2.每日更新物业费台账（纸质版及电子版），每周进行核对。
发现损坏或其他问题做好记录并跟进维修。
楼管员日常工作内容
难维修或因维修工作提供的周转房钥匙除外。
置房从每月巡视一次调整为每两月巡视一次。
2.以B区为例，空置房共226套，根据要求自2013年5月起，空
门上的不明标示。（避免不法分子以不明标示为依据入户盗窃）
4.对在公区堆放杂物的现象及时制止，如发现公区内堆放杂物则逐巡视。
视记录及巡视表。
3.对公区的安全隐患进行检查，清除插在门缝上的小广告，清除户
2.对公区内的各类设备设施（如防火门，楼道灯等）进行查看，如
1.按照要求每月对公共区域巡视两次，但对重点区域基本做到每天
1.做好钥匙的借出与还回登记，尽量要求借出钥匙不过夜，个别疑
1.按照要求定期对辖区内的空置房进行巡视，填写户内的空置房巡
1.每年年底建立下一年度物业费台账，在与相关部门核对后作为红
四、公区的巡视
二、空置房的巡视与管理一、建立、更新物业费台账
1
成。
逐层张贴通知。五．满意度调查
意度调查。
八、协调安装护栏
表，如为租户的则了解基本情况并做好记录。
在该层明显位置张贴提示。并在后期跟进杂物清理情况。张贴各类温馨提示及突发事件的通知，如为配合清理楼道管井户摸查，如能找到杂物所属人则提示其尽快清理。如不能确定则
1.协调保洁安排人员安排清理时间。
1. 根据要求每年进行一次业主满意度调查。
5.检查保洁工作情况，并与保洁主管进行沟通。
台的清扫频次，目前平台清理频次基本为每三个月一次。
进入平台进行清理。（部分位置平台只能从业主家进入清理）
3.由于目前高空抛物情况较多，我们在加强宣传的前提下增加了平
2.协调安保部门开启平台防火门或协调业主安排保洁人员从其室内
4. 以B区为例，已入住户共计1134户，部门要求两个月之内完
3. 对家中长期无人及部分出租户采用电话走访的方式完成业主满
2. 逐户敲门进行走访，如居住人为业主的则填写业主满意度调查
部分业主出于安全考虑要求加装护栏，首先尽量劝导业主不要
七、协调清理平台六、张贴/清除各类通知提示
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位置等。
十二、入户走访
十一、协调邻里关系
九、办理新业主入住
对租户进行说服教育。
对辖区内的重点户定期走访如交费边缘户，维修问题户等。同协助办理装修手续，并对装修户定期进行巡视，对装修时间以
十三、对出租房的管理十、协助办理二装手续
时，对交费比较积极的也定期走访以显示物业对其的重视。
十四、日常的物业宣传解释工作
况，对这部分业主定期沟通告知其所需信息。
续，并协调安保部门借出钥匙全程配合安装。
2.对已装修户的楼上往楼下漏水的情况进行协调。
1.对各类邻里矛盾进行协调沟通，如楼上楼下扰民等
告知现场施工人员相关的整修规定，提示安全施工，指明水电管井
外进行装修施工的及时制止，制止承重墙的拆除及其他违规行为。
1.对业主提出的各种问题进行宣传解释，如车库的开放，门禁的开
杂物，喧哗扰民。与租户本人及中介联系多次无果的联系业主共同
2.部分业主出租后租户不能遵守相关文明公约，在楼道内堆放垃圾
1.部分业主房屋出租后委托楼管员关注该出租房人员变更或其他情
安装护栏。对坚持要求的在对其进行风险提示后引导其办理相关手
3
明公约。
展
3.协调维修时间。沟通解决办法。
十五、维修跟进工作
放问题，物业服务标准等。
2.对租户特别是占到很大一部分的短租户主要的宣传方向是业主文
直至晚上八点。（第二天门禁厂家爽约）
维修以减少对相邻业主的影响避免损失扩大。
4.对较大的维修项目或业户反映比较强烈的维修项目每日到现场跟租户的还要再联系业主确定。
户或中介对其要求的赔偿，对这部分业主要尽快反复做工作安排修工作给自己带来了不必要的损失和麻烦并希望物业能够承担租楼下业主查看漏点。再联系楼上业主安排维修时间。如遇楼上为与总包、厂家协调沟通催促尽快开始维修并与业主沟通告知其进
d.对突然安排的维修工作进行安排，如前段时间门禁维修厂家打来
c.维修工作进展工程中还要联系楼下业主安排施工方查看维修效果
b.部分业主（特别是出租房业主）对维修工作持排斥态度，认为维
a.对可以开始维修的协调业主与施工方时间，如防水维修要先联系
2.对与厂家、总包沟通遇到障碍的请求相关部门协助或与部门领导
1.对所辖区域内的维修工作进行跟进，如维修工作不能及时进行则
电话告知第二天安排维修，得知消息后立即入户通知业主或租户
4
收取。
至业主家中。回交费凭证。有文字记录。进维修进展。十六。物业费的收取工作十七、各类数据的分析汇总2.提前10天张贴交费通知单一联。5.主要维修结束后还要协调安排恢复。3.提前3天发送短信提示物业费即将到期。5.对联系不便或有特殊问题的欠费户入户催收。8.对到期一个月仍未缴纳的业主再次张贴缴费通知单。7.个别业主白天没有时间则按约定时间等待业主交费。1.在业主交费日期到来前提前打印交费通知单（一式三联）4.到期当日拨打电话催费，以去年为例共拨打电话近3000个，均
十八、信息的沟通企业利益的前提下尽量满足业主提出的要求。如最近为了缓解住宅9.业主如需发票，待正式发票转回后需通知业主前来领取或直接送6.按照业主要求入户收取物业费回办公室打印交费凭证后再入户送
根据交费情况、维修情况及日常采集到的情况进行分析汇总，
对辖区内的人群进行分析分类，方便日常物业管理服务及物业费的
将从业主中收集到的信息进行整理后与部门领导沟通，在保障
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5.处理各类突发事件。
活动。
13.收取第一次自来水费。能解决的指导业主报修。
14.处理跟进各种赔偿问题。
十九、楼管员所做的其他工作
入口乱停车现象安装的路锥。
10.协助业主办理党组织关系的转移。
9.协助前台工作，接报修、售中水等。
16.发放小礼物，如每年年底送出的挂历等这种情况则楼管员现场查看指导业主报修。
8.参与社区民警，居委会联合的对群租房的检查。
4.在领导授权后配合执法机关（如朝阳分局）工作。
11.协助业主办理燃气卡（表），电卡的丢失补办手续。
12.配合燃气厂家及工程部门逐户对燃气设施进行检查。
15.搜集相关法律法规，以便应答业主提出的各项咨询与疑问。
6.配合管理处所搞的各类目的人群为业主或弘善家园实际居住人的
3.指导业主报修，如部分业主无法说清报修位置及故障原因，如遇
1.入户解决中水表、燃气、壁挂炉维修问题，指导业主使用，如不
7.参与楼道杂物的集中清理。
2.开通调试壁挂炉并指导使用
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会尽量去做。
以上为楼管员日常工作内容请领导查看指正。
不管是不是属于物业服务范围，在保障企业利益的前提下楼管员都
但主线为物业费的收取工作，只要对物业费收取能起到积极作用的
综上所述，楼管员的工作纷繁复杂，这里可能不能完全包括。
2013.05.16
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