房屋维修金相关知识

1、什么是房屋维修金?

房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。

2、房屋维修基金比例如何缴纳？

商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

3、什么情况下可以使用房屋维修基金？

房屋维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。公共部位是指物业主体承重结构部分（包括基储内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指物业管理区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道、水箱、加压、电梯、天线、供电线路、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 4、已经缴纳过房屋维修基金费用的二手房，如何处理?

举例说明：2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。

那么，对于这笔费用王女士应不应该支付给业主呢？专家认为，当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：

（1）房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的房屋维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。

（2）买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊，则王女士应支付业主3000元的房屋维修基金费用。

（3）买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70*6000即5580元的房屋维修基金。（注：一般房屋产权年限为70年。）

（4）房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。

5、部分未缴纳过房屋维修基金公房，该如何处理？

（1）已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于房屋维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。 （2）另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。 6、房屋维修基金是否可以用到他处？

建设部的管理办法规定：维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。令据《物业管理条例》第六十三条的规定，由县级以上地方房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可

以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

7、房屋维修基金由谁管理？

按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，公共维修金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。 据了解，今后，房屋维修基金的管理将会遵循五个原则，即“统一缴存，专户存储，专款专用，业主决策，监督”。随着监督房屋维修基金去向力度的加大，相关法律、法规制订的完善以及老百姓对于自身应享受福利的提高，房屋维修基金所存在的问题将会应迎刃而解。

8、顶楼漏水维修费用由谁出？

保修期内，开发商承担维修责任。已过保修期且已交过房屋维修基金的，可使用公共维修金。如果未交过房屋维修基金的可以找其他业主分摊。根据建设部颁布《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第4条第2款规定：“住宅的共用部位是指承重结构的部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等）”，这就明确了楼顶为房屋的共同部位，而不属于某一层所有。共同居住一幢楼房的任何一层居民，对楼顶均无专有权，对楼顶的归属和维修也应该坚持共用共有、共同使用、共同保护、共同维修的原则。 楼顶的损坏维修，应由该栋楼内所有住户按规定向原售楼单位缴纳共同负担的养护费用，共同协商提请售房单位去维修；当然，如果是人为损坏的，则应由损坏人负责维修。 9、相关案例

为了3000元维修费，北仑的傅阿姨告了四个邻居。

傅阿姨60多岁，家住北仑小港，原是一家卫生院的职工，20多年来，她都住在卫生院的单位集资房里。这幢楼有五层，傅阿姨住顶楼。这两年，五楼的上层平顶隔热板因为年久失修上支架损坏，一到下雨，傅阿姨家楼顶就漏水，搞得家里潮湿不堪。

去年下半年，楼顶再次漏水，傅阿姨找来维修工咨询，得知维修费要3000元。 傅阿姨已经退休，这笔钱让她很心疼，于是又找了个师傅来看，但对方要价还是这么多。没办法，傅阿姨狠狠心拿出3000元修好了楼顶。

事后，傅阿姨想到，楼顶虽然只在她家顶上，但这毕竟是整幢楼的楼顶，维修费应该由这幢楼的所有住户一起承担。

于是，她一一去找一到四层的住户，但无一例外遭到拒绝。今年1月，傅阿姨将楼下四个住户一起告到北仑，要求四家共同承担修理费。

法官调查发现，双方住的这套集资房至今没有委托物业单位进行物业管理服务，自然也就没有专用房屋维修金，这才产生了纠纷。

经过两次开庭，认为，根据《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。共有部分包括建筑物内的屋顶、走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面等部分，本案中傅阿姨所维修的楼顶，在法律上是属于业主共有的，在没有专用房屋维修金的情况下，维修费用由全体业主均摊。傅阿姨已先行垫付，有权要求楼下住户均摊。

昨天，作出判决支持傅阿姨请求。

打赢的傅阿姨一点也不开心，都是楼上楼下的邻居啊!