维普资讯 http://www.cqvip.com ・２３０・ 第３３卷第２３期 ２ ０ ０ ７年８月 山 西 建 筑 ＳＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩＴＥＣｒＵＲＥ Ｖ０｝＿３３ Ｎｏ．２３ Ａｕｇ． ２００７ 文章编号：１００９ ６８２５（２００７）２３．０２３０ ０２ 浅析我国房地产价格的影响因素 郑 捷 摘要：从土地价格上涨和建安成本上涨两方面对影响房地产价格的成本因素进行了分析，并从居民收入增长和流动性 过剩两方面对其需求因素进行了探讨，最后针对我国房地产业的未来发展趋势提出了相关的建议，以加快建立和完善房 地产市场，引导各类真实有效需求。 关键词：房地产价格，成本因素，需求因素 中图分类号：ＴＵ７１２ 文献标识码：Ａ 随着我国社会经济的发展，住房不仅由基本的消费品逐步成 供应减少。可以肯定未来的土地供应将会更加严格。政府不断 为人们提高生活质量的要素，而且成为了居民个人投资的重要方 的宏观调控，严格规范土地市场，我国的土地供应将会越来越少， 式。同时，房地产业已发展成为我国国民经济的支柱产业。因此 土地的稀缺性和不可再生性使得政府不可能会不严格控制土地的 研究我国房地产价格波动无论对宏观经济管理还是对居民生活 供应，从而使土地价格上涨得更快，导致房地产价格的不断上升。 都具有重要的现实意义。 由于政府垄断土地实行挂牌，招标制度极大地推动了土地价格的 房地产价格受各种因素的影响而发生波动，要掌握房地产价 上涨。近年来我国的土地供应越来越少，土地的稀缺性和不可再 格的运动规律，必须弄清影响房地产价格的因素。可以说我国当 生『生导致政府不可能会降低土地价格。地方政府在土地开发一级 前房地产价格波动是多种微观与宏观因素综合作用的产物，其中 市场中，低成本征收高成本卖出，赚取差价，土地出让收入成为一 包括市场供需因素、政策因素、经济因素、金融因素等，从市场价 些地方政府重要的财政收入来源，这也使得政府不愿意降低土地 格理论角度来看，这些因素最终可以归结为两个主要方面，即成 价格。虽然国家的宏观调控政策减少了对房地产的部分需求，但 本因素与需求因素。 是更多的是使土地价格上涨得更快，从而导致房地产价格的不断 上升。这可以从厦门地区近几年的土地拍卖价格窥见一斑。 近年来我国许多城市加大了城市基础设施的投入。基础设 １成本因素 决定商品交易价格的首先是成本，房屋开发成本包括土地获 得费用、建安成本、行业税费及其他费用等。其中行业税费属于 施的齐备程度提高方便了消费者入住以后的生活，基础设施的完 刚性，基本变动小；建安成本主要包括建材费与人工费。随着居 善也吸引了很大一部分消费者购置该地区的房地产。城市环境 使居民居住环境迅速提高，这些投入不仅提高了居民的 民收入水平的不断提高，居民生活水平不断提高，要求改善居住 的改善，也直接推动了土地使用价格的上升，因此会影响到房 条件，受此影响新建房屋的质量和功能都将会有很大的提高，相 生活质量，无论短期和长期都会导致房 关配套的基础设施会比较完善，自然带动房价上涨。另外随着国 地产价格变动。基本建设投资增长，而房价上升对基本建设投资增长的影响不明显。 际上能源、钢材的价格上涨也推动了国内相关材料价格上涨，房 价上升，１．２建安成本上涨 地产开发成本的增加必然会导致房地产价格的上涨。 １．１土地价格上涨 在建安成本中比例较大的钢材价格不断上涨也使得建安成 本加大。 近几年，国家加强了宏观调控，特别是对这几年发展迅速的 房地产业下发了针对性很强的文件和规定。从１２１号文件８—３１ 随着消费价格总水平的不断上升，城市生活费用提高。受消 农民外出打工意愿减弱。各建筑施工企业为了 大限限制土地协议出让，国八条，国六条，再到央行加息，再到最 费支出增加影响，近的房贷利率上调等一系列文件的出台都是国家出于对房地产 减少农民工流失自行提高了人工费标准。另外，随着国家保护农 特别是近年来政府出台了一系列 发展过热的控制。这中间的每一份文件对房地产业的影响都是 民工利益各项政策的不断落实，着力解决建筑领域拖欠工程款及农民工工资问题，促 巨大的。这些文件的出台在一定程度上降低了我国房地产需求 政策措施， 的快速增长，但是我国的房地产价格却没有象预想的那样得到控 使一些企业也根据劳动力市场变化情况，适当增加了工人工资，制，而是一直在上涨并且部分城市还出现了大幅度的上涨。其原 从而使得普通工人的平均工资出现较大幅度增长。人工费价格 是拉动建筑安装价格上涨的重要因素。 因是政府不断的宏观调控，严格规范土地市场，使得土地市场的 大幅上涨，Ｄｅｖｅｌｏｐｉｎｇ ｔｈｅ ｎｏｎ－ｐｒｏｆｉｔ ｉｎｔｅｒｍｅｄｉａｒｙ ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ ｎｄ ｐｒｏｍｐｔｉｎｇ ｔｈｅ ｅｘｐｌｏｒｉｎｇ ｏｆ ｍｉｄｄｌｅ ａｎｄ ｌｏｗ ｉｎｃｏｍｅｓ ｈｏｕｓｉｎｇ ａＨＵ Ｊｉａ Ａｈａｔｒａｃｔ：Ｉｔ ａｎａｌｙｓｅｓｏｎ ｈｏｗｔｏｐｒｏｍｐｔｔｈｅ ｅｘｐｌｏｒｉｎｇｏｆｍｉｄｄｌｅ ａｎｄｌｏｗｉｎｃｏｍｅｓ ｈｏｕｓｉｇ，ａｎｎｄ ａｎａｌｙｓｉｓｆｒｏｍｔｈｅ ａｓｐｅｃｔｓｏｆｄｅｖｅｌｏｐｉｇｔｈｅｎｏｎ－ ｎｐｒｏｆｉｔ ｓｏｃｉｅｔｙ ｉｎｔｅｒｍｅｄｉａｒｙ ｏｒｇａｎｉｚａｔｉｏｎ．Ａｎｄ ｂｏｒｒｏｗｉｇ ｉｎｄｅａｓ ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｄｅｖｄｏｐｅｄ ａｒｅａｓ Ｏｆ Ｂｒｉｔｉｓｈ ａｎｄ Ｈｏｎｇ Ｋｏｎｇ．ｉｔ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ ｏｎ ｈｏｗ ｔｏ ｇｅｔ ｔｈｅ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ ｅｘｐｌｏｒｅ ｉｎ ｏｕｒ ｃｏｕｎｔｒｙ，ｔｏ ｓｏｌｖｅ ｔｈｅ ｌｉｖｉｇ ｐｒｏｂｌｅｎｍｓ ｏｆ ｔｈｅ ｍｉｄｄｌｅ ａｎｄ ｂｗ ｉｎｃｏｍｅｓ ｂｅｔｔｅｒ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｔｈｅ ｎｏｎ—ｐｒｏｆｉｔ ｓｏｃｉｅｔｙ ｉｎｔｅｒｍｅｄｉａｒｙ ｏｒｇａｎｉａｔｉｚｏｎ，ｍｉｄｄｌｅ ａｎｄ ｌｏｗ ｉｎｃｏｍｅｓ ｈｏｕｓｉｎｇ，ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ 收稿日期：２００７．０３．１１ 作者简介：郑捷（１９６９ ），男，工程师，厦门国贸地产有限公司，福建厦门３６１０００ 维普资讯 http://www.cqvip.com 第３３卷第２３期 ２ ０ ０ ７年８月 郑捷：浅析我国房地产价格的影响因素 ・２３１・ ２需求因素 决定商品交易价格的因素还有市场需求。现在商品房市场 ２．２流动性过剩 流动性过剩，简单地说，就是货币当局货币发行过多，货币量 银行机构资金来源充沛，居民储蓄增加迅速。在宏观 需求增长强劲。主要原因为：１）经济持续快速健康的发展和人民 增长过快，它表现为货币增长率超过ＧＤＰ增长率；就银行系统而 收入水平的快速提高增强了居民的实际购房能力。２）为鼓励居 经济上，则表现为存款增速大大快于贷款增速。流动性过剩导致的结 民住房消费，实施积极的税收政策和金融政策有效激发了购房需 言，首先是大量的资金追逐房地产、基础资源和各种金融资产，形 求，支持住房市场上合理需求的增加。３）城镇化进程加速、大规 果， 模城市改造和居民拆迁，使住房的被动性需求增加。中国城市改 成资产价格的快速上涨。当前我国出现的流动性过剩，是在全球流动性过剩的大背景 造和拆迁力度的加大直接加剧了居民对房屋的需求，来自于拆迁 有国际的因素。近几年全球流动性过剩越来越突出， 带来的被动需求。这部分需求短时间内的集中释放，造成供不应 下出现的， 求的局面直接推动了房地产价格的上涨。４）商品房投资和投机 主要表现为世界主要经济体的货币供应量与ＧＤＰ的比值上升、美、日、欧等世界主要经济体持 需求的增加也是导致房价上升的重要原因。我国的投资渠道较 基准利率水平保持低位。近年来，使得世界范围内流动性过剩问题日益严重， 少，并且利率长期为负利率，储蓄投资与住房投资相比收益较少， 续实施低利率政策，因此，居民的闲散资金大部分就流向房地产市场，导致对住房的 跨国资本流动日趋活跃。我国经济的持续快速增长及未来良好 加上人民币升值预期因素，致使大量国际过剩资金 投资增加，而近年房价的快速上升也吸引了投机者的人市，使得 的发展前景，住房销售市场上购房需求增加。 通过各种途径进入我国，客观上加剧了我国的流动性过剩问题。 未来商品房市场的需求将持续保持旺盛。国家取消福利分 但从国内看，当前出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别 房，个人购房的需求逐步被释放出来。随着国民经济发展和居民 是贸易顺差持续扩大的结果。人民币的不断升值也是导致大量 收入的不断提高，人口的增长，居民为了改善和提高居住条件对 国际热钱集中涌进中国房地产市场的重要原因。流动性资本的 过剩直接影响房地产的价格。在当前我国存款利率较低的情况 住房产生了巨大需求。 ２．１居民收入增长 改革开放以来，我国ＧＤＰ以每年超过７％的水平保持着较高 的速度发展，最近已经连续四年保持在１０％以上的高速度发展。 下，更多的居民储蓄将涌向房地产市场和股票市场，造成资产价 格泡沫的膨胀。 通过以上针对影响房地产价格的两个因素论述可以得出：土 随着国民财富的增加，必然会引起对房地产需求的增长，ＧＤＰ的 地交易价格上升以及居民收入的增长对房地产价格的波动具有 显著性的影响，两者对房屋销售价格的变动有较高的解释度。另 快速增长也促进了我国房地产业的发展。而经济的快速增长必 外居民储蓄的增长、货币流动过剩以及居民对未来房地产价格上 然带来居民收入的迅速增加，从而提高居民的购买能力。 从而在心理上推动我国房地产价格上升。通过相 我国国民经济的发展和房地产业的发展呈正相关关系。另 涨的期望较高，土地交易 外，我国固定资产投资增长速度也非常快，而房地产投资在固定 关理论并运用我国有关城市的实际数据实证结果说明：则房地产价格平均上涨０．２６３％；居民收入 资产投资中占相当大的比例。２００２年全国房地产投资额达到 价格平均每上升１％，房地产价格平均上涨０．１５％。在我国未来的发展 ７ ７３６亿，２００６年达到１９ ３８２亿。毫无疑问，我国房地产需求呈 平均上升１％，快速增长状态，根据供求理论可以推出，房地产价格受这～因素 趋势中可以肯定土地交易价格将会保持上涨的态势，我国的居民 人均可支配收入也会保持快速的增长。 的影响将呈上升趋势。 由此可以认为，随着我国国民经济的持续快速发展，城市化 经济的持续增长必然带来居民收入的不断提高，消费者收入 水平是房地产需求的直接推动者。随着我国居民收入水平增长， 进程不断加快和政府对房地产行业的不断宏观调控，未来我国的 我国居民平均每户的储蓄也相应增加。同时在购房者购房时可 房地产价格将会持续稳定的上涨。针对我国房地产业的未来发 行政手段加强对房地产业 能得到父母、兄弟、姐妹、朋友们的援助情况较多，消费者准备购 展趋势，政府应该充分利用金融、税收、减少流动 房时的首付款方面的购房能力有了相当大的提高，从而为我国房 的市场干预程度。综合运用各种货币政策收紧流动性，地产潜在的住房需求变成实际购房行为提供了条件。我国居民 性过剩对房地产市场的冲击。进一步发展投资基金与资产证券 化市场，为过剩的资金拓展投资渠道，为按揭贷款提供分散风险 储蓄连续保持两位数的高速持续增加，庞大的居民存款需要有投 资渠道，而当前银行利率比较低，国内投资环境不够完善使得部 的途径。另外还要加强对“非贸易顺差”外资流人的监管，防止投 引导各类 分居民将储蓄用于投资房地产以实现财富的保障值或增值。大 机性“热钱”的非法流人。加快建立和完善房地产市场，抑制不合理的投资需求。 量的资金涌人房地产业使得房地产业的需求被夸大，推动了房地 真实有效需求，产价格的不合理上涨。消费者收入水平显著提高，消费结构也发 参考文献： 谌绪国，李春霞．房地产市场价格波动情况预测方法 生了重大变化。过去我国的消费结构主要以吃、穿为主要需求，而 ［１］秦元毅，［Ｊ］．山西建筑，２００５，３１（１５）：１１２—１１３． 在人均ＧＤＰ达到２ ０００美元以后，住、行及文化、娱乐需求将替代 ２］于燕萍．几种房地产估价方法的比较［Ｊ］．山西建筑，２００４，３０ 吃、穿的需求，成为消费结构的主体内容。很明显，随着消费者收 ［入水平的提高和消费结构的改变，我国的房地产需求量也在增大。 （５）：８１—８２． Ｔｈｅ ａｆｆｅｃｔｉｎｇ ｆａｃｔｏｒｓ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ｉｎ ｏｕｒ ｎａｔｉｏｎ ＺＨＥＮＧ Ｊｉｅ Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｒｉｓｅ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｌａｎｄ ａｎｄ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｃｏｓｔｓ ｉｔ ａｎａｌｙｓｅｓ ｔｈｅ ａｆｆｅｃｔｉｎｇ ｆａｃｔｏｒｓ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ａｎｄ ｄｉｓｃｕｓｓｅｓ ｉｔｓ ｒｅ— ｑｕｅｓｔｓ ｆａｃｔｏｒｓ ｆｒｏｍ ｒｉｅ ｏｆ ｔｈｅ ｉｎｃｏｍｅ ｏｆ ｐｅｏｐｌｅ ａｓｎｄ ｔｈｅ ｅｘｃ￣ｓ ｏｆ ｌｉｑｕｉｄｉｔｙ．Ｉｎ ｔｈｅ ｅｎｄ ｉｔ ｐｕｔｓ ｆｏｒｗａｒｄ ｔｈｅ ｃｏｒｒｅｓｐｏｎｄｉｇ ａｄｖｉｎｃｅｓ ｔｏ ｔｈｅ ｆｕｔｕｒｅ ｄｅｖｅｌｏｐ ｔｒｅｎｄ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｔｏ ａｃｃｅｌｅｒａｔｅ ｂｕｉｌｄ ａｎｄ ｐｅｒｆｅｃｔ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ ａｎｄ ｇｕｉｄｅ ｔｈｅ ｋｉｎｄｓ ｏｆ ｔｒｕｌｙ ｎｄ ｅｆｆｅａｃｔｉｖｅ ｒｅｑｕｅｓｔｓ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｔｈｅ ｐｒｉｃｅ ｏｆ ｒｅａｌ ｅｓｔａｔｅ，ｔｈｅ ｃｏｓｔｓ ｆａｃｔｏｒ，ｔｈｅ ｒｅｑｕｅｓｔ ｆａｃｔｏｒ
