项目评估

安东新区 房地产开发经济评价

学 期 2011-2012学年第二学期 系 （院） 建筑工程学院 专 业 工程管理 年 级 2010级 学 号 ********* 学生姓名 ******** 指导教师 ******** 日 期 2012年6月 成 绩

目录

第一章 概述

1.1 课题目的 设计内容与要求 1.2 基础资料

第二章 投资估算与资金筹措

2.1 投资估算 2.2 项目总投资 2.3 项目投资分类概况 2.4 资金筹措 2.5 销售收入 2.6 借款还本付息 2.7 利润分析

第三章 分析与风险评估

3.1 现金流量分析 3.2 财富平衡分析 3.3 盈亏平衡分析 3.4 单因素敏感性分析 3.5 经济评价与建议

附录 内部收益率、净现值及投资回收期的计算

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第一章

1.1 课题目的 设计内容与要求

1.1．1目的

1.通过本设计使学生掌握房地产开发全程策划报告的编制原则、编制方法与编制内容，加深学生对房地产开发项目的驾驭能力；

2.培养学生对投资项目的财务合理性、技术可行性、市场需要性、环境相容性的判断以及选择最佳投资方案的能力；

3.提高学生综合运用项目管理类课程，融合运营相关知识的能力； 培养学生的实践动手能力，以更加深层的理解课本知识 1.1.2设计内容和任务要求

1． 根据所给出投资项目的基础资料，编制必要的经济评价报表，计算和分析各种评价指标，给出项目经济评价结论。

2． 要求计算和分析的财务评价指标有：静态评价指标：投资回收期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率。

动态评价指标：财务净现值FNPV，财务内部收益率FIRR。 不确定性分析：盈亏平衡分析。

敏感性分析，分别就投资和销售收入变化±5%、±10%对内部收益率、投资回收期和净现值进行单因素敏感分析（全部投资，税后）。

3.课程设计报告格式要求

课程设计报告统一用A4纸打印，装订规范，其装订顺序为：封面、目录、报告正文、附录、封底。

封面上应标明课程名称、设计题目、专业、班级、学号、学生姓名、指导教师、日期等。

报告中的图要在图的下方标明图号与图名，报告中的表要在表的上方标明表号与表名。

页边距设为：上2.6cm，下2.5cm，左3.1cm,右2.8cm。排版用无网格，行距选用1.25倍。

4． 本设计要求学生在规定的时间内完成。同学之间可以互相讨论，但不能抄袭。

5．所有数据保留两位小数。

1.2基础资料

1.2.1项目概况

梦璟花园位于安阳市东开发区，该项目总规划用地总面积为130726.00平方

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米，总建筑面积为300538.91平方米。其中住宅建筑面积为253690.50平方米，共包含32栋住宅楼，其中小高层（11层）共9栋，建筑面积为35300.20平方米；高层（18层、24层）共23栋，建筑面积为218390.30平方米；商业建筑面积为40000.52平方米；幼儿园4222.71平方米（不可销售），公共配套建筑2625.18平方米（不可销售）。 1.2.2投资估算

根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/平方米，小高层住宅为1400元/平方米，高层住宅为1800元/平方米，幼儿园及公共配套设施均为800元/平方米，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），工程建设其他费用按照相关依据自行估算，经营资金不计。建设期3年，投资比例为35%︰35%︰30%。 1.2.3资金筹措

本项目投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率按8%计），为简化计算，现金流量的发生时点均遵循年末习惯法。 1.2.4项目成本

（1）开发建设成本：指项目的工程建设投资，包括建安工程费用、工程建设其他费和预备费。

（2）管理费用：指开发企业、行政管理部门为管理和组织生产活动而发生的各种费用，按开发建设成本的5%计算。

（3）销售费用：只开发建设项目在销售过程中发生的各项费用以及委托销售代理的各项费用。其中，销售人员工资按销售收入的1%计算，广告费按销售收入的4%计算。

（4）财务费用：指项目为筹集资金而发生的各项费用，主要指运营期间的利息净支出，自行安排借款偿还计划，按年利率为8%计算。 1.2.5销售收入

拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础部分完工后开始预售，第四年末将房屋销售完毕，销售计划为10%︰40%︰30%︰20%。依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元/平方米（均价），商业售价6000元/平方米（均价），对第一年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，对第三、四年按全价销售。该项目无补贴收入部分。 1.2.6税费

根据规定该项目需要缴纳以下税费：营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，土地为0 。

4

1.2.7其他

房地产开发项目的基准收益率为12%。数据不足的可自行增加数据，但要注明数据来源（若数据无法查到，可自行估算，但应说明估算理由）；若认为资料录所给数据不合理的可作调整，应说明理由。

第二章

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2.1投资估算

2.1.1项目总投资

本项目费用包括土地费用，前期工程费，房屋开发费，管理费，财务费，开发期税费等费用。

根据安阳市的同类开发项目的实际情况，确定各项投资估算指标为：商业建筑为2200元/m2，小高层住宅为1400元/m2，高层住宅为1800元/m2，幼儿园及公共配套设施均为800元/m2，其他工程费用见投资估算表，征地200亩，75万元/亩（已含相关税费），建设期3年，投资比例为35%∶35%∶30%。 投资估算结果汇总如下表2—1所示：

单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 3 3.1 3.2 3.3 4 项目投资估（成本）算表

项目名称 开发建设投资 建安工程费 工程建设其他费用 预备费 建设期利息 期间费用 管理费用 销售费用 其他费用 合计项目总投资 计费基数 3% 金额（万元） 78530.97 55791.15 19719.4 3020.42 2765.29 118.41 3926.55 5571.93 2355.93 94278.56 表2—1 备注 2.1.2项目投资分类概况

本项目开发建设投资包括建安费用及工程建设其他费用。本项目包括商业建

筑，住宅建筑，幼儿园，公共配套设施等建筑面积。各种工程费用详细费用见表2—2和表2—3：

建安工程费用估算表

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单位：万元 序号 一 1 2 表2—2

备注 工程项目或费用名称 建筑安装工程 商业建筑 住宅建筑面积 单位 建筑面积 （㎡） ㎡ ㎡ ㎡ 300538.91 40000.52 25369.50 35300.20 经济指标（元） 2200 1400 1800 800 800 1500000 500000 150 30 260 60000 250000 300000 合计（万元） 53600.23 8800.12 44252.29 4942.03 39310.26 337.82 210.02 2190.92 150.00 50.00 141.02 12.52 178.39 .00 1605.00 225.00 1380.00 55791.15 不可销售 不可销售 含消防 2.1 小高层（11层） 2.2 高层（18，24层） ㎡ 218390.30 3 4 二 1 2 3 4 5 6 7 三 幼儿园 公共配套建筑 室外工程 室外排水 室外供电 道路 绿化 围墙 电动大门 电梯 7，11层 18,24层 总计 ㎡ ㎡ 系统 系统 ㎡ ㎡ ㎡ 个 个 个 个 4272071 2625.18 1.00 1.00 9401.00 4174.00 6861.00 9 9 46

工程建设其他费用表

单位：万元 表2—3

金额（万元） 序号 1 项目名称 征地费 计费文件 计费基数 备注 75万/亩 15000 含相关税费 7

2 3 建设单位管理费 招投标服务费 财建[2002]394号 计价格[2002]1980号 计价格[2002]10号 项目投资总概算 278.96 按建安费用近 似计算 按建安费用近似计算 按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数 取Ⅱ级1.0，附加调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。 中标金额 53.45 工程设计收费计费额 总建筑面积每平米5元 投资估算额 4 工程设计费 1413.18 5 工程地质勘查费 计价格[2002]10号 150.27 速算方法 6 编制项目申请报告 计价格[1999]1283号 79.17 按建安费用近似计算，包括编制可行性研究报告。不设调整系数 按建安费用近似计算，包括编制环境影响报告书和报告表。不设调整系数 按建安费用近似计算，包括评估环境影响报告书和报告表。不设调整系数 7 编制环境影响报告 评审环境影响报告 施工图审查 工程量清单编制费 计价格[2002]125号 计价格[2002]125号 豫发改收费[2004]1555号 豫发改收费[2004]1765号 发改价格[2007]670号 安计经房[2003]5号 豫价费字[1998]243号 豫震发防（2000）12号 投资估算额 投资估算额 建筑工程设计收费 建安工程费 工程概算投资额 29.29 8 9 10 6.51 85.09 按6%取 334.75 11 工程监理费 931.80 12 13 14 16 人防设施易地费 文物勘探费 地震安全评价费 合 计 按每平米1273.99 1500元算 用地面积58.83 *4.5元 速算方法 用地面积19.61 *1.5元 速算方法 19719.4 按2.5‰取 按建安费用近似计算，专业调整系数取1.0，工程复杂程度调整系数 取Ⅱ级1.0，高程调整系数取1，其他设计收费取0，浮动幅度值取0。 6级以上防空地下室。只算住宅部 分，其他忽略不算 2.2资金筹措

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本项目投资来源包括自有资金，销售收入和贷款三部分，自有资金占开发建设

投资的20%，实现销售收入以后，当年的销售收入（扣除税费）用于当年投资，如有盈余，结转下年，不足部分向建设银行贷款（年利率8%）。项目投资比例为35%∶35%∶30%。

投资使用计划与资金筹措表

单位：万元 序号 项目名称 合计

附表2—4 4 1436.59 308.67 1127.92 1436.59 1279.59 157 1 2 1 开发总投资 94278.56 32556.1 32556.1 1.1 开发建设投资 78530.97 27485.84 27485.84 1.2 建设期利息 2765.29 921.22 921.22 1.3 期间费用 11584.41 4149.04 4149.04 1.3.1 管理费用 3926.55 1374.29 1374.29 1.3.2 其他费用 2355.93 824.58 824.58 1.3.3 销售费用 5571.73 1.40 2210.72 2 资金筹措 94278.56 32556.1 32556.1 2.1 自有资金 15706.19 10921.22 921.22 2.2 银行贷款 11515.29 11515.29 2.3 销售收入 600.1 10119.59 31634.88 2.4 其他 157 注：该项目开始建设后华强集团投资157万元。 3 27729.76 23559.29 614.15 3556.32 1177.97 706.78 1961.88 27729.76 3862.76 23866.01 2.3销售收入

拟在第一年对项目投资超过25%，并且工程基础完工之后开始预售，第四年末

将房屋销售完毕，销售计划为10％∶40％∶30％∶20％，依据周边项目的售价对该项目定价为住宅售价3500元（均价），商业售价6000元（均价），对地年购房者优惠4%，对第二年购房者优惠2%，第三，四年安全价销售。根据相关规定，该项目需要交纳一下税费，营业税5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，所得税率25%，以及土地。具体项目见表2—5：

营业收入，营业税金及附加估算表

单位：万元 序号 项目 合计 1 1

2 40% 3 30% 表2—5

4 20% 销售比例 营业收入 100% 10% 111438.5 10828.03 44214.56 33837.60 22558.40 9

1.1 住宅销售收入 87726.19 1.2 2 2.1 2.2 2.3 3 单价（万元/㎡） 0.34475 数量（㎡） 8524 0.336 34806.37 26637.50 17758.34 0.343 9408.17 0.588 2431.79 2210.72 1.75 66.32 251.6 0.35 7200.19 0.60 2158.07 1961.88 137.33 58.86 188.7 0.35 4800.07 0.60 1240.71 1127.92 78.95 33.84 125.8 253690.5 25369.05 101476.2 76107.15 30738.1 商业用房销售237132.1 2304.03 收入 单价（万元/㎡） 0.591 0.576 数量（㎡） 营业税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地 24.11 5841.93 406.93 175.26 629 595. 1.40 37.90 16.24 62.9 40000.52 4000.052 16000.21 12000.16 8000.15 注：土地采取四级超率累进计算，具体指标如下： 级数 1 2 3 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 0 5% 15% 土地增值额 税率（%） 速算扣除系数 增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分 40 增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部50 分 4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60 35% 2.4利润分配

本项目利润总额为10106.82万元，扣除相关税金之后为详见表2—6：

单位：万元 序号 项目 利润与利润分配表

合计 1 1 2 3 营业收入 补贴收入 营业税金及2 3

表：2—6

4 111438.5 10828.03 44214.46 33837.60 22558.40 24.1 1.40 10

2210.72 1961.88 1127.92

附加 4 5 6 7 土地 629 62.9 251.6 188.7 125.8 总成本费用 94278.56 32556.1 利润总额 弥补以前年度亏损 32556.1 27729.76 1436.59 3761.07 2361.07 19755.3 9659.47 10106.82 -22386.4 74.97 22386.4 74.97 8 应纳税所得额 10106.82 10106.82 9 10 11 所得税 净利润 可供分配利润 2526.7 7580.11 7580.11 2526.7 7580.11 7580.11 11.1 提取法定盈余公积金 758.01 758.01 11.2 提取法定盈余公益金 379 379 11.3 投资方分配利润 4510.7 4510.17 11.4 12 未分配利润 1932.93 921.22 3862.76 1932.93 投资净回收 27221.48 22436.51 2.5借款还本付息

由于第一年自有资金与销售收入不足，则向建设银行贷款11515.29万元，年利率为8%，当年支付利息，本金分三年偿还，详细见表2—7：

借款还本付息估算表

单位：万元 序号 项目名称 合计 1 1 借款还本付息 14280.6

11

表2—7 2 4759.65 3 4452.58 4 4147.1 921.22 1.1 年初借款本息累计 1.2 本年借款 12436.51 12436.51 921.22 3838.43 921.22 9519.3 4759.65 9519.3 614.15 3838.43 614.15 4452.58 4452.58 4452.58 308.67 3838.43 308.67 4147.1 11515.29 11515.29 921.22 921.22 12436,51 921.22 1.3 本年应计利息 2765.26 1.4 本年偿还本金 11515.29 1.5 本年支付利息 2765.29 1.6 期末借款本息累计 2 偿还借款资金来源 2.1 投资净回收 2.2 2.3 未分配利润 其他资金 14280.55 12347.62 921.22 1932.93 4759.65 4452.58 2214.17 1932.93

12

第三章

3.1现金流量分析

本报告从项目投资先金，项目资本金现金两方面编制了现金流量表，主要评价指标如下：

1. 项目投资资金评价指标：

调整所得税前：财务内部收益率（IRR） 18% 财务净现值（NPV）(ic=12%) 2777万元 调整所得税后：财务内部收益率 14.66% 财务净现值（NPV）(ic=12%) 静态投资回收期：Tp： 详细数据见表3—1

1171万元 3.43

项目投资现金流量表

单位：万元 序号 项目名称 合计 1 1 1.1 1.2 2 2.1 2

3 4 表3—1

现金流入 111438.5 10828.03 44214.56 33837.60 22558.40 营业收入 111438.5 10828.03 44214.56 33837.60 22558.40 补贴收入 2803.1 现金流出 100203.8 35994.56 35500.04 25906.06 固定资产投资 2.2 2.3 经营资金 开发建设投资 78530.97 27485.84 27485.84 23559.29 2.4 营业税金及附加 24.1 1.40 2210.72 1961.88 1127.92 2.5 土地 629 62.9 251.6 188.7 125.8 2.6

管理费用 3926.55 1374.29 13

1374.29 1177.97 2.7 3 销售费用 5571.73 所得税前净现金流量（1-2） 1.40 2210.72 8714.42 1961.88 7931. 1127.92 19912.3 11234.73 -25166.53 4 累计所得税前净现金流量 11234.73 -25166.53 -152.11 -8520.57 11234.73 5 调整所得税 2526.70 2526.70 6 所得税后净现金流量 8708.73 -25166.53 8714.42 7931. 17385.6 7 所得税后累计现金流量 8565.03 -25166.53 -16752.11 -8820.57 8565.03 计算指标：财务内部收益率（IRR）= (18%)（调整所得税前）；财务净现值（NPV）(ic=12%)=(2777)(调整所得税前)

财务内部收益率=(14.66%)(调整所得税后);财务净现值(NPV)(ic=12%)=(1171)(调整所得税后) 静态投资回收期：Tp=3.43

2. 项目资本金评价指标 财务内部收益率（IRR）

1577%

财务净现值（FNPV）(ic=12%) 45347.41 详细数据见表3—2:

项目资本金现金流量表

单位：万元 序号 项目名称 合计 1 1 2

3 4 表3—2

现金流入 111438.5 10828.03 44214.56 33837.60 22558.40 14

1.1 1.2 2 2.1 营业收入 111438.5 10828.03 44214.56 33837.60 22558.40 补贴收入 现金流出 51494.75 15214.15 12773.85 14509.74 9241.99 项目资本金 15706.19 10921.22 921.22 3862.76 2.2 营业税金及附加 24.1 1.40 2210.72 1961.88 1127.92 2.3 土地 629 62.9 251.6 188.7 125.8 2.4 2.5 2.6 2.7 管理费用 3926.55 销售费用 5571.73 所得税 借款本金偿还 2526.7 11515.29 1374.29 1.40 1374.29 2210.72 3838.43 1177.97 1961.88 3838.43 3926.55 1127.92 2526.7 3838.43 2.8 借款利息偿还 2765.29 921.22 921.22 614.15 308.67 3 净现金流量（1-2） 59786.75 -1945.82 31440.61 19327.86 13002.41 计算指标：财务内部收益率（IRR）=15.77% 财务净现值（FNPV）(ic=12%)=45347.41 3.2财务平衡分析

资金来源与运用表，集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，分析结果表明本项目具有基本的资金平衡能力，详细数据见表3—3：

资金来源与运用估算表

单位：万元 序号 项目名称 1 合计 1 332. 2 45135.68 3 33701.35 4 22558.40 表3—9 资金来源 138659.98 15

1.1 自有资金 1.2 销售收入 1.3 2 贷款 15706.19 111438.5 11515.29 10921.22 10828.03 11515.29 30981.19 921.22 44214.56 38612. 27485.84 1374.29 3862.76 33837.60 33127.51 23559.29 1177.97 22558.40 9168.23 308.67 1127.92 1127.92 125.8 2526.7 3838.43 13390.17 26770.15 资金运用 1118.84 2.1 开发建设78530.97 27485.84 投资 1374.29 2.2 管理费用 3926.55 2.3 财务费用 2.4 销售费用 2.5 营业税金及附加 2.6 土地 2.7 所得税 2.8 应付利润 2.9 各期还本付息 3 盈余资金 4 累计盈余资金 2765.29 5571.73 24.1 629 2526.7 11515.29 26770.15 26770.15 921.22 1.40 1.40 62.9 2283.35 2283.35 921.22 2210.72 2210.72 251.6 3838.43 6522.79 8806.19 614.15 1961.88 1961.88 188.7 3838.43 4573.84 13379.98 3.3 盈亏平衡分析

本项目的盈亏平衡点是86.27%，及销售面积或销售收入达到总面积或总销售收入的86.27%时，本项目就开始盈利。

3.4 单因素敏感性分析

分别考虑销售收入和总投资里的其中一个因素，看会对方案内部收益率，净现值，及动态投资回收期的影响。

首先，令NPV=0 则：

NPV=0=(10828.03-32556.1)(P/F,IRR,1)+(44214.06-325569.1)(P/F,IRR,2)+(33837.6-27729.76)( P/F,IRR,3)+(22558.4-1436.59)(P/F,IRR,4)

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由插值法解得IRR=31.% 投资总额一定：

当销售收入增长10%时， NPV=51.6 IRR=.82% 静态投资回收期：Tp=2.48

当销售收入减少10%时 ，NPV=-5675.46 IRR=10.4% 静态投资回收期：Tp=3.68

当销售收入增长5%时 ，NPV=2737.34 IRR=42.76% 静态投资回收期：Tp=2.94

当销售收入减少5%时 ，NPV=-2871.22 IRR=20.60% 静态投资回收期：Tp=3.42 销售收入一定：

当投资总额增长10%时，NPV=-5682 IRR=12% 静态投资回收期：Tp=3.63

当投资总额减少10%时，NPV=58.28 IRR=57.60% 静态投资回收期：Tp=2.4

当投资总额增长5%时，NPV=-2785 IRR=21% 静态投资回收期：Tp=3.4

当投资总额减少5%时，NPV=2741 IRR=43% 静态投资回收期：Tp=2.9

又上可知，当销售收入增长时，项目静态投资回收期缩短，内部收益率增加；当投资总额增加时，投资回收期，静态投资回收期延长，内部收益率也缩小，所以在保证项目能够正常进行的情况下，应尽量减少项目总投资，这样及经济又省时。方案内部收益率对销售收入和投资总额的反应都较为敏感。

3.5 经济评价与建议

（一）结论

上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一般的抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行的。

近几年国对房地产产业加大了监督管理力度，因此房价上升趋势不太乐观。 （二）有关建议

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1.本项目的关键是各年度预期的销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此因给予足够的关注和重视，建立一支良好的高素质销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整售价。

2.鉴于国家近几年对房地产产业的监督管理力度有所加大，所以国家对其影响很大，望主办者多关注变化。

3.建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，监理。还应制定材料采购供应计划，以确保项目的顺利进行。

附录

一、财务内部收益率(FIRR)。房地产项目的财务内部收益率是指房地产项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。其表达式为：

(CICO)(1FIRR)t1tnt0

式中CI——现金流人量； CO——现金流出量；

(CI-CO)t——第t期的净现金流量； n——开发经营期(开发期与经营期之和)。

财务内部收益率可根据财务现金流量表中的净现金流量用试差法求取。在财务评价中，将求出的全部投资或资本金(投资者的实际出资额)财务内部收益率与投资者可接受的最低收益率(MARR)或设定的基准收益率ic比较，当FIRR≧MARR或FIRR≧i时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务上是可以考虑接受的。

当财务报表按月、季或半年编制时，计算求出的财务内部收益率应换算为以年为期单位的财务内部收益率，然后再与企业最低可接受的收益率进行比较。如以季为期的单位，换算公式为：

FIRR年=[(l+FIRR季)4-1]×100%

二、财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic，将房地产项目开发经营期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。以ic为例，其表达式为：

FNPV=

(CICO)(1i)tct1nt

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财务净现值可根据财务现金流量表计算求得。财务净现值大于或等于零的房地产项目，在财务上是可以考虑接受的。

三、投资回收期(主要适用于出租和自营的房地产项目)。投资回收期是指以房地产项目的净收益抵偿总投资所需要的时间。一般以年表示，并从房地产项目开发期的起始年算起。其表达式为：

(CICO)t1nt0

投资回收期可根据财务现金流量表(全部投资)中累计净现金流量求得，其详细计算公式为：

投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数-1)+(上期累计现金流量的绝对值÷当期净现金流量)

上式得出的是以期为单位的投资回收期，应再把它换算成以年为单位的投资回收期。

四、投资利润率。

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100% 五、资本金利润率。

资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100% 六、资本金净利润率。

资本金净利润率=年平均所得税后利润总额÷资本金×100%

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