三、 项目投资分析 1， 投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 投资环境和政策均持续利好。
我国已进入负利率时代、股票等金融投资产品收益率下降 就信贷政策方面，按原先的政策，在一线城市，第一套房贷还清，再买第二套普通房，可享受首套房贷优惠，也即首付3成；第一套房贷未还清，再买第二套普通房，首付4成。如果第二套属于非普通房，则仍按7成执行。但近两年政策执行一直偏松，即使是二套非普通，商业银行一般也就要求首付4成或5成。 （2） 房地产的政策法规
1货币政策积极稳健
2015年4次降准，5次降息的基础上，央行仍将通过双降、公开市场逆回购等其他政策，以增加信贷扩张空间，房地产开发投资和运营的资金环境整体有望持续校服改善。
2部分限制需求的行政性政策有望陆续松绑。
中央将通过刺激刺激市场交易，提振房地产开发投资信心，达到促投资、稳增长的政策目标。有望进一步降低房贷首付，尤其是二套房首付比例；进一步降低房屋交易环节税费，尤其是存量房的交易费用；严厉的限购侦测有望适度调整。 3综合配套改革稳步推进
经过2015年的过渡期后，不动产统一登记制度将全面实施；房地产税法已正式进入全国人大的立法规划：随着房地产业“营改增”的实施，房地产税改革将全面推进。 营改增细则
2016年3月24日，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至于二手房市场，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不会带来税负增加。对北上
广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
供求现状：从市场供需来看，供不应求的局面没有改观，高端产品对均价的拉升作用日趋明显。
截至10月末，全市商品房施工面积为12717万平方米，同比增长2.1%。其中，住宅施工面积为5793.1万平方米，下降4.6%；写字楼为2414.1万平方米，增长4.7%；商业、非公益用房及其他为4509.8万平方米，增长10.7%。 1-10月，全市商品房新开工面积为2401.4万平方米，同比增长11.5%。其中，住宅新开工面积为1013.5万平方米，增长10.1%；写字楼为404.9万平方米，增长17.2%；商业、非公益用房及其他为983万平方米，增长31.9%。 全市商品房竣工面积为1308.5万平方米，同比下降8.4%。其中，住宅竣工面积为714.2万平方米，下降5.9%；写字楼为218.9万平方米，增长3.9%；商业、非公益用房及其他为375.4万平方米，下降18.1%。
2， 土地建筑功能选择（见下图表） 住宅
属于二类居住用地
3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
5， 成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析 昆明市上东城回迁安置房改造设计
中信国安府 类型：普通住宅 开盘：2017年上半年 地址：琉璃厂西侧 均价：120000元/㎡ 玺源台 开盘：2016年7月 类型：普通住宅住宅均价：100000元/㎡ ① 规划比较生硬，环境空间比较冷漠： ② 乏回迁民的交往空间，邻里关系逐渐淡化；
③公共设施的不完善，后 期的运营不到位，生活不便；
(D庭院空间完全消失，回迁居民对居住空间的不适：⑤户 型设计未针对回迁居民特点进行设计。
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