项目前期报告提纲

1.珠三角城市格局中的惠州 1.1.珠三角地区经济环境分析

1.2.惠州－大亚湾在珠三角城市群中产业定位

1.3.珠三角各城市未来发展方向（重点是谈与东莞的城市吸引力和竞争关系） 2．惠州市总体社会与经济发展分析 2.1.惠州市经济发展现状 2.2.惠州市社会发展现状分析 2.3.惠州市产业环境分析

3.惠州市城市整体规划（2006-2020年）（部分）

第二部分 惠州城市发展研究

1.惠州市城区产业发展现状及趋势

1.1.惠州城区经济发展的概述及支柱产业研究 1.2.惠州城区及江北产业园区经济研究 1.3.重点产业园区案例研究 1.4.深圳产业转移惠州发展趋势研究

1.5.惠州城区产业发展（机会点）对置业人口的影响趋势研究

2.城市发展和城市化进程 2.1城区面积 2.2城市化进程趋势

第三部分 惠城区城市发展研究

3.惠城区城市发展规划研究 3.1. 惠城区规划分析 3.2. 江北规划分析

3.3. 规划对房地产发展的影响分析

4.交通规划 4.1.惠城区交通现状

4.2.惠城区与江北周边区域交通改善分析 4.3.交通规划对房地产发展的影响分析

5.宏观市场小结

5.1.宏观市场现状、趋势及其对房地产发展的影响

第四部分 惠州房地产市场研究

1. 惠州市房地产市场的政策环境

1.1.国家政策对惠州房地产市场的发展导向

1.1.1早期政策（土地增值税、住房保有税、加息、住房抵押贷款）等对惠州房地产市场的影响

1.1.2近期出台政策（四成首付等）对惠州房地产发展的影响 1.2.政策对惠州房地产发展的影响及趋势研究 1.2.1惠州本地相关政策法规影响研究 1.2.2住房建设规划对房地产市场的影响

2.惠州房地产市场分析

2.1.惠州房地产市场总体发展概况 2.2.房地产一级市场分析 2.2.1.土地交易概况 2.2.2.土地用途分析 2.2.3.土地储备 2.3.房地产二级市场分析 2.3.1.商品房施工与竣工面积 2.3.2.商品房预售面积 2.3.3.商品房销售面积 2.3.4.商品房空置率 2.3.5惠州房地产价格走势 2.4.房地产三级市场分析 2.5.惠州房地产前景展望

第五部分 惠城区房地产市场分析

1.惠城区土地市场供应分析

1.1.惠城区房地产企业大宗土地储备情况

2.片区在售项目供应分析

3.需求状况分析

3.1. 惠城区历年空置情况分析 3.2. 近年销售情况分析

4.惠城区市场总体特征 4.1.惠城区楼盘概况

4.2. 各片区价格、产品类型、楼盘、价格、产品、销售速度等分析 4.3. 惠城重点项目详细分析

4.4. 惠城区及江北房地产竞争格局、演变趋势

5.江北房地产市场分析 5.1. 江北楼盘特征分析 5.1.1.物业分布 5.1.2.物业类型 5.1.3.建设规模 5.1.4.交付时间 5.1.5.户型比例 5.1.6.产品品质、特色 5.1.7.立面设计 5.1.8.销售状况 5.1.9.营销策略 5.1.10.价格策略

6.江北房地产未来发展趋势研究

7.未来推售楼盘分析

7.1.惠城区未来竞争楼盘概况（推售时间、产品、推售量分析）

7.2.江北未来竞争楼盘分析

7.3.江北楼盘竞争序列及重点竞争项目研究

8.惠城及江北房地产市场小结

第六部分 惠州市场客户研究

1、惠州市场近年客户特征分析 1.1现住居物业类型 1.2购买物业的原因 1.3购买物业类型

1.4购物物业建筑风格、结构 1.5购买户型类型 1.6购买户型面积 1.7购买首选区域 1.8对车位配套需求 1.9对小区商业配套需求 1.10对小区配套需求调查 1.11付款方式选择 1.12能承受单价 1.13能承受的总价 1.14能承受的首期款 1.15能承受的月供 1.16房间功能需求

1.17购买物业主要考虑的因素 1.18客户对片区房地产的预测

2.惠州城区客户总体研究（构成、置业属性、分布等）

3.客户置业行为研究（成交客户及访谈结论） 3.1.惠城区各类客户置业心理及行为研究

3.2.外地客户（珠三角及港澳台工作客户）置业惠州行为研究 3.3.投资客户置业行为研究

4.客户置业倾向（调查访谈结果）

4.1.惠城区客户置业关注点、需求面积、户型、承受单价/总价等 4.2.外地客户置业关注点、需求面积、户型、承受单价/总价等

5、江北客户调查结论及访谈实录 5.1现住居物业类型 5.2购买物业的原因 5.3购买物业类型

5.4购物物业建筑风格、结构（需要提供图片） 5.5购买户型类型 5.6购买户型面积 5.7购买首选区域 5.8对车位配套需求

5.9对小区外部商业配套需求 5.10对小区内部配套需求 5.11付款方式选择 5.12能承受单价 5.13能承受的总价 5.14能承受的首期款 5.15能承受的月供 5.16房间功能需求

5.17购买物业主要考虑的因素 5.18客户对片区房地产的预测 5.19客户访谈实录

4.客户分析总结

4.1.惠州及外地客户分析结论(关注各片区和各类产品（不同总价范围）对于外地客户的吸引程度)

4.2.自住及投资客户分析结论

第七部分 商业研究

1.惠州主要零售商圈

2.重点商圈分析 3.江北商圈特征分析 4.江北历年重点商业项目分析

第八部分 项目地块研究

1.依据基本指标的项目初判

1.1.项目占地面积、容积率及其它指标研判

2.项目内部因素研判 2.1.项目基底分析 2.2.项目昭示性分析 2.3.项目景观资源分析

3.项目外部因素分析 3.1.地块四至分析 3.2.项目区位分析

3.3.项目在惠州、珠三角所处位置等研判 3.4.项目通达性分析 3.5.项目周边路网分析总论 3.6.三环路交通状况分析 3.7.惠州大道交通状况分析 3.8.项目周边配套状况研判 3.9.生活配套设施分析 3.10.教育/文化配套设施分析 3.11.商业配套设施分析 3.12.市政/公用配套设施分析

4本项目与重点竞争项目对比研究

5.项目属性分析小结

第九部分 项目物业定位及规划建议

1.可借鉴项目及价值点

2.周边地缘客户群对产品开发的需求 3.项目建筑风格及园林风格建议 4.户型定位（户型配比及面积区间建议） 5.户型创新建议（花园及赠送面积方式）

6.建筑公共空间建议：大堂、电梯厅、公用空间的设计创新及规划建议 7.规划细部建议（社区入口设置及人流交通设置） 8.江北商圈及项目周边商业形势分析 9.本项目商业定位建议

10.项目商业部分城市功能及业态建议 11.项目商业部分建筑定位 12.项目价格定位及经济测算

12.1.市场比较法等确定项目产品静态价格（含住宅、商业） 12.2.项目经济测算

第十部分 项目总体定位及营销开发建议

1.项目总体定位 1.1.项目市场定位 1.2.项目客户定位 1.3.项目营销主题定位

1.4.项目阶段推广计划及各阶段推广主题

2. 营销推广渠道的建设 2.1.户外广告

2.2.惠州区域媒介选取建议 2.3.城区外展场设置建议 2.4.活动营销建议 2.5.品牌推广建议

3.惠州区域首次开发营销建议