逐步建立基本农田地力与施肥效益长期定位监测网点，定期向本级人民政府提出基本农田地力变化状况报告以及相应的地力保护措施，并为农业生产者提供施肥指导服务。

第二十三条县级以上人民政府农业行政主管部门应当会同同级环境保护行政主管部门对基本农田环境污染进行监测和评价，并定期向本级人民政府提出环境质量与发展趋势的报告。

第二十四条经国务院批准占用基本农田兴建国家重点建设项目的，必须遵守国家有关建设项目环境保护管理的规定。在建设项目环境影响报告书中，应当有基本农田环境保护方案。

第二十五条向基本农田保护区提供肥料和作为肥料的城市垃圾、污泥的，应当符合国家有关标准。

第二十六条因发生事故或者其他突然性事件，造成或者可能造成基本农田环境污染事故的，当事人必须立即采取措施处理，并向当地环境保护行政主管部门和农业行政主管部门报告，接受调查处理。

第四章监督管理

第二十七条在建立基本农田保护区的地方，县级以上地方政府应当与下一级人民政府签订基本农田保护责任书;乡(镇)人民政府应当根据与县级人民政府签订的基本农田保护责任书的要求，与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。

基本农田保护责任书应当包括下列内容： (一)基本农田的范围、面积、地块; (二)基本农田的地力等级; (三)保护措施;

(四)当事人的权利与义务; (五)奖励与处罚。

第二十八条县级以上地方人民政府应当建立基本农田保护监督检查制度，定期组织土地行政主管部门，农业行政主管部门以及其他有关部门对基本农田保护情况进行检查，将检查情况书面报告上一级人民政府。被检查的单位和个人应当如实提供有关情况和资料，不得拒绝。

第二十九条县级以上地方人民政府土地行政主管部门、农业行政主管部门对本行政区域内发生的破坏基本农田的行为，有权责令纠正。

第五章法律责任

第三十条违反本条例规定，有下列行为之一的，依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定，从重给予处罚;

(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的; (二)超过批准数量，非法占用基本农田的; (三)非法批准占用基本农田的;

(四)买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十一条违反本条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正;拒不改正的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。

第三十二条违反本条例规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政主管部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。

第三十三条违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上两倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。

第六章附则

第三十五条省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地实际情况，将其他农业生产用地划为保护区。保护区内的其他农业生产用地的保护和管理，可以参照本条例执行。

第三十六条本条例自1999年1月1日起施行。1994年8月18日国务院发布的《基本农田保护条例》同时废止。

第三部分《土地复垦规定》辅导

一、《土地复垦规定》出台背景实施时间：

1988年11月8日，国务院令第19号发布《土地复垦规定》，自1989年1月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条为加强土地复垦工作，合理利用土地，改善生态环境，制定本规定。

第二条本规定所称土地复垦，是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。

第三条本规定适用于因从事开采矿产资源、烧制砖瓦、燃煤发电等生产建设活动，造成土地破坏的企业和个人(以下简称企业和个人)。

第四条土地复垦，实行“谁破坏、谁复垦”的原则。

第五条土地复垦工作，任何部门、单位和个人不得阻挠。

第六条各级人民政府土地管理部门负责管理、监督检查本行政区域的土地复垦工作。

各级计划管理部门负责土地复垦的综合协调工作;各有关行业管理部门负责本行业土地复垦规划的制定与实施。

第七条土地复垦规划应当与土地利用总体规划相协调。

各有关行业管理部门在制定土地复垦规划时，应当根据经济合理的原则和自然条件以及土地破坏状态，确定复垦后的土地用途。在城市规划区内，复垦后的土地利用应当符合城市规划。

第八条土地复垦应当与生产建设统一规划。有土地复垦任务的企业应当把土地复垦指标纳入生产建设计划，在征求当地土地管理部门的意见，并经行业管理部门批准后实施。

第九条有土地复垦任务的建设项目，其可行性研究报告和设计任务书应当包括土地复垦的内容;设计文件应当有土地复垦的章节;工艺设计应当兼顾土地复垦的要求。

建设单位违反前款规定的，土地管理部门审批建设用地时不得批准。

第十条土地复垦应当充分利用邻近企业的废弃物充填挖损区、塌陷区和地下采空区。

对利用废弃物进行土地复垦和在指定的土地复垦区倾倒废弃物的，拥有废弃物的一方和拥有土地复垦区的一方均不得向对方收取费用。

利用废弃物作为土地复垦弃填物，应当防止造成新的污染。

第十一条复垦后的土地达到复垦标准，并经土地管理部门会同有关行业管理部门验收合格后，方可交付使用。 复垦标准由土地管理部门会同有关行业管理部门确定。

第十二条企业(不含乡村的集体企业和私营企业)在生产建设过程中破坏的集体所有土地，按下列情况分别处理：

(一)不能恢复原用途或者复垦后需要用于国家建设的，由国家征用;

(二)经复垦不能恢复原用途，但原集体经济组织愿意保留的，可以不实行国家征用; (三)经复垦可以恢复原用途，但国家建设不需要的，不实行国家征用。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十三条在生产建设过程中破坏的土地，可以由企业和个人自行复垦，也可以由其他有条件的单位和个人承包复垦。

承包复垦土地，应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务。土地复垦费用，应当根据土地被破坏程度、复垦标准和复垦工程量合理确定。

第十四条企业和个人对其破坏的其他单位使用的国有土地或者国家不征用的集体所有土地，除负责土地复垦外，还应当向遭受损失的单位支付土地损失补偿费。

土地损失补偿费，分为耕地的损失补偿费、林地的损失补偿费和其他土地的损失补偿费。耕地的损失补偿费，以实际造成减产以前三年平均年产量为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费;集体经济组织承包复垦其原有的土地，补偿年限应当按照合同规定的合理工期确定。其他土地的损失补偿费，参照上述原则确定。

地面附着物的损失补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

第十五条土地损失补偿费的具体金额，由破坏土地的企业和个人与遭受损失的单位根据第十四条确定的原则商定;达不成协议的，由当地土地管理部门会同有关行业管理部门作出处理决定。

当事人对土地损失补偿金额的处理决定不服的，可以在接到处理决定之日起十五日内，向人民法院起诉。 第十六条基本建设过程中破坏的土地，土地复垦费用和土地损失补偿费从基本建设投资中列支。生产过程中破坏的土地，土地复垦费用从企业更新改造资金和生产发展基金中列支;经复垦后直接用于基本建设的，土地复垦费用从该项基本建设投资中列支：国家征用并能够以复垦后的收益形成偿付能力的，土地复垦费用还可以用集资或者向银行贷款的方式筹集。生产过程中破坏的国家不征用的土地，土地损失补偿费可以列入或者分期列入生产成本。

第十七条生产过程中破坏的国家征用的土地，企业用自有资金或者贷款进行复垦的，复垦后归该企业使用;根据规划设计企业不需要使用的土地或者未经当地土地管理部门同意，复垦后连续二年以上不使用的土地，由当地县级以上人民政府统筹安排使用。企业采用承包或者集资方式进行复垦的，复垦后的土地使用权和收益分配，依照承包合同或者集资协议约定的期限和条件确定;因国家生产建设需要提前收回的，企业应当对承包合同或者集资协议的另一方当事人支付适当的补偿费。

生产过程中破坏的国家不征用的土地，复垦后仍归原集体经济组织使用。

第十八条生产建设过程中破坏的国家征用的土地，经复垦后土地使用权依法变更的，必须依照国家有关规定办理过户登记手续。

第十九条国家鼓励生产建设单位优先使用复垦后的土地。

复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定减免农业税;用于基本建设的，依照国家有关规定给予优惠。

第二十条对不履行或者不按照规定要求履行土地复垦义务的企业和个人，由土地管理部门责令限期改正;逾期不改正的，由土地管理部门根据情节，处以每亩每年二百元至一千元的罚款。对逾期不改正的企业和个人，在其提出新的生产建设用地申请时，土地管理部门可以不予受理。

罚款从企业税后留利中支付，依照国家规定上交国库。

第二十一条当事人对土地管理部门作出的罚款决定不服的，可以在接到罚款通知之日起十五日内，向作出罚款决定的土地管理部门的上一级机关申请复议;对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到罚款通知之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人期满不申请复议也不向人民法院起诉又不执行罚款决定的，由作出罚款决定的土地管理部门申请人民法院强制执行。

第二十二条扰乱、阻碍土地复垦工作或者破坏土地复垦工程设备，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由当地公安机关给予治安管理处罚;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条负责土地复垦管理工作的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本规定，结合本地区的实际情况，制定实施办法。 第二十五条本规定由国家土地管理局负责解释。 第二十六条本规定自一九八九年一月一日起施行。

《土地管理基础知识》笔记十七

第一部分《耕地占补平衡考核办法》辅导 三、内容辅导

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第一部分《耕地占补平衡考核办法》辅导

一、《耕地占补平衡考核办法》出台背景实施时间：

国土资源部令第33号《耕地占补平衡考核办法》，已经2006年6月8日第3次部务会议通过，现予发布，自2006年8月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条 为加强耕地保护，规范耕地占补平衡考核工作，督促非农业建设占用耕地的单位履行补充耕地的法定义务，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条 本办法所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“占多少，垦多少”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 第三条 国土资源部负责全国耕地占补平衡的考核工作。

县级以上地方国土资源管理部门负责本行政区域内耕地占补平衡的考核工作。

第四条 耕地占补平衡考核，坚持统一标准、分级负责，实事求是、客观公正，严格规范、违者查处的原则。 第五条 经依法批准的非农业建设用地，按照补充耕地方案的实施计划需在考核年度内完成补充耕地义务的，列入年度耕地占补平衡的考核范围。

前款规定的考核年度为上年十一月一日至本年十月三十一日。

第六条 耕地占补平衡考核，以建设用地项目为单位进行，主要考核经依法批准的补充耕地方案确定的补充耕地的数量、质量和资金。

前款规定的建设用地项目，包括能源、交通、水利、矿山、军事设施等单独选址建设项目用地和城市、村庄、集镇分批次建设用地。

第七条 补充耕地的责任单位是：

(一)单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位; (二)城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位;

(三)村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位;

(四)因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位;

(五)因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。

第八条 耕地占补平衡，实行占用耕地的建设用地项目与补充耕地的土地开发整理项目挂钩制度。补充耕地的责任单位应当按照经依法批准的补充耕地方案，通过实施土地开发整理项目补充耕地。

第九条 经依法批准占用耕地的建设单位应当将所占用耕地的耕作层土壤剥离，用于土地开发整理项目或者其他耕地的土壤改良。

有条件的地区，补充耕地的责任单位应当利用剥离的耕作层土壤，提高补充耕地质量。

第十条 补充耕地的土地开发整理项目，应当符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划，实现数量、质量和生态管护相统一。

土地开发整理项目应当根据项目管理规定进行可行性研究和设计;根据项目所在区域的自然、经济条件优化设计方案，努力提升补充耕地的等级。土地开发整理项目竣工后，由国土资源管理部门会同农业等部门按照土地开发整理项目验收的有关规定组织验收。

第十一条 通过实施土地开发整理项目补充的耕地数量，不得少于挂钩的建设用地项目所占用的耕地数量。 实施补充耕地的土地开发整理项目，应当与被占用的耕地等级相同或者高于被占用耕地的等级，按照占用耕地面积确定补充耕地面积;确实无法实现等级相同，难以保证补充耕地质量的，应当选择等级接近的项目，并按照数量质量等级折算方法增加补充耕地面积。

第十二条 实施补充耕地的土地开发整理项目，应当达到设计确定的有关道路、渠系、林网和耕作层厚度及坡度等技术标准，并按有关规定验收合格。

第十三条 单独选址建设项目用地占用耕地的，补充耕地资金应当足额列入工程预算。

城市分批次建设用地占用耕地的，由当地人民政府提供补充耕地资金，通过实施土地开发整理项目先行落实补充耕地，但不得使用新增建设用地土地有偿使用费。

村庄、集镇分批次建设用地占用耕地的，由农村集体经济组织筹集有关资金或者组织农民投工投劳实施土地整理项目补充耕地。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案

第十四条 同时符合本办法第十条、第十一条、第十二条和第十三条规定的，建设用地项目补充耕地考核为“合格”。

不符合本办法第十条、第十一条、第十二条和第十三条规定规定之一的，补充耕地考核为“不合格”。 第十五条 国土资源部每年对全国耕地占补平衡考核工作作出部署。

省、自治区、直辖市国土资源管理部门根据国土资源部的部署，对市、县耕地占补平衡考核工作提出具体要求。

市或者县国土资源管理部门根据上级国土资源管理部门的工作部署和要求，确定本行政区域内应列为本年度考核范围的建设用地项目，并组织实施考核工作。

第十六条 县级以上地方国土资源管理部门对纳入年度考核范围的建设用地项目进行考核，应当对挂钩的土地开发整理项目的立项文件、设计、验收报告、补充耕地资金缴纳凭证等进行检查，并对补充耕地进行实地核查，确定考核结果，填写年度建设用地项目补充耕地考核表，逐级上报省、自治区、直辖市国土资源管理部门。

补充耕地的实地核查工作应当与土地开发整理项目的竣工验收、土地变更调查工作相结合。已验收合格且已通过变更调查或者变更登记确定补充耕地数量的，可不再进行实地核查。

上级国土资源管理部门应当对下级国土资源管理部门耕地占补平衡考核工作和报送的建设用地项目补充耕地情况进行检查和抽查。

第十七条 省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当将本行政区域内各市、县国土资源管理部门上报的年度建设用地项目补充耕地考核情况进行汇总，填报有关报表，并附说明材料，随同年度耕地占补平衡考核工作报告，于本年度十一月底前报国土资源部。

第十八条 国土资源部对省、自治区、直辖市国土资源管理部门上报的年度耕地占补平衡考核情况进行汇总分析，并结合建设用地项目补充耕地抽查情况，对省、自治区、直辖市耕地占补平衡情况提出意见，并在全国进行通报。省、自治区、直辖市国土资源管理部门应当对本行政区域内年度耕地占补平衡工作进行总结，对建设用地项目补充耕地合格率较低的市、县提出通报，研究改进措施，并向国土资源部提交书面报告。

第十九条 上级国土资源管理部门有权责令建设用地项目补充耕地合格率较低的地区限期整改。对整改不合格的，暂缓受理该地区的农用地转用和征地审批。

第二十条 依照本办法第十四条规定，建设用地项目补充耕地经考核确定为不合格的，县级以上国土资源管理部门应当责令补充耕地责任单位限期改正;逾期拒不改正的，比照《中华人民共和国土地管理法》第七十五条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十一条的规定处罚。

第二十一条 国土资源管理部门工作人员在耕地占补平衡考核工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第二部分《征用土地公告办法》辅导

一、《征用土地公告办法》出台背景实施时间：

国土资源部令第10号《征用土地公告办法》，已经2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通过，现予发布，自2002年1月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条 为规范征用土地公告工作，保护农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的合法权益，保障经济建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条 征用土地公告和征地补偿、安置方案公告，适用本办法。

第三条 征用农民集体所有土地的，征用土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征用乡(镇)农民集体所有土地的，在乡(镇)人民政府所在地进行公告。

第四条 被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。 第五条 征用土地公告应当包括下列内容：

(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途; (二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积; (三)征地补偿标准和农业人员安置途径; (四)办理征地补偿登记的期限、地点。

第六条 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关市、县土地行政主管部门的调查结果为准。

第七条 有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。 第八条 征地补偿安置、方案公告应当包括下列内容：

(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;

(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式; (三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式; (四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式; (五)农业人员的具体安置途径;

(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

第九条 被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

第十条 有关市、县人民政府土地行政主管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置方案报市、县人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

第十一条 征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第十二条 有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。

市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

第十三条 市、县人民政府土地行政主管部门应当受理对征用土地公告内容和征地补偿、安置方案公告内容的查询或者实施中问题的举报，接受社会监督。

第十四条 未依法进行征用土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

第十五条 因未按照依法批准的征用土地方案和征地补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调;协调不成的，由上一级地方人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。 第十六条 本办法自2002年1月1日起施行。 第三部分《闲置土地处置办法》辅导

一、《闲置土地处置办法》出台背景实施时间：

中华人民共和国国土资源部令第5号《闲置土地处置办法》，1999年4月26日，国土资源部第6次部长办公会议通过，自1999年4月28日起施行。 二、重要条文学习

第一条为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、行政法规，制定本办法。

第二条本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。

具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;

(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的; (三)法律、行政法规规定的其他情形。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三条市、县人民政府土地行政主管部门对其认定的闲置土地,应当通知土地使用者，拟订该宗闲置土地处置方案，闲置土地上依法设立抵押权的，还应通知抵押权人参与处置方案的拟订工作。处置方案经原批准用地的人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 处置方案可以选择下列方式：

(一)延长开发建设时间，但最长不得超过1年; (二)改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设;

(三)安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价; (四)政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设;

(五)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿;

(六)土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。

对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付部分土地有偿使用费或者征地费的，除选择前款规定的方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余部分由政府收回。

第四条已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第五条依照本办法第四条规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据本行政区域内闲置土地的状况，依据土地利用总体规划、土地利用年度计划及各项建设对土地的需求，优先使用闲置土地。

建设用地能使用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准占用农用地。对闲置土地利用未达到规定标准的地区，应当核减其下一年度农用地转用计划指标。

第七条市、县人民政府土地行政主管部门对依法收回的闲置土地，应当重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式，并向社会公告。

收回的国有闲置土地，应当采取以下方式利用：

(一)在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内,应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途;近期无法安排建设项目,

耕种条件未被破坏的，可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。

(二)规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种;不适宜耕种的，应当改为其他农用地。 第八条收回的集体所有的闲置土地,应当采取以下方式利用:

(一)在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，应当用于本集体经济组织的其他建设项目;本集体经济组织近期无法安排建设项目的，可以由县级人民政府土地行政主管部门拟订置换方案，报上一级土地行政主管部门批准后，依法安排其他建设项目，并对原集体经济组织给予补偿。

(二)规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种;不适宜耕种的，应当改为其他农用地。

第九条市、县人民政府土地行政主管部门应当在地籍调查和土地变更登记的基础上，查清闲置土地位置、面积等情况，建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，监督跟踪其利用情况。

第十条闲置土地依法处置后土地权属和土地用途发生变化的，应当依照有关规定办理土地变更登记，重新核发土地证书。

第十一条本办法自发布之日起施行。 第四部分《建设项目用地预审管理办法》辅导

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 一、《建设项目用地预审管理办法》出台背景实施时间：

《建设项目用地预审管理办法》2001年6月28日国土资源部第5次部务会议通过，2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订，自2004年12月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条为保证土地利用总体规划的实施，充分发挥土地供应的宏观调控作用，控制建设用地总量，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条本办法所称建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。 第三条预审应当遵循下列原则： (一)符合土地利用总体规划;

(二)保护耕地，特别是基本农田; (三)合理和集约利用土地; (四)符合国家供地政策。

第四条建设项目用地实行分级预审。

需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府的国土资源管理部门预审。

需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关同级的国土资源管理部门预审。 第五条需审批的建设项目在可行性研究阶段，由建设用地单位提出预审申请。 需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。

第六条依照本办法第四条规定应当由国土资源部预审的建设项目，国土资源部委托项目所在地的省级国土资源管理部门受理，但建设项目占用规划确定的城市建设用地范围内土地的，委托市级国土资源管理部门受理。受理后，提出初审意见，转报国土资源部。

涉密军事项目和国务院批准的特殊建设项目用地，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

应当由国土资源部负责预审的输电线塔基、钻探井位、通讯基站等小面积零星分散建设项目用地，由省级国土资源管理部门预审，并报国土资源部备案。

第七条建设用地单位申请预审，应当提交下列材料： (一)建设项目用地预审申请表;

(二)预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案;

(三)需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

本条第一款规定的预审申请表，由国土资源部统一规定。

第八条受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门在转报用地预审申请时，应当提供下列材料：

(一)初审意见，内容包括拟建设项目用地是否符合土地利用总体规划、是否符合国家供地政策、用地标准和总规模是否符合有关规定、补充耕地初步方案是否可行等;

(二)标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图及相关图件;

(三)属于《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，应当出具经相关部门和专家论证的规划修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告和修改规划听证会纪要。

第九条符合本办法第七条规定的预审申请和第八条规定的初审转报件，国土资源管理部门应当受理和接收。不符合的，应当场或在五日内书面通知申请人和转报人，逾期不通知的，视为受理和接收。

受国土资源部委托负责初审的国土资源管理部门应当自受理之日起二十日内完成初审工作，并转报国土资源部。

第十条预审的主要内容：

(一)建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件; (二)建设项目是否符合国家供地政策;

(三)建设项目用地标准和总规模是否符合有关规定;

(四)占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行，资金是否有保障;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (五)属《土地管理法》第二十六条规定情形，建设项目用地需修改土地利用总体规划的，规划的修改方案、建设项目对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。

第十一条国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长十日。

第十二条预审意见应当包括对本办法第十条规定内容的结论性意见和对建设用地单位的具体要求。

第十三条预审意见是建设项目批准、核准的必备文件，预审意见提出的用地标准和总规模等方面的要求，建设项目初步设计阶段应当充分考虑。

建设用地单位应当认真落实预审意见，并在依法申请使用土地时出具落实预审意见的书面材料。

第十四条建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

第十五条核准或者批准建设项目前，应当依照本办法规定完成预审，未经预审或者预审未通过的，不得批准农用地转用、土地征收，不得办理供地手续。

第十六条本办法自2004年12月1日起施行。 《土地管理基础知识》笔记十八

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》辅导 三、内容辅导

第一部分《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》辅导

一、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台背景实施时间：

1、国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，已经2002年4月3日国土资源部第4 次部务会议通过。

2、国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2002 年7月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

本规定所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

本规定所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第四条商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府土地行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公开发布。

第六条市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。

第七条出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第八条出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第九条招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容： (一)出让人的名称和地址;

(二)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求; (三)投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法; (四)索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式;

(五)招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等; (六)确定中标人、竞得人的标准和方法; (七)投标、竞买保证金; (八)其他需要公告的事项。

第十条市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。 确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。 招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十一条出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十二条市、县人民政府土地行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。 第十三条投标、开标依照下列程序进行：

(一)投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

(二)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。

(三)评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。 (四)招标人根据评标结果，确定中标人。

第十四条对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。 第十五条拍卖会依照下列程序进行： (一)主持人点算竞买人;

(二)主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项; (三)主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示; (四)主持人报出起叫价;

(五)竞买人举牌应价或者报价; (六)主持人确认该应价后继续竞价;

(七)主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交; (八)主持人宣布最高应价者为竞得人。

第十六条竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。 拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。 第十七条挂牌依照以下程序进行：

(一)在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布; (二)符合条件的竞买人填写报价单报价;

(三)出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格; (四)出让人继续接受新的报价;

(五)出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第十八条挂牌时间不得少于10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十九条挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;

(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十条以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十一条中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第二十二条招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

第二十三条受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十四条应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十五条中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效;造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：

(一)投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的;

(二)中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十六条土地行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。 第二十八条本规定自2002 年7 月1 日起施行。 《协议出让国有土地使用权规定》辅导

第二部分《协议出让国有土地使用权规定》辅导

一、《协议出让国有土地使用权规定》出台背景实施时间：

1、国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过。

2、国土资源部令第21号《协议出让国有土地使用权规定》2003年8月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

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第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分： (一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的; (二)确定出让底价时未经集体决策的; (三)泄露出让底价的;

(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的; (五)减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。 第二十条 本规定自2003年8月1日起施行。原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。 《土地利用年度计划管理办法》辅导

第三部分《土地利用年度计划管理办法》辅导

一、《土地利用年度计划管理办法》出台背景实施时间：

《土地利用年度计划管理办法》，已经2004年10月29日国土资源部第9次部务会议修订通过，现将修订后的《土地利用年度计划管理办法》公布，自2004年12月1日起施行。 二、重要条文学习

第一条为加强土地管理，实施土地利用总体规划，控制建设用地总量，引导集约用地，切实保护耕地，保证经济社会的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，制定本办法。

第二条土地利用年度计划的编制、报批、执行和监督，适用本办法。

本办法所称土地利用年度计划，是指国家对计划年度农用地转用量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。

第三条土地利用年度计划管理应当遵循下列原则：

(一)严格依据土地利用总体规划，控制建设用地总量，保护耕地; (二)以土地供应引导需求，合理、有效利用土地;

(三)优先保证国家重点建设项目和基础设施项目用地; (四)占用耕地与补充耕地相平衡;

(五)城镇用地增加与农村建设用地减少相挂钩;

(六)保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。 第四条土地利用年度计划指标包括：

(一)农用地转用计划指标。分为城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标。

(二)土地开发整理计划指标。分为土地开发补充耕地指标和土地整理复垦补充耕地指标。 (三)耕地保有量计划指标。

各地可以根据实际需要，在上述分类的基础上增设控制指标。

第五条土地利用年度计划中，农用地转用计划指标依据国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、国家供地政策和土地利用的实际情况确定。

土地开发整理计划指标依据土地利用总体规划、土地开发整理规划、建设占用耕地等耕地减少情况确定。 耕地保有量计划指标依据国务院向各省、自治区、直辖市下达的耕地保护责任考核目标确定。

第六条需国务院及国家发展和改革等部门审批、核准的重点建设项目拟在计划年度内使用土地，涉及农用地转用的，由行业主管部门于上年九月二十五日前，按项目向国土资源部提出计划建议，同时抄送项目拟使用土地所在地的省、自治区、直辖市国土资源管理部门、发展和改革部门。

第七条县级以上地方人民政府国土资源管理部门会同有关部门，按照国家的统一部署，提出本地的土地利用年度计划建议，经同级人民政府审查后，报上一级人民政府国土资源管理部门。

各省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年十月十日前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。计划单列市、新疆生产建设兵团的土地利用年度计划建议在相关省、自治区的计划建议中单列。

第八条国土资源部会同国家发展和改革委员会，在各地和国务院有关部门提出的土地利用年度计划建议的基础上，编制全国土地利用年度计划草案，纳入年度国民经济和社会发展计划草案。

第九条国土资源部会同国家发展和改革委员会将土地利用年度计划草案上报国务院，经国务院审定后，下达各地参照执行。待全国人大审议通过国民经济和社会发展计划草案后，按全国人大批准的计划正式执行。

第十条全国土地利用年度计划下达到省、自治区、直辖市以及计划单列市、新疆生产建设兵团。

农用地转用计划指标只下达城镇村(包括独立工矿区)建设占用和由省审批农用地转用的建设项目占用农用地的计划指标。国务院及国家发展和改革等部门批准、核准，并由国务院审批农用地转用的重点建设项目占用农用地计划指标不下达地方，在建设项目用地审批时使用。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十一条地方人民政府国土资源管理部门可以将上级下达的土地利用计划指标分解，经同级人民政府批准后下达。

省级人民政府国土资源管理部门在分解下达计划时，应当将国务院批准土地利用总体规划的城市的农用地转用计划指标单独列出，并报国土资源部备案。

第十二条能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地可以预留少量的机动指标，用于不可预见的重点急需项目。

第十三条农用地转用计划指标实行指令性管理，不得突破。没有农用地转用计划指标的，不得批准农用地转用。农用地转用计划中城镇村建设占用农用地指标和能源、交通、水利等独立选址的重点建设项目占用农用地指标不得混用。没有农用地转用计划指标，擅自批准农用地转用的，按非法批准用地追究责任。

土地开发整理补充耕地应当符合土地开发整理计划确定的指标。

耕地保有量计划指标用于耕地保护责任目标的检查和考核。考核年的耕地保有量不得低于耕地保有量计划指标。

第十四条土地利用年度计划一经批准下达，必须严格执行。

省、自治区、直辖市在实施土地利用年度计划时，因不可预见的重点建设项目确需追加农用地转用计划指标的，可以向国土资源部提出申请。

因特殊情况需增加全国土地利用年度计划中农用地转用计划的，按规定程序报国务院审定。

第十五条县级以上地方人民政府国土资源管理部门应当实行土地利用年度计划台帐管理，对计划执行情况进行登记、统计。

土地利用年度计划执行情况，纳入国土资源综合统计，定期上报。

第十六条上级国土资源管理部门对下级土地利用年度计划执行情况进行考核。

考核结合国土资源综合统计、建设用地审批备案、土地利用变更调查、土地利用动态监测等情况进行。 土地利用年度计划以每年一月一日至十二月三十一日为考核年度。

第十七条土地利用年度计划执行情况考核结果作为编制下一年度计划的依据。

未经批准超计划批地的，已实施征地满两年未供地的和没有完成耕地占补平衡任务的，相应减少下一年度的农用地转用计划指标。

第十八条各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团节余的农用地转用计划指标，经国土资源部核准后，允许在规划期内结转使用。

第十九条本办法自2004年12月1日起施行。 《土地管理基础知识》笔记十九 第一部分 行政许可 一、内容提要：

1.行政许可 2.行政处罚 3、行政复议 4、行政诉讼 5、国家赔偿 6、反不正当竞争法 二、考试目的及基本要求

本讲的考试目的是测试应考人员对行政许可、行政处罚、行政复议、行政诉讼、国家赔偿等行政法及反不正当竞争法的理解与掌握程度。 三、内容辅导 第一部分行政许可

一、中华人民共和国行政许可法概况

中华人民共和国主席令(第七号)《中华人民共和国行政许可法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于2003年8月27日通过，自2004年7月1日起施行。 二、主要内容

(一)行政许可的概念

行政许可，是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可行为具有以下特点;

第一、行政许可是依法申请的行政行为。行政机关针对行政相对人的申请，依法采取相应的行政行为。行政相对人提出申请，是颁发行政许可的前提条件。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二、行政许可是一种依法审查的行为。行政许可并不是一经申请即可取得，而要经过行政机关的依法审查。这种审查的结果，可能是给予或者不给予许可。审查应当公开、公平和公正，依照法定的权限、条件和程序，以保证行政许可决定的确定性。

第三、行政许可是一种受益性行政行为。行政许可与行政处罚和行政征收不同，后者是给予法律对行政相对****益的一种剥夺和限制，而前者是赋予行政相对人某种权利和资格，是一种准予当事人从事某种活动的行为。

第四、行政许可是要式行政行为。行政许可除了要遵循一定的法定程序，并应以正规的文书、格式、日期、印章等形式予以批准。

(二)行政许可的设定范围 行政许可的设定范围包括：

1.从事特定活动须经许可的事项：与国家安全有关的事项;直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的事项;经济宏观调控的事项;生态环境保护的事项。

2.赋予公民、法人或者其他组织特定权利并且具有数量限制的事项：自然资源的开发和利用;公共资源的配置;特定行业的市场准入。

3.资格资质方面的事项：以公民个人为颁发对象的职业资格制度;有关企业、组织的资格、资质制度。

4.通过检测、检验和检疫等方式对相关物品的审定事项：直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全的重要设备、设施的设计、建造、安装和使用;直接关系人身健康、生命财产安全的特定产品、物品的检验、检疫。

5.确定主体资格的登记：企业法人登记和社会组织登记。

6.法律、行政法规规定可以设定行政许可的其他事项。通过下列方式能够予以规范的，可以不设行政许可： 1.公民、法人或者其他组织能够自主决定的; 2.市场竞争机制能够有效调节的;

3.行业组织或者中介机构能够自律管理的;

4.行政机关采用事后监督等其他行政管理方式能够解决的。 (三)行政许可的设定权

法律可以设定行政许可。尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可。必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可。实施后，除临时性行政许可事项外，国务院应当及时提请全国人民代表大会及其常务委员会制定法律，或者自行制定行政法规。尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可;尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，因行政管理的需要，确需立即实施行政许可的，省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行政许可实施满一年需要继续实施的，应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。

地方性法规和省、自治区、直辖市人民政府规章，不得设定应当由国家统一确定的公民、法人或者其他组织的资格、资质的行政许可;不得设定企业或者其他组织的设立登记及其前置性行政许可。其设定的行政许可，不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营和提供服务，不得限制其他地区的商品进人本地区市场。

行政法规可以在法律设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。

规章可以在上位法设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可作出具体规定。

法规、规章对实施上位法设定的行政许可作出的具体规定，不得增设行政许可;对行政许可条件作出的具体规定，不得增设违反上位法的其他条件。

除上述规定的外，其他规范性文件一律不得设定行政许可。

省、自治区、直辖市人民政府对行政法规设定的有关经济事务的行政许可，根据本行政区域经济和社会发展情况，认为通过行政许可法第十三条所列方式能够解决的，报国务院批准后，可以在本行政区域内停止实施该行政许可。

(四)行政许可的实施程序 1.申请与受理

公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向行政机关提出申请。申请书需要采用格式文本的，行政机关应当向申请人提供行政许可申请书格式文本。申请书格式文本中不得包含与申请行政许可事项没有直接关系的内容。申请人可以委托代理人提出行政许可申请。但是，依法应当由申请人到行政机关办公场所提出行政许可申请的除外。行政许可申请可以通过信函、电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 申请人申请行政许可，应当如实向行政机关提交有关材料和反映真实情况，并对其申请材料实质内容的真实性负责。行政机关不得要求申请人提交与其申请的行政许可事项无关的技术资料和其他材料。

行政机关对申请人提出的行政许可申请，应当根据下列情况分别作出处理： (1)申请事项依法不需要取得行政许可的，应当即时告知申请人不受理;

(2)申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关行政机关申请;

(3)申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正;

(4)申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理;

(5)申请事项属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理行政许可申请。

行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证。 2.审查与决定

申请人提交的申请材料齐全、符合法定形式，行政机关能够当场作出决定的，应当当场作出书面的行政许可决定。根据法定条件和程序，需要对申请材料的实质内容进行核实的，行政机关应当指派两名以上工作人员进行核查。

依法应当先经下级行政机关审查后报上级行政机关决定的行政许可，下级行政机关应当在法定期限内将初步审查意见和全部申请材料直接报送上级行政机关。上级行政机关不得要求申请人重复提供申请材料。

行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。

行政机关对行政许可申请进行审查后，除当场作出行政许可决定的外，应当在法定期限内按照规定程序作出行政许可决定。

申请人的申请符合法定条件、标准的，行政机关应当依法作出准予行政许可的书面决定。行政机关依法作出不予行政许可的书面决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者捉起行政诉讼的权利。

行政机关作出准予行政许可的决定，需要颁发行政许可证件的，应当向申请人颁发加盖本行政机关印章的下列行政许可证件：

(1)许可证、执照或者其他许可证书; (2)资格证、资质证或者其他合格证书; (3)行政机关的批准文件或者证明文件; (4)法律、法规规定的其他行政许可证件。

行政机关实施检验、检测、检疫的，可以在检验、检测、检疫合格的设备、设施、产品、物品上加贴标签或者加盖检验、检测、检疫印章。

法律、行政法规设定的行政许可，其适用范围没有地域限制的，申请人取得的行政许可在全国范围内有效。 3.期限

除可以当场作出行政许可决定的外，行政机关应当自受理行政许可申请之日起20日内作出行政许可决定。20日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长10日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。

行政许可依法采取统一办理或者联合办理、集中办理的，办理的时间不得超过45日;45日内不能办结的，经本级人民政府负责人批准，可以延长15日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

依法应当先经下级行政机关审查后报上级行政机关决定的行政许可，下级行政机关应当自其受理行政许可申请之日起20日内审查完毕。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。

行政机关作出准予行政许可的决定，应当自作出决定之日起10日内向申请人颁发、送达行政许可证件，或者加贴标签、加盖检验、检测、检疫印章。 4.听证

法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证。

行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利;申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起5日内提出听证申请的，行政机关应当在20日内组织听证。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 5，变更与延续

被许可人要求变更行政许可事项的，应当向作出行政许可决定的行政机关提出申请;符合法定条件、标准的，行政机关应当依法办理变更手续。

被许可人需要延续依法取得的行政许可的有效期的，应当在该行政许可有效期届满30日前向作出行政许可决定的行政机关提出申请。但是，法律、法规、规章另有规定的，依照其规定。

行政机关应当根据被许可人的申请，在该行政许可有效期届满前作出是否准予延续的决定;逾期未作决定的，视为准予延续。

第二部分行政处罚

一、中华人民共和国行政处罚法概况

中华人民共和国主席令(第六十三号)《中华人民共和国行政处罚法》已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会第四次会议于1996年3月17日通过，自1996年10月1日起施行。 二、主要内容

(一)行政处罚的概念

行政处罚是行政主体依法对行政相对人违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为，给予人身、行为、财产、名誉等形式制裁的行政行为。

行政处罚是以惩戒违法为目的，具有制裁性质的具体行政行为。它的主体是行政主体，处罚的对象是行政相对人。行政处罚实施的前提是行政相对人实施了违反行政法律规范尚未构成犯罪的行为。这是它与刑事处罚的主要区别。行政主体实施行政处罚必须坚持\"处罚法定原则\"，即行政处罚的设立权、处罚主体、被处罚的行政行为以及处罚的种类、内容和程序的都必须由法律、法规和规章予以明确。 (二)行政处罚的种类

1.人身罚，即短期剥夺或者限制人身自由，主要有行政拘留和劳动教养两种形式。

2.行为罚，即限制或者剥夺行政违法行为人某种行为能力或资格的处罚，主要有责令停产停业、吊销、暂扣许可证或执照。

3.财产罚，即限制或者剥夺行政违法行为人的一定的财产权的处罚，主要有罚款和没收违法所得。 4.声誉罚，即通过某种形式使违法者名誉、信誉受到一定限制或贬损，主要有警告或通报批评。

附：《中华人民共和国行政处罚法》第八条行政处罚的种类：(一)警告;(二)罚款;(三)没收违法所得、没收非法财物;(四)责令停产停业;(五)暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照;(六)行政拘留;(七)法律、行政法规规定的其他行政处罚。

(三)行政处罚的设定

法律可以设定各种行政处罚。限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定。行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚。地方性法规可以设定除限制人身自由、吊销企业营业执照以外的行政处罚。国务院部、委员会制定的规章可以在法律、行政法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。尚未制定法律、行政法规的，国务院部、委员会制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由国务院规定。省、自治区、直辖市人民政府和省、自治区人民政府所在地的市人民政府以及经国务院批准的较大的市人民政府制定的规章可以在法律、法规规定的给予行政处罚的行为、种类和幅度的范围内作出具体规定。尚未制定法律、法规的，人民政府制定的规章对违反行政管理秩序的行为，可以设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。罚款的限额由省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会规定。 (四)行政处罚的程序

行政处罚的程序包括行政处罚的决定程序和行政处罚的执行程序。 1.行政处罚的决定程序

行政处罚的决定程序分为，简易程序和一般程序。无论采取何种处罚程序，行政主体作出处罚决定都必须是书面形式。

凡违法事实确凿，有法定依据，对公民处50元以下罚款，对法人或者其他组织处以1000元以下罚款或警告的行政处罚可适用简易程序。

不能采取简易程序的行政处罚，则需采取一般程序。一般程序的基本步骤为：立案、调查取证、拟定行政处罚决定、告知行政相对****利并听取其陈述和申辩、正式作出决定、制作并送达行政处罚决定书。

对行政主体准备作出责令停产停业、吊销许可证或执照、较大数额的罚款等行政处罚决定，行政相对人要求举行听证的，应当举行听证。但行政相对人放弃听证要求的，行政主体可以不举行听证。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 2.行政处罚的执行程序

对行政主体作出的罚款的行政处罚，给予行政相对人20元以下罚款的;不当场收缴事后难以执行的;在边远、水上、交通不便地区，当事人向指定银行缴纳确有的困难，经当事人提出，行政执法人员可以当场收缴。除当场收缴的情形外，行政相对人应当自行到指定银行缴纳罚款。

行政主体依法作出行政处罚后，行政相对人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。行政相对人对行政处罚决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的，除法律另有规定外，行政处罚不停止执行。如果行政相对人逾期不履行行政处罚决定，行政主体可采取下列措施：每日按罚款数额的3%加处罚款;根据法律规定，将查封、扣押的财物拍卖或者冻结的存款划拨抵缴罚款;向人民法院申请强制执行。 第三部分行政复议

一、中华人民共和国行政复议法概况

中华人民共和国主席令(第十六号)《中华人民共和国行政复议法》已由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第九次会议于1999年4月29日通过，自1999年10月1日起施行。 二、主要内容

(一)行政复议的概念

行政复议是行政相对人认为行政主体的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向行政复议机关提出重新审定该具体行政行为的申请，行政复议机关依照法定程序对被申请的具体行政行为进行合法性、适当性审查，并作出复议决定的一种法律制度。行政复议是行政相对人的一种救济手段，是一种依申请的行政行为，是行政机关系统内部监督的一种重要形式。

(二)行政复议的范围

可申请行政复议的行政行为一般为具体行政行为。《行政复议法》规定，有下列情形之一的，行政相对人可以提出行政复议的申请：

1.对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的;

2.对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的;

3.对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的;

4.对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的;

5.认为行政机关侵犯合法的经营自主权的;

6.认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的;

7.认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的;

8.认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的;

9.申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的; 10.申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的; 11.认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。

此外，行政相对人认为行政机关的具体行政行为所依据的国务院部门的规定、县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定、乡(镇)人民政府的规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请。这里所指的\"规定\"不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。 (三)行政复议的管辖

行政复议的管辖即行政相对人对具体行政行为不服应向哪个行政复议机关提出申请，并由其受理和审查。 1.对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。

对省、自治区、直辖市人民政府的具体行政行为不服的，向作出该具体行政行为的省、自治区、直辖市人民政府申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼;也可以向国务院申请裁决。国务院作出的裁决是最终裁决，不能再提起行政复议或行政诉讼。

2.对省、自治区人民政府依法设立的派出机关(地区行政公署)所属的县级地方人民政府的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议。

3.对县级以上地方各级人民政府工作部门的具体行政行为不服的，申请人可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级主管部门申请行政复议。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 对海关、金融、国税、外汇管理等实行垂直领导的行政机关和国家安全机关的具体行政行为不服的，向一级主管部门申请行政复议。

4.对国务院各部门的具体行政行为不服的，向该部门申请行政复议;对行政复议不服的，既可以向人民法院提出行政诉讼，也可以向国务院申请最终裁决。

5、对县级上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向设立该派出机关的人民政府申请行政复议。

6.对法律、法规授权的组织的具体行政行为不服的，分别向直接管理该组织的地方人民政府、地方人民政府工作部门或者国务院部门申请行政复议;

7.对两个或者两个以上行政机关以共同的名义作出的具体行政行为不服的，向其共同上一级行政机关申请行政复议;

8.对被撤销的行政机关在撤销前所作出的具体行政行为不服的，向继续行使其职权的行政机关的上一级行政机关申请行政复议。

申请人申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的;或者法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议，在法定行政复议的期限内不得向人民法院提起诉讼。

申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。 (四)行政复议申请、受理、审理和决定

1.申请。申请人应自知道该具体行政行为侵犯其合法权益之日起60日内提出行政复议申请。但是法律规定的申请期限超过60日的除外。因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。

申请的形式：申请人申请行政复议一般采用书面形式，也可以采用口头形式。

2.受理。行政复议机关收到行政复议申请后，应当在5日内进行审查。如果行政复议机关收到行政复议申请后5日内，没有作出不予受理的决定，也没有告知申请人向有关行政复议机关提出，复议申请自行政复议机关负责法制工作的机构收到之日起即为受理。

如果法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，行政复议机关决定不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起15日内，申请人依法可以向人民法院提起诉行政诉讼。

3.审理。行政复议机关应当自行政复议申请受理之日起7日内，将行政复议申请书副本或行政复议申请笔录复印件发送被申请人。被申请人自收到之日起10日内提出书面答复，并提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。为防止行政主体违反\"先取证后决定\"的行政程序，在行政复议过程中，被申请人不得自行向申请人和其他有关组织或个人收集证据。

对申请人在申请行政复议时，一并提出的对有关行政规定的审查申请，行政复议机关有权处理的应当在30日内依法处理;无权处理的应在7日内转有权处理的行政机关依法处理，有权处理的行政机关应当在60日内依法处理。处理期间，中止行政复议程序。

行政复议以书面审查为原则，但申请人提出要求或者行政复议机关法制工作机构认为必要时，可以调查情况并听取申请人、被申请人和第三人的意见。

行政复议期间行政行为不停止执行，但有下列情形的除外：①被申请人认为需要停止执行的;②行政复议机关认为需要停止执行的;③申请人申请停止执行，行政复议机关认为其要求合理，决定停止执行的;④法律规定停止执行的。

4.决定。行政复议机关经过审理后，根据具体情况，可以作出以下决定：

(1)具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，应作出维持具体行政行为决定。

(2)被申请人不履行法定职责，应作出限期履行决定。

(3)具体行政行为主要事实不清、证据不足的;适用依据错误的;违反法定程序的;超越或滥用职权的，应作出撤销决定，变更决定或确认违法决定。

(4)被申请的具体行政行为侵犯申请人的合法权益造成损害，申请人据此请求赔偿的，行政复议机关在作出撤销决定、变更决定或确认违法决定的同时，应当责令被申请人依法赔偿申请人的损失。

除单行法律规定行政复议期限少于60日外，行政复议决机关应当在自受理行政复议申请之日起60日内作出行政复议决定。对情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经行政复议机关负责人批准可以适当延长，并告知申请人和被申请人，但延长期限最多不得超过30日。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 《土地管理基础知识》课堂笔记二十 一、中华人民共和国行政诉讼法概况

《中华人民共和国行政诉讼法》由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议于1989年4月4日通过，自1990年10月1日起施行。 二、主要内容

(一)行政诉讼的概念

行政诉讼是行政相对人认为行政主体的具体行政行为侵犯其合法权益，依法向法院起诉，法院在当事人以及其他诉讼参与人的参与下，对具体行政行为的合法性进行审查并作出裁决的活动。

行政诉讼、刑事诉讼和民事诉讼构成中国的三大诉讼。行政诉讼与刑事诉讼、民事诉讼不同，具体行政行为合法性审查是行政诉讼的特有的基本原则。行政诉讼中，法院以审查具体行政合法性为原则，以合理性审查为例外。对行政处罚显失公正法院可以判决变更。 (二)行政诉讼的范围

1.对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的; 2.对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的; 3.认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的;

4.认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的; 5.申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的; 6.认为行政机关没有依法发给抚恤金的; 7.认为行政机关违法要求履行义务的;

8.认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的;

9.法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。

《行政诉讼决定》规定：国家行为、抽象行政行为、内部行政行为和终局裁定行为为不可诉讼行为。 (三)行政诉讼证据规则

中国行政诉讼制度采取被告负举证责任的举证责任分配原则。被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件。证据包括：书证、物证、视听资料、证人证言、当事人的陈述、鉴定结论、勘验笔录、现场笔录。以上证据经法庭审查属实，才能作为定案的根据。诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。行政复议机关在复议过程中收集和补充的证据，不能作为维持原具体行政行为的依据。

依据行政诉讼法司法解释，原告承担举证责任的情形主要有：证明起诉符合法定条件;在被告不作为的案件中，证明其提出申请的事实;在一并提起赔偿诉讼中，证明造成损害的事实。 (四)行政诉讼程序

1.起诉。起诉分为两类：一是直接向法院起诉;二是经复议后向法院起诉。

起诉的期限。①单行法律对起诉时间另规定的，按照单行法律的规定执行，如《治安管理处罚条例》规定的起诉时限为5日等。②除法律对起诉时间另有规定的，当事人直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出;③不服复议决定的，可以在收到复议决定之日起15日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不做决定的，在复议期满之日起15日内向人民法院起诉。④行政机关作出具体行政行为时，未告知行政相对人诉讼权或者起诉期限的，起诉期限从行政相对人知道或者应当知道诉讼权或者起诉期限之日起计算，但不得超过2年。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。

2.受理。法院接到起诉状应当在7日内立案或作出裁定不予受理。对不予受理的裁定不服的，可以提出上诉。 3.审理。法院决定立案依法组织合议庭开庭审理。除涉及国家秘密、个人隐私、商业秘密及法律另有规定的外，都应公开审理。

4.判决。一审法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

(1)具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。 (2)主要证据不足的;适用法律、法规错误的;违反法定程序的;超越职权的;滥用职权的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为。

(3)被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。 (4)行政处罚显失公正的，可以判决变更。 (5)造成损失，判决赔偿。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 对一审法院判决不服的，自一审判决书送达之日起15日内提出上诉;对一审裁定不服的，自一审裁定书送达之日起10日内提出上诉。

二审法院可以作出，①原判决认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决驳回上诉，维持原判;②原判决认定事实清楚，但适用法律、法规错误的，依法改判。 第五部分国家赔偿

一、中华人民共和国国家赔偿法概况

颁布日期：1994年5月12日第八届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过。 实施日期：1995年1月1 日。 二、主要条文学习 第一章总则

第一条为保障公民、法人和其他组织享有依法取得国家赔偿的权利，促进国家机关依法行使职权，根据宪法，制定本法。

第二条国家机关和国家机关工作人员违法行使职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。

国家赔偿由本法规定的赔偿义务机关履行赔偿义务。 第二章行政赔偿 第一节赔偿范围

第三条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯人身权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： (一)违法拘留或者违法采取限制公民人身自由的行政强制措施的; (二)非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的;

(三)以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的; (四)违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的; (五)造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。

第四条行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利： (一)违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的; (二)违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的; (三)违反国家规定征收财物、摊派费用的; (四)造成财产损害的其他违法行为。

第五条属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任： (一)行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为;

(二)因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的; (三)法律规定的其他情形。

第二节赔偿请求人和赔偿义务机关

第六条受害的公民、法人或者其他组织有权要求赔偿。

受害的公民死亡，其继承人和其他有扶养关系的亲属有权要求赔偿。

受害的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织有权要求赔偿。

第七条行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。

两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。

法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，被授权的组织为赔偿义务机关。

受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。

赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关;没有继续行使其职权的行政机关的，撤销该赔偿义务机关的行政机关为赔偿义务机关。

第八条经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关，但复议机关的复议决定加重损害的，复议机关对加重的部分履行赔偿义务。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三节赔偿程序

第九条赔偿义务机关对依法确认有本法第三条、第四条规定的情形之一的，应当给予赔偿。

赔偿请求人要求赔偿应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议和提起行政诉讼时一并提出。 第十条赔偿请求人可以向共同赔偿义务机关中的任何一个赔偿义务机关要求赔偿，该赔偿义务机关应当先予赔偿。

第十一条赔偿请求人根据受到的不同损害，可以同时提出数项赔偿要求。 第十二条要求赔偿应当递交申请书，申请书应当载明下列事项：

(一)受害人的姓名、性别、年龄、工作单位和住所，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务;

(二)具体的要求、事实根据和理由; (三)申请的年、月、日。

赔偿请求人书写申请书确有困难的，可以委托他人代书;也可以口头申请，由赔偿义务机关记入笔录。 第十三条赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内依照本法第四章的规定给予赔偿;逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起三个月内向人民法院提起诉讼。

第十四条赔偿义务机关赔偿损失后，应当责令有故意或者重大过失的工作人员或者受委托的组织或者个人承担部分或者全部赔偿费用。

对有故意或者重大过失的责任人员，有关机关应当依法给予行政处分;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。 第三章刑事赔偿 第一节赔偿范围

第十五条行使侦查、检察、审判、监狱管理职权的机关及其工作人员在行使职权时有下列侵犯人身权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：

(一)对没有犯罪事实或者没有事实证明有犯罪重大嫌疑的人错误拘留的; (二)对没有犯罪事实的人错误逮捕的;

(三)依照审判监督程序再审改判无罪，原判刑罚已经执行的;

(四)刑讯逼供或者以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的; (五)违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的。

第十六条行使侦查、检察、审判、监狱管理职权的机关及其工作人员在行使职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：

(一)违法对财产采取查封、扣押、冻结、追缴等措施的;

(二)依照审判监督程序再审改判无罪，原判罚金、没收财产已经执行的。 第十七条属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：

(一)因公民自己故意作虚伪供述，或者伪造其他有罪证据被羁押或者被判处刑罚的; (二)依照刑法第十四条、第十五条规定不负刑事责任的人被羁押的; (三)依照刑事诉讼法第十一条规定不追究刑事责任的人被羁押的;

(四)行使国家侦查、检察、审判、监狱管理职权的机关的工作人员与行使职权无关的个人行为; (五)因公民自伤、自残等故意行为致使损害发生的; (六)法律规定的其他情形。

第二节赔偿请求人和赔偿义务机关

第十八条赔偿请求人的确定依照本法第六条的规定。

第十九条行使国家侦查、检察、审判、监狱管理职权的机关及其工作人员在行使职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该机关为赔偿义务机关。

对没有犯罪事实或者没有事实证明有犯罪重大嫌疑的人错误拘留的，作出拘留决定的机关为赔偿义务机关。 对没有犯罪事实的人错误逮捕的，作出逮捕决定的机关为赔偿义务机关。

再审改判无罪的，作出原生效判决的人民法院为赔偿义务机关。二审改判无罪的，作出一审判决的人民法院和作出逮捕决定的机关为共同赔偿义务机关。 第三节赔偿程序

第二十条赔偿义务机关对依法确认有本法第十五条、第十六条规定的情形之一的，应当给予赔偿。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 赔偿请求人要求确认有本法第十五条、第十六条规定情形之一的，被要求的机关不予确认的，赔偿请求人有权申诉。

赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出。 赔偿程序适用本法第十条、第十一条、第十二条的规定。

第二十一条赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内依照本法第四章的规定给予赔偿;逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满之日起三十日内向其上一级机关申请复议。

赔偿义务机关是人民法院的，赔偿请求人可以依照前款规定向其上一级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。

第二十二条复议机关应当自收到申请之日起两个月内作出决定。

赔偿请求人不服复议决定的，可以在收到复议决定之日起三十日内向复议机关所在地的同级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定;复议机关逾期不作决定的，赔偿请求人可以自期间届满之日起三十日内向复议机关所在地的同级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。

第二十三条中级以上的人民法院设立赔偿委员会，由人民法院三名至七名审判员组成。 赔偿委员会作赔偿决定，实行少数服从多数的原则。

赔偿委员会作出的赔偿决定，是发生法律效力的决定，必须执行。

第二十四条赔偿义务机关赔偿损失后，应当向有下列情形之一的工作人员追偿部分或者全部赔偿费用： (一)有本法第十五条第(四)、(五)项规定情形的;

(二)在处理案件中有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。

对有前款(一)、(二)项规定情形的责任人员，有关机关应当依法给予行政处分;构成犯罪的，应当依法追究刑事责任。

第四章赔偿方式和计算标准

第二十五条国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。

能够返还财产或者恢复原状的，予以返还财产或者恢复原状。

第二十六条侵犯公民人身自由的，每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算。 第二十七条侵犯公民生命健康权的，赔偿金按照下列规定计算：

(一)造成身体伤害的，应当支付医疗费，以及赔偿因误工减少的收入。减少的收入每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算，最高额为国家上年度职工年平均工资的五倍;

(二)造成部分或者全部丧失劳动能力的，应当支付医疗费，以及残疾赔偿金，残疾赔偿金根据丧失劳动能力的程度确定，部分丧失劳动能力的最高额为国家上年度职工年平均工资的十倍，全部丧失劳动能力的为国家上年度职工年平均工资的二十倍。造成全部丧失劳动能力的，对其扶养的无劳动能力的人，还应当支付生活费;

(三)造成死亡的，应当支付死亡赔偿金、丧葬费，总额为国家上年度职工年平均工资的二十倍。对死者生前扶养的无劳动能力的人，还应当支付生活费。

前款第(二)、(三)项规定的生活费的发放标准参照当地民政部门有关生活救济的规定办理。被扶养的人是未成年人的，生活费给付至十八周岁止;其他无劳动能力的人，生活费给付至死亡时止。

第二十八条侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：

(一)处罚款、罚金、追缴、没收财产或者违反国家规定征收财物、摊派费用的，返还财产;

(二)查封、扣押、冻结财产的，解除对财产的查封、扣押、冻结，造成财产损坏或者灭失的，依照本条第(三)、(四)项的规定赔偿;

(三)应当返还的财产损坏的，能够恢复原状的恢复原状，不能恢复原状的，按照损害程度给付相应的赔偿金; (四)应当返还的财产灭失的，给付相应的赔偿金; (五)财产已经拍卖的，给付拍卖所得的价款;

(六)吊销许可证和执照、责令停产停业的，赔偿停产停业期间必要的经常性费用开支; (七)对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。

第二十九条赔偿费用，列入各级财政预算，具体办法由国务院规定。 第五章其他规定

第三十条赔偿义务机关对依法确认有本法第三条第(一)、(二)项、第十五条第(一)、(二)、(三)项情形之一，并造成受害人名誉权、荣誉权损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十一条人民法院在民事诉讼、行政诉讼过程中，违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，造成损害的，赔偿请求人要求赔偿的程序，适用本法刑事赔偿程序的规定。

第三十二条赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自国家机关及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。

赔偿请求人在赔偿请求时效的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。从中止时效的原因消除之日起，赔偿请求时效期间继续计算。

第三十三条外国人、外国企业和组织在中华人民共和国领域内要求中华人民共和国国家赔偿的，适用本法。 外国人、外国企业和组织的所属国对中华人民共和国公民、法人和其他组织要求该国国家赔偿的权利不予保护或者限制的，中华人民共和国与该外国人、外国企业和组织的所属国实行对等原则。 第六章附则

第三十四条赔偿请求人要求国家赔偿的，赔偿义务机关、复议机关和人民法院不得向赔偿请求人收取任何费用。

对赔偿请求人取得的赔偿金不予征税。

第三十五条本法自1995年1月1日起施行。 第六部分反不正当竞争法

一、中华人民共和国反不正当竞争法概况

中华人民共和国主席令第10号《中华人民共和国反不正当竞争法》由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第三次会议于1993年9月2日通过，自1993年12月1日起施行。 二、主要内容

(一)不正当竞争的概念

《反不正当竞争法》规定，不正当竞争是经营者违反了《反不正当竞争法》的规定，损害其他经营进者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。同时，《反不正当竞争法》也将政府及所属部门、一些非经营者妨碍经营者正常经营活动的行为，纳入不正当竞争行为。 (二)不正当竞争的行为

1.经营者的不正当竞争行为。经营者采用下列手段从事市场交易，损害竞争对手的行为均属不正当竞争行为： (1)假冒和仿冒行为; (2)虚假的宣传行为; (3)侵犯商业秘密的行为; (4)不正当销售行为; (5)其他不正当行为。

2.政府及其所属部门的不正当竞争行为。政府及其所属部门有下列行为的属不正当竞争行为。滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动;滥用行政权力，限制外地商品进入本地市场，或者本地商品流向外地市场。

3.公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争行为，属不正当竞争行为。经营者违反《反不正当竞争法》给被侵害人造成损失的，应当承担赔偿责任。被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润;并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。 (三)对不正当竞争的处罚

经营者违反《反不正当竞争法》给被侵害人造成损失的，除应当承担赔偿责任外，有下列情形的，行政管理部门或司法机关可以给予处罚：

1.假冒和仿冒行为。经营者假冒他人的注册商标，擅自使用他人的企业名称或者姓名，伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，伪造产地，对商品质量做引人误解的虚假表示的，依照《中华人民共和国商标法》、《中华人民共和国产品质量法》的规定处罚。

经营者擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品的，责令停止违法行为，没收违法所得，可以根据情节处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款;情节严重的，可以吊销营业执照;销售伪劣商品，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.虚假的宣传行为。经营者利用广告或者其他方法，对商品做引人误解的虚假宣传的，责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告的，责令停止违法行为，没收违法所得，并依法处以罚款。

3，侵犯商业秘密行为。责令停止违法行为，可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款。

4.在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处;对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处。

5.公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，限定他人购买指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争的，可以根据情节处以5万元以上20万以下的罚款。被指定的经营者借此销售质次价高商品或者滥收费用的，应当没收违法所得，可以根据情节处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。

第一部分 《国土资源行政复议规定》 一、内容提要：

1.《国土资源行政复议规定》 2.《国土资源听证规定》 3、《国土资源信访规定》 4.《土地登记规则(修正)》 5.土地权属争议调查处理办法

6.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

7.《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》 8、《土地登记资料公开查询办法》 二、考试目的及基本要求

本讲的考试目的是测试应考人员对《国土资源行政复议规定》、《国土资源听证规定》、《国土资源信访规定》及土地权利制度的理解与掌握程度。

三、内容辅导

第一部分《国土资源行政复议规定》

一、《国土资源行政复议规定》出台背景实施时间： 国土资源部令第8号--《国土资源行政复议规定》 【分 类】 司法行政

【颁布时间】 2001年07月27日 【实施时间】 2001年07月27日 二、重要条文学习 第一章总则

第一条为防止和纠正各级土地行政主管部门和地质矿产主管部门违法的或者不当的具体行政行为，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据《中华人民共和国行政复议法》(以下简称行政复议法)，制定本规定。

第二条公民、法人或者其他组织认为土地行政主管部门和地质矿产主管部门的具体行政行为侵犯其合法权益，依法申请行政复议，土地行政主管部门、地质矿产主管部门受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本规定。

第三条国土资源行政复议工作，应当遵循合法、公正、公开、及时、便民的原则，坚持依法行政，有错必纠，保障土地管理法律、法规和矿产资源管理法律、法规的正确实施。

第四条本规定所称国土资源行政复议机关(以下简称复议机关)，是指依照行政复议法的规定履行行政复议职责的县级以上人民政府土地行政主管部门、地质矿产主管部门。

第五条国土资源部依照法律规定负责对各级土地行政主管部门、地质矿产主管部门的行政复议工作进行监督。 上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门负责对下级土地行政主管部门、地质矿产主管部门的行政复议工作进行监督。

第六条复议机关的法制工作机构(以下简称复议机构)具体办理行政复议事项，履行下列职责： (一)受理行政复议申请;

(二)向有关组织和人员调查取证、查阅文件和资料; (三)组织审查行政复议案件; (四)拟订行政复议决定; (五)送达行政复议文书;

(六)处理或者转送本规定第十条规定的审查申请;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (七)对本部门或者下级土地行政主管部门、地质矿产主管部门违反行政复议法或者本规定的行为，依照法定的权限和程序提出处理建议;

(八)办理因不服行政复议决定提起行政诉讼的应诉事项;

(九)对下级土地行政主管部门、地质矿产主管部门的行政复议工作进行指导、监督和检查; (十)办理行政复议、行政诉讼案件的统计工作; (十一)法律、法规规定的其他事项。

第七条复议机构从事行政复议工作的人员(以下简称复议人员)应当具备下列条件： (一)具有较高的政治素质，清正廉洁、秉公执法、忠于职守; (二)熟悉土地管理法、矿产资源法等法律、法规; (三)了解土地管理、矿产资源管理业务知识; (四)具有大专以上的文化水平。

复议人员应当经过培训,经考试合格后，方可从事行政复议工作。

第八条复议机关应当根据行政复议工作的需要，设立行政复议委员会，其主要职责是： (一)制定行政复议工作的规则、程序;

(二)对重大、复杂、疑难或者争议标的价值较大的行政复议案件提出处理意见; (三)对本部门有权处理的规范性文件的审查提出处理意见;

(四)对由行政复议决定引起的重大、复杂的行政应诉案件提出意见。 第二章复议范围

第九条有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本规定申请行政复议：

(一)对警告、罚款、没收违法所得、拆除违法建筑、没收违法建筑或者非法采出的矿产品、吊销勘查许可证或者采矿许可证、责令交还土地、责令停止开采、责令停产整顿、无偿收回土地使用权等行政处罚决定不服的;

(二)对查封、扣押财产等行政强制措施不服的;

(三)对有关许可证、资质证、资格证等证书的变更、中止、撤销、注销的决定不服的; (四)对有关法律、法规规定由土地行政主管部门确认土地他项权利的决定不服或者对地质矿产主管部门审批颁发勘查许可证、采矿许可证的行为不服的;

(五)认为违法集资、征收财物、摊派费用、征收费用或者违法要求履行其他义务的;

(六)认为符合法定条件，申请颁发许可证、资质证、资格证等证书，或者申请审批、登记有关事项，土地行政主管部门、地质矿产主管部门没有依法办理的;

(七)认为其他具体行政行为侵犯其合法权益的。

第十条公民、法人或者其他组织认为土地行政主管部门、地质矿产主管部门的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为提起行政复议申请时，可以一并提出对该规定的审查申请：

(一)国土资源部和国务院其他部门的规定; (二)县级以上地方人民政府、县级以上土地行政主管部门、地质矿产主管部门以及县级以上地方人民政府其他部门的规定;

(三)乡、镇人民政府的规定。 前款所列规定不含规章。 第三章申请与受理

第十一条公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道土地行政主管部门、地质矿产主管部门作出具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请。

因不可抗力或者被申请人设置障碍等其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。

第十二条同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人参加行政复议。

第三人参加行政复议的，复议机关应当制作第三人参加行政复议通知书，送达第三人。

第十三条公民、法人或者其他组织对土地行政主管部门、地质矿产主管部门作出的具体行政行为不服申请行政复议的，作出具体行政行为的土地行政主管部门、地质矿产主管部门是被申请人;对由上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门批准的具体行政行为不服申请行政复议的，批准具体行政行为的土地行政主管部门、地质矿产主管部门是被申请人。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十四条申请人申请行政复议，可以信件、传真等书面形式申请，也可以口头申请;口头申请的，复议人员应当当场填写行政复议申请笔录，记录申请人的基本情况、行政复议请求、主要事实、理由和时间，并将记录的行政复议申请内容向申请人宣读，经申请人确认无误后，由记录人、申请人在申请笔录上签名或者盖章。

第十五条对县级以上土地行政主管部门、地质矿产主管部门的具体行政行为不服的，可以向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级土地行政主管部门、地质矿产主管部门申请行政复议。

第十六条对国土资源部的具体行政行为不服的，向国土资源部申请行政复议。对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼;也可以按照行政复议法第十四条的规定向国务院申请裁决。

第十七条对土地行政主管部门、地质矿产主管部门依法设立的派出机构，依据法律、法规或者规章的规定，以自己的名义作出的具体行政行为不服的，向设立该派出机构的土地行政主管部门、地质矿产主管部门或者该土地行政主管部门、地质矿产主管部门的本级地方人民政府申请行政复议。

第十八条对土地行政主管部门、地质矿产主管部门所属的机构，依据法律、法规的授权作出的具体行政行为不服的，向其主管的土地行政主管部门、地质矿产主管部门申请行政复议。

第十九条对依法受委托的组织作出的具体行政行为不服的，向委托的土地行政主管部门、地质矿产主管部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向委托的土地行政主管部门、地质矿产主管部门的上一级土地行政主管部门、地质矿产主管部门申请行政复议。

委托的土地行政主管部门、地质矿产主管部门是被申请人。

第二十条对土地行政主管部门、地质矿产主管部门与政府其他部门以共同名义作出的具体行政行为不服的，可以向其共同的上一级行政机关申请行政复议。共同作出具体行政行为的土地行政主管部门、地质矿产主管部门是共同被申请人之一。

第二十一条公民、法人或者其他组织认为土地行政主管部门、地质矿产主管部门的具体行政行为侵犯其已经依法取得的土地所有权或者使用权以及探矿权、采矿权的，应当先向复议机关申请行政复议。对复议决定不服，再向人民法院起诉。

第二十二条公民、法人或者其他组织对不属于本规定第二十一条规定的具体行政行为不服，可以申请行政复议，也可以直接向人民法院提起行政诉讼。

第二十三条复议机关收到行政复议申请后，复议人员应当填写收案登记表，注明收案时间、申请人、被申请人、复议请求等内容，并在五个工作日内对复议申请进行审查。

对行政复议申请有下列情况之一的，决定不予受理： (一)申请行政复议的行政行为不属于具体行政行为的; (二)申请行政复议的时间超过了法定的申请期限的; (三)申请人不是具体行政行为的利害关系人的;

(四)对行政处分决定或者其他人事处理决定申请行政复议的;

(五)就土地行政主管部门、地质矿产主管部门对民事纠纷的调解或者其他处理决定申请行政复议的; (六)申请人在申请行政复议以前已向其他复议机关申请行政复议或者已向人民法院提起行政诉讼，其他复议机关或者人民法院已经依法受理的;

(七)申请行政复议的事项依法不属于土地行政主管部门、地质矿产主管部门职责范围内的。

决定不予受理的，复议机关应当制作行政复议不予受理决定书，书面告知申请人。属于本条第(七)项规定而不受理的，不予受理决定书中还应当告知申请人提出行政复议申请的行政机关。

复议机关的法制工作机构具体负责行政复议申请的受理工作，复议机关的其他工作机构收到行政复议申请的，应当于两个工作日内转送本机关的复议机构。

第二十四条对符合受理条件的行政复议申请，自复议机构收到之日起即为受理。

受理行政复议申请的，复议人员应当填写立案登记表，并制作受理通知书，书面告知申请人。

第二十五条复议机关无正当理由不受理行政复议申请，申请人可以向人民法院提起行政诉讼，也可以向上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门申诉。

上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门发现下级土地行政主管部门、地质矿产主管部门无正当理由不受理依法提出的行政复议申请的，应当书面责令其受理。

第二十六条对依法受理的行政复议案件，复议机构应当指定复议人员具体承办。 复议机构也可以聘请特邀复议员，具体承办行政复议案件。 第四章审查与决定

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十七条复议机构应当自受理之日起七个工作日内,制作提出答复通知书，与行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件一并发送被申请人。被申请人应当自收到行政复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起十日内，提出书面答复，并提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。

第二十八条被申请人的书面答复应当载明下列内容： (一)被申请人的名称、地址、法定代表人的姓名;

(二)作出具体行政行为的事实依据及有关的证据材料;

(三)作出具体行政行为所依据的法律、法规、规章、规范性文件和具有普遍约束力的决定、命令; (四)作出答复的日期。

书面答复应当加盖被申请人的印章。

第二十九条申请人、第三人可以委托一至二名代理人代为参加行政复议。

委托代理人参加行政复议，应当向复议机关递交授权委托书。授权委托书应当载明授权委托事项和授权范围。 第三十条申请人、第三人及其委托代理人可以查阅被申请人提出的书面答复、作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料，但涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的除外。

复议机关应当为申请人、第三人及其委托代理人查阅案卷提供方便。经复议机构同意，申请人、第三人及其委托代理人可以摘抄、复印案卷内容。

第三十一条行政复议原则上采取书面审查的办法。必要时，可以向有关组织和个人调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。

有下列情形之一的，应当进行实地调查： (一)影响较大的;

(二)需要实地丈量或者勘测的;

(三)证据与当事人陈述有较大差异的; (四)复议机构认为需要实地调查的。

调查时，应当制作调查笔录，经被调查人核阅后，由被调查人、调查人签名或者盖章。 第三十二条复议机关在必要时，可以委托没有利害关系的组织进行调查或者鉴定。

第三十三条除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，在下列情况下，可以开庭审查： (一)案情复杂、影响重大的;

(二)申请人要求对规范性文件一并进行审查的; (三)复议机构认为需要开庭审查的。

第三十四条开庭审查由复议机构组织进行，按照以下规定办理：

(一)复议机构根据复议案件涉及的业务范围，确定开庭审查的组成人员，并指定其中一人为主持人。开庭审查组成人员为不得少于三人的单数;

(二)复议机构应当在举行开庭审查前五日内，将开庭审查的时间、地点通知复议参加人; (三)开庭审查后，应首先由复议申请人宣读复议申请、被申请人就申请复议的具体行政行为所依据的事实和法律、法规以及规章进行答辩并就有关事实进行举证;

(四)申请人以及第三人对被申请人的举证没有异议的，由主持人当场予以认定;有异议的，申请人以及第三人可以质证，也可以再举证反驳。对双方有异议并与案件处理结果有关的事实和证据，由主持人当场或者事后经合议予以认定。

第三十五条开庭审查时，应当制作开庭审查笔录，经申请人、被申请人和第三人核阅后签名或者盖章。 开庭审查后，复议机构应当组织对行政复议事项进行评议。评议情况应当如实记录在评议笔录上，参加评议的人员应当在评议笔录上签名。

第三十六条行政复议决定作出前，申请人要求撤回行政复议申请，经说明理由，可以撤回。 口头说明理由的，复议人员应当记录。申请人核阅后，应当在记录上签名或者盖章。

第三十七条撤回行政复议申请的，行政复议终止。复议机关应当制作行政复议终止通知书，送达申请人、被申请人和第三人。

第三十八条申请人在申请行政复议时，一并提出对本规定第十条所列有关规定的审查申请的，复议机关对该规定有权处理的，应当在三十日内依照下列程序处理：

(一)依法确认该规定是否与法律、法规、规章相抵触;

(二)依法确认该规定能否作为被申请人作出具体行政行为的依据。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十九条申请人在申请行政复议时，一并提出对本规定第十条所列有关规定的审查申请的，复议机关对该规定无权处理的，应当在七个工作日内按照下列程序转送有权处理的行政机关依法处理：

(一)转送有权处理的行政机关的，在转送函中应说明行政复议的有关情况、依法要求确认该规定是否合法; (二)转送有权处理的上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门的，应报告行政复议有关情况、执行该规定的有关情况、对该规定适用的意见。

第四十条有权处理的上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门应当在六十日内依照下列程序处理： (一)依法确认该规定是否合法、有效;

(二)依法确认该规定能否作为被申请人作出具体行政行为的依据。

第四十一条复议机关在对被申请人作出的具体行政行为进行审查时，认为需要对该具体行政行为所依据的规定进行审查的，依照本规定第三十八条、第三十九条、第四十条的规定办理。

第四十二条在对具体行政行为所依据的规范性文件处理期间，复议机关中止对具体行政行为的审查，并制作行政复议中止通知书，送达申请人、被申请人和第三人。

对具体行政行为所依据的规范性文件进行处理的时间，不计入行政复议期限。 第四十三条复议机关分别按照下列规定作出行政复议决定：

(一)具体行政行为认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当的，决定维持; (二)被申请人不履行法定职责的，决定其在一定期限内履行; (三)被申请人不按照本规定的要求提出书面答复，提交当初作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的，决定撤销该具体行政行为;

(四)具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法： 1.主要事实不清、证据不足的; 2.适用依据错误的; 3.违反法定程序的;

4.超越或者滥用职权的;

5.具体行政行为明显不当的。

决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为。

第四十四条复议机关应当自受理申请之日起六十日内作出行政复议决定。但有下列情况之一的，经复议机关负责人批准，可以延长三十日：

(一)案情重大、复杂、疑难的; (二)争议的标的价值较大的; (三)有第三人参加复议的;

(四)申请人或者其代理人提出新的事实或者证据需进一步调查的。

延长复议期限，应当制作决定延期通知书，送达申请人、第三人、被申请人。

第四十五条作出行政复议决定，应当制作行政复议决定书。行政复议决定书应当载明下列内容： (一)申请人的姓名、性别、年龄、职业、住址(法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人的姓名); (二)被申请人的名称、地址，法定代表人的姓名、职务;

(三)第三人姓名、性别、年龄、职业、住址(法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人的姓名、职务); (四)申请人申请行政复议的复议请求和理由; (五)被申请人答复的要点、理由、依据; (六)行政复议审查认定的事实和证据; (七)行政复议结论和依据;

(八)不服行政复议决定向人民法院提起诉讼的期限; (九)作出行政复议决定的日期。

作出的行政复议决定，应当加盖复议机关的印章。 第五章送达与履行

第四十六条复议机关应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关送达的规定，将行政复议决定书送达申请人、被申请人和第三人。

复议机关在送达行政复议决定书时，应当填写行政复议决定送达回证。 第四十七条行政复议决定书一经送达，即发生法律效力。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 被申请人不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的，复议机关有权责令其限期履行。 责令其限期履行的，应当制作责令限期履行通知书。

第四十八条申请人在法定期限内不起诉又不履行行政复议决定的，按照下列规定分别处理： (一)维持具体行政行为的行政复议决定，由作出具体行政行为的土地行政主管部门、地质矿产主管部门申请人民法院强制执行;

(二)变更具体行政行为的行政复议决定，由复议机关申请人民法院强制执行。

第四十九条行政复议案件审结后，承办案件的复议人员应当及时将案件材料立卷归档。

对有重大影响的行政复议案件，复议机关应当在结案后，及时将结案报告报上级土地行政主管部门、地质矿产主管部门。

第六章法律责任

第五十条上级复议机关发现下级土地行政主管部门、地质矿产主管部门在行政复议工作中确有错误，应当责令其改正，拒不改正的，上级复议机关对直接负责的主管人员或者其他直接责任人员向有关部门提出给予行政处分的建议。

第五十一条复议机关在行政复议活动中有下列行为之一的，依照行政复议法第三十四条的规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告、记过、记大过的行政处分：

(一)无正当理由不予受理依法提出的行政复议申请的; (二)不按规定转送行政复议申请的;

(三)在法定期限内不作出行政复议决定的。

第五十二条复议机关在行政复议活动中有下列行为之一的，依照行政复议法第三十四条的规定，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予降级、撤职、开除的行政处分：

(一)经责令受理仍不受理行政复议申请，造成严重后果的; (二)不按照规定转送行政复议申请，造成严重后果的。

第五十三条被申请人有下列行为之一的，复议机关可以依照行政复议法第三十六条、第三十七条的规定，直接或者建议有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予警告、记过、记大过的行政处分：

(一)不依法提出书面答复的;

(二)不依法提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料的; (三)阻挠、变相阻挠公民、法人或者其他组织依法申请行政复议的; (四)不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的。

第五十四条被申请人有下列行为之一的，复议机关可以依照行政复议法第三十六条、第三十七条的规定，直接或者建议有关部门对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予降级、撤职、开除的行政处分：

(一)对依法申请行政复议的公民、法人或者其他组织进行报复陷害的; (二)经责令履行仍拒不履行行政复议决定的。

第五十五条复议机构发现被申请人有下列情况之一的，应当依照行政复议法第三十八条向有关行政机关提出行政处分建议：

(一)无正当理由不予受理行政复议申请的; (二)不按照规定期限作出行政复议决定的; (三)在行政复议活动中徇私舞弊的; (四)对申请人打击报复的; (五)不履行行政复议决定的。

对复议机构的行政处分建议，有关行政机关应当依照行政复议法和有关法律法规的规定作出处理。 第七章附则

第五十六条复议机关受理行政复议申请，不得向申请人收取任何费用。

行政复议活动所需经费应当列入部门预算。复议机构办理行政复议事项必须的设备、工作条件，复议机关要给予保障。

第五十七条复议机关可以使用行政复议专用章。在行政复议活动中，行政复议专用章和行政复议机关的印章具有同等法律效力。

第五十八条本规定自发布之日起施行。1992年3月12日颁布施行的原地质矿产部令第15号《地质矿产部行政复议与行政应诉规定》同时废止。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二部分《国土资源听证规定》

一、《国土资源行政复议规定》出台背景实施时间： 【法规标题】《国土资源听证规定》 【类别】土地/土地管理机构

【发文字号】国土资源部第22号令

【发布部门】国务院各机构/各部/国土资源部 【发布日期】2004.01.09 【实施日期】2004.05.01 【效力级别】部门规章 二、重要条文学习 第一章 总则

第一条 为了规范国土资源管理活动，促进依法行政，提高国土资源管理的科学性和民主性，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据有关法律、法规，制定本规定。

第二条 县级以上人民政府国土资源行政主管部门(以下简称主管部门)依职权或者依当事人的申请组织听证的，适用本规定。

第三条 听证由拟作出行政处罚、行政许可决定，制定规章和规范性文件、实施需报政府批准的的事项的主管部门组织。

依照本规定具体办理听证事务的法制工作机构为听证机构;但实施需报政府批准的事项可以由其经办机构作为听证机构。本规定所称需报政府批准的事项，是指依法由本级人民政府批准后生效但主要由主管部门具体负责实施的事项，包括拟定或者修改基准地价、组织编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划、拟定或者修改区域性征地补偿标准、拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案、拟定非农业建设占用基本农田方案等。

第四条 主管部门组织听证，应当遵循公开、公平、公正和便民的原则，充分听取公民、法人和其他组织的意见，保证其陈述意见、质证和申辩的权利。

依职权组织的听证，除涉及国家秘密外，以听证会形式公开举行，并接受社会监督;依当事人的申请组织的听证，除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外，听证公开举行。

第五条 法律、法规和规章规定应当听证的事项，当事人放弃听证权利或者因情况紧急须即时决定的，主管部门不组织听证。

第二章 听证的一般规定

第六条 听证参加人包括拟听证事项经办机构的指派人员、听证会代表、当事人及其代理人、证人、鉴定人、翻译等。

第七条 听证一般由一名听证员组织;必要时，可以由三或五名听证员组织。听证员由主管部门指定。 听证设听证主持人，在听证员中产生;但须是听证机构或者经办机构的有关负责人。 记录员由听证主持人指定，具体承担听证准备和听证记录工作。

拟听证事项的具体经办人员，不得作为听证员和记录员;但可以由经办机构办理听证事务的除外。

第八条 在听证开始前，记录员应当查明听证参加人的身份和到场情况，宣布听证纪律和听证会场有关注意事项。

第九条 听证会按下列程序进行：

(一)听证主持人宣布听证开始，介绍听证员、记录员，宣布听证事项和事由，告知听证参加人的权利和义务; (二)拟听证事项的经办机构提出理由、依据和有关材料及意见;

(三)当事人进行质证、申辩，提出维护其合法权益的事实、理由和依据(听证会代表对拟听证事项的必要性、可行性以及具体内容发表意见和质询);

(四)最后陈述;

(五)听证主持人宣布听证结束。

第十条 记录员应当将听证的全部活动记入笔录。听证笔录应当载明下列事项，并由听证员和记录员签名： (一)听证事项名称;

(二)听证员和记录员的姓名、职务; (三)听证参加人的基本情况; (四)听证的时间、地点;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (五)听证公开情况;

(六)拟听证事项的理由、依据和有关材料;

(七)当事人或者听证会代表的观点、理由和依据; (八)延期、中止或者终止的说明

(九)听证主持人对听证活动中有关事项的处理情况; (十)听证主持人认为的其他事项。

听证笔录经听证参加人确认无误或者补正后当场签字或者盖章;无正当理由又拒绝签字或者盖章的，记明情况附卷。

第十一条 公开举行的听证会，公民、法人或者其他组织可以申请参加旁听。

例题(判断)：听证笔录经听证参加人确认无误或者补正后当场签字或者盖章;无正当理由又拒绝签字或者盖章的，记明情况附卷。( )。

答案：√

解析：听证笔录经听证参加人确认无误或者补正后当场签字或者盖章;无正当理由又拒绝签字或者盖章的，记明情况附卷。

第三章 依职权听证的范围和程序

第十二条 有下列情形之一的，主管部门应当组织听证： (一)拟定或者修改基准地价;

(二)编制或者修改土地利用总体规划和矿产资源规划; (三)拟定或者修改区域性征地补偿标准。

有下列情形之一的，直接涉及公民、法人或者其他组织的重大利益的，主管部门根据需要组织听证： (一)制定规章和规范性文件; (二)主管部门规定的其他情形。

第十三条 主管部门对本规定第十二条规定的事项举行听证的，应当在举行听证会30日前，向社会公告听证会的时间、地点、内容和申请参加听证会须知。

第十四条 符合主管部门规定条件的公民、法人和其他组织，均可申请参加听证会，也可推选代表参加听证会。

主管部门根据拟听证事项与公民、法人和其他组织的申请情况，指定听证会代表;指定的听证会代表应当具有广泛性、代表性。

公民、法人和其他组织推选的代表，符合主管部门条件的，应当优先被指定为听证会代表。 第十五条 听证机构应当在举行听证会的10个工作日前将听证会材料送达听证会代表。

第十六条 听证会代表应当亲自参加听证，并有权对拟听证事项的必要性、可行性以及具体内容发表意见和质询，查阅听证纪要。

听证会代表应当忠于事实，实事求是地反映所代表的公民、法人和其他组织的意见，遵守听证纪律，保守国家秘密。

第十七条 听证机构应当在举行听证会后7个工作日内，根据听证笔录制作包括下列内容的听证纪要： (一)听证会的基本情况; (二)听证事项的说明;

(三)听证会代表的意见陈述; (四)听证事项的意见分歧;

(五)对听证会意见的处理建议。

第十八条 主管部门应当参照听证纪要依法制定规章和规范性文件;在报批拟定或者修改的基准地价、编制或者修改的土地利用总体规划和矿产资源规划、拟定或者修改的区域性征地补偿标准时，应当附具听证纪要。

第四章 依申请听证的范围和程序

第十九条 有下列情形之一的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利： (一)拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的; (二)拟定非农业建设占用基本农田方案的。

有下列情形之一的，主管部门在作出决定之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：

(一)较大数额罚款、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (二)国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的; (三)法律、法规或者规章规定的其他情形。

第二十条 当事人对本规定第十九条规定的事项要求听证的，主管部门应当组织听证。

第二十一条 当事人应当在告知后5个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证;但行政处罚听证的时限为3个工作日。放弃听证的，应当书面记载。

第二十二条 当事人可以委托一至二名代理人参加听证，收集、提供相关材料和证据，进行质证和申辩。 第二十三条 听证的书面申请包括以下内容：

(一)当事人的姓名、地址(法人或者其他组织的名称、地址、法定代表人); (二)申请听证的具体事项; (三)申请听证的依据、理由。

申请听证的，应当同时提供相关材料。

第二十四条 听证机构收到听证的书面申请后，应当对申请材料进行审查;申请材料不齐备的，应当一次告知当事人补正。

有下列情形之一的，不予受理：

(一)提出申请的不是听证事项的当事人或者其代理人的; (二)在告知后超过5个工作日提出听证的; (三)其他不符合申请听证条件的。

不予受理的，主管部门应当书面告知当事人不予听证。

第二十五条 听证机构审核后，对符合听证条件的，应当制作《听证通知书》，并在听证的7个工作日前通知当事人和拟听证事项的经办机构。

《听证通知书》应当载明下列事项： (一)听证的事由与依据; (二)听证的时间、地点;

(三)听证员和记录员的姓名、职务;

(四)当事人、拟听证事项的经办机构的权利和义务; (五)注意事项。

第二十六条 当事人在接到《听证通知书》后，应当准时到场;无正当理由不到场的，或者未经听证主持人允许中途退场的，视为放弃听证。放弃听证的，记入听证笔录。

第二十七条 拟听证事项的经办机构在接到《听证通知书》后，应当指派人员参加听证，不得放弃听证。 第二十八条 当事人认为听证员、记录员与拟听证事项有利害关系可能影响公正的，有权申请回避，并说明理由。

听证主持人的回避由主管部门决定。听证员、记录员的回避，由听证主持人决定。 第二十九条 有下列情形之一的，可以延期举行听证： (一)因不可抗力的事由致使听证无法按期举行的; (二)当事人申请延期，有正当理由的; (三)可以延期的其他情形。

延期听证的，主管部门应当书面通知听证参加人。 第三十条 有下列情形之一的，中止听证：

(一)听证主持人认为听证过程中提出新的事实、理由和依据或者提出的事实有待调查核实的; (二)申请听证的公民死亡、法人或者其他组织终止，尚未确定权利、义务承受人的; (三)应当中止听证的其他情形。

中止听证的，主管部门应当书面通知听证参加人。

第三十一条 延期、中止听证的情形消失后，由主管部门决定恢复听证，并书面通知听证参加人。 第三十二条 有下列情形之一的，终止听证：

(一)有权申请听证的公民死亡，没有继承人，或者继承人放弃听证权利的;

(二)有权申请听证的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者组织放弃听证权利的; (三)当事人在听证过程中声明退出的;

(四)当事人在告知后明确放弃听证权利或者被视为放弃听证权利的;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (五)需要终止听证的其他情形。

第三十三条 主管部门应当根据听证笔录，作出行政许可决定，依法作出行政处罚决定;在报批拟定的拟征地项目的补偿标准和安置方案、非农业建设占用基本农田方案时，应当附具听证笔录。

第五章 法律责任

第三十四条 法律、法规和规章规定应当听证的事项，当事人要求听证而未组织的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第三十五条 主管部门的拟听证事项经办机构指派人员、听证员、记录员在听证时玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十六条 组织听证不得向当事人收取或者变相收取任何费用。

组织听证所需经费列入主管部门预算。听证机构组织听证必需的场地、设备、工作条件，主管部门应当给予保障。

第三十七条 主管部门办理行政复议，受委托起草法律、法规或者政府规章草案时，组织听证的具体程序参照本规定执行。

第三十八条 本规定自2004年5月1日起施行。

例题(判断)：当事人在接到《听证通知书》后，应当准时到场;无正当理由不到场的，或者未经听证主持人允许中途退场的，视为放弃听证。()。

答案：√

解析：当事人在接到《听证通知书》后，应当准时到场;无正当理由不到场的，或者未经听证主持人允许中途退场的，视为放弃听证。

《土地管理基础知识》课堂笔记二十一 第三部分《国土资源信访规定》

一、《国土资源信访规定》出台背景实施时间：

国土资源部令第32号《国土资源信访规定》，于2005年12月29日国土资源部第2次部务会议修订通过，2006年1月4日发布，自2006年3月1日起施行。 二、重要条文学习 第一章总则

第一条为规范国土资源信访行为，维护国土资源信访秩序，保护信访人的合法权益，根据《信访条例》和国土资源管理法律、法规，制定本规定。

第二条本规定所称国土资源信访，是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向国土资源管理部门反映情况，提出建议、意见或者投诉请求，依法由国土资源管理部门处理的活动。

本规定所称信访人，是指采用前款规定的形式，反映情况，提出建议、意见或者投诉请求的公民、法人或者其他组织。

第三条国土资源信访工作应当遵循下列原则： (一)属地管理、分级负责，谁主管、谁负责; (二)畅通信访渠道，方便信访人; (三)实事求是，有错必纠;

(四)依法、及时、就地解决问题与疏导教育相结合;

(五)坚持依法行政，从源头上预防导致国土资源信访事项发生的矛盾和纠纷。

第四条上级国土资源管理部门应当定期对下级国土资源管理部门的信访工作绩效进行考核。 第五条有下列情形之一的，有关的国土资源管理部门应当给予奖励： (一)在国土资源信访工作中成绩显著的单位或者个人;

(二)信访人反映的情况，提出的建议、意见，对改进国土资源管理工作有重要贡献的。 第二章信访工作机构和人员

第六条县级以上国土资源管理部门应当按照有利工作、方便信访人的原则，确定负责信访工作的机构，配备与工作任务相适应的工作人员，设立接待场所，提供必要的工作保障。

第七条国土资源信访工作人员应当熟悉国土资源法律、法规和政策，具有较丰富的群众工作经验，作风正派，责任心强，实事求是，廉洁奉公。

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第八条国土资源信访工作机构依法履行下列职责： (一)受理、交办、转送国土资源信访事项;

(二)承办本级人民政府和上级国土资源管理部门交办的国土资源信访事项; (三)协调处理重要国土资源信访事项; (四)督促检查国土资源信访事项的处理;

(五)研究分析信访情况，开展调查研究，及时向本部门提出完善政策、解决问题和改进工作的建议; (六)对下级国土资源管理部门的信访工作进行指导。

第九条信访工作机构根据工作需要，可以参加会审会等有关会议，阅读相关文件，查阅、复制与信访事项有关的文件、凭证。

第十条国土资源信访工作人员应当做到： (一)全心全意为人民服务，严格依法行政;

(二)认真处理人民来信，热情接待群众来访，依法解答信访人提出的问题，耐心做好疏导工作，宣传国土资源法律、法规和有关方针、政策;

(三)保护信访人的隐私权利，不得将举报、控告材料、信访人姓名及其他有关情况透露或者转送给被举报、被控告的对象或者单位。

第十一条国土资源信访工作人员享受本级人民政府或者上级国土资源管理 第三章信访渠道

第十二条县级以上国土资源管理部门应当通过互联网或者发布公告等方式，向社会公开下列信访信息： (一)信访工作机构的通信地址、电子信箱和投诉电话; (二)信访接待的时间和地点;

(三)查询信访事项处理进展及结果的方式; (四)与信访工作有关的法律、法规、规章; (五)信访事项的处理程序;

(六)其他为信访人提供便利的相关事项。

第十三条县级以上国土资源管理部门应当充分利用现有的政务信息网络资源，建立国土资源信访信息系统，实现与本级人民政府信访工作机构、上下级国土资源管理部门的互联互通，为信访人在当地提出信访事项、查询信访事项办理情况提供便利。

第十四条国土资源信访工作机构应当将信访人的投诉请求输入信访信息系统。信访人可以持有关的国土资源管理部门出具的投诉请求受理凭证，到当地国土资源管理部门的信访接待场所查询其所提出的投诉请求的办理情况。

第十五条县级以上国土资源管理部门应当建立健全信访工作制度。主要负责人应当阅批重要来信，接待重要来访，听取信访工作汇报，研究解决国土资源信访工作中的突出问题。

第十六条市、县国土资源管理部门应当建立行政机关负责人信访接待日制度，由市、县国土资源管理部门负责人协调处理信访事项。信访人可以在市、县国土资源管理部门公布的信访接待日和接待地点，当面向市、县国土资源管理部门负责人反映信访事项。

县级以上国土资源管理部门的负责人或者工作人员，可以就信访人反映的突出问题到信访人居住地与信访人面谈沟通。

第四章信访事项的提出

第十七条信访人对国土资源管理部门及其工作人员的职务行为反映情况，提出建议、意见，或者不服国土资源管理部门及其工作人员的职务行为，可以向有关的国土资源管理部门提出信访事项。

对依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的投诉请求，信访人应当依照有关法律、行政法规规定向有关机关提出。

第十八条信访人提出国土资源信访事项，应当向依法有权处理的国土资源管理部门提出。

第十九条信访人向国土资源管理部门提出信访事项，一般应当采取书信、电子邮件、传真等书面形式。信访人提出投诉请求的，还应当载明信访人的姓名名称、住址和请求、事实、理由。

对采用口头形式提出投诉请求的，国土资源管理部门应当记录信访人的姓名(名称)、住址和请求、事实、理由。 第二十条信访人采用走访形式向国土资源管理部门提出信访事项的，应当到国土资源管理部门设立、指定的接待场所提出;多人采用走访形式提出共同信访事项的，应当推选代表，代表人数不得超过五人。 第五章信访事项的受理

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十一条县级以上国土资源管理部门收到信访人提出的信访事项，或者人民政府、人民政府的信访工作机构转送、交办的信访事项，应当进行登记。属于下列情形之一的，应当制作《国土资源信访事项告知书》，在十五日内书面告知信访人：

(一)已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的信访事项，应当告知信访人依照有关法律、行政法规规定的程序向有关机关提出;

(二)属于各级人民代表大会及其常务委员会、人民法院、人民检察院职权范围内的信访事项，应当告知信访人分别向有关的人民代表大会及其常务委员会、人民法院、人民检察院提出;

(三)依法不属于国土资源管理部门职权范围内的信访事项，应当告知信访人向有权处理的部门或者人民政府提出。

信访人重复提起的信访事项仍在办理期限内的，信访工作机构可以不再书面告知信访人。

第二十二条依照法定职责属于国土资源管理部门职权范围内的信访事项，有关国土资源管理部门应当按照\"属地管理、分级负责，谁主管、谁负责\"的原则，在十五日内分别按照下列方式处理：

(一)属于下级国土资源管理部门职权范围内的信访事项，制作《国土资源信访事项转送书》，直接转送有管辖权的下级国土资源管理部门。涉及下级国土资源管理部门负责人或者工作人员的信访事项，应当转送其上一级国土资源管理部门;

(二)属于上级国土资源管理部门职权范围内的信访事项，直接报送有管辖权的上级国土资源管理部门;

(三)情况重大、紧急，需要反馈办理结果的信访事项，制作《国土资源信访事项交办书》，直接交由有权处理的国土资源管理部门办理。有权处理的国土资源管理部门应当在指定办理的期限内，向交办的国土资源管理部门提交《国土资源信访事项办结报告》，反馈信访事项的办理结果;

(四)属于本部门职权范围内的信访事项，应当受理，不得推诿、敷衍、拖延，并制作《国土资源信访事项受理通知书》，书面告知信访人;

(五)信访事项已经受理或者正在办理的，信访人在规定期限内向受理、办理的国土资源管理部门的上级国土资源管理部门提出同一信访事项的，该上级国土资源管理部门制作《国土资源信访事项不予受理通知书》，书面告知信访人;

(六)信访人提出的信访事项属于征地补偿标准争议，有关人民政府已经或者正在依法进行裁决的，该国土资源管理部门制作《国土资源信访事项不予受理通知书》，书面告知信访人不予受理。

依照前款第(一)项至第(三)项规定，接到转送、交办信访事项的国土资源管理部门应当自收到《国土资源信访事项转送书》或者《国土资源信访事项交办书》之日起十五日内决定是否受理，并书面告知信访人。

第二十三条上级国土资源管理部门应当定期向下级国土资源管理部门通报信访事项的转送、交办情况。下级国土资源管理部门应当定期向上一级国土资源管理部门报告转送、交办信访事项的办理情况。 第六章信访事项的办理和督办

第二十四条国土资源管理部门办理信访事项，应当听取信访人陈述事实和理由;必要时可以要求信访人、有关组织和人员说明情况;需要进一步核实有关情况的，可以向其他组织和人员调查。

第二十五条对重大、复杂、疑难的信访事项，国土资源管理部门需要举行听证的，依照《国土资源听证规定》中依职权听证的程序进行。听证所需时间不计算在本规定第二十八条、第三十条和第三十一条规定的时限内。

第二十六条国土资源管理部门对依法受理的信访事项，应当依照有关法律、法规、规章及其他有关规定，分别做出以下处理，并制作《国土资源信访事项处理意见书》，书面答复信访人：

(一)请求事实清楚，符合法律、法规、规章或者其他有关规定的，予以支持; (二)请求事由合理但缺乏法律依据的，应当对信访人做好解释工作;

(三)请求缺乏事实根据或者不符合法律、法规、规章或者其他有关规定的，不予支持。

国土资源管理部门依照前款第(一)项规定，作出支持信访请求意见的，有关机关或者单位应当执行。 第二十七条国土资源管理部门收到信访人提出的信访事项后，能够当场答复的，应当当场答复。

第二十八条国土资源管理部门办理信访事项，应当自受理之日起六十日内办结。情况重大、复杂的，经本部门负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不得超过三十日，并告知信访人延期理由。

第二十九条信访工作机构受理信访事项后，发现信访人就该信访事项又提起行政复议或者行政诉讼，有关部门已经受理的，信访工作机构可以决定终止办理。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十条信访人对国土资源管理部门作出的信访事项处理意见不服的，可以自收到《国土资源信访事项处理意见书》之日起三十日内，请求同级人民政府或者上一级国土资源管理部门复查。原办理机关为省级国土资源管理部门的，按照国务院有关规定向省级人民政府请求复查。

收到复查请求的上一级国土资源管理部门应当自收到复查请求之日起三十日内，提出复查意见，并制作《国土资源信访事项复查意见书》，书面答复信访人。

第三十一条信访人对国土资源管理部门的复查意见不服的，可以自收到《国土资源信访事项复查意见书》之日起三十日内，向复查机关的同级人民政府或者上一级国土资源管理部门请求复核。复查机关为省级国土资源管理部门的，按照国务院有关规定向省级人民政府请求复核。

收到复核请求的上一级国土资源管理部门应当自收到复核请求之日起三十日内提出复核意见，制作《国土资源信访事项复核意见书》，书面答复信访人。

第三十二条上级国土资源管理部门发现下级国土资源管理部门有下列情形之一的，应当及时督办，并提出改进建议：

(一)未按规定的办理期限办结信访事项的; (二)未按规定反馈信访事项办理结果的; (三)未按规定程序办理信访事项的; (四)不执行信访处理意见的;

(五)收到督办文书，未在规定期限内反馈办理情况的; (六)其他需要督办的情形。

第三十三条信访人对国土资源管理部门作出的复核意见不服，或者信访人在规定时限内未提出复查或者复核请求，仍然以同一事实和理由提出投诉请求的，有关国土资源管理部门应当制作《国土资源信访事项不再受理通知书》，书面告知信访人不再受理该信访事项。

第三十四条国土资源管理部门出具的《国土资源信访事项处理意见书》、《国土资源信访事项复查意见书》、《国土资源信访事项复核意见书》、《国土资源信访事项不予受理通知书》和《国土资源信访事项不再受理通知书》，应当加盖国土资源管理部门印章。

第三十五条县级以上国土资源管理部门应当建立和完善国土资源信访分析统计制度。下级国土资源管理部门应当向上级国土资源管理部门报送国土资源信访情况年度、季度分析报告。 国土资源信访情况分析报告应当包括以下内容： (一)受理信访事项的数据统计; (二)信访事项涉及的领域和地域; (三)信访事项转送、交办、督办情况;

(四)信访事项反映出的国土资源管理工作中存在的主要问题以及解决问题的相关政策性建议; (五)信访人提出的改进国土资源管理工作的建议及其被采纳情况。 第七章信访秩序的维护

第三十六条信访人提出信访事项，应当客观真实，对其所提供材料内容的真实性负责，不得捏造、歪曲事实，不得诬告、陷害他人。

第三十七条县级以上国土资源管理部门应当成立处置群体上访事件应急组织并制订应急预案。

对可能造成社会影响的重大、紧急信访事项和信访信息，国土资源信访工作人员应当立即报告其部门负责人。有关国土资源管理部门负责人认为必要的，应当立即报告本级人民政府和上级国土资源管理部门，并在职责范围内依法及时采取有效措施，防止不良影响的产生和扩大。

第三十八条信访人不遵守信访秩序，在信访过程中采取过激行为的，有关国土资源管理部门可以依法及时采取劝阻、批评、教育等措施;对拒不听从劝阻，可能导致事态扩大的，有关国土资源管理部门可以建议公安机关予以警告、训诫或者制止。 第八章法律责任

第三十九条县级以上国土资源管理部门超越或者滥用职权，不依法履行法定职责，适用法律、法规错误或者违反法定程序，侵害信访人合法权益的，或者拒不执行有关机关作出的支持信访请求意见的，依照《信访条例》第四十条的规定，依法追究法律责任。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第四十条县级以上国土资源管理部门在办理信访事项过程中，有下列行为之一的，上级国土资源管理部门应当责令限期改正;造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对收到的信访事项不按规定登记的;

(二)对属于其法定职权范围内的信访事项不予受理的;

(三)未在规定期限内书面告知信访人是否受理信访事项的;

(四)推诿、敷衍、拖延信访事项办理或者未在法定期限内办结信访事项的; (五)未在法定期限内将处理意见或者复查意见、复核意见书面答复信访人的;

(六)对事实清楚，符合法律、法规、规章或者其他有关规定的投诉请求未予以支持的;

(七)对重大、紧急信访事项和信访信息隐瞒、谎报、缓报，或者授意他人隐瞒、谎报、缓报的。 第四十一条信访工作人员处理信访事项有下列情形之一的，依法给予行政处分： (一)玩忽职守、徇私舞弊的;

(二)作风粗暴，激化矛盾并造成严重后果的;

(三)将信访人的检举、揭发材料或者有关情况透露给被检举、揭发的人员或者单位的。 第九章附则

第四部分《土地登记规则(修正)》辅导

一、《土地登记规则(修正)》出台背景实施时间： 【标题】土地登记规则(修正) 【颁布单位】国家土地管理局 【颁布日期】1995-12-28 【实施日期】1996-02-01 【有效性】有效 二、重要条文学习

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

根据深化改革，强化管理，建立社会主义市场经济体制的需要，国家土地管理局对1989年11月18日颁布的《土地登记规则》作了补充和修改。现将修改后的《土地登记规则》印发给你们，请遵照执行。 国家土地管理局

一九九五年十二月二十八日 第一章总则

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，为建立土地登记制度，维护土地的社会主义公有制，保障土地权利人的合法权益，特制定本规则。

第二条土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 本规则所称土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

土地登记分为初始土地登记和变更土地登记。初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记;变更土地登记，是指初始土地登记以外的土地登记，包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记，土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记，名称、地址和土地用途变更登记，注销土地登记等。

第三条国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者和土地他项权利者，必须依照本规则规定，申请土地登记。

申请土地登记，申请者可以授权委托代理人办理。授权委托书应当载明委托事项和权限。 依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第四条土地登记以县级行政区为单位组织进行。具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。 第五条土地登记以宗地为基本单元。

拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。 两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。

跨县级行政区使用土地的，应当分别向土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案

第六条土地登记依照下列程序进行： (一)土地登记申请; (二)地籍调查; (三)权属审核; (四)注册登记;

(五)颁发或者更换土地证书。

第七条国家土地管理局主管全国的土地登记工作。

县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。 第二章初始土地登记

第八条初始土地登记，由县级以上地方人民政府发布通告。通告的主要内容包括： (一)土地登记区的划分; (二)土地登记的期限; (三)土地登记收件地点;

(四)土地登记申请者应当提交的有关证件; (五)其他事项。

第九条国有土地使用权由使用国有土地的单位及法定代表人或者使用国有土地的个人申请登记。 集体土地所有权由村民委员会或者农业集体经济组织及法定代表人申请登记。

集体土地使用权由使用集体土地的单位及法定代表人或者使用集体土地的个人申请登记。 土地他项权利需要单独申请的，由有关权利人申请登记。

第十条土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：

(一)土地登记申请书;

(二)单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明; (三)土地权属来源证明; (四)地上附着物权属证明。

委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。 第十一条申请土地登记，申请者须向土地管理部门领取土地登记申请书。 土地登记申请书应当载明下列基本事项，并由申请者签名盖章： (一)申请者名称、地址;

(二)土地座落、面积、用途、等级、价格;

(三)土地所有权、使用权和土地他项权利权属来源证明; (四)其他事项。

第十二条土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。

第十三条土地管理部门负责组织辖区内的地籍调查。地籍调查规程由国家土地管理局制定。

第十四条土地管理部门应当根据地籍调查和土地定级估价成果，对土地权属、面积、用途、等级、价格等逐宗进行全面审核，填写土地登记审批表。

土地登记审批表以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地登记审批表。

第十五条经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告。 公告的主要内容包括：

(一)土地使用者、所有者和土地他项权利者的名称、地址; (二)准予登记的土地权属性质、面积、座落;

(三)土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者提出异议的期限、方式和受理机关; (四)其他事项。

第十六条土地登记申请者及其他土地权益有关者在公告规定的期限内，可以向土地管理部门申请复查，并按规定缴纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还;经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十七条土地登记过程中的土地权属争议，按照《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定进行处理后，再行登记。

第十八条公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记：

(一)根据对土地登记申请的调查审核结果，以宗地为单位逐项填写土地登记卡，并由登记人员和土地管理部门主管领导在土地登记卡的经办人、审核人栏签字;

(二)根据土地登记卡的有关内容填写土地归户卡，并由登记人员在土地归户卡的经办人栏签字。土地归户卡以权利人为单位填写，凡在一个县级行政区范围内对两宗以上土地拥有权利的，应当填写在同一土地归户卡上;

(三)根据土地登记卡的相关内容填写土地证书。土地证书以宗地为单位填写。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别填写土地证书。

第十九条由县级以上地方人民政府向国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》。

县级以上地方人民政府土地管理部门向土地他项权利者颁发土地他项权利证明书。

第二十条尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。 第二十一条本章除有关通告和公告的规定外适用于变更土地登记。 第三章土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记

第二十二条设定土地使用权、所有权和土地他项权利，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。 第二十三条以划拨方式取得国有土地使用权的，按照以下规定办理土地登记手续; (一)新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记;建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起三十日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记;

(二)其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。

划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当依照本规则规定，同时申请集体土地所有权注销登记或者变更登记。

第二十四条集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内，持原《集体土地使用证》和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。

第二十五条使用本集体土地进行建设或者生产的，集体土地使用单位或者个人应当在接到有批准权的地方人民政府批准用地文件或者农地使用合同签订之日起三十日内，持批准用地文件或者农地使用合同申请集体土地使用权设定登记。

第二十六条以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后三十日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。

第二十七条国家将国有土地使用权以作价入股方式让与股份制企业的，该企业应当在签订入股合同之日起三十日内，持土地使用权入股合同和其他有关证明文件申请国有土地使用权设定登记。

第二十八条依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。

第二十九条依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。

第三十条有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。

第三十一条设定法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在确定之日起十五日内，申请设定登记。

第四章土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记

第三十二条依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十三条申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价;未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。

第三十四条划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，土地使用者应当在缴纳土地使用权出让金后三十日内，持土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原《国有土地使用证》申请变更登记。

第三十五条企业将通过出让或者国家入股等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让的，转让双方当事人应当在入股合同签订之日起三十日内，持以出让或者国家入股等方式取得土地使用权的合法凭证、入股合同和原企业的《国有土地使用证》申请变更登记。

第三十六条集体土地所有者将集体土地使用权作为联营条件兴办三资企业和内联企业的，双方当事人应当在联营合同签定后三十日内，持县级以上人民政府批准文件和入股合同申请变更登记。

第三十七条有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：

(一)依法转让土地使用权的;

(二)因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的;

房屋所有权变更而使土地使用权变更的，在申请变更登记时，应当提交变更后的房屋所有权证书。

第三十八条因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，有关各方应当在合同签订后三十日内或者在接到上级主管部门的批准文件后三十日内，持合同或者上级主管部门的批准文件和原土地证书申请变更登记。

第三十九条因交换、调整土地而发生土地使用权、所有权变更的，交换、调整土地的各方应当在接到交换、调整协议批准文件后三十日内，持协议、批准文件和原土地证书共同申请变更登记。

第四十条因处分抵押财产而取得土地使用权的，取得土地使用权的权利人和原抵押人应当在抵押财产处分后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十一条商品房预售，预售人应当在预售合同签订后三十日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

县级以上人民政府土地管理部门建立商品房预售合同登记备案簿，记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。

第四十二条出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起三十日内，持公房出售批准文件、售房合同、房屋所有权证书和售房单位原土地证书申请变更登记。

第四十三条土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同发生变更后十五日内，持有关文件申请变更登记。

第四十四条土地使用权出租期间，租赁合同发生变更的，出租人和承租人应当在租赁合同发生变更后十五日内，持有关文件申请变更登记。

第四十五条变更法律、行政法规规定需要登记的其他土地他项权利的，当事人应当在变更之日起十五日内，申请变更登记。

第四十六条依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后三十日内，持有关证明文件申请变更登记。

第四十七条其他形式的土地使用权、所有权和土地他项权利变更，当事人应当在发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请变更登记。 《土地管理基础知识》笔记二十二

第五章名称、地址和土地用途变更登记

第四十八条土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址和依法变更土地用途的，必须依照本章规定向土地管理部门申请登记。

第四十九条土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应当在名称、地址发生变更之日起三十日内，持有关证明文件申请名称、地址变更登记。

第五十条国有土地的用途发生变更的，土地使用者应当在批准变更之日起三十日内，持有关部门批准文件和原《国有土地使用证》申请土地用途变更登记。以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，土地使用者还应当提交签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。

第五十一条农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的，集体土地所有者应当在农业结构调整后三十日内，持批准文件、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》申请土地用途变更登记。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第五十二条集体土地建设用地的用途发生变更的，土地使用者应当在接到有批准权的地方人民政府批准文件之日起三十日内，持批准文件和原《集体土地使用证》申请土地变更登记。

第六章注销土地登记

第五十三条集体所有的土地依法被全部征用或者农业集体经济组织所属成员依法成建制转为城镇居民的，应当在集体土地被全部征用或者办理农转非的同时，注销集体土地所有权登记。

第五十四条县级以上人民政府依法收回国有土地使用权的，土地管理部门在收回土地使用权的同时，办理国有土地使用权注销登记，注销土地证书。

第五十五条国有土地使用权出让或者租赁期满，未申请续期或者续期申请未获批准的，原土地使用者应当在期满之日前十五日内，持原土地证书申请国有土地使用权注销登记。

第五十六条因自然灾害等造成土地权利灭失的，原土地使用者或者土地所有者应当持原土地证书及有关证明材料，申请土地使用权或者土地所有权注销登记。

第五十七条土地他项权利终止，当事人应当在该土地他项权利终止之日起十五日内，持有关证明文件申请土地他项权利注销登记。

第五十八条土地使用者、所有者和土地他项权利者未按照本规则规定申请注销登记的，土地管理部门可以依照规定直接办理注销土地登记，注销土地证书。

第七章土地登记文件资料

第五十九条土地登记形成的文件资料主要有以下几种： (一)土地登记申请书; (二)土地登记收件单;

(三)土地权属证明文件、资料; (四)土地登记审批表; (五)地籍图;

(六)土地登记簿(卡); (七)土地证书签收簿; (八)土地归户册(卡);

(九)土地登记复查申请表; (十)土地登记复查结果表;

(十一)确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。

土地登记文件资料由土地管理部门指定专人管理、更新、提供应用。

第六十条土地登记卡以街道(乡、镇)为单位，按街坊(村)及宗地号顺序排列组装土地登记簿。 宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后支号的顺序排列。 宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。

第六十一条土地归户卡以县级行政区为单位，按土地权利人名称第一个字(或姓氏)笔划排列组装土地归户册。 第六十二条土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。 土地使用权转让、抵押和出租应当以土地登记文件资料为准。需要查询土地登记文件资料的，受让人、抵押权人和承租人应当提出书面请求。凡符合查询规定的，土地管理部门应当出具书面查询结果或资料。

第六十三条任何单位和个人不得伪造、擅自涂改和复制土地证书、土地登记文件资料。

第六十四条《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和土地他项权利证明书式样由国家土地管理局统一制定，由国家土地管理局或其授权的单位统一印制。

土地登记卡和土地归户卡由国家土地管理局统一格式，由县级以上地方人民政府土地管理部门印制。

土地登记所需的其他表、卡、簿按照国家土地管理局制订的基本格式要求，各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门可进行适当补充规定。

任何单位和个人不得非法印制土地证书。非法印制的土地证书无效。

第六十五条土地登记卡是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据;土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。

第八章附则

第六十六条有下列情形之一的，土地管理部门不予受理土地登记申请： (一)申请登记的土地不在本登记区的;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (二)提供的证明材料不齐全的; (三)不能提供合法证明的;

(四)土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的;

(五)按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的; (六)其他依法不予受理的。

第六十七条有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定： (一)土地权属争议尚未解决的;

(二)土地违法行为尚未处理或者正在处理的;

(三)依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的; (四)法律、法规规定暂缓登记的其他事项。

第六十八条土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。

土地管理部门应当在受理土地他项权利设定登记，土地他项权利变更登记和注销土地登记申请之日起十五日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记，颁发或者更换土地他项权利证明书，或者将注销登记的结果书面通知当事人。

土地管理部门作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起十五日内将作出决定的理由书面通知当事人。

第六十九条土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处;对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。

第七十条土地管理部门工作人员违反本规则，严重失职的，应当根据情节给予政纪处分和经济处罚，直至依法追究刑事责任。

第七十一条土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记;利害关系人也可以申请更正登记。

第七十二条临时用地的登记办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

第七十三条土地证书实行定期查验制度。土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照土地管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定。

第七十四条土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照国家规定缴纳土地登记费用。

第七十五条土地管理部门具体负责土地登记的人员及执业土地登记申请代理人员须经考核合格、领取资格证书后，持证上岗。具体办法另行规定。

第七十六条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书中有关土地权利的记载格式和内容应当符合国家土地管理局的有关规定并报经批准。

第七十七条本规则由国家土地管理局负责解释。 第七十八条本规则自1996年2月1日起施行。 第五部分《土地权属争议调查处理办法》辅导

一、《土地权属争议调查处理办法》出台背景实施时间：

中华人民共和国国土资源部令第17号《土地权属争议调查处理办法》，已经2002年12月20日国土资源部第7次部务会议通过，现予发布，自2003年3月1日起施行。

二、重要条文学习

第一条为依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作，保护当事人的合法权益，维护土地的社会主义公有制，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本办法。

第二条本办法所称土地权属争议，是指土地所有权或者使用权归属争议。

第三条调查处理土地权属争议，应当以法律、法规和土地管理规章为依据。从实际出发，尊重历史，面对现实。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第四条县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件(以下简称争议案件)的调查和调解工作;对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定。

县级以上国土资源行政主管部门可以指定专门机构或者人员负责办理争议案件有关事宜。

第五条个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。

前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

第六条设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件： (一)跨县级行政区域的;

(二)同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转送的。 第七条省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调查处理下列争议案件： (一)跨设区的市、自治州行政区域的;

(二)争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的; (三)争议一方为军队，且涉及土地面积较大的; (四)在本行政区域内有较大影响的;

(五)同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。 第八条国土资源部调查处理下列争议案件： (一)国务院交办的;

(二)在全国范围内有重大影响的。

第九条当事人发生土地权属争议，经协商不能解决的，可以依法向县级以上人民政府或者乡级人民政府提出处理申请，也可以依照本办法第五、六、七、八条的规定，向有关的国土资源行政主管部门提出调查处理申请。

第十条申请调查处理土地权属争议的，应当符合下列条件： (一)申请人与争议的土地有直接利害关系;

(二)有明确的请求处理对象、具体的处理请求和事实根据。

第十一条当事人申请调查处理土地权属争议，应当提交书面申请书和有关证据材料，并按照被申请人数提交副本。

申请书应当载明以下事项：

(一)申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名和职务; (二)请求的事项、事实和理由;

(三)证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码。

第十二条当事人可以委托代理人代为申请土地权属争议的调查处理。委托代理人申请的，应当提交授权委托书。授权委托书应当写明委托事项和权限。

第十三条对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当依照本办法第十条的规定进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。

认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。

认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。 当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转办的争议案件，按照本条有关规定审查处理。 第十四条下列案件不作为争议案件受理： (一)土地侵权案件;

(二)行政区域边界争议案件; (三)土地违法案件;

(四)农村土地承包经营权争议案件; (五)其他不作为土地权属争议的案件。

第十五条国土资源行政主管部门决定受理后，应当及时指定承办人，对当事人争议的事实情况进行调查。 第十六条承办人与争议案件有利害关系的，应当申请回避;当事人认为承办人与争议案件有利害关系的，有权请求该承办人回避。承办人是否回避，由受理案件的国土资源行政主管部门决定。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十七条承办人在调查处理土地权属争议过程中，可以向有关单位或者个人调查取证。被调查的单位或者个人应当协助，并如实提供有关证明材料。

第十八条在调查处理土地权属争议过程中，国土资源行政主管部门认为有必要对争议的土地进行实地调查的，应当通知当事人及有关人员到现场。必要时，可以邀请有关部门派人协助调查

第十九条土地权属争议双方当事人对各自提出的事实和理由负有举证责任，应当及时向负责调查处理的国土资源行政主管部门提供有关证据材料。

第二十条国土资源行政主管部门在调查处理争议案件时，应当审查双方当事人提供的下列证据材料： (一)人民政府颁发的确定土地权属的凭证;

(二)人民政府或者主管部门批准征用、划拨、出让土地或者以其它方式批准使用土地的文件; (三)争议双方当事人依法达成的书面协议;

(四)人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图; (五)其他有关证明文件。

第二十一条对当事人提供的证据材料，国土资源行政主管部门应当查证属实，方可作为认定事实的根据。 第二十二条在土地所有权和使用权争议解决之前，任何一方不得改变土地利用的现状。

第二十三条国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。

调解应当坚持自愿、合法的原则。

第二十四条调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明以下内容： (一)当事人的姓名或者名称、法定代表人姓名、职务; (二)争议的主要事实;

(三)协议内容及其他有关事项。

第二十五条调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效。 生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。

第二十六条国土资源行政主管部门应当在调解书生效之日起15日内，依照民事诉讼法的有关规定，将调解书送达当事人，并同时抄报上一级国土资源行政主管部门。

第二十七条调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查处理意见，报同级人民政府作出处理决定。

第二十八条国土资源行政主管部门应当自受理土地权属争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。

第二十九条调查处理意见应当包括以下内容：

(一)当事人的姓名或者名称、地址、法定代表人的姓名、职务; (二)争议的事实、理由和要求;

(三)认定的事实和适用的法律、法规等依据; (四)拟定的处理结论。

第三十条国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。

国土资源行政主管部门的调查处理意见在报同级人民政府的同时，抄报上一级国土资源行政主管部门。 第三十一条当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。 生效的处理决定是土地登记的依据。

第三十二条在土地权属争议调查处理过程中，国土资源行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;不构成犯罪的，由其所在单位或者其上级机关依法给予行政处分。

第三十三条乡级人民政府处理土地权属争议，参照本办法执行。 第三十四条调查处理争议案件的文书格式，由国土资源部统一制定。 第三十五条调查处理争议案件的费用，依照国家有关规定执行。

第三十六条本办法自2003年3月1日起施行。1995年12月18日原国家土地管理局发布的《土地权属争议处理暂行办法》同时废止。

第六部分《确定土地所有权和使用权的若干规定》辅导

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 一、《确定土地所有权和使用权的若干规定》出台背景实施时间：

【法规名称】国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》 【法规分类】土地、海洋 【颁布部门】国家土地管理局 【颁布日期】1995年3月11日 【实施日期】1995年5月1日

【正文】国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知 各省、自治区、直辖市土地(国土)管理局(厅)：

国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》(〔1989〕国土〔籍〕字第73号，以下简称《意见》)印发五年多来，对于贯彻《土地管理法》，解决土地权属争议，促进土地登记工作起到了重要作用。随着土地使用制度改革的深化和发展，需要对《意见》加以充实和完善。为此，我局在研究、总结了各地确权实践及各方面意见和建议的基础上，根据有关法律、法规和政策，将《意见》修订为《确定土地所有权和使用权的若干规定》。现印发给你们，请遵照执行，原《意见》同时废止。

二、重要条文学习 第一章 总则

第一条 为了确定土地所有权和使用权，依法进行土地登记，根据有关的法律、法规和政策，制订本规定。 第二条 土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。

土地权属争议，由土地管理部门提出处理意见，报人民政府下达处理决定或报人民政府批准后由土地管理部门下达处理决定。

第二章 国家土地所有权

第三条 城市市区范围内的土地属于国家所有。

第四条 依据一九五0年《中华人民共和国土地改革法》及有关规定，凡当时没有将土地所有权分配给农民的土地属于国家所有;实施一九六二年《农村人民公社工作条例修正草案》(以下简称《六十条》)未划入农民集体范围内的土地属于国家所有。

第五条 国家建设征用的土地，属于国家所有。

第六条 开发利用国有土地，开发利用者依法享有土地使用权，土地所有权仍属国家。

第七条 国有铁路线路、车站、货场用地以及依法留用的其他铁路用地属于国家所有。土改时已分配给农民所有的原铁路用地和新建铁路两侧未经征用的农民集体所有土地属于农民集体所有。

第八条 县级以上(含县级)公路线路用地属于国家所有。公路两侧保护用地和公路其他用地凡未经征用的农民集体所有的土地仍属于农民集体所有。

第九条 国有电力、通讯设施用地属于国家所有。但国有电力通讯杆塔占用农民集体所有的土地，未办理征用手续的，土地仍属于农民集体所有，对电力通讯经营单位可确定为他项权利。

第十条 军队接收的敌伪地产及解放后经人民政府批准征用、划拨的军事用地属于国家所有。

第十一条 河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土改时已将所有权分配给农民，国家未征用，且迄今仍归农民集体使用的外，属于国家所有。

第十二条 县级以上(含县级)水利部门直接管理的水库、渠道等水利工程用地属于国家所有。水利工程管理和保护范围内未经征用的农民集体土地仍属于农民集体所有。

第十三条 国家建设对农民集体全部进行移民安置并调剂土地后，迁移农民集体原有土地转为国家所有。但移民后原集体仍继续使用的集体所有土地，国家未进行征用的，其所有权不变。

第十四条 因国家建设征用土地，农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权。

第十五条 全民所有制单位和城镇集体所有制单位兼并农民集体企业的，办理有关手续后，被兼并的原农民集体企业使用的集体所有土地转为国家所有。乡(镇)企业依照国家建设征用土地的审批程序和补偿标准使用的非本乡(镇)村农民集体所有的土地，转为国家所有。

第十六条 一九六二年九月《六十条》公布以前，全民所有制单位，城市集体所有制单位和集体所有制的华侨农场使用的原农民集体所有的土地(含合作化之前的个人土地)，迄今没有退给农民集体的，属于国家所有。

《六十条》公布时起至一九八二年五月《国家建设征用土地条例》公布时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的原农民集体所有的土地，有下列情形之一的，属于国家所有：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 1、签订过土地转移等有关协议的; 2、经县级以上人民政府批准使用的; 3、进行过一定补偿或安置劳动力的; 4、接受农民集体馈赠的;

5、已购买原集体所有的建筑物的;

6、农民集体所有制企事业单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的。

一九八二年五月《国家建设征用土地条例》公布时起至一九八七年《土地管理法》开始施行时止，全民所有制单位、城市集体所有制单位违反规定使用的农民集体土地，依照有关规定进行了清查处理后仍由全民所有制单位、城市集体所有制单位使用的，确定为国家所有。

凡属上述情况以外未办理征地手续使用的农民集体土地，由县级以上地方人民政府根据具体情况，按当时规定补办征地手续，或退还农民集体。一九八七年《土地管理法》施行后违法占用的农民集体土地，必须依法处理后，再确定土地所有权。

第十七条 一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》发布之前，全民所有制单位、城市集体所有制单位租用农民集体所有的土地，按照有关规定处理后，能够恢复耕种的，退还农民集体耕种，所有权仍属于农民集体;已建成永久性建筑物的，由用地单位按租用时的规定，补办手续，土地归国家所有。凡已经按照有关规定处理了的，可按处理决定确定所有权和使用权。

第十八条 土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。 第三章 集体土地所有权

第十九条 土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有;实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。依照第二章规定属于国家所有的除外。

第二十条 村农民集体所有的土地，按目前该村农民集体实际使用的本集体土地所有权界线确定所有权。 根据《六十条》确定的农民集体土地所有权，由于下列原因发生变更的，按变更后的现状确定集体土地所有权。

(一)由于村、队、社、场合并或分割等管理体制的变化引起土地所有权变更的;

(二)由于土地开发、国家征地、集体兴办企事业或者自然灾害等原因进行过土地调整的; (三)由于农田基本建设和行政区划变动等原因重新划定土地所有权界线的。 行政区划变动未涉及土地权属变更的，原土地权属不变。

第二十一条 农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，应视为现使用者所有;连续使用不满二十年，或者虽满二十年但在二十年期满之前所有者曾向现使用者或有关部门提出归还的，由县级以上人民政府根据具体情况确定土地所有权。

第二十二条 乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路、水利设施用地，分别属于乡(镇)或村农民集体所有。

第二十三条 乡(镇)或村办企事业单位使用的集体土地，《六十条》公布以前使用的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有;《六十条》公布时起至一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的，有下列情况之一的，分别属于该乡(镇)或村农民集体所有：

1、签订过用地协议的(不含租借);

2、经县、乡(公社)、村(大队)批准或同意，并进行了适当的土地调整或者经过一定补偿的; 3、通过购买房屋取得的;

4、原集体企事业单位体制经批准变更的。

一九八二年国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年《土地管理法》开始施行时止，乡(镇)、村办企事业单位违反规定使用的集体土地按照有关规定清查处理后，乡(镇)、村集体单位继续使用的，可确定为该乡(镇)或村集体所有。

乡(镇)、村办企事业单位采用上述以外的方式占用的集体土地，或虽采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒废、闲置等，应将其全部或部分土地退还原村或乡农民集体，或按有关规定进行处理。一九八七年《土地管理法》施行后违法占用的土地，须依法处理后再确定所有权。

第二十四条 乡(镇)企业使用本乡(镇)、村集体所有的土地，依照有关规定进行补偿和安置的，土地所有权转为乡(镇)农民集体所有。经依法批准的乡(镇)、村公共设施、公益事业使用的农民集体土地，分别属于乡(镇)、村农民集体所有。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十五条 农民集体经依法批准以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者农民集体经依法批准以集体所有的土地的使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，集体土地所有权不变。

第四章 国有土地使用权

第二十六条 土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人。但法律、法规、政策和本规定另有规定的除外。

第二十七条 土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权。

第二十八条 土地公有制之前，通过购买房屋或土地及租赁土地方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者国有土地使用权。

第二十九条 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已经变更了实际土地使用者的，经依法审核批准，可将土地使用权确定给实际土地使用者;空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地，由当地县级以上人民政府收回土地使用权。

第三十条 原宗教团体、寺观教堂宗教活动用地，被其他单位占用，原使用单位因恢复宗教活动需要退还使用的，应按有关规定予以退还。确属无法退还或土地使用权有争议的，经协商、处理后确定土地使用权。

第三十一条 军事设施用地(含靶场、试验场、训练场)依照解放初土地接收文件和人民政府批准征用或划拨土地的文件确定土地使用权。土地使用权有争议的，按照国务院、中央军委有关文件规定处理后，再确定土地使用权。

国家确定的保留或地方代管的军事设施用地的土地使用权确定给军队，现由其他单位使用的，可依照有关规定确定为他项权利。

经国家批准撤销的军事设施，其土地使用权依照有关规定由当地县级以上人民政府收回并重新确定使用权。 第三十二条 依法接收、征用、划拨的铁路线路用地及其他铁路设施用地，现仍由铁路单位使用的，其使用权确定给铁路单位。铁路线路路基两侧依法取得使用权的保护用地，使用权确定给铁路单位。

第三十三条 国家水利、公路设施用地依照征用、划拨文件和有关法律、法规划定用地界线。

第三十四条 驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位，经政府批准使用的土地，可以由土地管理部门商被驻单位规定土地的用途和其他限制条件后分别确定实际土地使用者的土地使用权。但租用房屋的除外。

第三十五条 原由铁路、公路、水利、电力、军队及其他单位和个人使用的土地，一九八二年五月《国家建设征用土地条例》公布之前，已经转由其他单位或个人使用的，除按照国家法律和政策应当退还的外，其国有土地使用权可确定给实际土地使用者，但严重影响上述部门的设施安全和正常使用的，暂不确定土地使用权，按照有关规定处理后，再确定土地使用权。一九八二年五月以后非法转让的，经依法处理后再确定使用权。

第三十六条 农民集体使用的国有土地，其使用权按县级以上人民政府主管部门审批、划拨文件确定;没有审批、划拨文件的，依照当时规定补办手续后，按使用现状确定;过去未明确划定使用界线的，由县级以上人民政府参照土地实际使用情况确定。

第三十七条 未按规定用途使用的国有土地，由县级以上人民政府收回重新安排使用，或者按有关规定处理后确定使用权。

第三十八条 一九八七年一月《土地管理法》施行之前重复划拨或重复征用的土地，可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或征用文件确定使用权。第三十九条 以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权，但一九八二年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。

第四十条 以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后作为资产入股的，土地使用权确定给股份制企业。

国家以土地使用权作价入股的，土地使用权确定给股份制企业。国家将土地使用权租赁给股份制企业的，土地使用权确定给股份制企业。企业以出让方式取得的土地使用权或以划拨方式取得的土地使用权补办出让手续后，出租给股份制企业的，土地使用权不变。

第四十一条 企业以出让方式取得的土地使用权，企业破产后，经依法处置，确定给新的受让人;企业通过划拨方式取得的土地使用权，企业破产时，其土地使用权由县级以上人民政府收回后，根据有关规定进行处置。

第四十二条 法人之间合并，依法属于应当以有偿方式取得土地使用权的，原土地使用权应当办理有关手续，有偿取得土地使用权;依法可以以划拨形式取得土地使用权的，可以办理划拨土地权属变更登记，取得土地使用权。

第五章 集体土地建设用地使用权

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第四十三条 乡(镇)村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。对多占少用、占而不用的，其闲置部分不予确定使用权，并退还农民集体，另行安排使用。

第四十四条 依照本规定第二十五条规定的农民集体土地，集体土地建设用地使用权确定给联营或股份企业。 第四十五条 一九八二年二月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十六条 一九八二年二月《村镇建房用地管理条例》发布时起至一九八七年一月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按一九八六年三月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十七条 符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权。

第四十八条 非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

第四十九条 接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

第五十条 农村专业户宅基地以外的非农业建设用地与宅基地分别确定集体土地建设用地使用权。

第五十一条 按照本规定第四十五条至第四十九条的规定确定农村居民宅基地集体土地建设用地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

第六章 附则

第五十三条 一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。

第五十四条 地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外)，土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。

平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权;也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。

上述两款中的交叉用地，如属合法批准征用、划拨的，可按批准文件确定使用权，其他用地单位确定为他项权利。

第五十五条 依法划定的铁路、公路、河道、水利工程、军事设施、危险品生产和储存地、风景区等区域的管理和保护范围内的土地，其土地的所有权和使用权依照土地管理有关法规确定。但对上述范围内的土地的用途，可以根据有关的规定增加适当的限制条件。

第五十六条 土地所有权或使用权证明文件上的四至界线与实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。

第五十七条 他项权利依照法律或当事人约定设定。他项权利可以与土地所有权或使用权同时确定，也可在土地所有权或使用权确定之后增设。

第五十八条 各级人民政府或人民法院已依法处理的土地权属争议，按处理决定确定土地所有权或使用权。 第五十九条 本规定由国家土地管理局负责解释。

第六十条 本规定自一九九五年五月一日起施行。一九八九年七月五日国家土地管理局印发的《关于确定土地权属问题的若干意见》同时停止执行。

第七部分《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》辅导

一、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》出台背景实施时间：

1997年1月3日，《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》[1997]国土[籍]字第2号)。 二、重要条文学习

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

为加强土地使用权抵押登记的管理，规范抵押登记行为，保障抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，现将土地使用权抵押登记的有关问题通知如下：

一、关于土地使用权抵押登记的法律效力

土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

土地使用权抵押登记必须以土地使用权登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府土地管理部门负责土地使用权抵押登记工作。

土地使用权抵押权的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》和《集体土地使用证》不作为抵押权法律凭证，抵押权人不得扣押抵押土地的土地证书。抵押权人扣押的土地证书无效，土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

二、关于土地使用权抵押的地价评估和合同签订

土地使用权抵押应当进行地价评估，并由抵押人和抵押权人签定抵押合同。地价评估收费标准按国家有关规定执行。

1.以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

2.以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

3.乡(镇)村企业厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权抵押的，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金数额。然后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。

4.以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押权终止期限不得超过土地使用权出让终止期限。 三、关于土地使用权抵押登记申请

土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。

申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料：

1.以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明; 2.以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证;

3.抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明;

4.以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明;

5.抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件;

6.抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。 同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。

未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。 四、关于土地使用权抵押登记和变更登记

抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记，同时在抵押人土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积。

抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后十五日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分后二十日内，持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，近土地管理的有关规定办理。

抵押合同解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起十五日内，持有关文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

五、关于抵押登记收费办理抵押登记，申请人应向土地管理部门支付登记费用。抵押登记费按国家有关规定执行。

六、其它

我局1995年印发的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》([1995]国土[籍]字第1374号)中与本通知内容不一致的，以本通知为准。

第八部分《土地登记资料公开查询办法》辅导

一、《土地登记资料公开查询办法》出台背景实施时间：

《土地登记资料公开查询办法》(国土资源部令第14号)，于2002年11月22日国土资源部第5次部务会议通过，自2003年3月1日起施行。

二、重要条文学习

第一条为规范土地登记资料的公开查询活动，保证土地交易安全，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。

第二条本办法所称土地登记资料，是指： (一)土地登记结果，包括土地登记卡和宗地图;

(二)原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图。 对前款第(一)项规定的土地登记结果，任何单位和个人都可以依照本办法的规定查询。 第三条本办法第二条第一款第(二)项规定的原始登记资料，依照下列规定查询：

(一)土地权利人、取得土地权利人同意的单位和个人有权查询其土地权利范围内的原始登记资料; (二)土地登记代理机构有权查询与其代理业务直接相关的原始登记资料;

(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门有权查询与调查、处理案件有关的原始登记资料。

第四条县级以上人民政府国土资源行政主管部门(以下简称查询机关)负责土地登记资料的公开查询工作。 查询机关根据工作需要，可以委托有关单位具体承办土地登记资料的公开查询事务。 第五条查询机关应当逐步建立土地登记资料信息系统。 第六条单位和个人(以下简称查询人)查询土地登记资料，可以自己查询，也可以委托代理人或者土地登记代理机构查询。委托他人查询的，应当出具授权委托书。境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证。

第七条查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明，并填写查询申请表。查询人为法人或者其他组织的，还应当提交单位的证明文件。

查询原始登记资料的，除提交前款规定的材料外，还应当按照下列规定提交有关证明文件： (一)土地权利人应当提交其权利凭证;

(二)取得土地权利人同意的单位和个人应当提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明;

(三)国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件。

第八条有下列情形之一的，查询机关可以不提供查询。但应当自收到查询申请之日起3日内将不提供查询的理由告知查询人：

(一)申请查询的土地不在登记区内的;

(二)查询人未能按照本办法第七条的规定提交合法的证明文件或者证明文件不齐全的; (三)申请查询的内容超出本办法规定的查询范围的; (四)法律、法规规定不提供查询的。

第九条对符合本办法规定的查询申请，查询机关应当当场提供查询;因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5日内提供查询。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十条查询人查询土地登记资料，应当在查询机关设定的场所进行。任何单位和个人不得擅自将土地登记资料带离设定的场所。

查询人在查询时应当保持土地登记资料的完好，不得对土地登记资料进行圈点、划线、注记、涂改或者拆页，也不得损坏查询设备。

第十一条查询人可以阅读或者自行抄录土地登记资料。应查询人要求，查询机关可以摘录或者复制有关的土地登记资料。

查询机关摘录或者复制的土地登记结果，查询人请求出具查询结果证明的，查询机关经审核后可以出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖查询机关印章，并注明日期。查询结果证明复制无效。

对无土地登记结果的，应查询人请求，查询机关可以出具无土地登记记录的书面证明。 第十二条涉及国家秘密的土地登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。 第十三条查询土地登记资料所发生的费用由查询人承担。

第十四条查询人违反本办法第十条规定，擅自将土地登记资料带离设定场所，对登记资料进行圈点、划线、注记、涂改、拆页，或者故意损坏查询设备的，查询机关应当及时制止，并责令其改正;拒不改正的，应当停止提供查询，不予出具查询结果证明;造成损失的，查询人应当依法承担赔偿责任。

第十五条查询人非法使用查询结果，给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条查询机关的工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第十七条本办法自2003年3月1日起施行。 《城市房地产开发经营管理条例》辅导

第一部分《城市房地产开发经营管理条例》辅导

一、《城市房地产开发经营管理条例》出台背景实施时间：

中华人民共和国国务院令第248号第11号《城市房地产开发经营管理条例》自2001 年10月27日起施行。 二、重要条文学习 第一章 总 则

第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。

第二条 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。

县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。

第二章 房地产开发企业

第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

(一)有100万元以上的注册资本;

(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

第六条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第七条 设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

(一)营业执照复印件; (二)企业章程; (三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第三章 房地产开发建设

第十条 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十一条 确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

第十二条 房地产开发用地应当以出让方式取得;但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。

土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一： (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限; (二)城市规划设计条件;

(三)基础设施和公共设施的建设要求; (四)基础设施建成后的产权界定; (五)项目拆迁补偿、安置要求。

第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

注：2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发{2004｝13号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。

第十四条 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。 第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。 第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收： (一)城市规划设计条件的落实情况;

(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况; (三)单项工程的工程质量验收情况; (四)拆迁安置方案的落实情况; (五)物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第十九条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。 第四章 房地产经营

第二十条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。

第二十一条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第二十二条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

第二十四条 房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件： (一)本条例第二十三条第(一)项至第(三)项规定的证明材料; (二)营业执照和资质等级证书; (三)工程施工合同;

(四)预售商品房分层平面图; (五)商品房预售方案。

第二十五条 房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的，应当说明理由。

第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。

第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

第二十八条 商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。

第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第三十条 房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定;但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。

第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 第五章 法律责任

第三十四条 违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十五条 违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十六条 违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。

第三十七条 违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条 违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。

第三十九条 违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 第六章 附 则

第四十一条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。

第四十二条 城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。 第四十三条 本条例自发布之日起施行。 第二部分《城市房屋拆迁管理条例》辅导

一、《城市房屋拆迁管理条例》出台背景实施时间：

国务院令(第305号)《城市房屋拆迁管理条例》已经2001年6月6日国务院第40次常务会议通过，自2001年1月1日起施行。 二、重要条文学习 第一章 总则

第一条 为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。

第二条 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。 第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条 拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。 本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。

县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门(以下简称房屋拆迁管理部门)对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。

县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章 拆迁管理

第六条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

第七条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料： (一)建设项目批准文件; (二)建设用地规划许可证;

(三)国有土地使用权批准文件; (四)拆迁计划和拆迁方案;

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查;经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十一条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动： (一)新建、扩建、改建房屋; (二)改变房屋和土地用途; (三)租赁房屋。

房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。

第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

第十四条 房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十五条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十六条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第十八条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹以及外国驻华使(领)馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。

第十九条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

第二十条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。 县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。

第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。 第三章 拆迁补偿与安置

第二十二条 拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。 第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。

第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条 拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十八条拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。

第二十九条拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。 第三十一条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 第三十二条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。

第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。 第四章罚则

第三十四条违反本条例规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第三十五条拆迁人违反本条例的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第三十六条拆迁人违反本条例的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的; (二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的; (三)擅自延长拆迁期限的。

第三十七条接受委托的拆迁单位违反本条例的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

第三十八条县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门违反本条例规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第五章附 则

第三十九条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本条例执行。 第四十条本条例自年月日起施行。1991年3月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。 《中华人民共和国森林法》辅导

第三部分《中华人民共和国森林法》辅导

一、《中华人民共和国森林法》出台背景实施时间：

1、1984年9月20日第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过。

2、根据1988年4月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议《关于修改〈中华人民共和国森林法〉的决定。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 二、重要条文学习 第一章 总 则

第一条 为了保护、培育和合理利用森林资源，加快国土绿化，发挥森林蓄水保土、调节气候、改善环境和提供林产品的作用，适应社会主义建设和人民生活的需要，特制定本法。

第二条 在中华人民共和国领域内从事森林、林木的培育种植、采伐利用和森林、林木、林地的经营管理活动，都必须遵守本法。

第三条 森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。

国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。

森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第四条 森林分为以下五类：

(一)防护林：以防护为主要目的的森林、林木和灌木丛，包括水源涵养林，水土保持林，防风固沙林，农田、牧场防护林，护岸林，护路林;

(二)用材林：以生产木材为主要目的的森林和林木，包括以生产竹材为主要目的的竹林; (三)经济林：以生产果品，食用油料、饮料、调料，工业原料和药材等为主要目的的林木; (四)薪炭林：以生产燃料为主要目的的林木;

(五)特种用途林：以国防、环境保护、科学实验等为主要目的的森林和林木，包括国防林、实验林、母树林、环境保护林、风景林，名胜古迹和革命纪念地的林木，自然保护区的森林。

第五条 林业建设实行以营林为基础，普遍护林，大力造林，采育结合，永续利用的方针。 第六条 国家鼓励林业科学研究，推广林业先进技术，提高林业科学技术水平。

第七条 国家保护林农的合法权益，依法减轻林农的负担，禁止向林农违法收费、罚款，禁止向林农进行摊派和强制集资。国家保护承包造林的集体和个人的合法权益，任何单位和个人不得侵犯承包造林的集体和个人依法享有的林木所有权和其他合法权益。

第八条 国家对森林资源实行以下保护性措施：

(一)对森林实行限额采伐，鼓励植树造林、封山育林，扩大森林覆盖面积;

(二)根据国家和地方人民政府有关规定，对集体和个人造林、育林给予经济扶持或者长期贷款; (三)提倡木材综合利用和节约使用木材，鼓励开发、利用木材代用品; (四)征收育林费，专门用于造林育林;

(五)煤炭、造纸等部门，按照煤炭和木浆纸张等产品的产量提取一定数额的资金，专门用于营造坑木、造纸等用材林;

(六)建立林业基金制度。

国家设立森林生态效益补偿基金，用于提供生态效益的防护林和特种用途林的森林资源、林木的营造、抚育、保护和管理。森林生态效益补偿基金必须专款专用，不得挪作他用。具体办法由国务院规定。

第九条 国家和省、自治区人民政府，对民族自治地方的林业生产建设，依照国家对民族自治地方自治权的规定，在森林开发、木材分配和林业基金使用方面，给予比一般地区更多的自主权和经济利益。

第十条 国务院林业主管部门主管全国林业工作。县级以上地方人民政府林业主管部门，主管本地区的林业工作。乡级人民政府设专职或者兼职人员负责林业工作。

第十一条 植树造林、保护森林，是公民应尽的义务。各级人民政府应当组织全民义务植树，开展植树造林活动。

第十二条 在植树造林、保护森林、森林管理以及林业科学研究等方面成绩显著的单位或者个人，由各级人民政府给予奖励。

第二章 森林经营管理

第十三条 各级林业主管部门依照本法规定，对森林资源的保护、利用、更新，实行管理和监督。 第十四条 各级林业主管部门负责组织森林资源清查，建立资源档案制度，掌握资源变化情况。

第十五条 下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地： (一)用材林、经济林、薪炭林;

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (二)用材林、经济林、薪炭林的林地使用权;

(三)用材林、经济林、薪炭林的采伐迹地、火烧迹地的林地使用权; (四)国务院规定的其他森林、林木和其他林地使用权。

依照前款规定转让、作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件的，已经取得的林木采伐许可证可以同时转让，同时转让双方都必须遵守本法关于森林、林木采伐和更新造林的规定。

除本条第一款规定的情形外，其他森林、林木和其他林地使用权不得转让。具体办法由国务院规定。

第十六条 各级人民政府应当制定林业长远规划。国有林业企业事业单位和自然保护区，应当根据林业长远规划，编制森林经营方案，报上级主管部门批准后实行。

林业主管部门应当指导农村集体经济组织和国有的农场、牧场、工矿企业等单位编制森林经营方案。 第十七条 单位之间发生的林木、林地所有权和使用权争议，由县级以上人民政府依法处理。

个人之间、个人与单位之间发生的林木所有权和林地使用权争议，由当地县级或者乡级人民政府依法处理。 当事人对人民政府的处理决定不服的，可以在接到通知之日起一个月内，向人民法院起诉。 在林木、林地权属争议解决以前，任何一方不得砍伐有争议的林木。

第十八条 进行勘查、开采矿藏和各项建设工程，应当不占或者少占林地;必须占用或者征用林地的，经县级以上人民政府林业主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续，并由用地单位依照国务院有关规定缴纳森林植被恢复费。森林植被恢复费专款专用，由林业主管部门依照有关规定统一安排植树造林，恢复森林植被，植树造林面积不得少于因占用、征用林地而减少的森林植被面积。上级林业主管部门应当定期督促、检查下级林业主管部门组织植树造林、恢复森林植被的情况。

第十九条 地方各级人民政府应当组织有关部门建立护林组织，负责护林工作;根据实际需要在大面积林区增加护林设施，加强森林保护;督促有林的和林区的基层单位，订立护林公约，组织群众护林，划定护林责任区，配备专职或者兼职护林员。

护林员可以由县级或者乡级人民政府委任。护林员的主要职责是：巡护森林，制止破坏森林资源的行为。对造成森林资源破坏的，护林员有权要求当地有关部门处理。

第二十条 依照国家有关规定在林区设立的森林公安机关，负责维护辖区社会治安秩序，保护辖区内的森林资源，并可以依照本法规定，在国务院林业主管部门授权的范围内，代行本法第三十九条、第四十二条、第四十三条、第四十四条规定的行政处罚权。

武装森林警察部队执行国家赋予的预防和扑救森林火灾的任务。

第二十一条地方各级人民政府应当切实做好森林火灾的预防和扑救工作：

(一)规定森林防火期，在森林防火期内，禁止在林区野外用火;因特殊情况需要用火的，必须经过县级人民政府或者县级人民政府授权的机关批准; (二)在林区设置防火设施;

(三)发生森林火灾，必须立即组织当地军民和有关部门扑救;

(四)因扑救森林火灾负伤、致残、牺牲的，国家职工由所在单位给予医疗、抚恤;非国家职工由起火单位按照国务院有关主管部门的规定给予医疗、抚恤，起火单位对起火没有责任或者确实无力负担的，由当地人民政府给予医疗、抚恤。

第二十二条 各级林业主管部门负责组织森林病虫害防治工作。

林业主管部门负责规定林木种苗的检疫对象，划定疫区和保护区，对林木种苗进行检疫。 第二十三条 禁止毁林开垦和毁林采石、采砂、采土以及其他毁林行为。 禁止在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧。

进入森林和森林边缘地区的人员，不得擅自移动或者损坏为林业服务的标志。

第二十四条 国务院林业主管部门和省、自治区、直辖市人民政府，应当在不同自然地带的典型森林生态地区、珍贵动物和植物生长繁殖的林区、天然热带雨林区和具有特殊保护价值的其他天然林区，划定自然保护区，加强保护管理。

自然保护区的管理办法，由国务院林业主管部门制定，报国务院批准施行。

对自然保护区以外的珍贵树木和林区内具有特殊价值的植物资源，应当认真保护;未经省、自治区、直辖市林业主管部门批准，不得采伐和采集。

第二十五条 林区内列为国家保护的野生动物，禁止猎捕;因特殊需要猎捕的，按照国家有关法规办理。 第四章 植树造林

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第二十六条 各级人民政府应当制定植树造林规划，因地制宜地确定本地区提高森林覆盖率的奋斗目标。 各级人民政府应当组织各行各业和城乡居民完成植树造林规划确定的任务。

宜林荒山荒地，属于国家所有的，由林业主管部门和其他主管部门组织造林;属于集体所有的，由集体经济组织组织造林。铁路公路两旁、江河两侧、湖泊水库周围，由各有关主管单位因地制宜地组织造林;工矿区，机关、学校用地，部队营区以及农场、牧场、渔场经营地区，由各该单位负责造林。国家所有和集体所有的宜林荒山荒地可以由集体或者个人承包造林。

第二十七条 国有企业事业单位、机关、团体、部队营造的林木，由营造单位经营并按照国家规定支配林木收益。集体所有制单位营造的林木，归该单位所有。农村居民在房前屋后、自留地、自留山种植的林木，归个人所有。城镇居民和职工在自有房屋的庭院内种植的林木，归个人所有。集体或者个人承包国家所有和集体所有的宜林荒山荒地造林的，承包后种植的林木归承包的集体或者个人所有;承包合同另有规定的，按照承包合同的规定执行。

第二十八条 新造幼林地和其他必须封山育林的地方，由当地人民政府组织封山育林。 第五章 森林采伐

第二十九条 国家根据用材林的消耗量低于生长量的原则，严格控制森林年采伐量。国家所有的森林和林木以国有林业企业事业单位、农场、厂矿为单位，集体所有的森林和林木、个人所有的林木以县为单位，制定年采伐限额，由省、自治区、直辖市林业主管部门汇总，经同级人民政府审核后，报国务院批准。

第三十条 国家制定统一的年度木材生产计划。年度木材生产计划不得超过批准的年采伐限额。计划管理的范围由国务院规定。

第三十一条 采伐森林和林木必须遵守下列规定：

(一)成熟的用材林应当根据不同情况，分别采取择伐、皆伐和渐伐方式，皆伐应当严格控制，并在采伐的当年或者次年内完成更新造林;

(二)防护林和特种用途林中的国防林、母树林、环境保护林、风景林，只准进行抚育和更新性质的采伐; (三)特种用途林中的名胜古迹和革命纪念地的林木、自然保护区的森林，严禁采伐。

第三十二条 采伐林木必须申请采伐许可证，按许可证的规定进行采伐;农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木除外。国有林业企业事业单位、机关、团体、部队、学校和其他国有企业事业单位采伐林木，由所在地县级以上林业主管部门依照有关规定审核发放采伐许可证。

铁路、公路的护路林和城镇林木的更新采伐，由有关主管部门依照有关规定审核发放采伐许可证。 农村集体经济组织采伐林木，由县级林业主管部门依照有关规定审核发放采伐许可证。

农村居民采伐自留山和个人承包集体的林木，由县级林业主管部门或者其委托的乡、镇人民政府依照有关规定审核发放采伐许可证。

采伐以生产竹材为主要目的的竹林，适用以上各款规定。

第三十三条 审核发放采伐许可证的部门，不得超过批准的年采伐限额发放采伐许可证。

第三十四条 国有林业企业事业单位申请采伐许可证时，必须提出伐区调查设计文件。其他单位申请采伐许可证时，必须提出有关采伐的目的、地点、林种、林况、面积、蓄积、方式和更新措施等内容的文件。

对伐区作业不符合规定的单位，发放采伐许可证的部门有权收缴采伐许可证，中止其采伐，直到纠正为止。 第三十五条 采伐林木的单位或者个人，必须按照采伐许可证规定的面积、株数、树种、期限完成更新造林任务，更新造林的面积和株数不得少于采伐的面积和株数。

第三十六条 林区木材的经营和监督管理办法，由国务院另行规定。

第三十七条 从林区运出木材，必须持有林业主管部门发给的运输证件，国家统一调拨的木材除外。

依法取得采伐许可证后，按照许可证的规定采伐的木材，从林区运出时，林业主管部门应当发给运输证件。 经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在林区设立木材检查站，负责检查木材运输。对未取得运输证件或者物资主管部门发给的调拨通知书运输木材的，木材检查站有权制止。

第三十八条 国家禁止、限制出口珍贵树木及其制品、衍生物。禁止、限制出口的珍贵树木及其制品、衍生物的名录和年度限制出口总量，由国务院林业主管部门会同国务院有关部门制定，报国务院批准。

出口前款规定限制出口的珍贵树木或者其制品、衍生物的，必须经出口人所在地省、自治区、直辖市人民政府林业主管部门审核，报国务院林业主管部门批准，海关凭国务院林业主管部门的批准文件放行。进出口的树木或者其制品、衍生物属于中国参加的国际公约限制进出口的濒危物种的，并必须向国家濒危物种进出口管理机构申请办理允许进出口证明书，海关并凭允许进出口证明书放行。 第六章 法律责任

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十九条 盗伐森林或者其他林木的，依法赔偿损失;由林业主管部门责令补种盗伐株数十倍的树木，没收盗伐的林木或者变卖所得，并处盗伐林木价值三倍以上十倍以下的罚款。

滥伐森林或者其他林木，由林业主管部门责令补种滥伐株数五倍的树木，并处滥伐林木价值二倍以上五倍以下的罚款。

拒不补种树木或者补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。 盗伐、滥伐森林或者其他林木，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条 违反本法规定，非法采伐、毁坏珍贵树木的，依法追究刑事责任。 第四十一条 违反本法规定，超过批准的年采伐限额发放林木采伐许可证或者超越职权发放林木采伐许可证、木材运输证件、批准出口文件、允许进出口证明书的，由上一级人民政府林业主管部门责令纠正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;有关人民政府林业主管部门未予纠正的，国务院林业主管部门可以直接处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十二条 违反本法规定，买卖林木采伐许可证、木材运输证件、批准出口文件、允许进出口证明书的，由林业主管部门没收违法买卖的证件、文件和违法所得，并处违法买卖证件、文件的价款一倍以上三倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

伪造林木采伐许可证、木材运输证件、批准出口文件、允许进出口证明书的，依法追究刑事责任。

第四十三条 在林区非法收购明知是盗伐、滥伐的林木的，由林业主管部门责令停止违法行为，没收违法收购的盗伐、滥伐的林木或者变卖所得，可以并处违法收购林木的价款一倍以上三倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十四条 违反本法规定，进行开垦、采石、采砂、采土、采种、采脂和其他活动，致使森林、林木受到毁坏的，依法赔偿损失;由林业主管部门责令停止违法行为，补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木，可以处毁坏林木价值一倍以上五倍以下的罚款。

违反本法规定，在幼林地和特种用途林内砍柴、放牧致使森林、林木受到毁坏的，依法赔偿损失;由林业主管部门责令停止违法行为，补种毁坏株数一倍以上三倍以下的树木。

拒不补种树木或者补种不符合国家有关规定的，由林业主管部门代为补种，所需费用由违法者支付。

第四十五条 采伐林木的单位或者个人没有按照规定完成更新造林任务的，发放采伐许可证的部门有权不再发给采伐许可证，直到完成更新造林任务为止;情节严重的，可以由林业主管部门处以罚款，对直接责任人员由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

第四十六条 从事森林资源保护、林业监督管理工作的林业主管部门的工作人员和其他国家机关的有关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 第七章 附则

第四十七条 国务院林业主管部门根据本法制定实施办法，报国务院批准施行。

第四十八条 民族自治地方不能全部适用本法规定的，自治机关可以根据本法的原则，结合民族自治地方的特点，制定变通或者补充规定，依照法定程序报省、自治区或者全国人民代表大会常务委员会批准施行。 第四十九条 本法自1985年1月1日起施行。 第四部分《中华人民共和国草原法》辅导

一、《中华人民共和国草原法》出台背景实施时间：

1、1985年6月18日第六届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过。 2、2002年12月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订。 二、重要条文学习 第一章总则

第一条为了保护、建设和合理利用草原，改善生态环境，维护生物多样性，发展现代畜牧业，促进经济和社会的可持续发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国领域内从事草原规划、保护、建设、利用和管理活动，适用本法。 本法所称草原，是指天然草原和人工草地。

第三条国家对草原实行科学规划、全面保护、重点建设、合理利用的方针，促进草原的可持续利用和生态、经济、社会的协调发展。

第四条各级人民政府应当加强对草原保护、建设和利用的管理，将草原的保护、建设和利用纳入国民经济和社会发展计划。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 各级人民政府应当加强保护、建设和合理利用草原的宣传教育。

第五条任何单位和个人都有遵守草原法律法规、保护草原的义务，同时享有对违反草原法律法规、破坏草原的行为进行监督、检举和控告的权利。

第六条国家鼓励与支持开展草原保护、建设、利用和监测方面的科学研究，推广先进技术和先进成果，培养科学技术人才。

第七条国家对在草原管理、保护、建设、合理利用和科学研究等工作中做出显著成绩的单位和个人，给予奖励。

第八条国务院草原行政主管部门主管全国草原监督管理工作。

县级以上地方人民政府草原行政主管部门主管本行政区域内草原监督管理工作。 乡(镇)人民政府应当加强对本行政区域内草原保护、建设和利用情况的监督检查，根据需要可以设专职或者兼职人员负责具体监督检查工作。 第二章草原权属

第九条草原属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。国家所有的草原，由国务院代表国家行使所有权。

任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让草原。

第十条国家所有的草原，可以依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用。 使用草原的单位，应当履行保护、建设和合理利用草原的义务。

第十一条依法确定给全民所有制单位、集体经济组织等使用的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记，核发使用权证，确认草原使用权。

未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。 集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。 依法改变草原权属的，应当办理草原权属变更登记手续。

第十二条依法登记的草原所有权和使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。

第十三条集体所有的草原或者依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原，可以由本集体经济组织内的家庭或者联户承包经营。在草原承包经营期内，不得对承包经营者使用的草原进行调整;个别确需适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村(牧)民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村(牧)民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府草原行政主管部门批准。

集体所有的草原或者依法确定给集体经济组织使用的国家所有的草原由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经本集体经济组织成员的村(牧)民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村(牧)民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

第十四条承包经营草原，发包方和承包方应当签订书面合同。草原承包合同的内容应当包括双方的权利和义务、承包草原四至界限、面积和等级、承包期和起止日期、承包草原用途和违约责任等。承包期届满，原承包经营者在同等条件下享有优先承包权。

承包经营草原的单位和个人，应当履行保护、建设和按照承包合同约定的用途合理利用草原的义务。 第十五条草原承包经营权受法律保护，可以按照自愿、有偿的原则依法转让。

草原承包经营权转让的受让方必须具有从事畜牧业生产的能力，并应当履行保护、建设和按照承包合同约定的用途合理利用草原的义务。

草原承包经营权转让应当经发包方同意。承包方与受让方在转让合同中约定的转让期限，不得超过原承包合同剩余的期限。

第十六条草原所有权、使用权的争议，由当事人协商解决;协商不成的，由有关人民政府处理。

单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡(镇)人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

在草原权属争议解决前，任何一方不得改变草原利用现状，不得破坏草原和草原上的设施。 第三章规划

第十七条国家对草原保护、建设、利用实行统一规划制度。国务院草原行政主管部门会同国务院有关部门编制全国草原保护、建设、利用规划，报国务院批准后实施。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 县级以上地方人民政府草原行政主管部门会同同级有关部门依据上一级草原保护、建设、利用规划编制本行政区域的草原保护、建设、利用规划，报本级人民政府批准后实施。

经批准的草原保护、建设、利用规划确需调整或者修改时，须经原批准机关批准。

第十八条编制草原保护、建设、利用规划，应当依据国民经济和社会发展规划并遵循下列原则： (一)改善生态环境，维护生物多样性，促进草原的可持续利用; (二)以现有草原为基础，因地制宜，统筹规划，分类指导; (三)保护为主、加强建设、分批改良、合理利用; (四)生态效益、经济效益、社会效益相结合。

第十九条草原保护、建设、利用规划应当包括：草原保护、建设、利用的目标和措施，草原功能分区和各项建设的总体部署，各项专业规划等。

第二十条草原保护、建设、利用规划应当与土地利用总体规划相衔接，与环境保护规划、水土保持规划、防沙治沙规划、水资源规划、林业长远规划、城市总体规划、村庄和集镇规划以及其他有关规划相协调。

第二十一条草原保护、建设、利用规划一经批准，必须严格执行。 第二十二条国家建立草原调查制度。

县级以上人民政府草原行政主管部门会同同级有关部门定期进行草原调查;草原所有者或者使用者应当支持、配合调查，并提供有关资料。

第二十三条国务院草原行政主管部门会同国务院有关部门制定全国草原等级评定标准。

县级以上人民政府草原行政主管部门根据草原调查结果、草原的质量，依据草原等级评定标准，对草原进行评等定级。

第二十四条国家建立草原统计制度。县级以上人民政府草原行政主管部门和同级统计部门共同制定草原统计调查办法，依法对草原的面积、等级、产草量、载畜量等进行统计，定期发布草原统计资料。

草原统计资料是各级人民政府编制草原保护、建设、利用规划的依据。 第二十五条国家建立草原生产、生态监测预警系统。

县级以上人民政府草原行政主管部门对草原的面积、等级、植被构成、生产能力、自然灾害、生物灾害等草原基本状况实行动态监测，及时为本级政府和有关部门提供动态监测和预警信息服务。 第四章建设

第二十六条县级以上人民政府应当增加草原建设的投入，支持草原建设。

国家鼓励单位和个人投资建设草原，按照谁投资、谁受益的原则保护草原投资建设者的合法权益。

第二十七条国家鼓励与支持人工草地建设、天然草原改良和饲草饲料基地建设，稳定和提高草原生产能力。 第二十八条县级以上人民政府应当支持、鼓励和引导农牧民开展草原围栏、饲草饲料储备、牲畜圈舍、牧民定居点等生产生活设施的建设。

县级以上地方人民政府应当支持草原水利设施建设，发展草原节水灌溉，改善人畜饮水条件。

第二十九条县级以上人民政府应当按照草原保护、建设、利用规划加强草种基地建设，鼓励选育、引进、推广优良草品种。

新草品种必须经全国草品种审定委员会审定，由国务院草原行政主管部门公告后方可推广。从境外引进草种必须依法进行审批。

县级以上人民政府草原行政主管部门应当依法加强对草种生产、加工、检疫、检验的监督管理，保证草种质量。

第三十条县级以上人民政府应当有计划地进行火情监测、防火物资储备、防火隔离带等草原防火设施的建设，确保防火需要。

第三十一条对退化、沙化、盐碱化、石漠化和水土流失的草原，地方各级人民政府应当按照草原保护、建设、利用规划，划定治理区，组织专项治理。

大规模的草原综合治理，列入国家国土整治计划。

第三十二条县级以上人民政府应当根据草原保护、建设、利用规划，在本级国民经济和社会发展计划中安排资金用于草原改良、人工种草和草种生产，任何单位或者个人不得截留、挪用;县级以上人民政府财政部门和审计部门应当加强监督管理。 第五章利用

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第三十三条草原承包经营者应当合理利用草原，不得超过草原行政主管部门核定的载畜量;草原承包经营者应当采取种植和储备饲草饲料、增加饲草饲料供应量、调剂处理牲畜、优化畜群结构、提高出栏率等措施，保持草畜平衡。

草原载畜量标准和草畜平衡管理办法由国务院草原行政主管部门规定。

第三十四条牧区的草原承包经营者应当实行划区轮牧，合理配置畜群，均衡利用草原。

第三十五条国家提倡在农区、半农半牧区和有条件的牧区实行牲畜圈养。草原承包经营者应当按照饲养牲畜的种类和数量，调剂、储备饲草饲料，采用青贮和饲草饲料加工等新技术，逐步改变依赖天然草地放牧的生产方式。

在草原禁牧、休牧、轮牧区，国家对实行舍饲圈养的给予粮食和资金补助，具体办法由国务院或者国务院授权的有关部门规定。

第三十六条县级以上地方人民政府草原行政主管部门对割草场和野生草种基地应当规定合理的割草期、采种期以及留茬高度和采割强度，实行轮割轮采。

第三十七条遇到自然灾害等特殊情况，需要临时调剂使用草原的，按照自愿互利的原则，由双方协商解决;需要跨县临时调剂使用草原的，由有关县级人民政府或者共同的上级人民政府组织协商解决。

第三十八条进行矿藏开采和工程建设，应当不占或者少占草原;确需征用或者使用草原的，必须经省级以上人民政府草原行政主管部门审核同意后，依照有关土地管理的法律、行政法规办理建设用地审批手续。

第三十九条因建设征用集体所有的草原的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》的规定给予补偿;因建设使用国家所有的草原的，应当依照国务院有关规定对草原承包经营者给予补偿。

因建设征用或者使用草原的，应当交纳草原植被恢复费。草原植被恢复费专款专用，由草原行政主管部门按照规定用于恢复草原植被，任何单位和个人不得截留、挪用。草原植被恢复费的征收、使用和管理办法，由国务院价格主管部门和国务院财政部门会同国务院草原行政主管部门制定。

第四十条需要临时占用草原的，应当经县级以上地方人民政府草原行政主管部门审核同意。

临时占用草原的期限不得超过二年，并不得在临时占用的草原上修建永久性建筑物、构筑物;占用期满，用地单位必须恢复草原植被并及时退还。

第四十一条在草原上修建直接为草原保护和畜牧业生产服务的工程设施，需要使用草原的，由县级以上人民政府草原行政主管部门批准;修筑其他工程，需要将草原转为非畜牧业生产用地的，必须依法办理建设用地审批手续。

前款所称直接为草原保护和畜牧业生产服务的工程设施，是指： (一)生产、贮存草种和饲草饲料的设施;

(二)牲畜圈舍、配种点、剪毛点、药浴池、人畜饮水设施; (三)科研、试验、示范基地; (四)草原防火和灌溉设施。 第六章保护

第四十二条国家实行基本草原保护制度。下列草原应当划为基本草原，实施严格管理： (一)重要放牧场; (二)割草地;

(三)用于畜牧业生产的人工草地、退耕还草地以及改良草地、草种基地; (四)对调节气候、涵养水源、保持水土、防风固沙具有特殊作用的草原; (五)作为国家重点保护野生动植物生存环境的草原; (六)草原科研、教学试验基地;

(七)国务院规定应当划为基本草原的其他草原。 基本草原的保护管理办法，由国务院制定。

第四十三条国务院草原行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府可以按照自然保护区管理的有关规定在下列地区建立草原自然保护区： (一)具有代表性的草原类型;

(二)珍稀濒危野生动植物分布区;

(三)具有重要生态功能和经济科研价值的草原。

第四十四条县级以上人民政府应当依法加强对草原珍稀濒危野生植物和种质资源的保护、管理。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第四十五条国家对草原实行以草定畜、草畜平衡制度。县级以上地方人民政府草原行政主管部门应当按照国务院草原行政主管部门制定的草原载畜量标准，结合当地实际情况，定期核定草原载畜量。各级人民政府应当采取有效措施，防止超载过牧。

第四十六条禁止开垦草原。对水土流失严重、有沙化趋势、需要改善生态环境的已垦草原，应当有计划、有步骤地退耕还草;已造成沙化、盐碱化、石漠化的，应当限期治理。

第四十七条对严重退化、沙化、盐碱化、石漠化的草原和生态脆弱区的草原，实行禁牧、休牧制度。

第四十八条国家支持依法实行退耕还草和禁牧、休牧。具体办法由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府制定。

对在国务院批准规划范围内实施退耕还草的农牧民，按照国家规定给予粮食、现金、草种费补助。退耕还草完成后，由县级以上人民政府草原行政主管部门核实登记，依法履行土地用途变更手续，发放草原权属证书。

第四十九条禁止在荒漠、半荒漠和严重退化、沙化、盐碱化、石漠化、水土流失的草原以及生态脆弱区的草原上采挖植物和从事破坏草原植被的其他活动。

第五十条在草原上从事采土、采砂、采石等作业活动，应当报县级人民政府草原行政主管部门批准;开采矿产资源的，并应当依法办理有关手续。

经批准在草原上从事本条第一款所列活动的，应当在规定的时间、区域内，按照准许的采挖方式作业，并采取保护草原植被的措施。

在他人使用的草原上从事本条第一款所列活动的，还应当事先征得草原使用者的同意。

第五十一条在草原上种植牧草或者饲料作物，应当符合草原保护、建设、利用规划;县级以上地方人民政府草原行政主管部门应当加强监督管理，防止草原沙化和水土流失。

第五十二条在草原上开展经营性旅游活动，应当符合有关草原保护、建设、利用规划，并事先征得县级以上地方人民政府草原行政主管部门的同意，方可办理有关手续。

在草原上开展经营性旅游活动，不得侵犯草原所有者、使用者和承包经营者的合法权益，不得破坏草原植被。 第五十三条草原防火工作贯彻预防为主、防消结合的方针。

各级人民政府应当建立草原防火责任制，规定草原防火期，制定草原防火扑火预案，切实做好草原火灾的预防和扑救工作。

第五十四条县级以上地方人民政府应当做好草原鼠害、病虫害和毒害草防治的组织管理工作。县级以上地方人民政府草原行政主管部门应当采取措施，加强草原鼠害、病虫害和毒害草监测预警、调查以及防治工作，组织研究和推广综合防治的办法。

禁止在草原上使用剧毒、高残留以及可能导致二次中毒的农药。

第五十五条除抢险救灾和牧民搬迁的机动车辆外，禁止机动车辆离开道路在草原上行驶，破坏草原植被;因从事地质勘探、科学考察等活动确需离开道路在草原上行驶的，应当向县级人民政府草原行政主管部门提交行驶区域和行驶路线方案，经确认后执行。 第七章监督检查

第五十六条国务院草原行政主管部门和草原面积较大的省、自治区的县级以上地方人民政府草原行政主管部门设立草原监督管理机构，负责草原法律、法规执行情况的监督检查，对违反草原法律、法规的行为进行查处。

草原行政主管部门和草原监督管理机构应当加强执法队伍建设，提高草原监督检查人员的政治、业务素质。草原监督检查人员应当忠于职守，秉公执法。

第五十七条草原监督检查人员履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

(一)要求被检查单位或者个人提供有关草原权属的文件和资料，进行查阅或者复制; (二)要求被检查单位或者个人对草原权属等问题作出说明; (三)进入违法现场进行拍照、摄像和勘测;

(四)责令被检查单位或者个人停止违反草原法律、法规的行为，履行法定义务。

第五十八条国务院草原行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府草原行政主管部门，应当加强对草原监督检查人员的培训和考核。

第五十九条有关单位和个人对草原监督检查人员的监督检查工作应当给予支持、配合，不得拒绝或者阻碍草原监督检查人员依法执行职务。

草原监督检查人员在履行监督检查职责时，应当向被检查单位和个人出示执法证件。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第六十条对违反草原法律、法规的行为，应当依法作出行政处理，有关草原行政主管部门不作出行政处理决定的，上级草原行政主管部门有权责令有关草原行政主管部门作出行政处理决定或者直接作出行政处理决定。 第八章法律责任

第六十一条草原行政主管部门工作人员及其他国家机关有关工作人员玩忽职守、滥用职权，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，造成严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，依法给予行政处分。

第六十二条截留、挪用草原改良、人工种草和草种生产资金或者草原植被恢复费，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，依法给予行政处分。

第六十三条无权批准征用、使用草原的单位或者个人非法批准征用、使用草原的，超越批准权限非法批准征用、使用草原的，或者违反法律规定的程序批准征用、使用草原，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，依法给予行政处分。非法批准征用、使用草原的文件无效。非法批准征用、使用的草原应当收回，当事人拒不归还的，以非法使用草原论处。

非法批准征用、使用草原，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条买卖或者以其他形式非法转让草原，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，由县级以上人民政府草原行政主管部门依据职权责令限期改正，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款。

第六十五条未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法使用草原，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，由县级以上人民政府草原行政主管部门依据职权责令退还非法使用的草原，对违反草原保护、建设、利用规划擅自将草原改为建设用地的，限期拆除在非法使用的草原上新建的建筑物和其他设施，恢复草原植被，并处草原被非法使用前三年平均产值六倍以上十二倍以下的罚款。

第六十六条非法开垦草原，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的，由县级以上人民政府草原行政主管部门依据职权责令停止违法行为，限期恢复植被，没收非法财物和违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款;没有违法所得的，并处五万元以下的罚款;给草原所有者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十七条在荒漠、半荒漠和严重退化、沙化、盐碱化、石漠化、水土流失的草原，以及生态脆弱区的草原上采挖植物或者从事破坏草原植被的其他活动的，由县级以上地方人民政府草原行政主管部门依据职权责令停止违法行为，没收非法财物和违法所得，可以并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款;没有违法所得的，可以并处五万元以下的罚款;给草原所有者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十八条未经批准或者未按照规定的时间、区域和采挖方式在草原上进行采土、采砂、采石等活动的，由县级人民政府草原行政主管部门责令停止违法行为，限期恢复植被，没收非法财物和违法所得，可以并处违法所得一倍以上二倍以下的罚款;没有违法所得的，可以并处二万元以下的罚款;给草原所有者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十九条违反本法第五十二条规定，擅自在草原上开展经营性旅游活动，破坏草原植被的，由县级以上地方人民政府草原行政主管部门依据职权责令停止违法行为，限期恢复植被，没收违法所得，可以并处违法所得一倍以上二倍以下的罚款;没有违法所得的，可以并处草原被破坏前三年平均产值六倍以上十二倍以下的罚款;给草原所有者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十条非抢险救灾和牧民搬迁的机动车辆离开道路在草原上行驶或者从事地质勘探、科学考察等活动未按照确认的行驶区域和行驶路线在草原上行驶，破坏草原植被的，由县级人民政府草原行政主管部门责令停止违法行为，限期恢复植被，可以并处草原被破坏前三年平均产值三倍以上九倍以下的罚款;给草原所有者或者使用者造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十一条在临时占用的草原上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上地方人民政府草原行政主管部门依据职权责令限期拆除;逾期不拆除的，依法强制拆除，所需费用由违法者承担。

临时占用草原，占用期届满，用地单位不予恢复草原植被的，由县级以上地方人民政府草原行政主管部门依据职权责令限期恢复;逾期不恢复的，由县级以上地方人民政府草原行政主管部门代为恢复，所需费用由违法者承担。

第七十二条未经批准，擅自改变草原保护、建设、利用规划的，由县级以上人民政府责令限期改正;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。

第七十三条对违反本法有关草畜平衡制度的规定，牲畜饲养量超过县级以上地方人民政府草原行政主管部门核定的草原载畜量标准的纠正或者处罚措施，由省、自治区、直辖市人民代表大会或者其常务委员会规定。 第九章附则

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 第七十四条本法第二条第二款中所称的天然草原包括草地、草山和草坡，人工草地包括改良草地和退耕还草地，不包括城镇草地。

第七十五条本法自2003年3月1日起施行。 第五部分耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。 一、纳税人

凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。 二、课税对象

耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。 三、计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。 四、税率和适用税额

耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地庄1亩以下(含1亩)的地区，2～l0元/㎡;②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，1.6～8元/㎡;③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，1.3～6.5元/㎡;(4)人均耕地在3亩以上的地区，1～5元/㎡。

各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。 五、加成征税

根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项：

(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达，人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。

(2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。 六、减税、免税 (1)减税范围

1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。

2)一部分农村革命烈士家属，革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10%以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15%。

3)对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。 4)国家在\"老、少、边、穷\"地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。

5)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。

6)对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。 (2)免税范围

1)部队军事设施用地，

2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地; 3)炸药库用地;

4)学校，幼儿园、敬老院、医院用地。

上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款. 七、纳税环节和纳税期限

耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)收土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。

耕地占用税的纳税期限为20天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

第六部分城镇土地使用税

城镇土地使用税(以下简称土地使用税)是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

一、纳税人

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。 二、课税对象

土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。 三、计税依据

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。 四、适用税额和应纳税额的计算

土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元;②中等城市0.4至8元;③小城市0.3至6元;④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

城市、县城、建制镇和工矿区中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%;经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。 五、纳税地点和纳税期限 (1)纳税地点

土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳;在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。 (2)纳税期限

土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分 六、减税、免税 (1)政策性免税

对下列土地免征土地使用税：

1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地; 3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地; 4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地; 5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年; 7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。 (2)由地方确定的免税

下列几项用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定： 1)个人所有的居住房屋及院落用地;

2)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地; 3)免税单位职工家属的宿舍用地;

4)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地; 5)集体的个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 (3)困难性及临时性减免税

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审批，但年减免税额达到或超过10万元的，要报经财政部、国家税务总局批准;对遭受自然灾害需要减免税的企业和单位，省、自治区、直辖市税务机关，可根据受害情况，给予临时性的减税或免税照顾，以支持生产帮助企业和单位渡过难关。 土地增值税

第七部分土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 一、纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。 二、征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 三、课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收人减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。 四、税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%以上部分，税率为60%。 每级\"增值额未超过扣除项目金额\"的比例均包括本比例数。

为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%;

土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40%-一扣除项目×5%; 土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%; 土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%一扣除项目金额×35%。 五、扣除项目

土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额; (2)土地开发成本、费用;

(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 上述扣除项目的具体内容为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的l0%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： (1)隐瞒、虚报房地产价格的; (2)提供扣除项目金额不实的;

(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。 六、减税、免税

下列情况免征土地增值税：

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的; (2)因国家建设需要而被政府征收的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。

因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征收的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

七、征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 八、其他规定

为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

(2)1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

第八部分《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》辅导

一、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台背景实施时间：

国务院2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)。 二、重要条文学习

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)全文如下：

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

党中央、国务院高度重视土地管理和调控。2004年印发的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。各地区、各部门采取措施，积极落实，取得了初步成效。但是，当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地\"闸门\"任务仍然十分艰巨。为进一步贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展，必须采取更严格的管理措施，切实加强土地调控。现就有关问题通知如下： 一、进一步明确土地管理和耕地保护的责任

地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。将新增建设用地控制指标(包括占用农用地和未利用地)纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据;实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。国土资源部要加强对各地实际建设用地和土地征收情况的核查。

按照权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。

严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的，对土地违法违规行为不制止、不组织查处的，对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的，应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任。监察部、国土资源部要抓紧完善土地违法违规领导责任追究办法。 二、切实保障被征地农民的长远生计

征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。各地要认真落实国办发〔2006〕29号文件的规定，做好被征地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不得批准征地。 三、规范土地出让收支管理

国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行\"收支两条线\"管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。 四、调整建设用地有关税费政策

提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准。新增建设用地土地有偿使用费缴纳范围，以当地实际新增建设用地面积为准。新增建设用地土地有偿使用费专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费，要进行清理，限期追缴。其中，国发〔2004〕28号文件下发后减免和欠缴的，要在今年年底前全额清缴;逾期未缴的，暂不办理用地审批。财政部会同国土资源部要抓紧制订新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准和适时调整的具体办法，并进一步改进和完善新增建设用地土地有偿使用费的分配使用管理。

提高城镇土地使用税和耕地占用税征收标准，财政部、税务总局会同国土资源部、法制办要抓紧制订具体办法。财税部门要加强税收征管，严格控制减免税。 五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度

国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。 六、禁止擅自将农用地转为建设用地

农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过\"以租代征\"等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过\"以租代征\"等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过\"以租代征\"等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。 七、强化对土地管理行为的监督检查

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 国家土地督察机构要认真履行国务院赋予的职责，加强对地方人民政府土地管理行为的监督检查。对监督检查中发现的违法违规问题，要及时提出纠正或整改意见。对纠正整改不力的，依照有关规定责令限期纠正整改。纠正整改期间，暂停该地区农用地转用和土地征收。

国土资源管理部门及其工作人员要严格执行国家土地管理的法律法规和方针政策，依法行政，对土地利用情况的真实性和合法性负责。凡玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、不执行和不遵守土地管理法律法规的，依照有关法律法规追究有关领导和人员的责任。 八、严肃惩处土地违法违规行为

国家机关工作人员非法批准征收、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，触犯刑律的，依法追究刑事责任。对不执行国家土地调控政策、超计划批地用地、未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费及其他规定税费、未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地，以及通过调整土地利用总体规划擅自改变基本农田位置，以规避建设占用基本农田应依法上报国务院审批的，要追究有关人员的行政责任。

完善土地违法案件的查处协调机制，加大对土地违法违规行为的查处力度。监察部要会同国土资源部等有关部门，在近期集中开展一次以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动。对重大土地违法违规案件要公开处理，涉嫌犯罪的，要移送司法机关依法追究刑事责任。

各地区、各部门要以邓小平理论和\"三个代表\"重要思想为指导，全面落实科学发展观，充分认识实行最严格土地管理制度的重要性，认真贯彻、坚决执行中央关于加强土地调控的各项措施。各地区要结合执行本通知，对国发〔2004〕28号文件实施以来的土地管理和利用情况进行全面自查，对清查出的土地违法违规行为必须严肃处理。发展改革委、监察部、财政部、劳动保障部、国土资源部、建设部、农业部、人民银行、税务总局、统计局、法制办等部门要各司其职、密切配合，尽快制定本通知实施的配套文件，共同做好加强土地调控的各项工作。国土资源部要会同监察部等有关部门做好对本通知贯彻执行情况的监督检查。各地区、各部门要在2006年年底前将贯彻执行本通知的情况向国务院报告。

第九部分国务院办公厅转发建设部等部门

《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)辅导

一、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)出台背景实施时间：

2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发[2005]26号)规定：

建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。 二、重要条文学习

2005年4月30日，建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务总局银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》全文如下：

保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见： 一、强化规划调控，改善住房供应结构

各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止\"炒买炒卖\"土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。 三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

人民银行及其分支机构要加大\"窗口指导\"力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

各地要按《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。

各省、自治区、直辖市要督促市(区)、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。 八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

第十部分国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》辅导 一、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台背景实施时间：

2006年6月23日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。指出，房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费;坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序;坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。 二、重要条文学习

建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》全文如下：

去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：

一、切实调整住房供应结构

(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确\"十一五\"期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地\"十一五\"发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案;其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

(二)明确新建住房结构比例。\"十一五\"时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。

(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。 三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度

(八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。 四、进一步整顿和规范房地产市场秩序

(九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。

五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难

(十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。

(十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。

(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。 六、完善房地产统计和信息披露制度

(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。

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DP05b_205_215TC005 092-661解决方案 (十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。 鞠躬尽瘁，死而后已。——诸葛亮

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