2006年土地政策几大看点

观霸　编２０辑０符６振－彦３　土地政策被中央确定为宏观调控的重要手段以来．在社会经济中的地位日益　引人注目，每一项土地政策的出台，都引起了社会的高度关注。尤其在房地产市场　中，土地政策成为人们判断市场走势的重要依据和基本指标。　２　０　０　６年土地政策几大看点　口北京市国盛房地产评估公司陈平　在过去的一年里，我国经济继续保持较快增长，经济运行稳定，　经济发展的协调性有所改善，有效达到了“高增长”、“低通胀”的经　济运行理想状态，土地政策作为我国经济政策的重要组成部分，在　看点之二步扩大　土地政策参与宏观经济调控的范围和程度将进一　２００５年，土地政策参与宏观调控主要是围绕防止房地产投资过　热和稳定住房价格开展的，一系列土地政策的相继出台和实施．取　这一大经济形势背景下，也呈现出两大特点：一是政策的连续性和　稳定性进一步增强。在２００５年的土地政策中，无论是从紧供地、节　约用地，还是土地市场治理整顿，主要还是围绕执行《国务院关于深　得了显著的效果：通过严格控制供地规模和结构，防止了包括房地　产投资在内的固定资产投资过热；通过供地政策的引导和调控，保　证了房地产开发用地供需基本平衡，有效控制了房价涨幅。　２００６年，土地政策将在２００５年土地政策的基础上在宏观调控　化改革严格土地管理的决定》（国发［２００４］２８号）开展的；二是土地　政策与其他经济政策的联系更加密切，大大增强了政策的可操作性　和影响力。　２００６年是”十一五”规划的第一年，土地政策的重点将集中在：　继续深化土地市场体系建设，提高土地对经济社会发展的保障能　方面继续发挥作用，主要内容将集中在两方面：一是继续落实国务　院关于稳定房价的精神，进一步加大房地产市场中的土地供应调控　力度，稳定土地价格；二是落实国家产业政策，加强土地政策与产业　政策、区域政策、货币政策、财政政策的协调配合。为此．国土资源行　政主管部门将按照国家产业政策。调整供地政策。具体的政策措施　力，特别是要优先保障国家重点建设项目用地需求，优化城乡土地　供应结构和布局等方面。　将是根据《促进产业结构调整暂行规定》的规定，修订《禁止供地项　一、土地政策走势　目目录》、《限制供地项目目录》，对不符合国家产业政策、发展规划　和市场准入标准的项目，不予供地；对限制性项目，提高供地标准和　条件，遏制盲目投资和重复建设，支持西部大开发、振兴东北等老工　业基地，以及中部崛起的重要建设项目用地。　看点之三节约集约利用土地政策推进步伐将进一步加快　２００６年，土地政策作为宏观经济重要调控手段之一，其主要职　能和目标仍不会改变。但是，根据当前我国经济发展的形势，以及土　地市场建设进程的需要，土地政策几大看点值得关注：　看点之一建设用地供应总量将继续得到严格控制　严格控制建设用地供应总量，已成为我国土地政策的一项重要　人地矛盾尖锐是我国的基本国情，节约集约用地是缓解土地供　需矛盾，调整经济结构、转变经济增长方式的必然选择。２００５年月　内容。２００５年，报国务院审批的建设用地项目中。共核减不合理用地　６．９万亩，大大高于往年。据分析，２００６年土地供应总量将继续执行严　格审批的政策。具体内容包括：（１）农用地转用计划指标继续从紧控　１０月，中共中央十六届五中全会作出《中共中央关于制定国民经济　和社会发展第十一个五年规划的建议》，提出耍大力推进节能节水　节地节材，加强资源综合利用，实行有利于资源节约的价格和财税　政策。与此相适应，国土资源部发布《关于规范城镇建设用地增加与　农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》。２００５年，通过建设用地　专项清查，查出到２００４年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批　制；（２）统筹城乡建设用地，促进经济结构调整和增长方式转变，支　持有利于结构调整的项目建设用地，继续做好城镇建设用地增加与　农村建设用地减少桕挂钩试点，完成补充耕地数量质量按等级折算　的新的考核办法的制定；（３）建设项目用地预审、新增建设用地的审　查报批和批后检查等工作也将进一步加强。　而未供土地３９５．６１万亩，相当于现有城镇建设用地总量的７．８％；通　过推行节约集约用地政策，全国土地供应．结构逐步优化，存量建设　３８靴　。维普资讯 http://www.cqvip.com 用地在建设用地供应中所占比例达到了将近６０％，部分省市房地产　开发利用存量土地已超过了８０％。　２００６年的土地政策在节约集约用地方面　将在２００５年开展的　城镇存量建设用地专项调查基础上，运用经济、法律、行政手段，建　立激励和约束机制，鼓励使用存量土地。这方面的土地政策重点将　出现以下变化：　（１）推行闲置土地的公示制度，加强对重点地块利用情况的跟　踪监管：　（６）继续治理整顿土地市场秩序，做好开发区土地定界和公示，　严格开发区扩区、改变区位和升级的审批标准，防止盲目新建和扩　大开发区，加强对工业集中区的用地管理：　（７）充分发挥土地价格、税费在调控土地供应中的杠杆作用：建　立土地融资动态监测制度。　同时，２００６年土地政策还将涉及以下内容：进一步开展新一轮　土地利用总体规划修编工作，加快推进省级土地利用总体规划修　编。积极推进征地制度改革；出台征地补偿统一年产值标准和征地　（２）综合利用税收政策加大闲置土地利用，鼓励农村建设用地　整理，加强宅基地管理，解决好村中村、城边村浪费土地问题，提高　新增用地成本，增大土地保有成本，促进土地流转；　（３）修订《工业项目建设用地控制指标（试行）》，进一步完善工　业用地市场准入制度。完善激励约束机制，提高新增用地成本，鼓励　使用存量土地：　（４）按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的要求，建立和完善　开发Ｎ－ｈ地利用评价指标体系，促进现有开发区土地的节约集约利　用。　看点之四土地市场体系建设进一步深入　２００５年，进一步推进土地市场基础制度建设是土地政策的重要　特点。扩大市场化配置土地范围方面出现了两个突破．即开展了经　营性基础设施用地有偿使用试点和工业用地实行招拍挂：土地市场　管理方面，进一步加强了土地市场运行动态监测工作的力度。土地　市场建设进展明显，截止２００５年底，全国３１个省（区、市）１４３５个市　（县）全部实行了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让；１２１６个市　（县）建立了协议出让最低价管理制度；经营性基础设施用地有偿使　用比例已超过１０％。经过治理整顿，土地市场的秩序明显好转。　２００６年土地市场建设的主题．仍将是大力推进土地市场体系建　设，不断提高土地资源配置的市场化程度，发挥市场在资源配置中　的基础作用，因此，土地市场建设规范方面的土地政策将集中在以　下方面：　（１）完善和规范土地收购储备制度，探索建立国有土地收益基　金和经济指标体系；　（２）继续扩大国有土地有偿使用范围，严格控制行政划拨用地　范围，规范土地使用权招标拍卖和挂牌工作，出台《土地出让合同补　充协议》（示范文本）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、　《协议出让国有土地使用权规范》，修订《划拔供地目录》，对国有土　地使用权出让、划拔，以及划拔土地改变用途、进入市场等问题做出　进一步完善和规范；　（３）推进工业用地招标、拍卖、挂牌出让和经营性基础设施用地　有偿使用：　（４）统筹城乡建设用地，加快集体建设用地使用制度改革步伐；　（５）强化协议出让土地使用权最低价格制度落实的监督检查。　制定协议出让最低地价，建立协议出让土地的公示制度。　补偿区片价政策；推进国家土地督察制度，建立土地监察特派员制　度等。　２００６年，由于我国国企改革、商业银行股份制改革和股权分置　改革、资本市场和汇率制度的改革等经济领域内的重大改革都处于　关键时刻，宏观经济中的不确定因素较多，这也在一定程度上影响　着土地政策的不确定性。　二、对房地产市场的影响　近年来，房地产价格过快上涨成为全社会关注的问题，同时也　成为土地政策调整的重要内容。土地供应是调控房地产市场的基本　手段，土地供应总量、各类房地产开发用地布局和结构等一系列土　地调控政策的变化，直接影响到房地产市场的发展方向。２００５年土　地政策对调控房地产市场发挥了重要作用。由于土地供应是房地产　市场的“闸门”，土地政策在调控房地产市场方面比紧缩信贷等政策　更具威力，因此，２００６年调控房地产市场的土地政策将继续加强。　影响之一土地供应政策将进一步抑制房价上涨幅度　从２００５年开始．根据房地产市场调控的需要，全国各地开始提　高房地开发用地供应比例，据统计，全国房地产开发用地总量下半　年比上半年提高了近３０％，有的省份提高了８０％以上。２００６年，稳定　房价、地价，保障房地产市场健康持续稳定发展仍是土地政策的重　要任务。这方面土地政策的主要集中在以下方面：　（１）根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应总量、结构、　供应方式、供应节奏及供应时间。　（２）在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，　对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地　供应中的比例，加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和　廉租房的土地供应．严格控制低密度高档住宅土地供应．继续停止　别墅类用地供应，以促进房地产市场平衡健康发展。　在这些土地政策的影响下．２００６年房地产市中住房供应的产品　结构将进一步改变，住房价格也将趋于稳定。　影响之二土地供应市场化程度提高将导致房地产开发和消　费更加理性　经营性用地的历史遗留问题处理在２００５年已基本完成，２００６　年土地供应将以市场化运作为主，这方面的土地政策将有以下几个　亮点出现：　北京房地　：３９　维普资讯 http://www.cqvip.com

（１）国家将建立土地成交价格申报制度。对低于市场价成交的　土地，政府可优先购买，以防止非法交易。　（２）完善信息披露制度。针对一些城市土地供应计划不透明，供　求信息没有充分公开，开发商取得土地时存在盲目性等问题，国家　将采取多种方式和渠道及时向社会发布土地供应计划，以及已供　应、正在开发、待开发等土地供应数量、结构和分布情况，以及地价　动态变化情况等基本信息，引导市场需求，稳定市场预期，防止地价　大起大落。　土地政策的这些变化，将会使用土地供应中的招标、拍卖和挂　牌方式所占的比例将进一步提高，同时，土地市场建设中的信息披　露等基础工作也将日益完善，土地价格、土地供应量、土地供应计　划、土地开发进度等相关信息的公开程度和范围不断扩大，这将在　一定程度上积极引导房地产投资和消费，使整个房地产市场的发展　步伐更趋稳健。　影响之三集约用地政策将在客观上扩大房地产开发用地总量　从去年开始，各地在节约集约用地的政策指引下，制定了盘活　存量用地的一系列政策，其中包括严格的闲置土地收回办法。有的　地方已开始实施，如２００５年南京共核查清理出闲置土地９５宗，面积　达７００６．３７亩，回收闲置土地２２３９．４９亩，北京已公开收回４５块土地　等。可以说，消化全国已查清的近４００万亩闲置土地，２００６年将是关　键性的一年。随着这方面的一系列政策措施不断完善，闲置土地开　发力度不断加大，这在客观上将扩大房地产市场上开发用地的供给　总量．从而间接扩大了房地产市场上的商品房供给。　影响之四　土地出让中的限价房政策将进一步保持房价稳定　２００５年，“锁定房价、拍卖地价”、”以房价定地价”成为青岛、太　原、大连、南京、宁波市等大中城市房地产开发用地出让中的一个亮　点，这也是部分省市为抑制房价过快上涨而推出的重大举措，其主　要做法是，政府部门在土地、项目招投标时，除了规定一般的规划条　件外，还规定了商品房的销售限价，通过这样的方式缓解市场供应　结构的压力。目前，这一做法已被建设部、国土资源部等中央管理部　门及大部分省市认可，并作为有效经验推广。虽然这一政策还有存　在争议，也有着不完善之处，但是，在当前的房地产市场完善过程　中，其积极作用不可否认。毫无疑问，限价房政策将在２００６年得到　进一步完善，其做法的推行范围也将不断扩大，这将在一定程度上　起到稳定房价、有效调控市场的作用。　影响之五房地产开发中将出现两个重点转移　２００６年，在新的经济形势下，我国房地产开发将出现以下两个　重点转移：　（一）城市中的城中村改造将成为城市房地产开发的重点。保护　有限的耕地资源和节约用地是我国今后建设用地供应政策的重点，　２００５年全国各地城镇存量建设用地情况调查工作已全部完成，２００６　年的土地供应政策中，充分利用全国现有的近４００万亩城镇存量闲　置土地，将是一个突出的重点。目前，城中村成为各大城市建设中面　临的突出问题，北京共有３４６个“城中村”，占地面积约１．８亿平方　米；深圳有２０００多个，占用土地面积４３．９平方公里；杭州市１１１个，　规划用地约８６２．２６公顷。武汉市有１６２个，占地面积达２００平方公　里；广州市有１３８个，占地面积１．２亿平方米等，在节约用地和保护　耕地的指导方针下。这些大量的城市土地将成为今后城市房地产业　发展的重点，但是城中村改造涉及到政策、产权、法律等问题，非常　复杂，影响改造的不确定因素很多，济南、西安今年都因此出现过问　题，造成恶劣影响。因此，这方面土地政策将逐步出台，这里的房地　产投资也将不断升温。　（二）新农村建设将带来城镇房地产开发升温。积极稳妥地推进　城镇化，切实加强农业和农村基础设施建设，推进社会主义新农村　建设是中央经济会议确定的今年工作重点，以城市建设为主的投资　方向，正在向农村建设方面转变。因此，在建设新农村的宏观经济环　境下，相应的土地政策也在加紧出台，其中包括：各地乡（镇）土地利　用总体规划正在加快完善，支持农村基础设施建设的供地政策也在　积极制定等等，因此，在这一系列政策的推动和支持下，以城镇为核　心的新农村建设将成为２００６年房地产开发投资的一个热点。　影响之六“勾地制度”控制房地产开发供地节奏　２００５年，南京、深圳等城市相继出现拍卖土地因竟拍人数未达　规定或无人叫价而出现流拍。这在一定程度上给正在推行和完善土　地出让中的招标拍卖和挂牌制度投下了阴影。为此有效解决这一问　题，有关部门开始运作借鉴香港的“勾地制度”，即政府定期列出一　个公开的土地储备表（勾地表），如果有开发商看中其中的某个地　块，可及时向政府提出申请，报出一个底价，政府如认为符合市场估　价，这块地就将按规定被“勾出”，政府将在土地勾出后规定期限内　组织招标拍卖，提出勾地的开发商必须参加竟价（报价不得低于其　申请时的底价），若拍卖达不到政府预期价格，政府有权不出售，可　留作下次拍卖，直至等于或高于政府预期价格为止。这样一来，政府　既可减少风险，不必担心无人应拍，又起到调控土地市场作用。在国　土资源部即将实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，　对勾地制度也进行了规定，“有条件的地方，可以建立勾地制度。单　位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿　意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价　格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。　提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让　活动，且报价不得低于其承诺的土地价格”。　建立勾地制度，是政府更有效地应对市场需求完善土地供应政　策的一次改革，也是对土地招拍挂出让制度的一种调整和完善，它　不仅有利于调控土地供应节奏，实现市场需求与土地供应动态平　衡，加强政府土地供应权威性，稳定市场预期和信心。，也有利于发　挥市场机制配置土地资源基础性作用，提高配置效率。从而确保土　地、房地产市场持续健康稳定发展。一