物业管理行业面对问题的思虑
和对策
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物业管理行业面对问题思虑和对策
物业管理行业面对问题的思虑和对策
浙江耀江物业管理有限公司董事长
陈家豪
物业管理在我国的发展已有整整三十年，在浙江也有十七、八年的历史。跟着国家经济建设的加速，城市化进度的推动，住宅制度的改革，产权多元化的出现，物业管理行业从无到有，从小到大，获得了空前的大发展。但与此同时，也滋长了一系列问题，各样矛盾渐渐突显。假如解决不好，必然会阻挡物业服务行业的健康、稳步发展。
物业服务行业进入高速发展期间
最近几年来，在城市建设快速发展的推动下， 物业服务范围不停扩大，已遍布我国城乡各地，覆盖了住所、商业、办公以及工业厂房、学校、医院、体育场馆、机场、道路、市政设备及公园、景区、寺院和农居点等。能够说，凡是和人类活动有关的场所，都已经或马上实行专业的物业管理服务， 成为发展远景广阔的旭日家产。
依据国家统计局 2009 年末宣布的第二次全国经济普查主要数据，到 2008 年末，我国物业管理的房子面积达到 125.47 亿平方米，比 2004 年增添了 335% ，均匀年增速为 44.4% 。物业服务业主营收入 2075 亿元，比 2004 年增添 1394.7 亿元，增幅为 204.5% 。据全国行业统计，物业实质从业人员已达 500-600 万人。
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从 2004 年到 2008 年，短短 4 年间，经济普查的数据清楚地梳理出了物业管理行业快速成长的脉络， 也预示了中国物业管理行业进入超越式发展的新时代。
物业服务行业的重要性愈来愈突出“四年来物业
管剪发展特别快速， 在推动城市化、 工业化方
面起到了重要的作用。 ”这是国家统计局局长在国务院新闻办公室举行的新闻公布会上，对物业服务行业重要性的归纳。
中国物业管理协会谢家瑾会长则将中国物业管理行业的贡献归纳为四个重要方面：对公民经济的贡献、对增添就业、布置
节余劳动力的的贡献、 对改良人居环境和提高城市管理水平， 促使社会财产保值增值的贡献、 对建立和睦社会、 保护社会稳固的贡献。诚如谢家瑾会长所言， 一个行业， 有为才有位——发展不
到 30 年的物业管理行业在全国经济普查中被重视和突显，这无疑源自行业对于国计民生做出的贡献。
目前物业服务行业面对的突出问题
物业服务作为一个如日中天的旭日家产， 陪伴着最近几年来外面条件的不停调整， 人们对物业服务要求的不停提高和从业人员大批缺口，服务成本大幅上升，其面对的问题渐渐展现，有些已经成为阻挡行业连续健康发展的瓶颈。
（一） 行业外面环境亟待改良
1、法律法例支撑不够 。最近几年来，只管接踵出台了 《物权法》、《物业服务条例》 及其余物业管理法律法例， 但可操作性强的具
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体法例和实行细则还比较缺乏，一旦出现纠葛和违纪违规现象，
很难用现有的法律法例进行有效的约制，致使“没法可依、有法
难依、依法难行”， 影响了行业的健康有序发展。
2、政策扶助力度不够。目前，国家赐予物业服务公司政策
上的优惠基本逗留在理论上， 处于微利或损失状态的物业服务企
业所蒙受的营业税税率实质高达
5.7% 左右，与交通、建筑、邮
电通讯、文化教育等行业比，均匀收益率最低的物业服务行业， 其营业税税率却最高。 这也从必定程度上反应了有关政策扶助力
度的不足。
3、社会协调体制未成立。物业服务的内容不只是是维修、
保洁、保安，还会波及到邻居关系，公共次序的协调解保护，因
此民众性、综合性、公益性特别强。它需要规划、绿化、市容、
公安、环保及供水、供电、供气等诸多政府部门的支持和协调，
形成行政执法协力。 而实质上社会各部门行政资源却未能有效整
合，缺乏各社会职能的协调体制和物业服务纠葛的快速办理机
制。
4、行业的社会认可度不高。只管物业服务已经渗透到了老
百姓生活的方方面面， 成为提高居民生活质量、 保护城市设备和
社会治安不行或缺的力量。可是因为物业服务与花费者全方向、
零距离接触的特别性， 也因为部分从业人员素质不高，
工作不规
范，服务不到位，还因为社会广泛的对物业服务工作认识不足， 造成社会认可度不高， 行业社会地位低。 部分媒体对于物业管理
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行业的片面报导， 也误导了民众， 影响了社会对物业行业的正确认知。
（二）服务价钱体制不合理已成为限制行业发展的瓶颈
依据中国物业服务协会 2007 年组织的行业生计状况检查，全国接受检查的 4600 家公司中，仅有 40.07% 的公司盈余。而依据杭州市物业管理协会对杭州市 30 个住所小区 2007 年盈余状况抽样检查，此中：损失的 10 个小区，占 33.33% ，30 个小区收益总数只占物业管理总收入的 0.83% 。
一方面是物业服务行业呈繁荣昌盛、 蓬勃发展的态势， 一方面倒是众多物业服务公司盈余难， 损失甚至濒临破产。 究其原由主要有以下几点：
1、物价上升快，服务成本明显上升。近几年来，我国的物价表现逐年爬升的特点。 一些原资料价钱的提高直接引起了关系
产品的连锁涨价， 与老百姓生活息息有关的基础花费品如粮、 油、水、电、煤、气等的价钱都有不一样程度上升，物业服务，作为一
个关系民生的服务行业和直接耗费大批生活和生产花费品的基础家产，遇到的冲击，肩负的压力更大。
2、劳动力成本连续增添。物业服务公司属于服务业中典型
的劳动密集型行业，依据物业行业检查显示，物业服务费中（不
含公共能源花费） 人工费占物业成本的比率达 60%
以上，是物
业支出中最大的部分。 跟着社会物价指数的上升， 人工薪资也水 涨船高。全国各地的社会均匀薪资节节爬升。以浙江省为例，
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1992 年的全省员工均匀薪资为 2884 元，2002 年上升为 16367 元， 2009 年则达到了 27480 元，十七年间社会均匀薪资涨了近十倍。
3、物业服务收费低，调价难。物业服务行业自己的特征和我国老百姓对物业服务的传统观点、 认知水平使这个行业从起步阶段就处于廉价的定位。最近几年来，在劳动力成本、原资料成本大幅增添的同时，物业服务费几乎没有同步提高。特别是浙江，与北京、上海、深圳等国内大城市对比，物业服务收费显然偏低，一些小区交托多年了，物管费标准到现在未变。一边是人力、水电等运转成本连续增添，一边是物业服务费未能同步伐整。
物业服务公司运转成本不停增高， 物业服务费调价难， 致使公司经营日趋困难，无疑已成为限制行业发展的最大瓶颈。
（三）物业服务公司自己水平有待于进一步提高。
1、部分物业公司品牌意识淡漠， 管理不规范， 服务不到位。
物业管理行业经过 30 年的发展，已逐渐走向成熟。大多半
物业服务公司都能侧重服务，苦练内功。在十分困难的状况下，
他们依旧努力为业主供给优秀的服务。 但也有部分公司缺乏 “ 为
业主服务” 的理念，服务意识不强， 管理不规范， 服务水平不高。
有的片面追求收益，服务“偷工减料”，进而加剧了业主和物业
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公司之间的矛盾， 伤害了行业形象、 损坏了物业服务市场的健康
连续发展。
2、人员素质、业务技术错落不齐。现阶段，我国物业服务
还处于扩充型发展期间， 需要大批的物业服务专业人员知足市场
需求，但事实上物业服务公司却广泛感觉“用工难”。主要表现
在高层次管理人材和专业人员缺乏。 物业服务从业人员人员素质
错落不齐。
3、内部市场不够规范，存在恶性竞争现象。跟着行业的发
展市场竞争也日趋强烈， 有些公司为了不被裁减， 会采纳不正当
的手段，以低于成本的价钱参加竞标，打压同行，以恶性竞争扰
乱物业服务市场。
针对目前面对问题的应付策略
任何一个行业的成长和发展， 总会陪伴着困难和问题， 物业
服务行业也不例外 ，重点在于我们要面对困难，要踊跃找寻应
对困难的策略和方法。 针对目前物业服务行业面对的问题， 我认
为应当从以下几方面采纳举措：
一、抓住服务业发展的大好机会，踊跃争取政策扶助。
近几年国家和地方政府的文件多次提到物业管理行业。
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2007 年《国务院对于加速发展服务业的若干建议》 绕城镇化，鼎力发展房地家产和物业服务业。
中提出要“围
年《国务
”2009
院对于进一步促使中小公司发展的若干建议》
中也提到要 “支持
餐饮、旅行、休闲、家政、物业、社区服务等行业，拓展服务领
域，创新服务方式， 促使扩大花费。 ” 温家宝总理在 2009 年《政
府工作报告》中也指出： “将鼎力发展社区商业、物业、家政等
便民花费”作为扩大花费，拉动经济增添的一个重要方面。在今
年的《政府工作报告》中又提出“鼎力发展市政公用事业，房地
家产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业。
”
可见，目前各级政府已将物业服务提到了民生的高度， 这就为我们争取政策扶助供给了有力的条件。 物业服务公司应以此为契机，踊跃经过各地协会、 政府主管部门、 人大代表、政协委员、新闻舆论、 专家学者以及各样社会资源， 争取政府职能部门的认可并在拟订详细政策时赐予扶助。 比如参照建筑业、 邮电通讯业等行业，给物业服务公司在税收上赐予优惠； 在物业公司用工长进行政策倾斜； 为物业服务从业人员技术培训供给花费和资源上的帮助等。
二、增强行业宣传，增添社会认可，提高行业形象。
物业服务行业因为发展时间不长，社会各界真实认识的不多，一些新闻媒体的片面报导，也使得社会各界、广大花费者对物业行业的认识产生误区； 这些对行业的长久发展和社会地位提高十分不利， 所以增强行业宣传显得特别重要。 物业服务行业除
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了 家瑾会 四个方面的作用外， 能够宣 的 西 有好多
好多。物 服 的大多半企 都拥有很好的社会 任感和 好的
服 理念。他 在十分困 的条件下仍旧兢兢 、任 任怨，
信 、 范服 ，努力提高管理水平易服 量，在 推
企 自己 展的同 ，
也推 了物 行 的 展。 在物 服
域，有好多 秀 工 得社会必定。他 然文化程度不高、 收入菲薄、生活贫苦， 常受委屈，但他 仍旧敬 ，努
力工作。在非典、大地震，奥运会、新疆抗暴⋯⋯， 都有物
人的身影。特别 期、关 刻，物 人 侧重要而独到的
作用。 些 义正词严地宣 ，以正社会 听，增添社会的
同感，提高行 的形象。
三、加速推 酬劳制， 以收 方式的改 打破行 展的瓶
。
物 服 酬劳制是指在 收的物 服 金中， 按 定的比率或固定数 提取酬劳支付 物 服 企 ， 其余所有用于物 管理地区的管理和 支出， 余或许不足均由 主享有或许肩负的物 服 方式。
行酬劳制后， 主来 ，物 服 打到公共 交 ，
自己怎样使用，使用在何 ，明理解白， 主利益获得保障；
于物 服 企 来 ，第一，每一个 目都有固定的 酬，只管
利 不高，但有保 ，不会因 物价、 力成本的上升而 害
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物业公司的收益；第二，不会因为服务越好，成本越大，收益越
低；第三，解决了收费难，调价难的问题。与物业花费使用不透
明、成本难以消化、付出与收获不平等的包干制对比，酬劳制的
长处是不言而喻的。 酬劳制使业主和物业公司的利益都获得了保
障，理解花费，透明使用，不失为打破行业发展瓶颈的好方法，
应当内行业里加速实行。
四、增强行业自己建设，提高科学管理水平，创新行业发展模式，促使行业健康发展。
1、增强内部管理，不停提高服务质量。
物业服务公司要成立科学、合理的内部管理体制和管理制
度；增强员工的培训，不停提高员工的业务素质和工作技术，重
视服务现场的控制；要转变角色，建立为业主服务的理念，物业
服务以业主为关注焦点， 精益求精服务中存在的缺点和问题， 向
业主供给合格规范的质价符合的物业服务。
2、实行科学用工， 优化工作流程， 合理控制人力资源成本。
物业服务的最大成本即人力资源开销，在人力成本不停上
涨，劳动用工日趋困难的今日， 物业服务行业应高度重视内部的
劳动用工管理。 第一要合理拟订各工种的工作流程，
减少不用要
程序和环节，防止重复劳动和无效力动。其次，要合理编排工作 岗位，提高工作效率，第三，充足发挥智能化设备的作用，减少
人力的投入，提高服务质量和劳动效率。
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3、踊跃创新盈余模式，找寻新的收益增添点。
一方面，物业管理的家产链上有好多的环节；另一方面，物
业服务拥有巨大的业主（花费者）的资源，物业公司能够利用自
身的优势，充足利用业主资源，拓展经营项目，延长服务内容。
在为业主供给更多服务、更大便利的同时，获得相应的收益。深
圳花式年物业公司的成功模式， 说明物业服务公司有优势， 也有
能力在做好物业服务的同时，供给更多的特点服务和延长服务。
物业服务作为城市管理的重要构成部分， 有着巨大的发展潜
力，也存在众多的问题和困扰。我们相信，只需政府、公司、业
主三者联动， 终能找到解决行业窘境的出路， 把物业服务推上一
条健康发展之路。
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